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In Abhängigkeit der aktuellen Immobilienbewertung und im Falle der einwandfreien Kreditfähigkeit: eindeutig ja Ich würde zuerst zur Hausbank gehen und nachfragen, ob sie sich konditionell eine Adaptierung des bestehenden Vertrages vorstellen können. Wenn das Ergebnis nicht zufriedenstellend ist, dann wäre der nächste Schritt, Angebote für eine mögliche Umschuldung einzuholen. Durch die Sondertilgung reduziert sich der aushaftende Kreditbetrag. Du kannst dann enweder die Rate in der ursprünglichen Höhe beibehalten (wodurch du schneller mit der Rückzahlung fertig bist) oder du passt die Rate an die ursprüngliche Laufzeit an (die Rate wird dann naturgemäß "optisch" billiger - die Zinsbelastung ist natürlich in Summe höher als bei Reduktion der Laufzeit) . Standardgemäß wird die Rate beibehalten. Das macht für mich auch mehr Sinn, denn wofür leiste ich eine Sondertilgung, wenn die Gesamtlaufzeit erst recht dann wieder gleich bleibt. lg |
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Danke für die Antwort LiConsult! Sollte ich es nicht umgekehrt machen? Erst Angebote von anderen Banken einholen und dann zu meiner Kreditbank gehen um ihnen die günstigeren Angebote unter die Nase zu halten? So denke ich es mir jedenfalls, weil ich dann eine bessere Verhandlungsposition hätte. Ich bin mir nicht sicher, ob ich da ganz verstanden habe. Der aushaftende Kreditbetrag reduziert sich, genau. Und dabei bietet mir die Bank an, dass ich entweder die Laufzeit oder die monatliche Rate verringern kann. Was meinst du damit, dass die Rate "optisch" billiger wird wenn ich diese anpassen möchte? Es kommt hier ja zu einer faktischen Reduktion der monatlichen Ratenzahlungen. Die Differenz widerrum könnte ich auf die Seite legen und ebenfalls zur Sondertilgung nutzen, wenn sich das ein bisschen summiert hat. Ich denke mir halt, dass das auf Dauer einen Schneeballeffekt mit sich bringt, oder übersehe ich etwas? LG |
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Das ist natürlich auch eine Möglichkeit. Die Frage ist dann halt, wie gut man den angefragten Banken das vermeintlich verbindliche Interesse an einer Umschuldung verkaufen kann, um eine wirklich kompetitive Kondition zu erhalten. Standardgemäß reduziert sich die Laufzeit und die Rate bleibt gleich. Die Bank bietet von sich aus nichts an, jedoch ist es nicht unüblich, dass auf Kundenanfrage auch die Laufzeit gleich belassen wird und die Rate reduziert wird. Die Antwort hast du dir selbst gegeben. Die Rate reduziert sich, jedoch wird die Laufzeit auf die ursprüngliche Restkreditlaufzeit verlängert. Eine Laufzeitverlängerung bedeutet, dass der aushaftende Betrag länger verzinst wird als er im Falle einer vorzeitigen Tilgung verzinst würde. Das verstehe ich mathematisch nicht. Warum soll ich die Laufzeit mit dann geringerer Rate verlängern, um nachher wieder Sondertilgungen durchzuführen, um danach wieder die Laufzeit zu verlängern, um wieder Sondertilgungen durchzuführen, etc. Der einzige Weg, um die Kapitalkosten (Zinsen) zu reduzieren ist es, mit der Rückzahlung so schnell wie möglich fertig zu werden. Das aushaftende Kapital wird stets mit dem Kreditzinssatz verzinst und je weniger "offen" ist, desto geringer sind die Zinskosten. |
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Hallo Nights, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Umschuldung und Sondertilgung |
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Vielleicht habe ich einen Denkfehler Was ich meine ist folgendes (Die Beträge sind fiktiv, das ist nur als Beispiel gedacht): Ich habe beispielsweise eine monatliche Rate von € 1.0000 für 30 Jahre. Nun bleiben mir monatlich € 100 von meinem Gehalt zu Sparzwecken übrig und nach einem Jahr denke ich mir, dass ich die zusammengesparten €1.200 in den Kredit stecken möchte. Auf Nachfrage beim Kundenbetreuer der Bank sagt man mir, dass ich entweder die Laufzeit (Variante a) oder die Rate kürzen (Variante b) kann (so wurde es mit jedenfalls letztens per E-Mail geschrieben). Variante a: Wenn ich die Laufzeit verkürze, muss ich auch weiterhin monatlich € 1.000 zahlen, bin aber früher fertig. Ich zahle also bis zum Ende weiterhin monatlich € 1.000, habe dafür aber beispielsweise bereits nach 28 Jahren anstatt nach 30 Jahren alles erledigt, wenn ich immer wieder sondertilge. Variante b: Wenn ich den Gesamtbetrag reduziere, zahle ich meine Raten