Ortsbildgutachten gefordert - 4500 Euro?

Wir wollen in NÖ in einer Gemeinde ohne Bebauungsplan bauen, vor kurzem hat unsere Planerin den Entwurf zur Vorbegutachtung an die Gemeinde übermittelt, worauf vom dortigen Bauamtsleiter der Einwand gekommen ist, dass das Haus aufgrund des Flachdaches dem Ortsbild widersprechen könnte, weswegen jedenfalls ein unabhängiges Ortsbildgutachten nötig wäre [Zitat: "Ein unabhängiges Ortsbildgutachten (Architekt wird von uns auf Kosten des Bauwerbers beauftragt)" wäre für eine positive Baubewilligung jedenfalls beizubringen.]

Auf unsere Nachfrage hin "können die Kosten für das Gutachten um die 4500 Euro liegen".

Es stimmt, dass in der Umgebung mehrheitlich Sattel- und Walmdächer sind, andererseits ist vom Gehsteig vor unserem Grundstück aus ein bestehendes (Mehrparteien-)Haus mit Flachdach zu sehen ist. Aber ganz unabhängig davon, ob es dort ins Ortsbild passt - ich denke diese Frage werden wir hier nicht klären können - würde mich interessieren, ob wir zum Einreichen wirklich ein Gutachten um 4500 Euro bezahlen müssen? Wir kennen uns da leider nicht aus, aber haben z.B. gehört, dass wir einen Amtssachverständigen verlangen sollten (bzw. solch einer auch in erster Linie herangezogen werden sollte), weil der einen Satz von € 13,80 (pro halbe Stunde?) hat und ein Architekt ein Vielfaches kostet, daher waren wir von den 4500 jetzt schon sehr geschockt. Laut der letzten Aussage vom Bauamtsleiter soll das Gutachten von einem unabhängigem Gutachter erstellt werden, "vorzugsweise vom Gebietsbauamt".  

Wie läuft das normal, also wer beauftragt da wen bzw. wie sollten wir jetzt vorgehen? 

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