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also ich glaube nicht das man das so einfach berechnen kann - müsste doch auch vom durchschnittlichen verkaufspreis vergleichbarer objekte in der gegend abhängen, oder? ist also wohl eher eine frage nach - wie entscheide ich was vergleichbar ist und woher bekomme ich die verkaufspreise über einen bestimmten zeitraum. und dann erst kommen preismindernde faktoren dazu wie lärmbelästigung, lage in der pampa, heizungssystem etc |
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verkehrswert ist der wert der liegenschaft, um die man sie verkaufen kann. was man am freien markt also dafür bekommt. also ein quäntchen wahrheit is scho drinnen. aber daür hast eh an markler nein.. es kommt auf die region, die lage die infrastruktur, die ausstattung den quadratmeterpreis, die quadratmeter, das baujahr, das fiktive baujahr (bei generalsanierung) drauf an... da fließen viele werte mit ein. warum sich ein prvater damit beschäftigen soll weiß ich nicht. für das gibts markler die eh schauen, dass die wohnungen so teuer wiem öglich vekauft werden. immerhin kassieren die ja provision dafür ja ich... ich mach das täglich in der bank man muss da schon ne ahnung vom markt haben. wennd ie bewertung zu hoch ist und dieser natürlich als VK-preis herangezogen wird, wird die wohnung höchstwahrscheinlich nicht verkauft werden können. an welche die sich auskennen und mit immos beschäftigen sicher nicht. dumme wirst immer finden. ** |
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Hallo BoZm, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Verkehrswert berechnen |
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Was wäre der Zweck deiner Bewertung? |
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Das beste ist, dass unsere ETW nicht wirklich gut bewertet wurde, nur bis weil sie BEFRISTET noch 2 Jahre vermietet ist und sich deswegen schlechter verkauft.
Wäre derzeit kein Mieter drin, dann wär der Wert um einige höher ausgefallen. Da lässt die Bank auch nicht mit sich reden und es ist denen egal, ob befristet vermieten für 2 Jahre oder unbefristet auf alle Ewigkeit. Am freien Markt werden derzeit vergleichbare Wohnungen sogar im selben Haus um 30-40% teurer angeboten. Uns wurde es auch nicht verraten, wie diese Beträge zustande kommen, weil es "zu kompliziert" sei. Klar ..... |
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Weil es mich interessiert. Und es gibt nichts kompliziertes auf der Welt. Es sind nur immer Menschen die es kompliziert machen, damit es andere nicht verstehen. Wer sagt das er es richtig macht? Es gibt Makler die lieber etwas verdienen als gut. Ich sage jetzt nicht das dies Quatsch ist, denn es ist die Logik die SEIN SOLLTE, somit hast recht. Aber viele verkaufen lieber unter Wert und schnell, als sich mit einer Immobilie herum zu schlagen und nichts zu verdienen. Und solche "Makler" hauen den Markt zusammen und schädigen die Besitzer der Immobilien. Sagen immer Menschen die es selbst nicht verstehen und wissen. Die meisten dieser Menschen klopfen irgendwelche Richtwerte und Zahlen ein, und verstehen nicht mal ansatzweise wie was wo und warum das so ist. Zu 99% interessiert es diese Menschen nicht mal warum. Kann man ja nicht, da es keine Berechnung ist, sondern eine Schätzung mit absurden Werten die irgendwas ausspucken und das wars. Wie schon geschrieben, wird mit dem Verkehrswert der Wohnungsmarkt gedumpt und das Hab und Gut der Leute entwertet. |
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@bozm - Ich verstehe noch nicht ganz das Problem. Willst du die Wohnung verkaufen? Dann is ja der Verkehrswert oder irgendein anderer Wert völlig irrelevant. Warum sagst du dem Makler oder wen auch immer nicht einfach, wieviel du dafür haben willst bzw. inserierst das gleich selbst irgendwo? |
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Ist eh der Fall. Das der Verkehrswert nichts anderes ist als ein Dumping im Immobillien-Segment. Najo, sonst würde ich sie nicht anbieten. Mir schon, jedoch sind die "Profis" von den Banken oder Maklern, voll auf diesen Wert angewiesen wie mir scheint, das sie es wohl nicht schaffen, einen Wert zu ermitteln. Verkehrswert ist nachdem man alle Berechnungen mal durch hat, wieder so eine Sache wie der Einheitswert. Eine Schätzung, die auf einem Erfundenen Wert entsteht. Wie es dem Land gerade genehm ist. |
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mhmm, der Einheitswert ist relevant für Grundsteuer usw. bei uns zb. 30000 für mein Grundstück... Heißt aber im Umkehrschluß nicht, dass ich das Grundstück um 30k verkaufen werde... Detto bei der Wohnung oder Haus...der Einheitswert oder Verkehrswert wär mir da völlig egal... Ich verlang das, was ich für die Wohnung haben will...auch wenn das höher ist ist, als die Wohnung/haus/grundstück tatsächlich wert ist...Angebot und Nachfrage diktiert den Preis |
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Ja das stimmt, aber die Käufer wollen nur noch das bezahlen am ende was der Verkehrswert angibt. Die Ausstattung und Extras sind den Leute egal. Sie wollen diese haben und finden es toll, wollen aber durch diesen Wert nur das bezahlen was die Standard Wohnungen kosten. |
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Dann neue suchen die dir das zahlen, was du haben willst....
