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Die Mindestgröße kann von konkreten Bebauungsbestimmungen abhängen, also von Gemeinde zu Gemeinde und sogar innerhalb einer Gemeinde, je nach Teilbebaungsplan, unterschiedlich sein. Also am besten direkt bei der Gemeinde fragen. Unabhängig von der rechtlichen Möglichkeit, würde ich kein freistehendes Haus - wenn du das mit separat meinst - auf einem 360m² bauen wollen. Hier ist mMn nur eine halboffene Bauweise sinnvoll, wo die Gebäude an der gemeinsamen Grundgrenze aneinandergebaut werden. |
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Ganz klar das! Gerade für so kleine Grundstücke bietet sich mMn ein Doppelhaus an, kommt euch vermutlich auch günstiger als separat zu bauen. |
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Vielen Dank für eure Antworten! Wir haben bereits angefragt, ob bei unserer Lage bestimmte Bebauungsbestimmungen (haben wegen der Dachform angefragt) gelten, jedoch kam nur einen kurze Antwort die das verneint. Jedoch meinen Bekannte zu wissen, dass es unter 400qm nicht geht, darum waren wir verunsichert. ja die Doppelhausvariante wäre uns auch am liebsten gewesen, jedoch hatten wir soviele Ungleichheiten, dass es jetzt wahrscheinlich ein EFH ohne wirklichen Gartenanteil wird. Mehr Grund wird sich bei unseren Preisen (650€/qm) leider auch nicht ausgehen.. LG |
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Ungleichheiten jeglicher Art solltet ihr vor dem Baustart auf jeden Fall bereinigen ;) Denn da muss viel koordiniert werden. Auch wenn ihr euch leider für 2 getrennte Häuser entscheidet und Erholungsfläche für Grenzabstand und Zaun etc. verschenkt. |
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Ja das stimmt auf jedenfall! Wir erhoffen uns von der Planung auch eine gute Nutzung des Grenzabstandes (4m) durch Carport und Schopf (mit Abstandsnachsicht), sodass diese verschenkten Quadratmeter optimal genutzt bleiben. |
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Auch wenn die "Mindestfläche" nicht direkt geregelt ist, wird sie sicher indirekt durch andere Bestimmungen geregelt, wie z.B. durch den 4m Grenzabstand den du erwähnt hast. Eine maximale Bebauungsdichte gibts auch nicht? Die ist halt auch ein Faktor, der deine Mindestgrundfläche beeinflusst. |
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Ja unser Bebauungsfenster für das Haus wäre schon mit 15,5x8m begrenzt was aber für unsere Vorstellungen ausreicht. Nein laut Auskunft auf der Gemeinde nicht. Wir haben jetzt nochmal konkreter nachgefragt und es wurde uns mitgeteilt, dass wir einfach mal 2 Einfamilienhäuser auf den Grund planen sollen und dann wird entschieden, obs genehmigt wird und dadurch der Grund geteilt werden darf. |
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Ja eh, einfach mal planen. Kostet ja weder Zeit noch Geld so eine Planung... Ich mein wenn es für euch ok so ist, passt eh. Aber schon eine schwache Leistung der Gemeinde. |
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Ja genau das hab ich mir auch gedacht 🤣 Ich vermute uns bleibt aber nichts andres übrig als ein EFH zu planen und zu sehen was die Gemeinde meint oder? |
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Versteh ich jetzt nicht: es gibt doch gesetzliche Kriterien, die für eine Grundstücksteilung maßgeblich sind. Das ist ja keinem Zufall oder schlechtestenfalls einer Willkür der Gemeinde überlassen. Also: was spricht JETZT gegen eine Teilung des Grundstückes? Und wenn es geteilt ist, dann ist es Aufgabe eines/eures Planers, gesetzeskonforme Lösungen für die Errichtung der Gebäude zu finden. Bzw. muss jetzt ein Planer schon beurteilen können, ob man bei einer bestimmten, angenommenen Grundteilung dann noch vernünftig Gebäude hinbekommt. Natürlich kostet das Zeit und somit Geld. Aber bei einer schwierigen Ausgangslage hinsichtlich Grundstücksformation wird man daran nicht vorbei kommen. |
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Seh' ich wie Karl10. Das ist wohl wieder eine der Gemeinden, bei der die "informelle" Auskunft möglichst vage gehalten wird und eventuell auch in Richtung niedrigster Aufwand für die Gemeinde geht. Also: Das Grundstück so teilen wie es euch sinnvoll erscheint und diese Teilung dann bei der Gemeinde einreichen. Einen Vermesser brauchts ihr sowieso für den Teilungsplan, der kann euch dabei sicher auch beraten. Dann kann die Gemeinde nicht einfach nein sagen, sondern muss ihre Entscheidung begründen. Also nicht gleich die Häuser planen und einreichen, sondern mal nur die Grundstücksteilung. |
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Ein guter Planer würde das wahrscheinlich hinbringen, viele Ungliecheiten unter einen Hut zu bringen. Bei einem Doppelhaus müssen ja nicht beide Hälften gleich sein, oder? Habt Ihr schon überlegt welche Häuser ihr auf zwei kleinen Grundsücke bringt? Mit Mindestabständen zu den Grundgrenzen? |
