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Eine Begrenzung der Bebauungsdichte kanns nur in einem Bebauungsplan geben. Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, dann gibt es auch keine Begrenzung der Bebauungsdichte!!! Damit erübrigen sich deine weiteren Fragestellungen, ganz einfach weil sich diese Fragen nicht stellen! |
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Ohja, hab diesbzgl schon mit der Gemeinde gesprochen, es gibt den tollen Passus: UMGEBUNG! Also muss ich mich an die gleiche Bebauungsdichte wie die Umgebung richten. Es stimmt dass Paragraf 54 nichts von der Dichte besagt, aber Paragraf 56, Schutz des Ortsbilds... Mega schwammig, aber da hat sich meine Gemeinde sehr klar ausgedrückt, maximal 25%. |
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Nein, so kann man das nicht sagen und so stehts im § 56 auch nicht drin. Da steht das "Bauvolumen" als Kriterium (und nicht die Bebauungsdichte). Für das "Bauvolumen" (bzw. Baukörpervolumen) ist nicht nur die verbaute Fläche, sondern auch die Höhe ein entscheidendes Kriterium. Weiters geht es dabei (nur) um die Dimension des Gebäudes für sich betrachtet (also um das Volumen), aber nicht um das Verhältnis zwischen Bauvolumen und Grundstücksfläche. Jede andere Betrachtung und Interpretation des § 56 wäre völlig unsinnig: Man will hier ausdrücklich das "Bauvolumen" einer ortsbildkritischen Prüfung unterziehen (also: wie groß ist der Klotz im Verhältnis zu den Bauten in der Umgebung). Und dafür wirds irgendwo dann eine Grenze geben (ist kein fixer Wert, muss im Einzelfall dr. Sachverständigen beurteilt werden und muss außerdem lt. Gesetz eine "offenkundige" Abweichung sein). Und wie gesagt, die Höhe spielt für das Volumen eine ebenso maßgebliche Rolle. Baust du nur Bauklasse 1, dann kann die verbaute Fläche größer sein (und somit die Bebauungsdichte auch größer), das Volumen, das lt. Gesetz Prüfkriterium ist, bleibt aber gleich. Das alles hat also nichts damit zu tun, wie groß das jeweilige Grundstück im Verhältnis zur bebauten Flächen des Gebäudes ist. Es wäre völlig verfehlt, mit deiner 25%-Regel auf einem doppelt so großen Grundstück ein doppeltes Baukörpervolume zuzulassen. Nämlich genau das soll dr. §56 hintangehalten werden. Und somit kanns beim Kriterium "Bauvolumen" des §56 nicht (allein) auf ein konkrete Prozentzahl für die Bebauungsdichte ankommen. Da macht sich´s die Gemeinde wieder mal mit eher willkürlichen Vorgaben viel zu einfach. Das gibt das Gesetz so nicht her!! Und sie würden es auch nicht schaffen, dazu ein schlüssiges Sachverständigengutachten, das einer gesetzlichen Prüfung standhält, herbeizuschaffen. Aber der Normalbürger tut sich halt nicht so leicht, hier was entgegenzusetzen und gibt dann notgerungen oft klein bei (was die Gemeinden für die Zukunft in ihrer ungesetzlichen Vorgangsweise noch um so mehr bestärkt). Dass die Gemeinde hier falsch liegt, hast du ja schon selbst mit deinem Gedanken der Grundvereinigung und späteren Teilung bewiesen. Das geht nämlich: jetzt vereinigen, dann hast du eine große Grundstücksfläche und kannst mit 25% eine große verbaute Fläche machen. Bei der späteren Teilung ist dann der § 56 ausdrücklich kein Prüfkriterium, sondern ausschließlich der § 54. Und somit kann die spätere Teilung nicht untersagt werden. Aber aufpassen bei späterer Teilung: da könnte sich allenfalls die Frage einer Ergänzungsabgabe für die Aufschließungsgebühr stellen. Und die Abstände Gebäude-Grundgrenze müssen auch passen.
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Vielen Dank für deine sehr ausführliche Antwort! Ich muss sagen dass ich das Gesetz auch so interpretiert habe wie du es beschreibst, aber wie gesagt, ich möchte einen Streit mit der Gemeinde eher aus dem Weg gehen, und wenn die mir das so vorschreiben, werde ich es möglichst so planen dass es ohne Sachverständigen funktioniert. Ich habe zusätzlich den Zufall, das 1 der 5 Gebäude in der Umgebung ein Wohnhaus mit einer Bebauung von 50%, Bauklasse 2 ist. Angesprochen auf die hohe Dichte dieses Gebäudes, und ob ich dann nicht auch in dieser Dichte bauen darf, war die Antwort: "Nein, dieses Gebäude ist älter als 30 Jahre und zählt demnach nicht mehr zur Umgebung". Zu dieser Aussage habe ich nur den Paragraf 70, Absatz 6 gefunden, der m.E. aber etwas völlig anderes beschreibt... |
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Ein so ein Blödsinn!!! Is ja unglaublich, was man sich da so alles ausdenkt. Aber solange es alle akzeptieren (und du wirst nach deiner Ankündigung ja auch dazu zählen) werden sie wohl immer unverschämter und nach Belieben tun und lassen, was sie wollen - Gesetz hin oder her......... PS: mit § 70 hat das schon überhaupt nichts zu tun! |
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Karl ist hier nur zuzustimmen, ziemlich dreist von der Gemeinde. Was wäre wenn alle Gebäude älter als 30 Jahre wären? Darf man dann gar nix bauen weil eigentlich alles unbebaut ist? |
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Ich werde bald wieder einen Termin mit denen ausmachen und sie damit konfrontieren dass ihre Aussagen wahrscheinlich keinen Sachgutachten standhalten werden, dann lasse ich euch wissen was rausgekommen ist. |
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