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was ist mit den Bäumen? - Ich kann zwar deine Frage nicht beantworten aber weißt Du, daß Du in Wien nich so ohne weiters einen Baum entfernen darfst?
Da gibt es das Wr. Baumschutzgesetz. Wenn dein Haus zwar der BO BO [Bauordnung/Baugesetz] entspricht, Du aber unerlaubt Bäume entfernst und dich dein Nachbar anzeigt, dann gibt es hohe Strafen.... So weit ich weiß, betrifft das alle Nicht-Obstbäume. Nur ein Tipp, falls es dich überhaupt betrifft. mfg Sektionschef |
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Direkt an die Nord-Grenze - werdet ihr nicht bauen dürfen, außer gk (gekuppelt) ist erlaubt + der Nachbar baute auch an die Grenze (zu euch usw.). Sonst gilt offene Bauweise. Wenn der Nachbar nicht seitlicher Nachbar (3 m von Grundgrenze) in der Baufluchtlinie ist, gilt:
Regel 1: 3 m Abstand v. Grundgrenze(bei 3 m Gebäudehöhe) Regel 2: ab dann gilt Abstand zum Nachbarn x 2 = erlaubte Gebäudehöhe wg. Lichteinfall (45Grad-Regel). d.h. 6,5 m Abstand mindestens (wobei ich nicht weiß, ob die aufsteigende Dachhöhe - sattes 45-Grad Dach - dazu per Nachbar-Antrag tlw. mitgerechnet wird). Weiters: ihr baut einen Wohnkomplex mit 3 Wohn-Einheiten. Das muß erlaubt sein (z.b. in NÖ wird öfter beschränkt auf "2 WE", in Wien nennt sich das "Wohngebäudegruppen mit mehr als 2 Gebäuden" - das muß m.W. extra erlaubt sein oder werden). 3 WE wären 6 Autos Verkehr = Zufahrtsstraße (können Regeln gültig werden). Dazu noch Stellplätze, maximale mögliche m2 pro Bauklasse, max. erlaubte Tiefe des Gebäudes (lt. ca. 1/3-Regel rückgerechnet ..d.h. bei 18 m Länge baut ihr 10-12 m tief? 180-216 m2 Baufläche? Beides muß dort erlaubt sein usw. Wenn der Grund dafür groß genug ist, das Gebäude / Bauvorhaben der Bauordnung 100% entspricht, kann der Nachbar nichts dagegen machen. Wenn ihr wo überzieht (üblicherweise wird bei Höhe, Nullpunkt usw. getrickst), und der Nachbar kommt drauf: eigenes Zusatzverfahren, bei Pech Baustopp. Das dauert. Ich würde empfehlen, auf Beratungstermin zu einem Bauamt zu gehen - kostet nichts und man erfährt schnell, was vor Ort wirklich möglich ist. |
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Herzlichen Dank für die ausführlichen Antworten!
@sektionschef: Ja, das mit den Bäumen wissen wir... in zwei Wochen kommt jemand von der zuständigen Magistratsabteilung und sieht sich die Bäume an. Wir müssen 16 Bäume entfernen und hoffen sehr, dass wir zumindest bei den Nadelbäumen nur 1:1 nachpflanzen müssen, da die ökologisch ohnehin nicht in die Gegend gehören. Das entscheidet dann der Magistrats-Menschen. Für die Laubbäume gilt auf jeden Fall: Ein neuer Baum pro 15cm angefangener Stammumfang des gefällten Baumes. Was für ein Gesetz. Wir werden unmöglich so viele Bäume auf unserem Grundstück unterbringen und hoffen, dass die Stadt Ersatzfläche vorschlägt. Sonst kostet's über 1000 Euro pro Baum... @Sethi: Der Plan ist, 3m von der Nordgrenze entfernt zu bauen. Dort steht auch das derzeitige Bestandshaus. Rechtlich bauen wir kein Mehrfamilienhaus, sondern zwei Häuser gekuppelt: Wir teilen das Grundstück und bauen dann - an der neuen Grundgrenze gekuppelt - ein Doppelhaus und ein Einfamilienhaus. So ergibt sich das 3er-Reihenhaus (mit Feuermauern zwischen Haus 1 und 2). Die telefonische Auskunft auf der Baupolizei hat ergeben, dass wir drei Meter Abstand von der Grundgrenze einhalten müssen. Die Bauordnung sagt ja folgendes: "In der offenen Bauweise muß der Abstand der Gebäude von Nachbargrenzen in den Bauklassen I und II mindestens 6 m (...) betragen. Die Fläche, die zwischen den Nachbargrenzen und den gedachten Abstandslinien liegt, wird als Abstandsfläche bezeichnet. In die Abstandsflächen darf mit Gebäuden auf höchstens die Hälfte des Abstandes an die Nachbargrenzen herangerückt werden, wobei die über die gedachte Abstandslinie hinausragende bebaute Fläche je Front in den Bauklassen I und II 45 m2 (....) nicht überschreiten darf; insgesamt darf diese über die gedachte Abstandslinie hinausragende bebaute Fläche auf demselben Bauplatz in den Bauklassen I und II 90 m2, (...) nicht überschreiten. Ich hab das so interpretiert: Wenn wir auf 3m ranrücken (wie das Bestandsgebäude) sind das beim Doppelhaus 36m2 in der Abstandsfläche nach Norden und 36m2 in jene nach Westen, beim Einzelhaus 18m2 Richtung Norden. Das müsste also erlaubt sein. Über den gesetzlich vorgeschriebenen Lichteinfall finde ich nichts.. in der Bauordnung steht nur, wann er nicht gilt, und nicht, was das bedeutet. Kannst du mir da einen Tipp geben, wo ich die Regeln dazu finde? Wir werden jedenfalls so schnell wie möglich einen Termin bei der Baupolizei machen, um mal nachzufragen! Vielen Dank nochmal! Lg Trallala |
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termin ist di und donnerstag von 8h- 12h30 - in der dresdnerstraße.
