Hallo zusammen, wir haben uns für einen Kreditvermittler entschieden. Nun da wir sein Honorar kennen, das bei positiver Finanzierungszusage der Bank fällig wird, wollen wir auch sicher sein dass er "gut" ist. Ausgangslage Nettoeinkommen Haushalt 5.500€ Wir sind Anfang 30 KP Reihenhaus 385.000€ Eigenmittel 30.000€ Wird privat verkauft
Bis jetzt kann er keine Konditionen nennen, die bekommt er erst wenn eine Zusage der Bank da ist. Seiner großzügigen Erstkalkulation lagen 1,6% fix und 1,0% variabel zugrunde, LZ 30 Jahre. Die Zinssätze würden sich lt ihm aber schon noch nach unten hin verändern. Da wir ihm das Honorar (5.600€) direkt zahlen, zahlen wir keine Bearbeitungsgebühr mehr für die Bank. Lt ihm ist dir Finanzierung aufgrund der fehlenden Besicherung schwierig, aber machbar zu eher schlechteren Konditionen. Wir haben uns für einen 50/50 Split fix und variabel entschieden, Fix bekommen wir max 15 Jahre. Dafür zahlen wir doppelte Kontoführungsgebühr, zudem Pönalzahlungen bei einer Sondertilgung.
Was haltet ihr von alledem? Uns ist es einfach bisschen zu "unsicher" da wir ja nicht wissen wo wir am Ende landen & sein Honorar trotzdem zahlen müssen. Was denkt ihr was machbar ist?
Tja, das steht halt in seinem Vertrag drin, den ihr unterschrieben habt. Bei mir ist ein ausschließlich positiv abgewickelter Kredit provisionspflichtig, die mit einem Teil der BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] direkt von der Bank überwiesen wird.
Dass mit dem sich vermutlich ergebenden Blankoanteil keine Top-Kondition möglich sein wird, ist naheliegend. Wenn der Blankoanteil (Besicherungsmöglichkeit nach Schätzgutachten der Bank) aber mit einem Ergänzungsdarlehen abgebildet werden kann (Laufzeit aber nur 120 Monate) UND die Leistbarkeit gegeben ist, sollte die Kondition deutlich unter 1,6% FIX für 15J liegen. Variabel passt in etwa. Ich habe gerade so einen Fall anhängig mit maximalem Ergänzungsdarlehen iHv. 75.000 €, das sind wir bei 15 FIX 15J sowie 0,875% Aufschlag auf den 3-ME nach der Fixzinsphase.
Stimme da überein. Faktisch handelt es sich um eine Vollfinanzierung des Kaufpreises, da die Eigenmittel nahezu gänzlich für die Kaufnebenkosten aufgewandt werden müssen. Dies führt dazu, dass sich die Bank materiell nicht voll an eurer Immobilie besichern kann.
Wenn die bankinterne Immobilienbewertung neben dem Hauptdarlehen auch ein Zusatzdarlehen (das eine kürzere Laufzeit als die Gesamtkreditlaufzeit hat - wie beschrieben bei Bank Austria 10 Jahre - institutsabhängig jedoch auch länger) ermöglicht, kann die Konditionierung auch entsprechend attraktiver ausfallen als 1,6% für 15 Jahre bzw. 1% als variabler Sollzinssatz. Einkommenseitig wird es kreditbewilligungsseitig aller Voraussicht nach kein Problem geben.
.. JuliaSp schrieb: Da wir ihm das Honorar (5.600€) direkt zahlen, zahlen wir keine Bearbeitungsgebühr mehr für die Bank.
Unmittelbar wird vielleicht keine Bearbeitungsgebühr verrechnet (so wie bei einigen Raiffeisenbanken, bzw. Sparkassen, BAWAG, unter diversen Bedingungen auch HYPO NÖ, etc.) - mittelbar wird diese jedoch sehr wohl über eine höhere Kontoführungsgebühr im Rahmen des quartalsweisen Kontoabschlusses verrechnet. Bitte hier das risikoabgestimmte Angebot (so es erfolgt) genau begutachten. Als einzige Bank in Ö, die keine Bearbeitungsgebühr (weder "up front" noch auf die Kreditlaufzeit aufgeteilt) verrechnet, ist mir nur die bank99 bekannt. Diese finanziert im besten Falle jedoch "nur" 90% des Kaufpreises und ist daher für den gegenständlichen Fall ungeeignet.
