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Zunächst muss mal der genaue Sachverhalt exakt erhoben und dargestellt werden. Primär die Flächenwidmung. Wann war das Grundstück in welchen Bereichen wie gewidmet? Auf welchen Widmungsbereichen befanden sich zu welchen Zeitpunkten welche Bauwerke? (würdest du mir per PN oder mail die Katastralgemeinde und die Grundstücksnummer schicken??) |
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Danke für deine Antwort. Habe dir soeben eine PN mit den relevanten Infos geschickt. |
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Ich stell mal deine Angaben in der PN hier rein (anonymisiert), damit sich auch die anderen auskennen: "Unser Grundstück hat 3 Parzellen Aktuell arbeitet ein Geometer gerade daran die Grundstücke .XXXX und YYYY/33 zusammen zulegen, da .XXXX exakt das alte abgerissene Haus war. Geometer auch deshalb, weil unser Grundstück auch in den Grenzkatastar muss. Unser neues Haus und auch der Wintergarten steht auf Grundstück YYYY/33. Laut aktuellen Grundbuch sind davon 87m² Baufläche und 732 m² Gärten. Gewidmet ist es als Bauchfläche (begrünt). Steht zumindest in alle Dokumenten/Beschlüssen/Grundbuchständen zum Zeitpunkt des Kaufes 2005. Reicht das schon als Info, oder benötigst du noch mehr?" Djerun schrieb: Aktuell arbeitet ein Geometer gerade daran die Grundstücke .XXXX und YYYY/33 zusammen zulegen, da .XXXX exakt das alte abgerissene Haus war. Geometer auch deshalb, weil unser Grundstück auch in den Grenzkatastar "muss". Ist unpräzise formuliert: Es gibt in NÖ keinen Zwang, ein Grundstück in den Grenzkataster zu bringen. Wenn, dann geschieht das ganz freiwillig durch den Grundeigentümer! Außerdem würde ich mal alles stoppen (auch den Geometer), solange nicht klar ist, worum es in deinem Fall tatsächlich geht, d.h. solange man nicht weiß, ob nicht irgendein falsch oder zu früh gesetzter Schritt ein Fehler/Nachteil sein könnte. Djerun schrieb: Laut aktuellen Grundbuch sind davon 87m² Baufläche und 732 m² Gärten. Gewidmet ist es als Bauchfläche (begrünt). Steht zumindest in alle Dokumenten/Beschlüssen/Grundbuchständen zum Zeitpunkt des Kaufes 2005. Ist alles nicht von Bedeutung, denn das kommt alles vom Grundbuch und das hat hier keine Relevanz. Ich hab nach der "Flächenwidmung" gefragt - die gibt es im Flächenwidmungsplan. Djerun schrieb: Hier wurde uns mitgeteilt, dass unser Grundstück Großteils noch Grünland ist Versteh ich nicht! Ich hab mir den Flächenwidmungsplan angeschaut. Da ist deine gesamte Liegenschaft als "Bauland-Wohngebiet" ausgewiesen - mit Sicherheit seit 3-4 Jahren. Was ist der Grund für diese Aussage? Hast du die Gemeinde falsch verstanden/falsch interpretiert?? Dort wo die Liegenschaft liegt, dürfte sie sogar schon seit sehr langer Zeit als Bauland gewidmet sein. Wichtig wäre zu wissen, seit wann genau?? Da müsstest du im Bauamt genau nachfragen, wann da diverse Flächenwidmungsplanänderungen erfolgt sind. Relevant ist die Zeit ab 1.1.1989 (da wirst dem Bauamtsmitarbeiter auf die Nerven gehen, wenn er das raussuchen muss - aber du hast ein Recht darauf, das zu wissen). Interessant wären auch die Einreichunterlagen für die Bauvorhaben 2007 und 2013: - Lagepläne mit Darstellung der Grundstücke und Grundstücksgrenzen. - Bauverhandlungsniederschriften bzw. bautechnische Gutachten, um herauszufinden, ob da irgendwo irgendetwas wegen der mehreren Grundstücke, wegen Überbauung von Grundgrenzen, allfällige notwendige Grundstücksvereinigung, allfällige Bauplatzeigenschaften von Grundstücken usw. steht. Ich müsste das vollständig vorliegen haben, um sichere Schlussfolgerungen ziehen zu können (per PN oder mail, wenn dir völlige Anonymität wichtig ist). - Wo genau soll jetzt der Wintergarten situiert