Hauskauf - Finanzierung

Question

▾ Forenübersicht
Hausbau-, Sanierung Bauplan & Grundriss Fenster & Türen Elektrotechnik & Smarthome Heizung, Lüftung, Klima Bad & Sanitärtechnik Innenausbau & Einrichtung Küche & Küchengeräte Fertighaus Baurecht Photovoltaik / PV E-Auto Finanzierung Pflanzen- & Garten Forum für Sonstiges Offtopic Ich suche...Ich biete...

Hauskauf - Finanzierung

Hallo,

hier tummeln sich so viele Experten, daher freue ich mich hier auf eure Antworten und Tipps. :)
Wir besitzen eine Eigentumswohnung (laut Bank Schätzwert 300.000), Kredit aktuell noch 210.000 (haben sie erst vor 2 Jahren gekauft). Restliches EK im Moment nur 20.000.
Das Haus, das wir im Auge hatten, hatte 400.000 gekostet. Aktuelles Einkommen (ich bin in Karenz) 4500/Monat.

Den Kredit fürs Haus bekommen wir aus folgendem Grund nicht:
Das Haus wurde laut Bank nur auf 260.000 geschätzt und somit wäre der Kreditbetrag durch die Hypothek nicht abgesichert. Der Schätzwert ist aber halt ein Scherz...
Ist es im Moment überall so schwer? Wir verdienen gut, haben Kapital, wenn auch im Immobilien....
Wir müssten laut Bank sonst einen unterschriebenen Kaufvertrag für unsere Wohnung vorlegen, damit ersichtlich ist, dass wir mind. 20 % von den 400.000 selbst finanzieren können....

Glaubt ihr, dass es über Kreditvermittler wie zb infina einfacher ist?

LG

Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.

Hallo Michaela1006,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Hauskauf - Finanzierung

Beitrag schreiben oder Werbung ausblenden?
Einloggen
Kostenlos registrieren [Mehr Infos]

Nächstes Thema: Kreditvermittlungsauftrag ohne definierte Rahmenbedingungen?

score 1 · Answer 1 · 2021-08-25T18:02:00Z

Einkommenseitig dürfte die Kreditfähigkeit mit 4.500 (mal 14?) ja gegeben sein.

Der Großteil der für den Kauf notwendigen Eigenmittel ist in eurer Wohnung gebunden. Das wäre an und für sich auch kein Problem - muss man halt für z.B. 12 Monate zwischenfinanzieren.

Also liegt es am Ende an der bankinternen Bewertung, die wirklich sehr weit weg vom Kaufpreis liegt. Dafür gibt es nur 2 Gründe: entweder der Kaufpreis ist zu hoch oder die Schätzung zu marktfremd.
Wie hoch ist der Bodenpreis in der Gegend wo das Haus steht? Wieviel m² hat es und um welches Baujahr handelt es sich? Geht es hier um eine Spezialimmobilie (Vierkanthof, historisches Gebäude, etc.) oder um ein "normales" Einfamilienhaus? Gibt es Vergleichswerte zu jüngeren Transaktionen in der Gegend?

Der Bankwert ist halt wirklich ganz woanders .... dass, die so daneben liegen und ein anderes Institut auf den Wert kommt, wage ich da fast zu bezweifeln.

..
Michaela1006 schrieb: Glaubt ihr, dass es über Kreditvermittler wie zb infina einfacher ist?

INFINA kann ich nicht beurteilen. Schaden tut es jedenfalls nicht, wenn du mit einem "Profi" mit einem breiten Bankenportfolio Kontakt aufnimmst.

score 1 · Answer 2 · 2021-08-25T20:57:00Z

Danke für die Antwort :)
An der leistbarkeit zweifelt die Bank auch keinesfalls, das ist ja zum Glück positiv, nach der Karenz arbeite ich ja auch wieder (Landesbedienstete, also fixer Job) und unser Einkommen erhöht sich.

Grundpreis bei uns (4614) zw. 180-250 Eur. Haus (Doppelhaushälfte) ist BJ 1960, aber immer sehr gepflegt, Dach und Fenster gut, Pool vorhanden, 144 m2 Wohnfläche, 540 m2 Grund, kleiner Keller. Garage und Carport vorhanden. Unter 400.000 gibt's bei uns kaum Häuser, außer Bruchbuden. 🙈

Man hört ja generell, dass die Banken im Moment sehr, sehr streng bei der Kreditvergabe sind... Corona ist ja wohl nicht ganz unschuldig.