keine weitere terminvereinbarung nötig/ möglich. |
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Bin ebenfalls der Meinung, daß Du unbedingt zur Baupolizei hingehen und alles durchbesprechen solltest. Solange Du noch nicht eingereicht hast, sind die sehr nett und hilfbreit dort.
Die werden erst dann fies, ab dem Zeitpunkt wo du eingereicht hast und sie deinen Fall bearbeiten müssen
Das mit dem Bäumen kann noch spannend werden, würde mich sehr interessieren wie die Sache ausgeht. Kannst Du da botte laufend berichten? mfg Sektionschef |
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Donnerstag früh bin ich bei der Baupolizei und werde mich erkundigen. Am Telefon waren sie schon mal sehr nett. Das mit den Bäumen wird haarig, das kann richtig, richtig teuer werden... nicht, dass wir das Grundstück sonst nicht nehmen würden - aber in Wahrheit müsste man vorher 1000 Euro pro Baum zum Kaufpreis dazurechnen. und überlegen, ob es sich dann immer noch ausgeht. ich werde auf jeden Fall berichten! lg Trallala |
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Viel Glück - Als Hilfe - Lichteinfall war mal § 78 BO BO [Bauordnung/Baugesetz] (?) in Wien (wurde abgeschafft, weil´s u.a. mit anderen - seither imo rigoroser durchgesetzten Regeln - ja sowieso erreicht wird).
Als Hilfe für´s Gespräch... Exakt für solche Vorhaben gibt´s beschränkende "Fallstrick"-BO-Regeln. 1.) Vergiß das alte Haus, weil ihr baut neu = damit werden auch gedachte, logische (oder nach Abriß sich ergebende) Baulinien gültig. z.b. wenn alle dort von der N-Grenze 10 m weg sind, werdet ihr das wohl auch sein müssen. 2.) § 76 - einige Punkte: z.b. wenn 2 oder mehr Gebäude pro Bauplatz errichtet werden = 3 m Abstand dazwischen (rigoros ! selbst für Dachvorsprünge!). Denn falls nur Miteigentum-Teilung = nur 1 Bauplatz. 3.)Du interpretierst § 79 ...45 m2 Fläche (der Front..) in die Abstandsfläche darf man bauen...fürchte nur, nicht mit 2,5 Geschossen Höhe, sondern mit Schnitt-Höhe (z.b. Schnitt zw. 3-6,5 m). Dann käme § 83 (Abstandsregeln - das berühmte 1/3): Eurer "Erker" (volle Bauhöhe) darf (pro Bauplatz) max. 1/3 der 18 m Front-Gesamtlänge ausmachen = 6 m, die dürfen nur 1,5 m in die Abstandsfläche rein. Bei Problemen als Idee: Gesamthöhe Gebäude absenken (mittels Schnitt-Höhe) = geringerer Abstand zur N-Grenze erlaubt. Ev. einfache Eigenbau-Planskizze mitnehmen (oder dort zeichnen - Bild sagt mehr als Worte - dann kommt gleich "Haus so nicht, sondern so, weil...". Viel Glück (auch mit den Bäumen .
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Ui. Das klingt komplizierter als gedacht!
