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solltest du wissen, dass deine Fragen ins Baurechtsforum gehört hätten.... Es gilt offensichtlich ein Bebauungsplan. Was genau sagt der bezüglich Straßenfluchtlinie (danach richtet sich die Grundabtretung)? Was genau zum vorderen Bauwich? - gibt es eine Anbauverpflichtung? Gibts eine Regelung für Garagen im vorderen Bauwich? |
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Entschuldigung, das wusste ich nicht. Ich habe nur mitgelesen und mich nicht mit der Struktur des Forums beschäftigt, aber ja, ich hätte besser schauen sollen. Danke für den Hinweis! Es gilt nur der NÖ Bebauungsplan, es gibt prinzipiell keine Vorgaben, aber wir müssen uns eben bei Dachform und Baufluchtlinie an die umliegenden Bauten anpassen. Zur Straßenfluchtlinie weiß ich leider nichts. Gesagt wurde uns, dass es ab der Straßenmitte 4,5m (in etwa, habe mir die exakten Zahlen nicht gemerkt, da doch sehr viel Info auf einmal und genaue Zahlen momentan für uns noch nebensächlich) bis zur Grundstücksgrenze sein müssen und wir daher etwa 2m abgeben müssen. War wie gesagt erst ein erstes übermotiviertes Basisinformationen einholen und nun merke ich (auch wenn es mir im Vorfeld schon klar war): Ich werde noch seeehr viel recherchieren müssen. Anbauverpflichtung gibt es nicht, wir dürfen aber Gott sei Dank gekoppelt bauen - alles andere würde bei der Straßenseite mMn auch nur wenig Sinn machen. Begründung ist, dass das alte Haus ebenfalls gekoppelt gebaut ist (wird abgerissen) und in der Straße viele Häuser gekoppelt oder geschlossene Bauweise haben. Zur Garage/Carport wurde uns gesagt, dass man in einem hineinfahren können muss und daher 5m Abstand sein müssen. Dachte, dass sich diese 5m auf den Abstand Straßenmitte bis Garage beziehen, ich befürchte aber das habe ich falsch verstanden. Wusste aber bis jetzt nur von einem seitlichen Bauwich und habe auch nicht danach gefragt. Ach ja, wir wollen natürlich nichts umgehen oder tricksen. Wir hätten einfach nur wahnsinnig gerne einen überdachten Eingangsbereich (am besten überhaupt einen überdachten Weg von der Garage zur Eingangstüre) und dachten uns, dass es mit dem "nach hinten Versetzen" des Erdgeschosses eine gute Lösung wäre, sofern diese auch gesetzlich möglich ist. Falls aber jemand sagt, nein, so etwas geht gar nicht, müssen wir uns eh eine andere Lösung suchen oder eben komplett darauf verzichten. |
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Beitrag wurde ins Baurechtforum verschoben. |
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allein schon die Info mit den 5m ist zu hinterfragen. 5m lang und 2,5m breit muss wohl der Stellplatz an sich sein, damit er als Stellplatz gilt. Die Zufahrt muss natürlich schon möglich sein, weshalb aber in einer Sackgasse (ich nehme an sehr schwach befahren?) man "in einem hineinfahren" können muss, ist mir schleierhaft. Die Flüssigkeit des Verkehrs in der schwach befahrenen Straße wird ja wohl kaum gefährdet. Einen NÖ Bebauungsplan gibts nicht, aber du meinst evtl. die NÖ Bauordnung? Fraglich wäre auch, ob das Dach nicht auch vor der Baufluchtlinie errichtet werden darf, wenn es eine bauliche Anlage ist (max. eine Seitenwand und nicht mit dem Gebäude konstruktiv/tragend verbunden, sondern Lastabtragung über eigene Steher). |
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Tschuldigung, das hab ich jetzt missverstanden. Aber du hast im Eingangsthread mehrfach von "Baufluchtlinie" gesprochen, und eine solche gibts nur in einem Bebauungsplan. Also es gibt KEINEN Bebauungsplan! Auch wenn du dann wieder schreibst: Soll aber offensichtlich nicht "Bebauungsplan" heißen, sondern "Bauordnung". Bitte mit den Begriffen ein bißchen aufpassen! Kann das jetzt mit den bisherigen Angaben natürlich nicht 100% nachvollziehen, aber das mit der Grundabtretung wird wohl seine Richtigkeit haben und ergibt sich aus §12 NÖ Bauordnung. Dass ihr gekuppelt bauen dürft/müsst ergibt sich aus § 54 Bauordnung, da das bisher bestehende Gebäude ebenfalls gekuppelt war. Dass ihr euch mit der Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück an der bestehenden Bebauung in der Umgebung orientieren müsst, geht auf § 56 Bauordnung (Ortsbild) zurück. