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rosig schaut das nicht aus... de facto braucht ihr mind. 315t - das mit 6% gerechnet steht auf rot: http://www.conserio.at/online-kreditrechner-kostenlos/
das ist jetzt mal die eine seite. wie sehr die andere seite das aufwiegt, kommt auf euch an: mieteinnahmen kannst vergessen - die wären in dieser relevanten höhe zu versteuern und selbst wenn nicht - die bank kannn ein vermietetes objekt nicht verwerten - no go. risken von mietnomaden mal ganz außen vor. dass du die einliegerwohnung länger vermieten willst, kannst damit auch vergessen. ob dir eine bank bei befristeten verträgen einsteigt, würde ich auch bezweifeln... praxen oder so haben halt hohe abnutzung... wieviel ist die "kleine wohnung" denn wert bzw. wie hoch ist dort euer/dein verlust? willst du den tragen für das "traumhaus"? das ist die einzige thematik, die sich stellt. beim verkauf hilft die krise, wenn leute was wertbeständiges wollen... also: rechnen, durchkalkulieren, verhandeln... sind die 285t der letzte preis? wohl ned, oder...? kinder, zukunft und karriere mal ganz außen vor... |
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| Hallo creator, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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danke - für deine realistische sichtweise. die kleine wohnung würd ich nicht weggeben wollen. die ist hübsch und fast neu - und mieter würd ich immer reinkriegen (gleich neben uni *g*). nachdem ich die nicht verkaufen will, erledigt sich das ganze wohl eh von selbst...
besser wird es wohl sein, noch ein, zwei jahre zu warten. mir kommt halt irgendwie vor, dass die preise von den schönen und neuen objekten irre steigen. lg, dani |
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Hallo danillal, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: gedankenspiel... kauf finanzierbar? |
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kleiner trost: du hast gerade €3200.- weniger schuldenhttp://www.onvista.de/devisen/snapshot.html?ID_CURRENCY_FROM=EUR&ID_CURRENCY_TO=CHF
andererseits... you must buy when there is blood in the streets. ned, weil sich ein paar verrückte in london danebenbenehmen, sondern mit ruhigem kalkül. die aktienmärkte sind abgestraft, einige technik- bankenwerte mit irrer dividende und guter ertragslage abgestraft... eine ubs zahlt nach heutigem kursniveau 9,1% dividende... bnp 6,5% . jetzt kann man nur schauen, ob man die historischen tiefststände noch kriegt oder ob man das derzeitige kursniveau als chance sieht. ich würde mir das noch anschauen. versteh' mich recht: ich will dich da sicher nicht in aktien jagen, die gerade rauf-runter spielen, wenn du davon keine ahnung hast. aber viell. hilft es auch zu einem besseren verständnis von tt und fx. |
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hi
wir standen vor der gleichen frage... eine genossenschaftswohnung, eine eigentumswohnung und hausbau vor der tür. beide wohnungen zu klein. die eigentumswohnung hatte gute lage und wir hätten allein im bekanntenkreis 3 mieter gehabt. wir haben uns das dann mit dem risiko überlegt... wenn man doch mal "mietnomaden" haben sollte, die wohnung wieder herrichten muss, usw... das war uns zu riskant. ich hab auch noch zwei tilgungspläne gemacht um zu vergleichen, wie lange wir die wohnung vermieten müssen, dass sich ein ähnliches modell wie bei dir ausgeht ... wirklich sinn machte das ganze erst nach über 30 jahren... das war uns dann auch zu lange und wir haben die eigentumswohnung verkauft... |
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ubs hat gerade +10% am tag hingelegt... auch mit kest ok... hier mal ein link für online-banken:
http://www.modern-banking.at/brokerage.php die ganzen introducer von interactivebrokers wie z.b. lynx oder vieltrader-offers a la sino.st lass' ich mal außen vor |
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hm, ich frag mich, wie manche von "vermietung" ein ganz nettes einkommen herzaubern können. die ganzen vorsorgewohnungen und so kommen ja auch auf den markt und finden teilweise guten absatz. eine straße weiter entstand grad ein wohnblock mit kleinen wohnungen für studenten, mit preisen von 650 für 50m2 - und die sind bereits ALLE vermietet.
kenne leider auch 2 vermieter, die ganz schön reingefallen sind. mieter zahlten nicht und er wurde sie trotzdem schwer los... vom angerichteten chaos ganz zu schweigen. hab ein kleines aktiendepot bei direktanlage. noch eingekauft vor der kest-besteuerung. das blöde ist, dass man die liegenlassen will weil ja kest-befreit. sind nur ein paar atx/dax-werte drin. aber sinn macht das eigentlich nur, wenn man auch mal verkauft und in zeiten wie diesen wieder einkauft. hab mir aus diesem grund auch ein flatex-konto zugelegt. allerdings hab ich da noch nix gemacht. in turbulenten zeiten wie diesen würd sich aber der einstieg doch auszahlen... die idee mit dem haus ist übrigens gestern gestorben - nach langer diskussion und durchrechnungen mit partner eine dimension kleiner wird sich wohl auch was finden lassen.
