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hallo erstmals,
das "problem" ist der blankoanteil, diesen lassen sich bank A mit den vielen besicherungen dementsprechend mindern. aufschlag ist nicht top, aber mit rest-blanko durchaus ok. grundstück im eigenbesitz? wenn dies nat. in linz in bestlage und 200K wert ist, schaut das schon wieder anders aus. in diesem fall schaut die marge alt aus..... bank B wiederum entgeht dem (angenommenen) blankoanteil mit einem verschachtelungskonstrukt, wo ein teil über einen (derzeit unnötigen) teuren fixzins abgewickelt wird. die resthälfte mit 1,25% und "keine" BAG schönen das angebot wiederum. dazu noch das argument mit der sicherheit eines fixzinskredites über zumindest die hälfte der summe, et voila, fertig ist ein aus kundensicht freundliches kreditanbot. wie sieht der aufschlag da nach ablauf des fixzinses aus? musst neu verhandeln? oder 1,25% auf die restlaufzeit, bei abshcluss bereits so fixiert? ganz klare empfehlung: vergiss die einmalkosten zu beginn, wichtig für euch ist, welche kosten die gesamtfinanzierung aufwirft - also das, was unterm strich rauskommt. diese kosten müssen beide banken angeben. dann sollte die entscheidung leicht fallen. tendenziell würd ich meinen (sofern du nach ablauf der fixzinsphase nicht auch die 1,25% auf die rest-LZ bekommst), dass angebot eins die bessere, weil günstigere wahl ist. gruß |
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Danke, Speeedcat, für die rasche, kompetente Antwort
Nein, das Grundstück ist nicht in unserem Besitz. Beim Angebot 2 ist der Aufschlag aber nach Ablauf des Fixzinses (der hoffentlich 3,5 % ist) auch mit 1,25% fixiert. Morgen haben wir ein weiteres Bankgespräch... Aus den Beträgen in anderen Threads habe ich entnommen, dass ihr hier im Forum keine Freunde von Zinsscaps seid Würdest Du auch in unserem Fall keinen Zinscap (e.g. bei 6% und für 200 k€) empfehlen? |
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hi,
imho würd ich den weglassen und diesen "zinscap" in form von sondertilgungen monat für monat via dauerauftrag selbst mein obligo reduzieren. klär noch die dauer der fixzinsvereinbarung, aufpassen auf mögliches pönale bei den sondertilgungen. |
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Hi Speeedcat, danke!
Pönale bei Sondertilgungen wurde asugeschlossen, es besteht kostenfrei die Wahl ob eine Sondertilgung Laufzeit- oder Ratenmindernd wirkt. Bei Bank B ist für den Fixzinsanteil eine Sondertilung währen der 20 Jare Fixzinsphase ausgeschlossen, dann ist er mit +1,25% variabel und kann entsprechend ebenfalls getilgt werden. Wir werden morgen im Gespräch mit Bank B noch die Dauer der Fixzinsvereinbarung diskutieren und auch den Split (e.g. 1/3 der Summe fix, 2/3 variabel - oder sogar ganz variabel). Noch zwei Sachen fallen mir ein: Wahrscheinlich würden wir für das erste Jahr ein "Baukonto" haben (verzinst mit 2,2 %). Angesprochener Vorteil: Es wird gleich parallel der Kredit abgeschlossen mit Abrufbarkeit bis spätestens xxx (vermutlich 2015-03). Tilgung beginnt erst mit Abruf der letzten Rate. Über das Baukonte werden die einzelnen Raten für den Bauträger bzw. Nebenkosten abgewickelt, die zusätzlichen Gewerke (Küche, etc.) und es kann auch die vermutlich spät eintreffende Wohnbauförderung zwischenfinanzieren. Und wie siehst du das Thema: Wenn wir jedes Monat etwas "sparen" können, können wir es entweder als Sondertilgung nehmen, so wie du oben geschrieben hast, oder auch in die Lebensversicherung buttern, die in den letzten Jahren bei >5 % performt hat und deren Vertriebskosten ja schon bezahlt sind *schnief*. Und erst bei einem anderen Zinssatz in die Rückzahlung einspeisen. Beim aktuellen Zinsniveau würde ich annehmen, dass das Ansparen in der Lebensversicherung einen Vorteil hat. Oder wirkt der Zinseszins-Effekt beim Kredit so stark, dass es gescheiter wäre, alles als Sondertilgung zu nehmen? Ich bin wirklich froh, hier im Forum unabhängige Info zu erhalten Die Bank hat ja doch ein Eigeninteresse und überlässt die Entscheidung komplett uns... Danke im Voraus! |