weiterhin für eine Gesamtlaufzeit von 30 Jahren aber die monatliche Rate reduziert sich. Ich zahle beispielsweise nach der ersten Sondertilgung nur noch € 990. Die übrigbleibende Differenz von € 10 gebe ich zu den monatlich übrig bleibenden Geld dazu und habe nach einem Jahr nun € 1.320 zum sondertilgen. Die Rate wird dann wieder kleiner und der Betrag, der zum Sondertilgen verbleibt wird immer größer - Schneeballeffekt eben. Natürlich könnte ich die Rate auch gleich bei € 1.000 belassen und würde dadurch bereits im nächsten Monat eine Sondertilgung von € 10 hinzukommen. Damit wäre der Gesamtbetrag (schon) wieder reduziert und müsste die Rate abermals korrigiert werden. Es wäre der Bank aber wohl zu blöd, das jedes Monat zu machen weswegen ich das Geld gesammelt nach einem Jahres wieder abführe. Ich verstehe in diesem Zusammenhang auch nicht, warum sich die Laufzeit verlängern soll, wenn ich Variante b wähle. Es bleibt ja bei der gleichen Laufzeit, nur mit geringeren Beträgen. |
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Warum so in der Laufzeit-Ratenverkürzung versteigen?? Das kannst doch jährlich neu festlegen lassen. Und klar, 3K Sondertilgung jährlich sind rund 10 Euro monatlich, mal 28 Jahre ... Wichtig ist doch die Kondition. Würde zuerst die Bank fragen, was sie maximal anbietet und dann ernsthaft eine Umschuldung anstreben. Was arbeitest du überhaupt? Unselbstständig? Einkommen? Wert der Liegenschaft? Wenn du ein Angebot für deine Hausbank zum Drücken brauchst, bist du hier falsch. So wird das nix. |
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Weil das die Frage ist, die mir der Bankbetreuer in Bezug auf die Sondertilgung gestellt hat. Laufzeit oder Rate verkürzen. Mehr hat er dazu nicht gesagt. Und ich kenne mich damit nicht aus und weiß nicht was besser ist bzw habe es wie oben beschrieben von der Sinnhaftigkeit her verstanden. Wir sind beide unselbstständig in soliden Jobs, wobei sich das Nettohaushaltseinkommen zwischen dem Abschluss des Kreditvertrags und heute um ca 1.000 netto auf auf fast 6.000 netto erhöht hat. Den Wert der Liegenschaft weiß ich nicht, eigentlich hätte die Bank mal einen Gutachter zur Bewertung vorbei schicken sollen, der kam aber nie. Gekostet hat das Haus mit allem drum und dran ca 450.000, (ca 150m2 Wohnfläche, Standort in einer ruhigen Haussiedlung in Wien, in der Nähe einer U-Bahn Station) wobei das - gemessen an allen umliegenden derzeit auffindbaren Angeboten am Markt - ein wahres Schnäppen war. Wir gehen daher davon aus, dass der Wert über dem Kaufpreis liegt. Ich weiß leider nicht was du meinst? Ich bin hier um Tipps zu bekommen da ich bei diesen Themen sprichwörtlich ein Nackerpatzl bin. Ich kenne mich dafür halt in anderen Bereichen besser aus. Und was die Angeboten, mit denen ich zu meiner Bank gehen kann, bezog sich im Endeffekt darauf, dass ich nicht glaube, dass meine Bank einfach von sich aus die Konditionen auf Nachfrage verbessern wird wenn ich nichts in der Hand habe. Oder siehst du das anders? Ich denke es mir halt so. |
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Normaler Weise ist die BA sehr kundenfreundlich, was Reduktion im Fixzins betrifft. Hier oftmals nachzulesen. Du solltest also in Ruhe mit deinem Banker reden und ihm die aktuellen Konditionen am Markt darlegen. |
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Ein Argument für bessere Konditionen hast du dir selbst schon gegeben! Die um Eur 1000 bessere Bonität (Einkommen) im Vergleich zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses. Hab keine Angst - geh hin und sag, dass sich die Marktkonditionen sowie eure Bonität verbessert haben. Sie sollen beraten was sie euch für verbesserte Konditionen anbieten können. Die sind nicht dumm und wissen, dass wenn jemand mit sowas kommt, die Moglichkeit einer Umschuldung im Raum steht. Wenn sie euch nicht als Kundschaft verlieren wollen, dann machen sie ein „marktkonformes“ Angebot. Danach überlegt ihr ob es für euch passt, wenn nicht, könnt iht immer noch Gegenangebote einholen. Was Ratenreduktion oder Laufzeitverringerung anbelangt: wenn ihr euch die derzeitigen Raten gut leisten könnt würde ich eine Laufzeitreduktion klar vorziehen. Wie schon geschrieben heisst das weniger Zinsen und vor allem früher fertig mit zahlen ... |