Wenns so nicht verkäuflich ist (oder Geld dringend gebraucht wird - schlechteste Verhandlungsposition überhaupt) dann musst eh runter gehen. Wir haben unsere Wohnung auch nach unseren Vorstellungen verkauft. Manche wollten handeln, andere habens gleich akzeptiert. Geduld muss man halt haben. |
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Najo, das regelt aber dann auch wieder Angebot und Nachfrage. Wennst nicht unter Zeitdruck stehst, hast eh die besseren Karten. |
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Zeitdruck haben wir ja keinen.
Jedoch ärgert mich das schon, da mit einem 08/15 Wert, den nur paar "Ausewählte" quasi schätzen können, der Markt und Wert von Wohnungen total pauschalisiert wird. Das ist das Selbe als würde ich sagen, dass alle Einwohner in einem bestimmten Bezirk Drogen nehmen. |
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Kann deine Ansichten hier nicht ganz teilen. In einerm richtigen Verkehrswertgutachten werden alle Einflüsse auf das Bauwerk miteingerechnet. Sei es Verbotszonen, erfolgte Renovierungen, Einrichtung, Lage usw, usw und ja, der ermittelte Verkehrswert entspricht dann den zu erzielenden Verkaufswert. Wen du dich näher mit der Materie beschäftigen willst kann ich dir folgende Literatur empfehlen: http://www.amazon.de/Ermittlung-Verkehrswertes-Grundst%C3%BCcken-baulicher-Anlagen/dp/3876040000/?ie=UTF8&tag=wwwenergiespa-21 |
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760€ für ein Buch mit CD-Rom?
Eigentlich sollte dies frei zur Verfügung gestellt werden. Schließlich wollen die damit den Wert der Immobilien bestimmen und somit spielt das Land mit dem Geld der EigentümerInnen. |
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Oh das hab ich übersehen. Das muss aber ein Fehler sein, hab meines um ca 30-40€ gekauft.