lg, dani |
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neukunden-aktionen sind auch was schönes... auch wenn ich jetzt von direktanlage wegen der kosten wechsle: sowohl deutsche wie auch die direktanlage bieten für "neukunden" attraktive kondis auch für's simple tagesgeld.
selbst wenn ihr jetzt nicht in aktien einsteigen wollt - den freund "werben" kann sich bei euren 100k ja auch beim tagesgeldkonto auszahlen... ich such' ja eh leute, die mit flatex erfahrung haben - mir kommen die bedingungen dort (depotübertrag - verkauf nur in d, teilausführungen und -kosten) komisch vor. vielleicht gibt's da ja schon feedback. ...heißt übrigens www.sino.at ... nix st schulden hast ja fast keine mehr :
http://www.onvista.de/devisen/snapshot.html?ID_CURRENCY_FROM=EUR&ID_CURRENCY_TO=CHF ... da kannst das traumhaus wiederbeleben... nix parität... |
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... jetzt wären's nur noch 300k - http://www.onvista.de/devisen/snapshot.html?ID_CURRENCY_FROM=EUR&ID_CURRENCY_TO=CHF&PERIOD=1#chart1
für alle, die schon an die parität glaubten... |
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ja, manchmal gibt es auch positive meldungen - falls sich die schweiz wirklich an den euro bindet und um die 1,10 - 1,15 als untergrenze gelten sollte, dann würd sich wohl alles langsam wieder einpendeln... allerdings müssten die "gerüchte" auch umgesetzt werden... schauen wir mal
hab noch eine ganz andere frage - vielleicht weiß creator eine antwort: das haus um 285.000 hab ich jetzt bei einem anderen makler um 270.000 gesehen!! allerdings kann ich wohl nicht den anderen makler kontaktieren, denn dann würden die sich ja ev. um die maklergebühr streiten? die frage ist eher, ob ich bei makler 1 mal ansprechen kann, dass die diskussionsbasis vom preis wohl 270.000 ist und nicht 285.000 - oder? ich gehe davon aus, dass bei den ausgeschriebenen preisen noch so 5-10% runterverhandelbar sind oder? je nachdem wie dringend die einen käufer suchen halt... dann käme ich ja langsam in realistische preis-gegenden
lg, dani |
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... ok, dann kriegst du's um 240t... abgesehen davon
http://www.krone.at/Nachrichten/Jeder_2._Makler_rechnet_bei_Provision_falsch-AK-Studie-Story-16907 sollten die makler sich nicht streiten - hier mal das wunschdenken der makler: http://www.sem-immo.at/info/richtlinien.pdf vorab würde ich mal klären, welche aufträge genau die beteiligten makler haben - evtl. liegt ja auch eine standeswidrigkeit vor... http://www.arbeiterkammer.at/bilder/d129/Infoblatt_Immobilienmakler_2010.pdf da der erste makler offenbar nicht über alle wesentlichen umstände des geschäfts - und der wahre preis gehört nun mal dazu, da ist der makler als sachverständiger zu betrachten - aufgeklärt hat, ist zumindest ein minderungsanspruch für die provision drin, denn als makler hat er nach dem best-advice-prinzip zu handeln, auch (und imho besonders) für den kunden als käufer - von dem werden schließlich alle provisionen bezahlt. der hauszustand muss ja eh von einem sv geschätzt werden - gibt's so ein gutachten und von wann datiert das? energieausweis? http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/KonsumentInnen-Leitfaden/Themenbereiche/Bauen_/Hauskauf dann würde ich mir mal den vki-ratgeber "häuser aus zweiter hand" oder "immobilien verkaufen" geben - um zu checken, auf was zu achten ist (vom essentiellen bis zu den abgaben, zählerständen, etc.). sämtliche gesetze wie kschg, maklergesetz + -vo bitte im ris suchen: http://www.ris.bka.gv.at/Bundesrecht/ daher kannst sicher auch zum billigeren makler gehen - was soll's? selbst wenn du einen besichtigungsschein unterschrieben hast - wenn der preis ned korrekt ist... siehe oben. noch dazu musst du ja eh wissen, um wieviel du es überhaupt kaufen willst... ich würde das mal testen und eben wegen dem vorspiel 240 bieten, beißen die an, kann man immer noch schauen.... |
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danke creator!!! deine tips sind immer enorm hilfreich
find es immer wieder schade, dass ich nicht zwei jährchen früher auf das forum aufmerksam wurde *g* lg, dani |
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also ich seh die situation wieder mal ein bisschen anders - als creator (so sehr ich ihn schätze!) aber da muss ich jetzt dagegen reden - was heisst die bank aktezptiert keine mieteinnahmen etc... das ist eine verallgemeinerung ... jede bank rechnet anders... und wir haben ja genug davon... nicht jeder kunde passt zu jeder bank ... auch ohne mieteinnahmen steht die ampel NICHT auf rot sonder ist finanzierbar - die kleine wohnung sollte sich durch einen mieter fast von selber finanzieren - die einliegewohnung noch im haus zu vermieten zahlt ein gutes stück vom kredit zurück - ich finde dass das eine optimale konstellation ist für eine eigentumsfinanzierung -> nach dem motto: selbst im eigenheim noch miete verdienen...