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine fix definierte/festgelegete "Baufluchtlinie" (eine solche gibt es ohne Bebauungsplan nämlich nicht), sondern es ist gem. §56 zu beurteilen, ob die Anordnung deiner geplanten Gebäude von der in der Umgebung bestehenden Bebauung "offenkundig abweicht". Wenn in deinem Straßenzug die bestehenden Gebäude alle in einer Linie liegen, dann ist es nicht von der Hand zu weisen, wenn die Baubehörde auf Basis des § 56 eine gleiche Anordnung auch für deine Gebäude einfordert. Das Zurücksetzen des Erdgeschoßes ist dabei gesetzlich nicht ausdrücklich verboten. Muss im Einzelfall halt in Verbindung mit dem bestehenden Ortsbild der Umgebung beurteilt werden, wofür es einerseits eine genauere Darstellung deines Projektes und andererseits ein genaue Kenntnis der bestehenden Ortsbildsituation braucht. Könnte sein, dass man dazu ein spezielles "Ortsbildgutachten" braucht. Diese Info der Gemeinde ist definitiv gesetzlich nicht gedeckt!! Da liegen sie falsch! Aber klar ist natürlich, dass die Grundgrenze und nicht die Straßenmitte gemeint ist. |
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Wo ist das denn ? Hätte ebenfalls mal so ein Problem in nö |
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Genau so steht es aber in unserem "Bebauungsplan" drinnen (OÖ) Uns war es nicht möglich die Garage irgendwo am Grund aufzustellen und vorne an der Grundstücksgrenze ein Schiebetor zu machen. Man würde dann auf der Straße stehen und warten bis das Tor aufgeht (egal ob Schiebetor oder Garage). @Parapara Haben es dann einfach anders gelöst mit dem Planer. Wir haben kein Schiebetor gemacht die Garage um 90Grad gedreht und durften auf Anfrage bei der Gemeinde ca. 2m in die Baufluchtlinie hineinbauen. Vorraussetzung war nur ein zügiges "reinfahren" Haben sie eine Quelle für ... ach egal. Ich habe sie bereit gefunden (OÖ) § 43 Stellplätze für Kraftfahrzeuge (5) Vor Garagentoren, Schranken und anderen die Zufahrt von öffentlichen Verkehrsflächen zu Stellplätzen nur zeitweilig freigebenden Einrichtungen sowie vor mechanischen Förderanlagen für Kraftfahrzeuge ist ein Stauraum zur Straßenfluchtlinie oder zur Grenze der öffentlichen Verkehrsfläche von mindestens 5 m vorzusehen. (6) Ausnahmen von der Verpflichtung nach Abs. 5 sind zulässig, 1. wenn eine jederzeitige Zufahrtsmöglichkeit durch besondere technische Vorkehrungen, wie die automatische Freigabe der Einfahrt, sichergestellt ist oder 2. wenn auf Grund der örtlichen Verhältnisse die Einhaltung des Stauraums technisch unmöglich und mit einer wesentlichen Beeinträchtigung des Verkehrs nicht zu rechnen ist oder 3. im geschlossen bebauten Gebiet. |
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Würde das bedeutet das ich mich nicht an den Bebauungsplan halten muss? zu 1: - Ein automatisches Schiebetor: Jederzeitige Zufahrtsmöglichkeit ist gegeben, ich muss nicht aus dem Auto aussteigen. zu 2: - Ich brauche meinen Garten und ein größeres Haus, die Straße ist eine Anliegerstraße, niemand wird aufgehalten zu 3: Privatstraße/Anlieger Straße. Habe ich hier 3 mal ein Ja? Wie reagieren Gemeinden auf solche Forderungen? |
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@elu24 Der Threadersteller parapara kommt offensichtlich aus NÖ (er hat weiter oben vom "NÖ Bebauungsplan" gesprochen). Es macht wenig Sinn, hier jetzt die anders lautenden gesetzlichen Regelungen aus OÖ ins Spiel zu bringen. Das hilft nicht, sondern ist höchstens verwirrend. In vielen threads hier is es leider so, dass kreuz und quer über alle Bundesländer die Beiträge eingebracht werden. Letztlich wird es unübersichtlich und keiner kennt sich mehr aus bzw. nimmt allenfalls eine für ihn falsche Info mit. Und noch viel mehr muss man aufpassen bei Regelungen die gar nicht aus dem LAndesgesetz kommen, sondern aus dem örtlichen Bebauungsplan einer einzelnen Gemeinde! Wenn du das für deinen konkreten Fall und OÖ diskutieren willst, solltest du einen eigenen Thread eröffnen - auch wenn es thematisch sehr nahe liegt. |
