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Ggf. Immobilienertragssteuer Ggf. Kosten die für die Löschung bestehender Grundbuchseintragungen (in der Praxis vor allem: Pfandrechte) anfallen. Einerseits die Kosten die für die jeweilige Bank und deren Notar für die Dokumente anfallen (sind gleich mal ein paar Hunderter pro Pfandrecht). Andererseits auch der Betrag den der Notar, der den Verkauf betreut (zusätzlich zur Kaufabwicklung) für die Löschung haben möchte. Sofern der Notar diese auch überhaupt extra in Rechnung stellt und/oder man diese nicht auch dem Käufer umhängen kann). Andere Kosten (ggf. Makler, ggf. eigene Kosten für Anzeigen, kleine Instandsetzungen etc.) sind Dir ja sicher klar. Nach Vereinbarung. Üblicherweise: Der, der ihn bezahlt In der Praxis also meist der Käufer. Man erwartet man sich ja auch dass der Vertragserrichter somit eher die Interessen der Person vertritt die ihn bezahlt. Dann bekommt er keine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, und er kommt nicht ins Grundbuch. Und ja, über Willhaben kommt viel traffic (Bazar auch, aber deutlich weniger). Ansonsten, vor allem in ländlicheren Gegenden: Aushang am Gemeindeamt, Schwarzes Brett in Supermärkten und Geschäften, Kinder- und Bildungseinrichtungen, Banken etc. (überall wo man halt was aufhängen darf) Makler: Glaubensfrage. Nachteil: Für den Käufer wird die Immo um 3,6% teurer und damit weniger interessant. Je nach Vereinbarung mit dem Makler will der auch beim Käufer nochmals mit bis zu 3,6% mitnaschen. Vorteil: Man erspart sich die Besichtigungstermine. Wenn Du privat verkaufst, wirst Du von einer Fülle von Maklern kontaktiert werden die Dir das Blaue vom Himmel versprechen. |
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Danke für deine Antwort. Die Zeitersparnis wäre mir schon einiges Wert. Wenn die Leistung stimmt, bin ich auch bereit dafür zu zahlen (statt dem Käufer). Aber natürlich auch keinen überzogenen Anteil, denn ein Ladenhüter, der superviel Aufwand erfordert und dann noch einen niedrigen Preis einbringt, sollte die Wohnung an sich nicht sein. Leider sind engagierte/gute Makler aber eher eine Seltenheit. Die Frage ist, wo/wie ich einen Top-Makler finden könnte. Kennt sich da jemand aus? Gibt‘s irgendwelche Bewertungsseiten? |
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Wir haben sie privat verkauft. Inseriert auf schwarzem Brett einer großen Firma. Wenige, aber seriöse Anfragen. Hatten zwei Besichtigungen,bevor wir einen Käufer gefunden hatten. m2 Preis aufgrund vergleichbarer Wohnungen in der Anlage angesetzt. Preis dann nach Verhandlung für beide Seiten akzeptabel. Notar haben Käufer ausgesucht und auch bezahlt. Außer Kosten für Löschung des Pfandrechts, das haben wir übernommen. Wir hatten Glück, dass es so schnell gegangen ist. Somit auch wenig Aufwand. Daher würden wir das wieder ohne Makler machen. |
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Danke für den Erfahrungsbericht. Ich wüsste auch zwei, drei Schwarze Bretter, wo es ggf. Sinn machen würde. Andererseits kommt mir vor, dass eine breitere/transparentere Bewerbung sicher mehr Interessenten bringt. (Aber eben auch mehr Aufwand...) Ich hab‘s nicht unbedingt eilig mit dem Verkauf, daher wäre etwas mehr Aufwand ok, wenn es einen besseren Preis bringt... Wenn es zu schnell geht, kann das auch heißen, dass der erzielbare Preis eigentlich deutlich höher sein hätte können, oder? Daher auch der Gedanke mit einem Bieterverfahren. Weiß aber nicht, ob das eine gute Idee wäre. Macht man sowas von vornherein transparent oder „wechselt“ man erst zum Bieterverfahren, wenn es mehrere Interessenten gibt? |