damit sollte sich eine auch eine gute kondition für die finanzierung ergeben... creator - du hast bei deiner ersten antwort geschrieben dass mindestens 315 K finanzierungssumme benötigt werden.... wo denn bitte - es sind 100.000 eigenmittel vorhanden ... jetzt mal ganz salopp gerechnet: letztstand war dass das haus auch um 270 K am markt ist - und zwar von einem anderen makler als dem ders um 285 K auf den markt geworfen hat - die fragen die ich mir stellen würde: wie lange ist das haus jetzt denn schon überhaupt am makrt und wieviele makler haben es wirklich (übrigens - wenn das zwei makler haben dann ist das kein alleinvermittlungsauftrag - da brauchst dir auch keine sorgen um eine provisionszahlung an makler 1 machen wenn du dich an makler 2 wendest) aus den schlüssen könnte sich ergeben dass das haus vielleich auch um 260 K oder 265 K zu haben ist... nun gut - zur rechnung - nehmen wir 270.000 *1,1 - nehmen wir nur 70 K eigenmittel = aufgerundet 230.000 - das auf 25 jahre mit 6 % gerechnet eine rate von 1.480,- wobei jetzt die rate vielleicht 1.060,- ausmachen würde und im schnitt vielleicht 1.320,- dagegen noch eine miete aus der einliegerwohnung gerechnet .... in der konditionenverhandlung sind auch noch einige spielräume drinnen (wie zb der die darstellung der einnahmen-ausgaben situation .... das kann man der bank "schöner präsentieren" um bessere konditionen zu bekommen....) und das wichtigste dabei ist: es wird immobilieneigentum geschaffen ... eine wohnung die sich praktisch fast von selber zahlt, ein haus in dem man selber wohnt und noch einen teil vermieten kann .... wenn ich da an "unsere künftigen pensionen" denke und dass die eher mikrig sein werden... da hat man ein eigenheim in dem man wohnt und zusätzlich zwei wohnungen zum vermieten... und seine pension damit aufbessern .... das bedeutet unabhängigkeit! so sehe ich das ganze ach ja - nicht jeder hat das problem mit mietnomaden... es gibt auch genug möglichkeiten diese wieder los zu werden... wer als vermieter erfahrung mit solchen hat und die nicht rausbekommen hat der hat sich vorher nicht gut genug informiert, nicht richtig vermietet, sich rechtlich nicht richtig abgesichert usw und ist damit ins fettnäpfchen getreten... gut - ich geh jetzt eis essen :)[ne sehr nütziche info *LOL*] lg jochen |
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-ich habe selber zwei Eigentumswohnungen die vermietet sind.
rund 30% des Wohnungswertes sind noch fremdfinanziert. Rückzahlung wird von den Mieteinkünften gedeckt (inkl. einer Rücklagenbildung) Diese beiden Wohnungen haben mir bei der Verhandlung mit der Bank sehr wohl geholfen. Anfangs wollte die Bank zusätzlich noch in das Grundbuch der beiden Wohnungen. Wurde aber von mir aus verständlichen Gründen (die benötigte Kreditsumme für unser Hausbauprojekt ist fünfstellig und somit weit unter dem Wert vom fertigen Haus.) |
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das eben ist wirkliche (sach)wertschöpfung - und zwar so - dass es jemand anderer zahlt
ja - es gibt immer wieder ein paar banker die meinen sie müssen simultanhypotheken machen obewohl es überhaupt nicht notwendig ist .... wann kommen die nächsten wohnungen?^^ |
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@Schneeweiss - das Haus hat mich in meinem Plan etwas "zurückgeworfen"
Es wird noch rund 10 Jahre dauern bis zur Wohnung Nr. 3 Dafür werden aber danach die Zeiträume bis zur nächsten Wohnung immer kürzer *g* (sobald ich 30 % Barmittel habe, kaufe ich eine weiter Wohnung. Rückzahlung mit den gesamten Mieteinnahmen abzüglich Rücklage) |
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danke - interessante rückmeldungen! vielen dank schneeweiss für die vielen infos. uns ist das ganze doch eine nummer zu groß vorgekommen, und wir haben den gedanken ad akta gelegt und sind auf der suche nach einer kleineren variante. wenn mir nicht dieser frankenkredit nachhängen würd, dann wär das schon eine möglichkeit gewesen. so ist es mir halt einfach doch zu riskant.