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hi
ich muss auch noch was loswerden, vielleicht interessiert dich ja auch die Meinung eines Nicht-Bankers bzw. einfachen Verbrauchers Angebot 1: Aufschlag ok, BAG sehr gut, Sicherheiten scheinen auch ok, was heißt aber mit oder ohne Zinscap? gratis? nur nach oben oder auch Untergrenze und wie weit rauf? bitte genauer erläutern Angebot 2: käme für mich aus 2 Gründen nicht in Frage, 1. mag ich keinen Fixzins, da zahlst ja total drauf außer es tut sich einiges bei den Zinsen in den nächsten Jahren und Kontowechsel käme für mich nie in Frage und ließ sich bei uns überall wegverhandeln wir haben (noch sehr kleine) kinder und deshalb ist uns sicherheit sehr wichtig. wir haben jetzt zwei banken gefunden, die uns einen akzeptablen aufschlag bieten, annehmbare BAG BAG [Bearbeitungsgebühr], dafür aber haben wir keine Untergrenze aber eine kostenlose Obergrenze (kein Zinscap, der kostet ja meistens und das nicht wenig) bei 5,5% bzw 5,75%, bei einer gesamtlaufzeit des kredites von 30J, gilt die Obergrenze für 20J. Wir finanzieren abgesehen von einem kleinen Teil WBF den ganzen Finanzierungsbedarf so und nicht 50/50 oder wie auch immer, hat für uns den Vorteil dass wir wissen, wieviel uns maximal Rate die nächsten 20J treffen kann, da können wir gut schlafen. leider bieten so einen kredit die wenigstens banken mehr an (vor 2-3 Jahren war das noch Standard) und man muss schon sehr hartnäckig sein um auch dran zu kommen, aber es geht von den Kosten her ist bei uns zwischen variabel und diesem kredit 0,25% beim Aufschlag, und das ist mir die Sicherheit für 20J locker wert, vor allem weil der Aufschlag noch deutlich unter dem liegt was ich vor 3J abgeschlossen habe
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*g* na no na ned die frage des caps wäre wirklich noch genauer zu erläutern. Alex hats eh schon ausführlich beschrieben, ich würde Angebot 1 nehmen. |
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Danke für Eure Meinungen! Die Mixvariante ist aus dem Rennen
Zum Thema Zinscap: Angebot von Bank A (1,375 % Aufschlag für 25 Jahre). war ohne Zinscap. Gestern hat uns Bank B eine komplett variable Verzinsung von 1,25% Aufschlag auf den 3M-Euribor angeboten für 30 Jahre, aber mit Zinscap bei 5% für 250 k€ um de facto 20.000€ für 20 Jahre (72 € pro Monat) alternativ auch 1,25% Aufschlag ohne Zinscap. Was meint Ihr? |
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zum vergleichen, bei mir wären es 45€ für 250k / monat
allerdings wirds bei mir immer vom tatsächlichen schuldenstand berechnet, heißt also, dass es mit den jahren bei mir immer weniger wird je weniger schulden wir haben da sollte also schon noch was drin sein zum verhandeln! ist dir der unterschied zwischen Zinscap und Kredit mit Obergrenze bewusst? (ich dachte anfangs das wäre das gleiche, ist es aber nicht) frag doch mal ganz direkt nach kredit mit obergrenze, nicht zinscap und schau mal ob sie dir was anbieten hab jetzt erst gesehen wieviel ihr finanzieren wollt, da würd ich auf jeden fall auf nummer sicher gehen bzw so sicher wie nur irgendwie möglich |
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zinscap ist ein derivat!!!!
kann ich jederzeit verkaufen.. wenn ich nen abnehmer dafür finde.. also handel mit wertpapieren im weiteren sinne |
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Hallo espresso, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Variabel oder gemischt finanzieren? |
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Danke erstmal!