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@supernove Ein irgendwie standardisiertes Bieterverfahren gibt es ja gar nicht. Man hofft halt dass man durch die Benamung bei manchen Käufer Assoziationen zu einer Versteigerung wecken kann, bei der man ja in der Tat zu einem relativ niedrigen Preis etwas bekommen könnte. Man sagt halt, die Wohnung wird per Bieterverfahren verkauft, hofft dass dann möglichst viele Leute ein Kaufanbot abgeben, und danach kann der Verkäufer eines der Angebote annehmen, oder er lehnt auch alle Anbote ab. Von daher kann man nach Lust und Laune jederzeit das Verkaufsverfahren wieder ändern oder komplett einstellen. Genaugenommen ist das ja nicht anders als es sonst läuft: Interessent gibt dem Makler ein (verbindliches) Kaufanbot ab und der Verkäufer kann sich dann für eine gewisse Zeit lang entscheiden oder er es annimmt oder nicht. Ich denke solche bislang kaum gebräuchlichen Bieterverfahren zu etablieren liegt im Interesse der Makler: Er ist interessiert einen möglichst niedrigen Mindestpreis vom Verkäufer freigegeben zu bekommen. Denn sobald er ein Kaufanbot zu diesen Preis bringt, steht ihm seine Provision zu. Wenn der Makler daher irgendwas von einem Bieterverfahren sagt, kann er den Verkäufer vorab eher zu einer niedrigeren "Mindestpreis" überreden, da es ja umgekehrt auch über dem Marktpreis endet könnte (zumindest theoretisch). Sobald der Makler einen niedrige "Schmerzgrenze" vereinbaren konnte, steigt für ihn die Abschlußwahrscheinlichkeit massiv an. Ob er jetzt 10.000 oder 11.400 kassiert, macht für ihn keinen großen Unterschied (für den Verkäufer sinds allerdings rund 20.000 Unterschied). Wichtig ist für den Makler, das Objekt vor Ende der Frist an dem der Verkäufer an ihn gebunden ist zu verkaufen, denn danach kriegt er ggf. gar nichts. Vorteil für den Makler: Er wird versuchen eine Sammelbesichtigung zu machen (aufgrund der kurzen Anbotsphase). Er erspart sich daher das oftmalige herzeigen der Wohnung. Und das ist ja der große Aufwand beim Immoverkauf. Eigentlich ist das Bieterverfahren das selbe wie das "traditionelle" Anbotsverfahren: Ein Kaufinteressent gibt ein (verbindliches) Anbot ab dessen Höhe er frei wählen kann. Ob es der Verkäufer annimmt ist in beiden Fällen ungewiss. Mit zunehmender Höhe des Anbots erhöht sich freilich die Chance dass das Anbot angenommen wird. Dass prinzipiell Käufer UND Verkäufer zahlungspflichtig sind (je 3,6%), ist hoffentlich bekannt. Wobei es erlaubt ist dass der Verkäufer beide Teile zahlt. Inwieweit ein Makler von den ihm zustehenden gesamt 7,2% Vermittlungsprovision Abstriche macht, ist Verhandlungssache. |
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Hallo supernova, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Wohnungsverkauf - Was beachten? / Eure Erfahrungen |
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Ihm zustehenden? LOL Das ist die gesetzliche OBERGRENZE. Nicht ein garantierter Mindestsatz! 15-20.000€ zahle ich sicher keinem Makler für einen einfachen Fall. Der wird ja wohl kaum monatelang exklusiv 40h am Verkauf meiner Wohnung arbeiten. Dann mache ich es noch eher selbst, auch wenn ich mir dafür Urlaub nehmen muss. Als ich die Wohnung gekauft habe waren es auch „nur“ knapp 3300€. Und wenn Bieterverfahren dann natürlich nicht mit einem sonderlich niedrigen Mindestpreis. Es ginge mir mehr darum, die Zahlungsbereitschaft nach oben auszuloten, nicht darum mit einem unfairen Lockmindestpreis unnötig viele Interessenten zu generieren. |
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Das sind die Sätze die fällig werden können wenn nichts gegenteiliges vereinbart wurde. Höher ist nicht möglich, niedriger kann in beiderseitigem Einverständnis vereinbart werden. |
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Meine Erfahrung: Wenn Makler, dann ein guter, der bemüht ist, alle Unterlagen für die potentiellen Käufer bereit hält und auch Infos kennt von Nachbarn etc. Makler repräsentieren unterschiedliche "Stile" mit ihrem Angebot, darauf also achten, was die sonst auch im Programm haben. Privat lockt natürlich die Käufer an, aber Immoblientouristen gibt es genug, da ist wohl das einschätzen der eigenen Zeit/Lust auf Leute herumführen wichtig. Am besten im Block (oder Bekanntschaftskreis) fragen, wenn gerade verkauft wurde, und wie man zufrieden war. lG miri |
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Das mit dem Hinweis auf unterschiedliche „Stile“/Portfolios/Klientele je nach Makler ist ein guter Punkt... |