werden. Da bräuchte ich einen exakten Lageplan. Eines vorweg: Mit Sicherheit ist in der Vergangenheit ein Fehler passiert. Man hätte nämlich schon längst die Grundstücke .XXXX und YYYY/34 vereinigen müssen - und zwar genau genommen vor dem Bauvorhaben im Jahre 2007 (spätestens aber vor dem Abbruch des Altgebäudes 2013). Dafür wäre damals keine Ergänzungsabgabe angefallen und die gesamte Fläche beider Grundstücke würde seither als Bauplatz gelten. Somit wäre jetzt dafür in keinem Fall eine Aufschließungsabgabe zu bezahlen. Ob das jetzt noch irgendwie vermeidbar ist, kann ich noch nicht sagen. Kann auf winzige juristische Details ankommen (daher meine Fragen). |
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Zuerst einmal vielen Dank für die ausführliche Antwort und die Zeit die du für die Recherche investiert hast. Wirklich Danke. Bzgl. Geometer und Grenzkatastar: In einen Vorgespräch mit dem Bauamt bzgl. des Wintergartens wurde uns mitgeteilt, dass eine Vermessung durch einen Geomter notwendig ist und eine Umwandlung in den Grenzkatastar zu erfolgen hat. Ohne dem würde es keine Baugenehmigung geben. Es wurde sich auf irgendeinen Beschluss aus dem Jahr 2014? berufen. Ich war Gestern nicht mit auf dem Bauamt sondern nur meine Frau. Vielleicht hat sie da etwas falsch interpretiert. Seit unseren Kauf im Jahr 2005 sollte die ganze Liegenschaft als Bauland gewidmet sein. Seit wann genau werde ich in Erfahrung bringen. Ich habe mir von den beiden Bauvorhaben die Niederschriften rausgesucht. Hier gibt es jeweils diverse Abschnitte welche sich auf die Grundstücksnummern beziehen. Ich zitiere aus dem aus dem Jahr 2013: baubehördliche Bewilligung für die Ausführung des Vorhabens: Neubau Einfamilienhaus und Abbruch Wohnhaus in XXXXXX auf dem Grundstück YYYY/33 und .XXXX -------- Begründung: Das Vorhanben steht mit dem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde XXXXXXX in Einklang und konnte im Hinblick auf das Ergebnis der Bauverhandlung unter Vorschreibung der Auflagen, welche zu Wahrung der von der Baubehörde zu vertretenden Interessen erforderlich sind, bewilligt werden ---------- Gutachten des techn. Sachverständigen: Das Grundstück Nr YYYY/33 .XXXX liegt laut rechtskräftigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde xxxxxxxx im Bauland-Wohngebiet. Im Bebauungsplan ist eine offene und gekuppelte Bauweise, Bauklasse I, II und eine 35%ige Baubauungdsdichte festgelegt. ------- Im Weiteren wird auf die Einhaltung des Flächenwidmungs- und Baubauungsplanes samt Baubauungsvorschriften, der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996, der NÖ Bautechnikverordnung 1997 hingewiesen. -------- Im Bescheid und Protokoll aus dem Jahr 2007 wird nur vom Grundstück YYYY/33 gesprochen. Bzgl. Überbauung von Grundgrenzen, allfällige notwendige Grundstücksvereinigung, allfällige Bauplatzeigenschaften von Grundstücken wird absolut nichts erwähnt. Das bringt schon mal Hoffnung. Auf Grund dessen werde ich heute mal den Geometer stoppen (ich hoffe er hat die Unterlagen noch nicht abgeschickt). Außerdem werde ich einen Juristen auch noch kontaktieren damit wir den Sachverhalt gemeinsam aufarbeiten. Karl, nochmals vielen Dank für deine Hilfe. Ich möchte an dieser Stelle auch nicht weiter deine Zeit beanspruchen. Das würde ich jetzt mit dem Juristen weiter führen. Aber durch dich weiß ich, woran wir sind. Wenn ich mehr Infos habe, kann ich diese hier gerne teilen. |