.. JuliaSp schrieb: Was haltet ihr von alledem? Uns ist es einfach bisschen zu "unsicher" da wir ja nicht wissen wo wir am Ende landen & sein Honorar trotzdem zahlen müssen.
Wenn es beiderseits so vereinbart wurde, dann gilt das. Bei mir ist es jedenfalls so, dass ich für meine Kunden stets in Vorleistung trete - bedeutet: die Vergütung (als Anteil der Bearbeitungsgebühr) erfolgt erst nach Unterfertigung des Kreditvertrages.
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das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.
Für mich klingt das unseriös. Wenn die volle "Pauschal"-Provision bereits bei einer positiven Finanzierungszusage einer Bank fällig wird: *welches Interesse hat der Makler dann, gute Konditionen auszuhandeln? *was passiert wenn ihr (aus welchem Grund auch immer) das Angebot der Bank nicht annehmen wollt (zB weil inakzeptable zusätzliche Sicherheiten gefordert werden oder 3% Fixzins angeboten werden)? Hat der Makler dann "seine Pflicht getan", ihr seid die Provision los und könnt von vorne anfangen?
Ich würde mich auf so etwas niemals einlassen. Wenn dann würde ich in einem derartigen Fall auf Stundenbasis bezahlen - und da kann ich mir ehrlichgesagt nicht vorstellen, dass auch nur 10% der genannten Provision anfallen werden um "irgendeine" Zusage zu vermitteln....
Stimme da überein. Faktisch handelt es sich um eine Vollfinanzierung des Kaufpreises, da die Eigenmittel nahezu gänzlich für die Kaufnebenkosten aufgewandt werden müssen. Dies führt dazu, dass sich die Bank materiell nicht voll an eurer Immobilie besichern kann.
Wenn die bankinterne Immobilienbewertung neben dem Hauptdarlehen auch ein Zusatzdarlehen (das eine kürzere Laufzeit als die Gesamtkreditlaufzeit hat - wie beschrieben bei Bank Austria 10 Jahre - institutsabhängig jedoch auch länger) ermöglicht, kann die Konditionierung auch entsprechend attraktiver ausfallen als 1,6% für 15 Jahre bzw. 1% als variabler Sollzinssatz. Einkommenseitig wird es kreditbewilligungsseitig aller Voraussicht nach kein Problem geben.
────── JuliaSp schrieb: Da wir ihm das Honorar (5.600€) direkt zahlen, zahlen wir keine Bearbeitungsgebühr mehr für die Bank. ───────────────
Unmittelbar wird vielleicht keine Bearbeitungsgebühr verrechnet (so wie bei einigen Raiffeisenbanken, bzw. Sparkassen, BAWAG, unter diversen Bedingungen auch HYPO NÖ, etc.) - mittelbar wird diese jedoch sehr wohl über eine höhere Kontoführungsgebühr im Rahmen des quartalsweisen Kontoabschlusses verrechnet. Bitte hier das risikoabgestimmte Angebot (so es erfolgt) genau begutachten. Als einzige Bank in Ö, die keine Bearbeitungsgebühr (weder "up front" noch auf die Kreditlaufzeit aufgeteilt) verrechnet, ist mir nur die bank99 bekannt. Diese finanziert im besten Falle jedoch "nur" 90% des Kaufpreises und ist daher für den gegenständlichen Fall ungeeignet.
────── JuliaSp schrieb: Was haltet ihr von alledem? Uns ist es einfach bisschen zu "unsicher" da wir ja nicht wissen wo wir am Ende landen & sein Honorar trotzdem zahlen müssen. ───────────────
Wenn es beiderseits so vereinbart wurde, dann gilt das. Bei mir ist es jedenfalls so, dass ich für meine Kunden stets in Vorleistung trete - bedeutet: die Vergütung (als Anteil der Bearbeitungsgebühr) erfolgt erst nach Unterfertigung des Kreditvertrages.
abke für den Input. Wir haben bis dato nichts unterschrieben, da ja mit seinem Handeln auch die Provision fällig wäre. Nach einem Telefonat mit der Volksbank wurde mir nämlich gesagt, dass sie aktuell 0,75% des Kredibetrages als BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] nehmen - da bin ich deutlich unter dem Honorar. Daher wurden wir bisschen vorsichtig. Und vorallem auch, weil Dinge gesagt wurden die uns garnicht passen (doppelte Kontoführung, Pönalzahlungen).