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Danke fürs Verschieben! Genau, entschuldigung, ja, da habe ich die Begriffe durcheinander gewürfetl. Es gibt keinen Bebauungsplan udn es gilt nur die NÖ Bauordnung. In der Straße stehen 8 Häuser und was ich so mitbekommen habe, besitzt auch nicht jeder ein Auto (der netten 80 jährigen Dame zwei Häuser weiter genügt auch der zu Fuß erreichbare Greißler im Dorf) Ich war schon oft dort (Verwandtenbesuche) und habe in all den Jahren 1x ein Auto tatsächlich in die Straße hinein fahren sehen. Danke! Das klingt ja schon einmal sehr positiv. Darf ich dann auch gleich noch etwas zur Garage fragen? Wir müssen auch einen nicht eingefriedeten Autoabstellplatz schaffen. Darf das tatsächlich verlangt werden? Ich versuche hier mal etwas konkreter zu werden, so hypothetisch ist das ja auch schwerer zu beurteilen. Grundstücksbreite etwa 13m - von der Grundstücksgrenze bis zur Hauswand sind es nicht ganz 3,5m "Vorgarten". Ursprüngliche Überlegungen unsererseits: Die Garage auf der ursprünglichen Höhe an der das alte Haus stand bauen, aber unser neues Haus um 2m nach "hinten" versetzen und somit einen 5,5m statt 3,5m tiefen "Vorgarten" schaffen. Dieser wäre dann ebenfalls als Stellplatz/Gästeparkplatz für 2 Autos nutzbar. (zusätzlich zu einem schön gestalteten Eingangsbereich) Nun müssen wir aber über 2m "Vorgarten" abgeben und uns bleibt, da wir das Haus theoretisch nicht nach hinten versetzen dürfen, ein nicht einmal 1,5m breiter "Streifen". Da auf 1,5m Breite kein Auto Platz hätte, sowohl parallel als auch normal zur Hauswand, wäre es doch nur möglich einen nicht eingefriedeten Parkplatz schaffen muss, indem ich auf die Garage verzichte und stattdessen ein Carport baue, oder? Was ist der Sinn eines nicht eingefriedeten Parkplatzes? Hat das hiermit zu tun? Ah, danke! Gibt es hier einen fachlich richtigen Begriff dafür, dass alle Häuser auf "einer Linie" stehen an die man sich dann auch aus optischen Gründen halten muss? Nur damit ichd as das nächste mal richtig verwenden kann (und auch einfach, weil ich das wirklich alles sehr interessant finde) |
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Hoppla, übersehen. Das betrifft ja nur OÖ und nicht NÖ |
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Ich konnte da bisjetzt ja nur grob die Rahmenbedingungen ansprechen. Kenn weder die konkrete örtliche Situation, noch einen konkreten Katasterplan einschließlich Umgebung, noch einen Flächenwidmungsplan - und im Endeffekt kommts immer wieder auch auf Details an. Letztendlich wirst du für deine Sache vor Ort einen fach- und rechtskundigen Berater brauchen, z.B. einen guten Architekten, der diese groben Rahmenbedingungen im Detail auslotet und kreative Lösungsansätze liefert. Und selbst da lohnt sich oft eine 2. Meinung einzuholen..... Und eines noch grundsätzlich: um solchen Problemen gewachsen zu sein, muss man sich selbst mit der Materie intensiv beschäftigen (tust du ja eh, aber bist halt noch am Anfang), um nicht nur auf die Meinung anderer angewiesen zu sein (die ja oft auch nicht richtig ist ). Aber nochmal zur Sache selbst, soweit das in diesem Rahmen beurteilbar ist: Das Problem beginnt bei der Grundabtretung (die nimmt dir brauchbaren Platz). Wie ich schon sagte, gibts dafür grundsätzlich eine gesetzliche Regelung; allerdings mit Beurteilungs- und Ermessensspielraum. Und da kommts halt wiederum auf Einzelheiten an - also von der Ferne nur schwer einschätzbar. Du solltest dir dazu selber ein bißchen Überblick beschaffen, indem du mal den § 32 NÖ Raumordnungsgesetz genau studierst. Da sind im Abs. 5 Zielwerte für Straßenbreiten enthalten. Ich würde für deine Situation mal auf "Wohnsiedlungsstraße" mit 6m Breite tippen? Allerdings: gibts irgendwo eine landfristige Planung (Entwicklungskonzept der Gemeinde?), die Sackgasse zu verlängern oder für eine anschließende Siedlungserweiterung?? Dann