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Hallo Nights, grudsätzlich ist die Zeit für eine Umschuldung optimal, wir standen vor Kurzem vor einem sehr ähnlichen Problem (noch Fixzins über 2% für weitere 10 Jahre, danach variabel und insgesamt noch 29 Jahre) und haben uns an eine unabhängige Beratungsfirma gewandt, die für uns tolle Konditionen ausgehandelt hat, nachdem die Konditionen bei unserer Hausbank nicht zufridenstellend waren. Haben jetzt 0,72% variabel und sparen gegen, sind echt unheimlich zufrieden damit, nachdem wir nun etwas geringere Raten zahlen und dennoch 8 Jahre früher fertig sind. |
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Danke für eure Antworten! Ich bin eurem Rat gefolgt und habe direkt mit meiner Bank Kontakt aufgenommen. Der Betreuer meinte zwar, dass das eine sehr heikle Sache ist weil im Zeitpunkt de Kreditvergabe der Fixzinssatz abgesichert werden musste - was mit hohen Kosten verbunden ist - dass er aber mein Anliegen an die verantwortliche Abteilung weiterleiten wird. Ich bin gespannt was da heraus kommt. Wenn ich darf, melde ich mich dann wieder mit den angebotenen Konditionen bei euch um eure Meinung einzuholen. |
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Bitte - wir sind gespannt |
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wir weinen eine runde mit ihm |
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@Nights : Wir hatten ähnliche Ausgangsbedingungen bei der BA und sind jetzt bei 1% Fixzinssatz für 15J gelandet. Dafür war kein besonders großer Aufwand erforderlich, eine bestimmte freundliche Mail mit Vorschlägen an meine Betreuerin und ein klärendes Telefonat mit der umsetzenden Abteilung hat gereicht. Lass dich keinesfalls vorschnell abwimmeln, wir haben in diesem Zuge sogar Sicherheiten reduziert (intabulationsfähige Pfandbestellungsurkunde streichen lassen) Alles Gute für eure Verhandlungen, mehr Details gerne auch per PN |
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Hallo! Wir haben nun eine Rückmeldung von der Bank erhalten. Die BA würde uns 1,25 % für 15 Jahre bzw 1 % für 10 Jahre geben. Dafür müssen wir 2 % Spesen von der Kreditsumme zahlen (da meinte der Berater, dass das ein Entgegenkommen von der Bank ist, weil eigentlich 3 - 4 % üblich sind). Ich denke, dass das ein gutes Angebot ist, auf der anderen Seite wäre aber glaube ich noch Luft nach unten - jedenfalls was ich von anderen Leuten mitbekomme. Wie seht ihr das? |
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Hallo, die Bestkonditionen liegen jeweils 0,2-0,25% unter den angebotenen - alles natürlich in Abhängigkeit der Immobilienbewertung. Die 2% Spesen für die Adaptierung der Verträge ist bei der Bank Austria usus. Die 3-4% als üblich zu bezeichnen halte ich für nicht umsetzbar im Kundengeschäft. Die der Bank selbst durch die Auflösung der Fixzinsvereinbarung entstehenden Kosten werden sich jedoch (in Abhängigkeit der Restlaufzeit bei der Fixzinsperiode) in dem Rahmen abspielen. Im Falle einer Umschuldung wären die größten Kostenpunkte die Gerichtsgebühr für die Einverleibung des Pfandrechtes und die Bearbeitungsgebühr (ausser bei der ING - da gibt es keine Bearbeitungsgebühr). |
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Das wäre auch mein Verständnis. Ich glaube, dass die Bank den Wert unserer Immobilie gar nicht berücksichtigt hat bzw gar nicht weiß, was diese Wert ist. Es hieß zwar bei Abschluss des Kreditvertrags, dass ein Gutachter zum Schätzen vorbei kommen wird, der kam aber nie. Allenfalls orientieren sich die Bank am allgemeinen Immobilienpreisspiegel. Der Betreuer meinte auch, dass ein höheres Haushaltseinkommen - wie es bei uns der Fall ist - für die Festlegung des neuen Zinssatzes unerheblich ist. Auf Nachfrage, warum wir nicht die Bestkonditionen bekommen meinte der Betreuer, dass man eine Anpassung des Fixzinssatzes anders werten muss als einen neuen Kreditvertrag und man deswegen nicht bessere Konditionen hergeben kann. Das sehe ich ganz genauso. |
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also das wiederum wäre für mich jedenfalls ein gewichtiger Grund, mir weitere Angebote einzuholen. Bestandskunden und Neukunden unterschiedlich behandeln geht in meinen Augen gar nicht (egal in welchem Bereich), kommt aber leider häufig vor. Rechne dir aus, wieviel die Differenz zwischen dem Hausbank-Angebot und dem Best-Case (wie von LicConsult beschieben; klingt ja für euch realistisch) ausmacht und überleg dir, ob dir die Bequemlichkeit diesen Aufpreis wert ist. :) |
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