Nachbarhaus nicht konform mit Bebauungsplan [NÖ]

Hallo!
Ich habe mich schon durch das Forum gesucht und auch google befragt, aber keine für meine Situation brauchbaren Ergebnisse gefunden. Ich hoffe daher auf eure Unterstützung.
Ich habe vor 2 ½ Jahren eine Liegenschaft gekauft, NÖ, Bauland Wohngebiet, offene Bauweise, 35% Bebauungsdichte, Bauklasse 1. Die Liegenschaft besteht aus 2 Grundstücken, Nr. 953 und 954, in Summe ca. 1550 m2, nicht im Grenzkataster eingetragen (die Nachbarn südlich und westlich sind im Grenzkataster, der östliche Nachbar nicht). Derzeit nutze ich die Liegenschaft als (Obst-)Garten.


Ich habe im Vorfeld des Kaufs mit dem östlichen Nachbar Kontakt aufgenommen und mit ihm den Grenzverlauf besprochen. Für uns beide war (und ist) unstrittig, dass das vorhandene Zaunmauerl (mit alten Stehern drauf) noch ihm gehört und dann direkt daneben die Grundstücksgrenze verläuft.
Nun steht im Raum, dass ich meine Liegenschaft teilen möchte (dh beide Grundstücke zusammenlegen und in der Hälfte in Nord-Süd-Richtung teilen, sodass 2 vollwertige Baugrundstücke entstehen; grundsätzliches Ok der Gemeinde liegt vor). Auf dem östlichen Grund würde ich in den nächsten Jahren ein EFH errichten.
Mir ist jetzt allerdings aufgefallen, dass das Nachbarhaus in der Natur nicht dort steht, wo es im Bebauungsplan eingetragen und vorgeschrieben ist (offene Bauweise, Abstand lt. Bebauungsplan ca. 3m). Sondern es steht so knapp, dass die Traufe quasi direkt über der Grenze liegt (siehe Luftbild). Darauf habe ich beim Kauf nicht geachtet.


Für mich stellt sich nun die Frage, was passieren kann, wenn ich bei der Gemeinde die Grundstücksteilung und später mein Bauprojekt einreiche?
Kann es sein, dass
 • ich von meinem Grund einen Streifen abtreten muss, um die Situation zu „bereinigen“?
 • der Nachbar seine Fenster zumauern muss?
 • der Nachbar gar einen Abbruchbescheid bekommt?
Oder wird das Nachbargrundstück nicht näher angeschaut und es passiert gar nichts?
Das Nachbarhaus ist schon älter, steht dort mind. schon 50 Jahre. Es gibt allerdings einen relativ neuen Edelstahl-Außenkamin (siehe Foto). Der müsste bewilligt worden sein, oder? Dh der Behörde müsste die Situation bekannt sein?




Ich verstehe mich mit meinem Nachbarn gut und möchte ihm nichts Schlechtes. Ich habe auch nichts gegen die Fenster oder die Lage seines Gebäudes. Allerdings möchte ich auch keine Fläche abtreten müssen.
Vielleicht hatte schon jemand einen solchen oder ähnlichen Fall und kann mir Infos geben. Auf der Gemeinde möchte ich derzeit nicht fragen, möchte keine schlafenden Hunde wecken.
Danke und LG
Bianca

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