score 1 · Answer 3 · 2021-08-25T22:13:00Z

Na ja - wenn man den Grundpreis mit sagen wir 220 EUR mit den 540m² hochrechnet, ergibt das einen Bodenwert von grob 120.000. Ein Massivhaus hat eine kalkulatorische Lebensdauer (und so rechnen die Bankprogramme) von 80-100 Jahren. Bedeutet, dass 60-75% der Lebensdauer abgelaufen sind. Wenn man nun einen Neuerrichtungspreis von sagen wir 2.500 EUR/m² heranzieht, mit den 144m² multipliziert, kommen 360.000 heraus - mit Lebensdauerabschlag von z.B. 65% ergibt das einen Sachwert von 234.000.
Bodenwert + Sachwert sind dann zusammen etwa 354.000. Das ist mehr als deine Bank errechnet hat - mit Belehnwertabschlag der Bank (etwa 15%) kommt dann allerdings dennoch "nur" 300.000 heraus (allerdings ohne Berücksichtigung von Carport + Garage).

Wenn der Kaufpreis für das Haus 400.000 ausmacht, dann sind das inklusive Kaufnebenkosten grob 440.000. Mit euren 100.000 Eigenmitteln aus Überhang Wohnungspreis minus Kredit + aktuelle Liquidität würde dann zwar noch immer ein Blankoanteil übrigbleiben, jedoch ein weit nicht so hoher wie bei eurer "aktuellen" Bank.

..
Michaela1006 schrieb: Man hört ja generell, dass die Banken im Moment sehr, sehr streng bei der Kreditvergabe sind... Corona ist ja wohl nicht ganz unschuldig.

Ich weiß nicht, wo diese Annahme herkommt. Private Immobilienfinanzierungen sind nach wie vor ein begehrtes Geschäftsfeld vieler Banken - daher auch der intensive Wettkampf und die sinkenden Margen.

In deinem konkreten Fall hat das auch nur bedingt mit der Kreditvergabepraxis der Banken zu tun, sondern mit der Immobewertung.

Daher, wie gesagt:

..
LiConsult schrieb: Schaden tut es jedenfalls nicht, wenn du mit einem "Profi" mit einem breiten Bankenportfolio Kontakt aufnimmst.

score 1 · Answer 4 · 2021-08-26T11:13:00Z

Wow, vielen Dank für die genaue Erklärung! :) Erklärt einiges.
Gibt's hier im Forum auch Tipps für Profis in der Kreditvermittlung? Bzw. Wie erkennt man seriöse?

Lg

score 1 · Answer 5 · 2021-08-26T11:35:00Z

Ich kann mich den Ausführungen von LiConsult vollinhaltlich anschließen.

score 1 · Answer 6 · 2021-08-26T11:55:00Z

Vielen Dank! Wir machen uns jetzt auf die Suche nach einem Kreditmakler :)

EK erhöhen steht natürlich auch laufend auf dem Plan :)

score 1 · Answer 7 · 2021-08-26T12:13:00Z

Falls es nicht schon bekannt ist, LiConsult und Speeeedcat sind Kreditvermittler und können sicher auch weiterhelfen.

score 1 · Answer 8 · 2021-08-26T13:50:00Z

Etwas (jemand) Besseres(en) als unsere zwei hier agierenden Vermittler-(Berater-)"Goldklumpen" (LiConsult bzw. speeeedcat) wird dir wohl nicht unterkommen ...

score 1 · Answer 9 · 2021-08-26T20:43:00Z

Aso :D da bin ich wohl am Schlauch gestanden... Alltag mit Baby, da ist man geistig nicht immer ganz auf der Höhe :D Wir haben jetzt Mal die von schlau-finanziert.at kontaktiert, die fanden die Bewertung auch Ned so realistisch (Haus ist ja top in Schuss, trotz des alters.... Garage, Pool, Wintergarten, top Lage,....). Morgen bekomm ich bescheid. :) Aber sonst weiß ich ja jetzt an wen ich mich noch wenden könnte ;)

score 1 · Answer 10 · 2021-08-26T21:51:00Z

Naja so ganz weg von der Realität wirds nicht sein die Bankbewertung. Es ist halt auch einfach ein 60er Jahre Haus. Bank schätzt dann reinen Hauswert mit 140k ein. So schlecht ist das eigentlich ja gar nicht für so ein altes Haus. Unser damals gekauftes 60er Jahre Haus hat bei der ersten Gutachterbewertung den Grundpreis sogar verringert ;) und da waren Mieter drin (war also bewohnbar), Fenster waren "neu" und Garage war auch da. Ein zweiter Gutachter hats bissl besser bewertet, weil die offenbar erzielbaren Mieteinnahmen miteinbezogen wurden.