Ich mach meine Gutachten mittels einer selbst erstellten Excel-Tabelle auf Basis von verschiedensten Büchern und dem ganzen liegt das Liegenschaftsbewertungsgesetz: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10003036 Wer hat den bei dir den Verkehrswert ermittelt und in welcher Form? Was hast du für Unterlagen zum Gutachten dazu bekommen? |
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Also, ich hab bis jetzt selten so viel Unsinnigkeiten bezüglich Immobilienbewertung gelesen oder gehört wie hier in diesem Thread. Und ich kenne mich damit ein bißchen aus, das ist sozusagen mein Job. ;) Nur gaaanz kurz (darüber könnte ich ewig reden/schreiben), der Verkehrswert ist laut Immobilienbewertungsgesetz definiert: Bewertungsgrundsatz § 2. (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. (2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. (3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Somit wird der Verkehrswert nicht aus dem Kaufpreis ermittelt, sondern der Kaufpreis ist der Verkehrswert! Interessant wird es wenn ein Objekt nicht tatsächlich verkauft wird, sondern ein fiktiver Verkaufspreis zum heutigen Stichtag ermittelt werden soll. Leider darf in Ö jeder Dahergelaufene ein Bewertungsgutachten erstellen, dazu ist keine besondere Befähigung notwendig (außer einer Gewerbeanmeldung). Von selbst ernannten Gutachtern die im Hauptberuf Makler oder Baumeister sind würde ich grundsätzlich abraten. Leider ist man auch mit einem gerichtlich Beeideten nicht immer auf der sicheren Seite (hatte einmal ein Gutachten in der Hand in welchem der Gutachter "übersah", dass sich das Gebäude zur Hälfte am Nachbargrundstück befand -> grob fahrlässig!). Zum Thema, die neu geschaffene gesetzliche Notwendigkeit im Veräußerungsfall ein Verkehrswertgutachten vorlegen zu müssen ist mMn nicht ordentlich durchdacht bzw könnte man auch meinen, man wollte einer gewissen Berufssparte Aufträge zuschanzen. Es gibt in Ö kein öffentliches Register für Vergleichswerte. Jeder der die WKO-Tabelle kennt weiß, dass sie bloß ein grober Anhaltspunkt ist, für manche Regionen und Immobilienarten gänzlich unbrauchbar weil Vergleichsdaten fehlen oder gewisse Daten einfach nicht vergleichbar sind. Somit ist auch jedes Computerprogramm zur Wertermittlung nichts als eine grobe Annäherung. Für eine ordentliche Bewertung benötigt es einen vernünftigen Gutachter der neben einer Vor-Ort-Begehung auch alle relevanten Unterlagen einsieht. Somit darf man das, was laut Gesetz als "Verkehrswert" zu ermitteln ist bzw meist grob ermittelt wird niemals mit einer "richtigen" Wertermittlung gleichsetzen! Und abschließend sei gesagt, jeder Verkehrswert unterliegt einer Bandbreite, daher gibt es beim Wert selbst grundsätzlich kein richtig oder falsch. In der Herangehensweise schon, diese ist auch im Gesetz nachzulesen. |
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Ach ja, falls es jemandem zumindest 46 Euro wert ist, das ist sozusagen das Basis-Standardwerk in der österreichischen Immobilienbewertung: http://www.manz.at/list.html?tisbn=978-3-214-03694-2 |
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ein makler wirds immer teurer als billiger verkaufen wollen. immerhin sieht er vom VKP seine provision.
ja, die haun den markt zusammen und zwar mit zu teuren preisen. aber solangs leute mit geld gibt, die bereit sind, in immos zu investieren, wird sich das nicht ändern. einen schnalzer am immomarkt wirds sowieso bald geben. richtig. du kannst einen super tolle für dich optimale luxus ausstattung haben, ein anderer, gibt nen dreck drauf und sagt, es sei alles ein blödsinn. dann wirst aber den "quasi kaufpreis" deiner luxusausstattung nicht mehr reinbekommen, weil die nachfrage fehlt. ich würd da den verkehrswert ermitteln, inkl. ausstattung die so toll ist. dann mach ich aber ne abwertung und pass den wert an den verkehrswert an. denn das ist der wert, zu dem ich das teil am markt weiterbringe. *G* so läufts. wennst dich eh schon so angiftest, dass alle unplausibel schätzen, dann verlang einfach was du verlagen willst. sollte sich ein käufer finden, wir die bank des käufers die wohnung auf den Kaufpreis = Verkehrswert schätzen. denn wie gesagt... zu dem preis hast es am markt weitergebrcht. dies ist dann natürlich auch ein richtwert für vergleichbare wohnungen in der nachbarschaft. (vergleichsschätzung) |