klar, es sind nicht alles mietnomaden und der großteil ist wohl "normal". ohne risiko ist halt nix *g* @sensai: deine variante klingt interessant. geht sich das wirklich so gut aus? nach der ganzen versteuerung (und soweit ich weiß kann man ja nur die zinsen abziehen und nicht den gesamten rückzahlungsbetrag) bleibt ja dann auch "nur" noch zwischen 70-50% der mieteinnahmen übrig? aber klingen tut das auf jeden fall perfekt - vor allem als altersvorsorge... lg, dani |
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... @ jochen, zum rechnen und jetzt kommen die schwierigen rechnungen: 285t + 130t = 415t 415t - 100t = 315t. zeig' mir mal eine bank, die bestehende schulden NICHT mit einrechnet... das wär' ne leistung! ksv, deltavista & co würden jubeln! lieb wie ich bin, hab' ich halt das ek gleich vom schuldenstand abgezogen.... und ned weiter mit den ziel-verbindlichkeiten gerechnet, grest und sonstiges auch nicht beachtet. soviel zum schönrechnen... |
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creator - ich steh auf deine ironie^^ - klar werden die bestehenden verbindlichkeiten mitgerechnet - aber in der ganzen situation gibts ja auch noch einkünfte aus vermietung zweier wohnungen...
danillal hat im ersten beitrag geschrieben: "wenn wir das haus kaufen, dann würde ich die wohnung vermieten - lage ist optimal und tt sowie zinsen könnten für diesen teil über die mieteinnahmen bezahlt werden" das gleicht sich fast 1 zu 1 in der haushaltsrechnung aus ... ist für eine bank argumentierbar und manche können das auch voll ansetzen... ganz ehrlich: ich finde es NICHT dass es eine leistung ist wenn man eine bank findet die bestehende obligos nicht berücksichtigen würde - ich würde es fahrlässig finden...
aber danke für die nachhilfe in addition und subtraktion^^ lg jochen |
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@ sensai - guter stabiler plan!!! |
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@danillal - Ja, es funktioniert. Zumindest mache ich das jetzt
schon seit gut 10 jahren und es wird meine Altersvorsorge. Meine Wohnungen sind am Stadtrand und in der Preisklasse ~ 150 teuros mit sehr geringen Betriebskosten. Also keine Topexklusiv Wohnungen. Erste Wohnung bar bezahlt und vermietet. Nachdem ich die Anzahlung für die zweite Wohnung als Erlös hatte, habe ich im gleichen Wohnblock eingekauft und auch vermietet. Die Mieterlöse aus beiden (!!) Wohnungen verwende ich für die Rückzahlung und als Rücklage für die spätere Anzahlung der nächsten Wohnung. Ja, gaaaanz langsam fängt sich das ganze zum Rechnen an. Eigenkapital ist absolut notwendig und man braucht viel Geduld. Gewinne dürfen auch nicht abgeschöpft werden, ansonst geht die Rechnung langfristig auch nicht auf. Alles offiziell gemeldet um im, hoffentlich nie, Fall einer Scheidung diese Wohnung aus dem Vermögen draussen zu haben. |
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ich bleib da skeptisch... vermieten wollen, kalkulierte mieteinnahmen, etc. - sind erst dann etwas wert, wenn sie auch tatsächlich problemlos fließen. solange sie das nicht tun... siehe oben, 315t. vom versteuern der mieteinnahmen will ich jetzt gar ned anfangen... auch der hinweis, wie man sich vor mietnomaden schützen kann, hilft so viel wie ein rat gegen böswillige ehepartner: fakten schaffen hat mit rechtsstaat wenig zu tun... meist braucht es gar keine nomanden, reiner mieter-rechtsschutz reicht für genug ärger. betreffend der großartigen wertsteigerung von immobilieneigentum bin ich auch skeptisch: die ganzen anleger-wohnungen rechnen sich seltenst wenn überhaupt und mit soviel gebundenem kapital kann man bei gleichem risiko leichter mehr verdienen. gleiches gilt für alle anderen immobilien - ned nur wegen der abschreibungen. die größten wertsteigerungen hat man noch bei unbebauten grundstücken in trend-gebieten - und selbst da muss man erst mal wen finden, der das geforderte auch zahlt. |
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