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Geht beides. Ich habe gute Erfahrung mit Direktverkauf auf Willhaben. Im Endeffekt muss sich der Käufer das ausrechnen was es Ihm Gesamt kostet, d.h. die käuferseitige Maklerprovision benachteiligt deinen erzielbaren Verkaufspreis genauso. Das wäre mir zu steil, ich würde eher Besichtigungstermine machen wo jeder kommen kann, zB zwei Samstage jeweils 9 bis 13 Uhr. Also Tag der offenen Tür und dort Angebotsformulare auflegen, ausgedruckte Exposes mitgeben wo Vorteile betont werden (Beschreibugn der Lage, Öffi-Anbindugn, nächste Bushaltestelle usw. sind oft viel wertvollere Infos als der Grundriss). Eine selbst veranstaltete Auktion ist doch etwas, was auch rechtlich korrekt vorzubereiten wäre und das Wissen würde ich mir nicht aufbauen wenn ich das nur einmal im Leben mache. Zeit, weil Zeit ist ja Geld. Und Immo-Ertragsteuer, vermutlich ist die Wohnung wertvoller als 2013 wenn es wirklich in einer Landeshauptstadt ist. Dann noch Gebühren um das Grundbuch lastenfrei zu bekommen (notwendig für Verkauf), d.h. von der Bank Pfandrecht rauslöschen lassen und kleine Kosten für Löschurkunde/Grundbuchgesuch. Üblicherweise der Käufer, der zahlt ihn auch. Der Notar ist nur für Beglaubigung zuständig, kostet keine 150 EUR bei zwei Unterschriften. Was man aber oft dazu braucht ist die Vertragserrichtung falls man nicht mit Musterformularen arbeiten will. Und auch Treuhandschafts-Abwicklung mit Treuhandkonot, wenn es gewissen Henne-Ei-Probleme gibt (Pfandrecht wird nicht gelöscht, weil Du ohne Kaufpreis Kredit nicht vor-tilgen kannst, ohne Löschen von Pfandrecht kann aber Käufer nicht ins Grundbuch und wird nicht bezahlen wollen usw.). Üblicherweise übernimmt der Käufer die Kosten. Also zuerst kann er mal nicht ins Grundbuch, weil dafür braucht er ein Grundbuchgesuch und dafür braucht er eine Unbedenklichkeitsbestätigung des Finanzamtes und dafür muss die GEW schon bezahlt sein. Dann hängst vertragsrechtlich in der Luft, weil mit dem Kaufvertrag ist das Objekt schon verkauft. Die meisten Notare setzen hier Pflichen des Käufers vertraglich ein, womit man dann wegen Nicht-Erfüllung den Vertrag gegebenenfalls zurückziehen kann. Hier kommts wirklich drauf an wie gut der Vertrag ist. Ja, sobald Du verkaufen willst. Juli/August hat man aber weniger Klicks auf den Verkaufs-Plattformen. Du brauchst aber nicht viele, sondern nur Einen. Daher nicht beirren und sobald die Wohnung aus Deinen persönlichen Gründen verkaufbar ist, verkaufen. |
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Wenn man seinen Hauptwohnsitz dort gemeldet gehabt hat, dann zahlt man keine ImmoEst. Details hier: https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/Seite.2420007.html |
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Ich hab‘ gehört, dass man solche Sammeltermine eher vermeiden soll (u.a. weil dann andere Kaufinteressenten alles hören, was bemängelt wird.) Und als Kaufinteressent fände ich so einen Sammeltermin glaube ich auch nicht so toll. Andererseits würde es natürlich die Abwicklung vereinfachen. Eine echte Auktion (Höchstgebot zu Zeitpunkt X) würde ich auch nicht machen wollen, aber wenn mehrere Leute bereit wären, die Wohnung um den aufgerufenen Preis zu kaufen, dann erscheint es mir sinnvoller/profitabler/fairer die Möglichkeit zum (einmaligen) Nachbessern (in Form eines Maximalgebotes) zu geben als einfach dem Schnellsten die Wohnung zu verkaufen. . Ja genau. Daher käme es mir irgendwie naheliegender vor, das schon vorab zu machen. Mal sehen... Für ein Bieterverfahren bräuchte ich schon mehrere Interessenten... Ja, stimmt schon. Aber wäre ein Inserieren vor Weihnachten z.B. besser als Anfang Jänner (weil Leute um dem Jahreswechsel vielleicht mehr Zeit für die Wohnungssuche haben)? |
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Grundsätzlich hast da recht, aber Makler machens Dir sicher nicht besser. |
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