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Du hast einen KreditVERTRAG, natürlich kann die Bank nicht einfach alles auf einmal zurückverlangen. Fixzins ist Fixzins - du zahlst nie mehr, diesen Aufschlag bezahlst du ja auch monatlich! Dieser Aufschlag ist sozusagen schon dein "worst case" Die ÖNB färbt sich derzeit konservativ, die Warnungen vor Immobilenblasen, hoher Inflation und hohen Zinsen sind dadurch teilweise zu erklären. Man kann allerdings nicht abstreiten, dass Mieten und Eigentum inkl. Grundstücke eine rasante Entwicklung in den letzten Jahren in Österreich gemacht haben. Man spricht daher unter Volkswirten tatsächlich von einer leichter Immobilienblase bei uns. Auf ganz Europa gesehen, können wir das allerdings nicht sehen und damit würde ein Platzen "unserer" Blase auch nicht wirklich Einfluss auf die Zinsen (EZB!) oder die globalen Komponenten (z.B. Öl) der Inflation haben. In Österreich siehst man nach dem Platzen niedrigere Preise für Eigentum und da sich weniger Leute dann Mietwohnungen suchen mittelfristig auch niedrigere Mieten. Es gibt allerdings dann in weiterer Folge den gegenteiligen Effekt, dass wegen mangelnder Profitaussichten viele Wohnungen nicht mehr gebaut werden >> das senkt das Angebot und erhöht dann wieder die Mieten. Im Prinzip gleicht der Markt also so eine Störung langsam wieder aus. Wenn du Glück hast erwischt du als Häuselbauer genau so eine Phase mit sinkenden Preisen während gleichzeitig die Finanzierung billig ist. Ob das aber passiert weiß in Wahrheit niemand. Höhere Bautätigkeit durch niedrigere Grundstückspreise wären zwar logisch, es ist aber fraglich ob die Bauindustrie das überhaupt stemmen könnte, weil die ohnehin momentan ziemlich ausgelastet ist. Da könnte es auch wieder den gegenteiligen Effekt geben, wenn die Zinsen plötzlich steigen und sich keiner mehr die (derzeit notwendigen) hohen Kreditsummen leisten kann. Du siehst, viele Eventualitäten. Wohnen ist per se billig bei uns, ABER die Steigerung war überdurchschnittlich während die Reallöhne stecken geblieben sind. Mit der neuen Regierung sehe ich aber da aber keine Anstrengungen auf uns zu kommen die uns allen helfen. Aber vielleicht täusche ich mich ja. Abschließend: Solange du Eigentümer eines einzigen Wohnsitzes bist kann einem ein Preisverfall völlig egal sein. Selbst wenn dein Haus oder deine Wohnung nur mehr die Hälfte wert ist, du wohnst ja nach wie vor drinnen und solange du nicht ausziehst, hast du gar nix "verloren". |
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| Hallo Blabla, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Also, der ORF Artikel zitiert den Financial Stability Report 38 der ÖNB. https://www.oenb.at/en/Publications/Financial-Market/Financial-Stability-Report.html Das mit dem konservativen Einschlag kann ich so bestätigen, und man darf nicht vergessen, dass es in dem Report hauptsächlich um die Befindlichkeiten der Banken geht. Nehmen wir die Preissteigerung in Wien her, woran liegt die? Am Bevölkerungswachstum, Wien als lebenswerte Stadt, generelle Zunahme des Anteil derer, die in Städten Wohnen, Annäherung an Preisniveau in Paris, Deutschland (vgl. das viel stärker steigende Preisniveau in München Berlin). Ich habe mir den Report angesehen, und finde ihn sehr eindimensional. Es geht da überhaupt nicht um die tatsächlichen Ursachen. Stattdessen wird relativ tendenziell die Niedrigzinspolitik kritisiert. Tatsächlich kann dir / uns als Immobilienbesitzer ziemlich egal sein, was die Banken für die Einlagenfazilität bezahlen, und wieviel CET1 sie halten müssen. |
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https://www.oenb.at/finanzmarkt/finanzmarktstabilitaet/risikoanalyse/hauptrisiken-im-oesterreichischen-bankensystem.html Hauptrisiken im österreichischen Bankensystem [...] • der intensive Wettbewerb auf dem österreichischen Bankenmarkt und die damit einhergehende niedrige Zinsspanne und Ertragsschwäche, • die starke Konzentration des Auslandsexposures österreichischer Großbanken auf CESEE-Länder (Nachhaltigkeit der Geschäftsmodelle österreichischer Großbanken), • möglicherweise auch der kräftige Anstieg der Immobilienpreise in bestimmten Regionen Österreichs und • der immer noch hohe Anteil von Fremdwährungs- und Tilgungsträgerkrediten. Im Detail lässt sich zu den erkannten Risiken ausführen: • Das momentan gute wirtschaftliche Umfeld sorgt bei den österreichischen Banken für eine starke Kreditnachfrage, niedrige Risikovorsorgen und eine hohe Profitabilität. Dies sollte allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass die österreichischen Banken weiterhin eine strukturell schwache Kosteneffizienz aufweisen, die im Fall eines möglichen Abschwungs wieder stärker auf die Gewinne durchschlagen würde. Eine nachhaltige Profitabilität ist jedoch essenziell, um eine starke Kapitalisierung der Banken zu gewährleisten, die wiederum einen verlässlichen Puffer in Krisenzeiten darstellt und somit eine zentrale Voraussetzung für Finanzmarktstabilität ist. • Die Auslandstochterbanken in CESEE haben zwar in der Vergangenheit die Gewinnsituation des österreichischen Bankensystems gestärkt, waren aber auch für teils hohe (Kreditrisiko-)Kosten verantwortlich. Die OeNB hat (gemeinsam mit der FMA) im Jahr 2012 deshalb eine aufsichtliche Leitlinie veröffentlicht, die die Nachhaltigkeit der Geschäftsmodelle adressiert (das Nachhaltigkeitspaket). Derzeit steht vor allem das dynamische Kreditwachstum in einigen Märkten im Zentrum der Stabilitätsanalyse. • In den letzten Jahren verzeichneten Immobilienpreise in bestimmten Regionen Österreichs einen kräftigen Anstieg und das Wachstum der Kredite an private Haushalte wird zu einem großen Teil von Immobilienfinanzierungen getragen. Die systemischen Risiken aus diesen Krediten sind zwar zurzeit begrenzt, allerdings ist bei einzelnen Banken eine Tendenz zur Aufweichung von Vergabestandards erkennbar. Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat sich deshalb entschlossen, seine Erwartungshaltung bezüglich nachhaltiger Immobilienkreditvergabestandards zu konkretisieren und sich dabei an den Empfehlungen der OeNB zu orientieren. Als nachhaltig erachtet das FMSG ein Mindestmaß an Eigenmitteln der Kreditnehmer (Richtwert: 20 %), eine Begrenzung des Schuldendienstes (Richtwert: nicht mehr als 30 % bis 40 % des Nettoeinkommens eines Haushalts), sowie Kreditlaufzeiten, die nicht unverhältnismäßig lang ausfallen (Laufzeiten über 35 Jahren nur in Ausnahmefällen). • Die Anteile der Fremdwährungskredite und der variabel verzinsten Kredite an den Krediten an private Haushalte gehen zwar zurück, allerdings sind beide im europäischen Vergleich immer noch hoch. Da Wechselkursschwankungen beziehungsweise Zinsanstiege die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer belasten würden, verlangen beide Kreditformen weiterhin eine aufmerksame Beobachtung durch die Bankenaufsicht. |
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Die diesbezüglichen Bedenken der Notenbank gibt es bereits seit geraumer Zeit. Letztes Jahr im Herbst hat die OeNB bereits gewarnt und die FMA hat ihre Prüfungsschwerpunkte u.a. auch darauf ausgerichtet. https://www.fondsprofessionell.at/news/uebersicht/headline/oenb-warnt-vor-immobilienkrise-148506/ref/2/?fbclid=IwAR2Tu3MhOt-_EgfZBOexvbyAYy7Dx3Y47nxect729R-4zr7Hdxbik0x7yP4 In Deutschland hat das Bundeskabinett (= Bundesregierung) 2016 die Überarbeitung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie angekündigt, wonach künftig geplant ist, bestimmte Verhältniszahlen (z.B. Darlehenshöhe vs. Immobilienwert) bei der Kreditvergabe zu berücksichtigten. https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/immobilienkredite-werden-neu-geregelt-14586364.html?fbclid=IwAR18wfHmiRvFJzRMPPcJmHOdvUXivi2e8YX2Tf1JPSia1XaP_vrMa737MdU#GEPC;s2 In Österreich hat die Bank Austria ja bereits vor einiger Zeit begonnen, bei zu hohem LTV (loan to value) den "überschiessenden" Teil in einem Ergänzungsdarlehen mit kürzerer Laufzeit (dafür mit den selben Konditionen wie das eigentliche Immodarlehen) abzubilden. Ich bin überzeugt, dass über kurz oder lang die Kreditgenehmigung auch bei uns in einem gewissen Ausmaß gestrafft wird - möglicherweise unter Berücksichtigung diverser Bandbreiten und bankspezifischer Eigenheiten (Eigenkapitalquoten, RWA-Quoten, etc.). Prinzipiell ist ja ein Eigenkapitalanteil von etwa 20% und eine Annuitätenbelastung von unter 50% des Haushaltseinkommens ja auch sinnvoll. |
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Dazu ist auch der DSTI (Debt Service to Income Ratio = Verschuldungsquote) ein wichtiger Faktor zur Leistbarkeitsberechnung: Die bestehende Kreditrate (mortgage mit 4% fiktiv) + neue Kreditverpflichtung mit 4% fiktiv dividiert durch das Neottoeinkommen exkl. 13. und 14. Gehalt abzüglich Alimentationsverpflichtungen. Je nach monatlichem Gesamteinkommen dürfen hier gewisse Prozentsätze nicht überschritten werden, ansonsten gibt' s keine Genehmigung und Kreditzusage. MWn. ist ab einem Monatsnetto von 4K oder mehr bei der DSTI 55% die Grenze. |
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