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Noch einige Anmerkungen meinerseits: - Zum "Juristen": Einen Juristen (Rechtsanwalt?) zu finden, der sich in diesem speziellen Bereich des Baurechts gut auskennt bzw. einschlägige Erfahrung hat, ist nicht so ganz leicht. Ich hoffe, du hast da den Richtigen an der Hand. - Zum "Grenzkataster": die Baubehörde ist gesetzlich NICHT berechtigt, die Eintragung des Baugrundstückes in den Grenzkataster zu verlangen. Die Eintragung in den Grenzkataster ist deine freie/freiwillige Entscheidung!!! Ich kenn die Lage deines Wintergartenzubaues nicht. Aber wenn dieser gewisse Abstandsbestimmungen wegen seiner Entfernung zu Grundgrenzen gar nicht tangiert, dann könnte es sogar sein, dass du überhaupt keine Vermessung brauchst. Allenfalls reicht eine Grenzvermessung/Grenzfeststellung bloß von einer einzelnen Grundgrenze (aber nicht des ganzen Grundstückes). Also, wenn mit "Beschluss aus 2014" die Bauordnung 2014 gemeint war, dann ist diese Aussage schlichtweg falsch (siehe oben)! Wenn damit aber irgendein Beschluss in der Gemeinde gemeint ist (so nach dem Motto: Jeder, der bauen will, muss in den Grenzkataster!), so ist das "für´n Hugo" - zählt ganz einfach nicht. Es zählt die Bauordnung und diese zwingt dich nicht in den Grenzkataster! Habe ich wirklich Anlass zur Hoffnung gegeben??? Da die entscheidenden Maßnahmen 2007 bzw. allerspätestens dann 2013 verabsäumt wurden, sehe ich jetzt nur noch geringe Hoffnung. Puh, das ging dann aber schnell (falls du Laie auf dem Gebiet bist) und ich kanns gar nicht glauben, dass du ganz präzise weißt, was es jetzt auszuforschen/zu ermitteln gilt?! (um die geringe Hoffnung am Leben zu erhalten). Ich erlaube mir, die jetzige bzw. entscheidende Fragestellung in der vorliegenden Situation zu beschreiben: Zu klären ist die Frage, ob das Grundstück YYYY/33 derzeit als "BAUPLATZ" gilt! Zur Frage, ob ein Grundstück als "Bauplatz" gilt, sieht die Bauordnung mehrere Lösungen/Konstellationen vor. Eine davon wäre, dass das Grundstück irgendwann zum Bauplatz "erklärt" worden ist. Könnte im Zuge der Bauverfahren 2007 und/oder 2013 erfolgt sein. Mit Sicherheit könnte ICH das nur beantworten, wenn ich sämtliche Unterlagen und Schriftstücke dieser Bauverfahren vollständig und zur Gänze lesen könnte (da vertraue ich nicht auf einzelne Textpassagen und Auskünfte Dritter - sowas kann sich leicht für einen Laien nicht erkennbar irgendwo verstecken). Ist das Vorliegen einer Bauplatzerklärung auszuschließen, so kennt die Bauordnung gewisse weitere Konstellationen, bei deren Zutreffen sozusagen "ex lege" von einer Bauplatzeigenschaft eines Grundstückes auszugehen ist. Da spielt das Datum 1.1.1989 eine maßgebliche Rolle. Diese Möglichkeiten muss man im Detail überprüfen, um feststellen zu können, ob eine dieser gesetzlich aufgelisteten Konstellationen allenfalls zutrifft und somit Bauplatzeigenschaft gegeben ist. Führt das alles zum Ergebnis, dass eine Bauplatzeigenschaft des Grundstückes YYYY/33 nicht anzunehmen ist (nach den vorliegenden Informationen scheint das so zu sein), dann wird man um eine Ergänzungsabgabe nicht umhinkommen. |
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Ich habe jetzt nächste Woche mit einen Rechtsanwalt einen Termin. Und er hat auch Erfahrung mit dieser Gemeinde und im Speziellen bzgl. Ergänzungsabgabe. Ich hab für den Termin nächster Woche bereits die Unterlagen (Ansuchen, Bescheid und Niederschriften) eingescannt. (2007, 2013 und 2021) Wenn du möchtest kann ich sie dir per Mail zukommen lassen. Durch deinen letzten Absatz denke ich zu verstehen um was es jetzt geht. Zumindest als Laie. Wie du oben schon geschrieben hast, werde ich auch Flächenwidmungsplanänderungen ab 1.1.1989 zu organisieren. Obwohl eigentlich der Jurist dass dann auch wissen müsste. Und nochmals Danke für die ausführlichen Erklärungen. |
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Kann ich gern mal drüberlesen.... Würd mich interessieren, wer das ist (natürlich streng vertraulich) |
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