siehts natürlich anders aus. Weiters sollte man den Abs. 2 beachten, da deine Straße ja offensichtlich mehrheitlich bebaut ist. Das würde für dich sprechen. Wie man die Straßenfront "strukturieren" kann (mit vor- oder rückspringenden Geschoßen bzw. Geschoßteilen), um im Rahmen des § 56 (Ortsbild) zu bleiben, ist eine Tüftlerei für einen Architekten, der einerseits Erfahrung im Umgang mit dem Ortsbildparagrafen bzw. mit Ortsbildgutachten hat und andererseits die Kreativität hat, hier die Grenzen auszuloten. Da lässt sich z.B. auch was mit Fassadenstrukturierung mittels Farben und Farbabstufungen erreichen. Letztlich zählt beim Ortbild nicht ein einzelnes Detail, sondern die Wirkung "des Ganzen". Außerdem spricht § 56 von "offenkundig abweichen" und von "wesentlich beeinträchtigen". Da gibts natürlich Spielraum. Ein in dieser Hinsicht gut gemachtes und gut begründetes Projekt, wird die Baubehörde nicht so einfach vom Tisch wischen können und wird zumindest gezwungen, auf gleicher fachlicher Ebene (wie dein Architekt) ein Ortsbildgutachten einzuholen. Nochmal auch zur Garage: Wie schon gesagt, vergiß die Hinweise aus OÖ, ist in NÖ anders. Die Garage als getrennter Baukörper ist in dieser Situation sicher schwierig unterzubringen. Entweder sie wird (zumindest teilweise) in das Wohngebäude integriert oder du errichtest auf der anderen Seite im seitlichen Bauwich ein Carport. Zur "Baufluchtlinie": Das ist halt ein gesetzlich klar definierter und verwendeter Begriff, den es laut Gesetz nur bei einem Bebauungsplan geben kann und der dort dann eine ganz genau (auf den cm) einzuhaltende Linie darstellt (manchmal sogar mit exkater Anbauverpflichtung versehen). Ohne diese "Baufluchtlinie" (so wie in deinem Fall) geht es im § 56 um die "Anordnung" eines Bauwerks auf dem Grundstück, die von der Anordnung der bestehenden Bauwerke "nicht offenkundig" abweichen darf. Das ist bei weitem nicht so exakt und streng zu sehen, wie die cm-genaue Einhaltung einer in einem Bebauungsplan vorgegebenen "Linie". In deinem Fall könnte man es auch so ausdrücken: du musst dich an der bestehenden Häuserflucht "orientieren". Und da ist auch nicht gesagt, dass die gesamte Gebäudefront da vorne an dieser Flucht sein muss. Teilweise Rücksprünge sind da nicht auszuschließen. Wie gesagt: das braucht fachkundige Detailplanung mit Kenntnissen der Situation vor Ort. Alles in allem: ist sicher eine Situation mit Herausforderung, aber nicht unlösbar, allerdings nur mit entsprechendem Einsatz.....und natürlich Ausdauer PS: aufschlussreich wäre natürlich Katasterplan, Flächenwidungsplan, Luftbild..... mit Grundstücksnummer und Katastralgemeinde könnte ich das im NÖ Atlas anschauen. Könntest du mir als PN schicken. Anonymität ist dir bei mir sicher gegeben.... |
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Vielen, vielen Dank für die vielen tollen Informationen und das "deppensicher" erklären ;) Ich blicke schon mal um einiges besser durch!! Ich werde auf alle Fälle mal die von dir angesprochenen Paragraphen studieren. Danke hier für die ganzen Hinweise wo genau ich die für mich relevanten Stellen finden kann. Wenn man weiß wonach man suchen muss, um sich einzulesen ist es schon mal um einiges einfacher - das nimmt ein Viel an Arbeit ab. 1000Dank für das Angebot, ich komme sehr gerne darauf zurück, wenn ich darf. Wird aktuell bei mir allerdings etwas dauern, bis ich alle Unterlagen zusammen habe und wir haben ja prinzipiell keinen Stress, wenn es irgendwann nächstes Jahr zu einer Vertragsunterzeichnung mit einer Baufirma kommt, wäre es schön. Vorher will ich aber selbst genug Bescheid wissen, um nicht überrumpelt zu werden und im Nachhinein drauf zu kommen, dass es auch anders gegangen wäre. Es kommt eh immer noch genug auf einen zu und wir wollen das in Ruhe und überlegt angehen. Immerhin baut man voraussichtlich nur einmal, da hat es keinen Sinn das übers Knie zu brechen. Ja, das denke ich auch und ohne Herausforderung macht es ja nur halb so viel Spaß. ;) |
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