Sicherheit wäre uns schon wichtig.. Der angebotene Zinscap läuft schon mit der Restschuld mit, aber es ist halt monatlich viel Geld, und ein Derivat auch noch dazu. Wir sind schon froh, dass wir eine Bank gefunden haben, die uns den Betrag mit 1,25% Aufschlag finanzieren will. @michiaustirol: Wie definiert sich dein Kredit mit Obergrenze? Du hast ja auch höhere Kosten durch den höheren Aufschlag, wenn ich das richtig verstehe. Schwierig , schwierig, wenn man was finanzieren will |
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beim kredit mit obergrenze muss viel "glumpat" ned unterschrieben werden, von dem der kunde meist eh keine ahnung hat.
anlegerprofil, informationen mit den handel von derivaten usw, usf. dies snd alles bestandteile für kredite mit zinscap. bausparkassen haben zb. sowieso die zinsobergrenzen drinnen. ich finds nicht wichtig, dass man sich jeztt nach oben hin absichert. mit nem aufschla von 1,25 % bist gut unterwegs. sollte es mal in richtung der 6 % gehen, dann einfach umschulden auf ein bauspardarlen. bis das der fall ist, hastshco so viel vom kredit getilgt, dass es sich allemal auszahlt. grüße |
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ich hatte mehrere angebote, das beste variable war mit 1,25% Aufschlag
bei dem kredit mit obergrenze habe ich jetzt 1,5% aufschlag, zahle sonst aber nichts für die obergrenze, gleiche BAG BAG [Bearbeitungsgebühr], Sicherheiten usw. und was uns ganz wichtig war, eben kein zinscap sondern eine echte obergrenze nicht wichtig sich abzusichern bei 450.000 Kredit, nur weil momentan die Zinsen niedrig sind, find ich sehr naiv, schauts euch mal an, wie schnell die zinsen um 5-8% steigen, in der vergangenheit war das schon mal in 2 jahren der fall, dass von 2 auf 8% gestiegen sind und dann schaust aber drein bei der rate die dann daherkommt selbst mit dem gehalt vom TE erst umzuschulden, wenn die zinsen schon hoch sind, wir sicher nicht billig werden (höherer aufschlag, wieder BAG BAG [Bearbeitungsgebühr], usw.) also würd ichs wenn dann gleich richtig machen |
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=>> daher ratenanpassung bei konditionenänderung ausschließen und die laufzeitanpasusng bei konditionenänderung nehmen wurde eh schon oft diskutiert zwecks obergrenze/zinscap. jedem das seine wie er es für richtig hält. der große unterscheid ist, dass du bei der obergrenze NIE mehr als diese an zinsen zahlst, beim zinscap jedoch schon. die differenz zum strike bekommst halt als ausgleichszahlung retour. das ist der unterschied. und dass du dafür fast die gleichen dokumente unterschreiben musst, wie wenn du ein wertpapierdepot eröffnest. |
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Danke Euch
Aktuell glauben wir, dass wir komplett variabel starten. Und wenn in 10 Jahren die Zinsen zu hoch wären, machen wir eine große Sondertilgung (130-150 k€) damit wir uns die Raten wieder leisten können... Wobei wir uns unsicher sind: Wenn wir jeden Monat etwas auf die Seite schaufeln können, ist es uns nicht klar, ob es gescheiter ist, das Geld mit kostenfreier Sondertilgung in den Kredit zu schaufeln oder in die Fondsgebundene Lebensversicherung zu geben, die in den letzten Jahren durchschnittlich mit 5% performt hat. Und die wir auch irgendwann für eine Sondertilgung nutzen können... Gibt es dazu auch Inputs, wie die beste Strategie ist? Danke und schönes Wochenende! |
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@michi: das beste angebot, das war wohl meins, hm?
@rk: du hast den unterschied gut beschrieben, cap ist in wahrheit nix anderes als ein wertpapier-deal mit all seinen chancen und risiken. @espress: ganz einfach, was mehr abwirft. that´s it. halt immer schön die FLV im auge behalten udn zeitnah reagieren, bevors nimmer so gut läuft. @all: würd auch vriabel finanzieren, umschulden kostet, das stimmt, zehn jahre 500,--p.a. zahlen wie bei michi oder fast nen tausender wie beim TE rechnet aber einen switch auf alle mal, möcht ich mal meinen. wobei grundsätzlich zu klären ist, wie die obergrenze definiert ist. bin mir ziemlich sicher, dass die bei einer längeren hochzinsphase von sagen wir mal 10% durch ne kleine klausel im vertrag ausser kraft gesetzt werden kann und wird.... |
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