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so ist es. Was nützt dir ein überhöhtes Verkehrswertgutachten, die Bank erstellt sich sowieso Ihr eigenes, davon ziehen Sie noch 20 - 30% und errechnen das Blanko. Beispiel: Gutachten mit Wert 250.000 €, Bank erstellt Ihr eigenes da kommt raus 223.000 - 30% = 156k Das heisst der Käufer hat entweder 120k Eigenmittel oder reist ein Blanko auf. Unabhängig davon ob es dem Käufer 250k Wert ist. Kann es dann bei der Finanzierung zu Problemen kommen. Da die Werte nicht passen. Mein Gutachter hat mir das damals so erklärt. Es gibt Gegenden die höher bewertet werden und Gegenden die niedriger bewertet werden. In meinem Fall hatte ich Glück das meine Gegend zu den "beliebten" gehörte. Auch ist es für die Bewertung wichtig, was alles Fußläufig zu erreichen ist. Auch wie die Bevölkerungsstruktur ist, nimmt er in Betracht. Was wurden die Wohnungen in dieser Gegend zuletzt gehandelt. Was würde es kosten diese Wohnung neu zu errichten etc... Bei mir war es so: 10 Jahre alt, Niedrigenergiebauweise. Neubaupreis ca. 2.500 €/m². Tatsächlich wurden die Wohnung um 2.800,-/m² verkauft. Ärztezentrum, Apotheke, Nachversorge, Restaurants, Sportpark (Tennisplätze, Squash, Tennishalle, Soccer Five Arena, Fussballplatz Wiese und Kunstrasen, Skaterpark etc...), Naherholungsgebiet, Naturschutzgebiet, Badesee, Straßenbahnhaltestelle alles binnen 5 Minuten zu Fuß erreichbar. Gymnasium, Krabbelstube und Kindergarten in 10 Minuten zu Fuß erreichbar. Austattung: Parkett und Fliesen mit FBH FBH [Fußbodenheizung] durch Fernwärme beheizt, Rolläden an allen Südfenstern. Ost/Westfenster gab es nicht. Nord nicht notwendig. 160m² Eigengarten, Tiefgarage und 8m² Kellerabteil. Zuerst hat er von den 2500,- 10% abgezogen aufgrund des alters des Gebäudes. Gartenanteil, tatsächliche Verkaufspreise verursacht durch die geniale Lage haben dazu geführt das ich in der Endbewertung fast 3.000,-/m² stehen hatte. Mit der persönlichen Anmerkung. Das ist ein Bankgutachten auf Sicherheit ich kann bestimmt 10% höher mit dem Verkaufspreis gehen. Die Einbauküche etc... ist alles nicht von Belang. Der Boden wird bewertet nach Abnutzung ist er übermäßig abgenutzt gibt es Abzüge. Ziemlich Zeitgleich lies ein Freund von mir seine Wohnung bewerten. In einem sogenannten "Brennpunkt" in der selben Stadt. Seine Wohnung war 15 Jahre alt, ebenso durch Ihn Erstbezug... Tjo aber Drogendealer, randalierende Kids, sehr hoher Migrantenanteil keine Eigengarten haben die Bewertung in die Tiefe gerissen. € 1.800,- m². Es gab halt kein Naturschutzgebiet, keinen Badesee, keinen Naherholungsgebiet etc... dort. Sportpark ähnlich ausgestattet wie der unserer war aber da. Straßenbahn, Nachversorger, Ärztezentrum ebenso... Im Gegenteil sogar eine weit bessere Nahversorgungssituation. Aber das war in diesem Fall egal, dort zieht halt niemand gerne hin. |
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| Hallo Richard3007, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Was hier so leicht durchscheint ist ein häufiges Problem: Die Wünsche und Erwartungen des Verkäufers passen nicht zu den erzielbaren Preisen am Markt.
Ich verstehe das Problem aber nicht so ganz. Als Verkäufer kannst du dir einen Makler aussuchen, die Provision mit ihm verhandeln und ihm den Verkaufspreis vorgeben. Also kann dir das Gutachten eigentlich auch egal sein. |
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eh. du kannst als verkäufer sagen du willst midnestens 300k haben. dann setzt der markler mit gekonnten bildern und so die wohnung in szene und schrebts für 330 aus. der käufer handelt ihn auf 310 runter, du als VK bist zufrieden, der markler verdient sich ne goldene nase und der käufer glaubt ein tolles geschäft gemacht zu haben. annahme: die nachbarwohnung wird dann auch verkauft. gleich mal durch den makler auf 350 gesetzt. und verkauft für 320. angebot und nachfrage. solangs deppen gibt, die preise zahlen wirds glückliche makler geben, glückliche verkäufer und den käufern isse wurscht. und dann macht boooooom.. immoblase (die derzaht sowas von besteht) platzt. wohnungen können nimma verkauft werden banken müssen schätzungen korrigieren ersatzsicherheiten ggf. einfordern alles doof. *G* schöne rosige zukunft |
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