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So eine Antwort hätten wir uns auch von der Gemeinde erwartet aber ihre Nachricht war: "An sich kann man unter 400qm nichts teilen, jedoch könne bei bereitgestellten Plänen von 2 getrennten Bauvorhaben intern noch nachgeprüft und daraufhin die Grundstücksteilung genehmigt werden" Darunter versteh ich, dass je nach dem ob ihnen die Pläne zusagen die Trennung vorgenommen werden kann... okay...also die Teilung einreichen, ohne das geplante Bauvorhaben überhaupt mit ins Spiel zu bringen?  Ja- soinetwa sollte das ganze aussehen mit allen eingehaltenen Abständen. Das Haus hat maßstäblich gezeichnet 12x8m und vor dem Carport ist noch ein Abstellplatz und links vom Haus soll eventuell noch eine Abstellmöglichkeit hinkommen. Ostseitig ist die Straße |
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Interessante Aussage. Aber nach welchen Kriterien erfolgt diese interne Prüfung - was immer das auch sein soll - und wie wird die Entscheidung dann begründet? Das sollte die Gemeinde schon vorher sagen. Anscheinend gibt es da rechtliche Möglichkeiten, aber wenn man nicht weiß, worauf es ankommt, ist es irgendwie ins Blaue rein planen, was selten gut geht. EDIT: und was, wenn man nach der Teilung den Plan so nicht umsetzt? Und es ist ja noch skuriller: die Gemeinde will ja Pläne für beide. Was wenn dann der andere gar nicht baut, oder anders... Das klingt alles sehr seltsam. |
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Ich glaube sie genehmigen diese Teilung auch nur, wenn unsere Bauvorhaben ihren Vorstellungen entsprechen. Deshalb wäre hier die rechtliche Grundlage zur Sondergenehmigung von Grundstücken unter 400qm interessant...leider gibt die Gemeinde hier nicht viel aus 😞 |
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Gibt es einen Bebauungsplan? Dort könnten entsprechende Regelungen zu Mindestgröße, bzw. mögliche Ausnahmen davon, zu finden sein. |
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Nein gibt es nicht. |
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Ich bin nur Laie und habe eben bei einer kurzen Internet-Recherche das Raumplanungsgesetz gefunden. Vielleicht bin ich komplett falsch unterwegs, was die gesetzlichen Grundlagen angeht. Aber wenn es tatsächlich von §39/§40 geregelt wird, dann sehe ich da die Gemeinde in der Pflicht, ganz klar zu sagen woher die 400m2 kommen und auch keinerlei Grundlage für deren Forderung, dass ihr die beiden Häuser schon vor der Teilung planen müsst und diese Pläne als Grundlage für die Entscheidung der Teilung herangezogen werden. Schau dir mal §39(2) des Raumplanungsgesetzes an, da wird geregelt, wann die Gemeinde eine Teilung zu untersagen hat: Die Bewilligung ist mit Bescheid zu versagen, wenn die Teilung a) dem Flächenwidmungsplan, einem Bebauungsplan oder einer sonstigen Verordnung nach diesem Gesetz widerspricht, b) der zweckmäßigen Gestaltung von Baugrundstücken nach Form und Größe im Gebiet entgegensteht, c) das Grundstück ohne triftigen Grund zerstückelt, d) für bestehende Gebäude einen den baurechtlichen und raumplanungsrechtlichen Vorschriften widersprechenden Zustand herbeiführt, e) zur Folge hat, dass die entstehenden Grundstücksteile nicht mehr zweckmäßig genutzt werden können. Punkt a) könnte erfüllt sein, wenn die 400m2 in einem Bebauungsplan oder per Verordnung als Mindesgröße festgelegt sind bzw. wenn dort andere Vorschriften zu max. Bebauungsdichte, Abständen etc. dazu führen, dass man eben auf 400m2 nicht bauen kann. Was du bisher geschrieben hast, scheint das aber nicht der Fall zu sein. Aber frage bei der Gemeinde mal konkret nach woher die 400m2 kommen. Da muss es was schriftliches geben! Ich würde auch auf das Gesetz verweisen und fragen, gegen welchen Punkt die geplante Teilung denn nun verstößt. Die Gemeinde muss also begründen, warum sie eine Teilung nicht genehmigt. Sich also dann genau auf die obige Liste beziehen und z.B. auf eine Verordnung lt a) verweisen, sonst hat sie die Teilung zu genehmigen: "(3) Liegen keine Versagungsgründe nach Abs. 2 vor, ist die Bewilligung mit Bescheid zu erteilen." Wichtig finde ich in dem Zusammenhang auch §40 (1) zum Verfahren: "Dem Antrag auf Bewilligung ist in zweifacher Ausfertigung ein Plan im Sinne des Liegenschaftsteilungsgesetzes oder eine zeichnerische Darstellung der beabsichtigten Teilung im Maßstab der Katastralmappe und die Angabe der Grundstücksnummer anzuschließen." Das ist alles was man braucht. Da steht nichts davon, dass man schon Häuser planen muss. |
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Vieelen vielen Dank @chrismo !! Ich werde bei der Gemeinde nochmal nachhaken und auf die aufgelisteten Punkte verweisen. 😊 |
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Bitte geht gemeinsam mit der anderen Partei zu einem Architekten. Jeder von euch sagt, was er braucht und was er will. Ein Doppelhaus wäre bezüglich Heizkosten, weniger Aufheizung, Gartenplatz für beide und umwelttechnisch sinnvoller! Wenn ihr den Bau gemeinsam macht sowieso. Nicht zwei mal Baustelleneinrichtung etc. Planung vom Architekten und dann einen Baumeister etc. für den Rest. Die Planungskosten habt ihr allein mit einer Baustelle anstatt von zweien locker drinnen! |
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