Also alle anderen kleben an den Grundgrenzen - drei Meter ran und in die Abstandsfläche noch Garagen. Ich weiß gar nicht, wie die jemals Baubescheide bekommen haben - man darf in der Gegend nur 1/3 oder gar 1/4 des Bauplatzes verbauen. Ein paar hundert Meter weiter sind auch einige 2,5-geschossige Häuser, die richtig, richtig hoch sind (sehr hohes DG). Zu meinen Berechnungen: Es sind zwei Grundstücke - bzw. werden zwei sein. Wir teilen das Grundstück extra, um auf die nötige bebaubare Fläche zu kommen - es ist also kein Miteigentum, sondern zwei Bauplätze. Oder -lose. Das ist jedenfalls mit der MA64 und dem Geometer schon besprochen - so weit klappt es. Nun ist die Frage, ob unsere Vorstellung davon, wo das Haus hin soll, auch jener der Baupolizei entspricht... Ist die Schnitt-Höhe, die du nennst, die Traufenhöhe? Die ist 6,5 Meter. Das Dachgeschoß ist dann also innerhalb eines Satteldaches - nicht an der Nordfassade. Das mit 1/3 hab ich überhaupt noch nicht gesehen... das stimmt mich gar nicht froh. Ich werde mich mich Skizzen wappnen und am Donnerstag den Gang in die Dresdnerstraße antreten! Vielen Dank für die vielen Tipps! ps. oder vielleicht sollte man einfach Glorit bauen lassen. Dieses fünfstöckige Monster hier steht im selben Bezirk, mit exakt denselben Vorschriften (ok, es ist um einiges breiter als unseres - aber da sollten wir doch auch hinkommen mit EG, OG und halbem DG!!) http://glorit.at/index.php?id=53&gruppe=1&projekt=57&subpage=0&L=0 |
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was du wie bauen darfst findest du da..
http://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/flaechenwidmung/auskunftssystem.html |
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bei glorit würde das so aussehen.. 
den erläuterungstext findet man da: http://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/besBestText.aspx?PNR=7910 zumindest dürfte die bestimmung: nicht punktgenau eingehalten worden sein. ?-) |
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Klingt komplizierter, aber war eh schon alles - Schnitthöhe (am Beispiel des Glorit-Monsters - Bilder sagen mehr als Worte - danke Ekndeg). Wie geht sowas:
1.) Haus wurde sichtbar in Hanglage gebaut = Nullpunkt (d.h. "EG"-Hausecke am Bodennivau) darf höchster Punkt sein. Bei Glorit lt. Foto irgendwo Mitte bis Ende 1.Stock (alles drunter ist offiziell "Keller"). 2.) Traufenhöhe 6,5 m, Haus kann höher wg. Dach Schnitt-Höhe (das Monster ist a la Pyramide gebaut): wird z.b. ein Dach-Teil unter Traufenhöhe abgesenkt, darf ein anderer Dach-Teil entsprechend höher. Der Höhen-Schnitt der Dachfläche (in m2) muß 6,5 m Traufenhöhe ergeben. Bei Einfamilienhäusern sieht man oft: Haus (Würfel), dazu 1-geschossig ein Anbau (z.b. Terrasse - mit z.b. 15m2 "Dach" abgesenkt) und Türmchen als 3.Stock (mit 15 m2 "Dach" raufgesetzt). Und siehe Beispiel Flächenwidmungsplan (Baulinien): zum seitl. Nachbarn (links/rechts, außer bei Glorit rechts) wird´s kaum Probleme geben. Nach N oder S (Abstandsfläche bzw. Grünzone) sicher. BB = besondere Bestimmung (da kann alles Mögliche drin stehen). Mit Flächenwidmungsplan, Strich vom Geländeverlauf (Seitenriß) und Strichzeichnung der gewünschten Hausform kann der Baupolizist fast alles sagen. Das war´s im Groben - viel Glück. |
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und??? - |
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die Person, die wir gebraucht hätten, war nicht da. Diesen Donnerstag neuer Versuch! Inzwischen hab ich mich aber bei Architekten näher erkundigt - offenbar muss von der Unterkante des Nachbarhauses eine 45-Grad-Linie nach oben freigehalten werden. Das würde heißen, dass der Abstand zwischen den Häusern mindestens so hoch wie die Traufenhöhe sein muss - und danach das Dachgeschoß die 45%-Neigung einhalten muss. Für uns ist das auf eine Seite hin doof - da wollten wir eigentlich beim dritten Geschoß nur vorne und hinten Platz frei lassen, müssen jetzt wohl auch seitlich 45% Neigung einhalten... ich halt euch am Laufenden. Vielleicht sollte man wirklich einfach den Ärger auf die Glorit-Pyramiden runterschlucken und mit Denen bauen. Die wissen ja wirklich, wie man jeden Kubikmeter rausholt
Lg Trallala |
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So, jetzt waren wir dort - alles ok! Wir dürfen genau so bauen wie wir es uns wünschen. Einzige Einschränkung: Das Bestandhaus (das drei Meter von der Grundstücksgrenze weg ist) muss weg, weil wir die Dämmung nicht zusätzlich draufpappen dürfen. Das war uns aber eh halbwegs klar... Vielen Dank an alle für die Hilfe! |
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