Tja, das steht halt in seinem Vertrag drin, den ihr unterschrieben habt. Bei mir ist ein ausschließlich positiv abgewickelter Kredit provisionspflichtig, die mit einem Teil der BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] direkt von der Bank überwiesen wird.
Dass mit dem sich vermutlich ergebenden Blankoanteil keine Top-Kondition möglich sein wird, ist naheliegend. Wenn der Blankoanteil (Besicherungsmöglichkeit nach Schätzgutachten der Bank) aber mit einem Ergänzungsdarlehen abgebildet werden kann (Laufzeit aber nur 120 Monate) UND die Leistbarkeit gegeben ist, sollte die Kondition deutlich unter 1,6% FIX für 15J liegen. Variabel passt in etwa. Ich habe gerade so einen Fall anhängig mit maximalem Ergänzungsdarlehen iHv. 75.000 €, das sind wir bei 15 FIX 15J sowie 0,875% Aufschlag auf den 3-ME nach der Fixzinsphase.
Unterschrieben ist noch nichts. Ich habe mich nicht wohl dabei gefühlt, dass ich dann alles annehmen "muss" was ich am Ende bekomme. Vermutlich ändert sich an einem finalen Angebot nichts mehr, aber ich räume mir schon gerne das Recht ein selbst darüber zu entscheiden ob ich das will oder nicht.
Stimme da überein. Faktisch handelt es sich um eine Vollfinanzierung des Kaufpreises, da die Eigenmittel nahezu gänzlich für die Kaufnebenkosten aufgewandt werden müssen. Dies führt dazu, dass sich die Bank materiell nicht voll an eurer Immobilie besichern kann.
Wenn die bankinterne Immobilienbewertung neben dem Hauptdarlehen auch ein Zusatzdarlehen (das eine kürzere Laufzeit als die Gesamtkreditlaufzeit hat - wie beschrieben bei Bank Austria 10 Jahre - institutsabhängig jedoch auch länger) ermöglicht, kann die Konditionierung auch entsprechend attraktiver ausfallen als 1,6% für 15 Jahre bzw. 1% als variabler Sollzinssatz. Einkommenseitig wird es kreditbewilligungsseitig aller Voraussicht nach kein Problem geben.
────── JuliaSp schrieb: Da wir ihm das Honorar (5.600€) direkt zahlen, zahlen wir keine Bearbeitungsgebühr mehr für die Bank. ───────────────
Unmittelbar wird vielleicht keine Bearbeitungsgebühr verrechnet (so wie bei einigen Raiffeisenbanken, bzw. Sparkassen, BAWAG, unter diversen Bedingungen auch HYPO NÖ, etc.) - mittelbar wird diese jedoch sehr wohl über eine höhere Kontoführungsgebühr im Rahmen des quartalsweisen Kontoabschlusses verrechnet. Bitte hier das risikoabgestimmte Angebot (so es erfolgt) genau begutachten. Als einzige Bank in Ö, die keine Bearbeitungsgebühr (weder "up front" noch auf die Kreditlaufzeit aufgeteilt) verrechnet, ist mir nur die bank99 bekannt. Diese finanziert im besten Falle jedoch "nur" 90% des Kaufpreises und ist daher für den gegenständlichen Fall ungeeignet.
────── JuliaSp schrieb: Was haltet ihr von alledem? Uns ist es einfach bisschen zu "unsicher" da wir ja nicht wissen wo wir am Ende landen & sein Honorar trotzdem zahlen müssen. ───────────────
Wenn es beiderseits so vereinbart wurde, dann gilt das. Bei mir ist es jedenfalls so, dass ich für meine Kunden stets in Vorleistung trete - bedeutet: die Vergütung (als Anteil der Bearbeitungsgebühr) erfolgt erst nach Unterfertigung des Kreditvertrages.
Für mich klingt das unseriös. Wenn die volle "Pauschal"-Provision bereits bei einer positiven Finanzierungszusage einer Bank fällig wird: *welches Interesse hat der Makler dann, gute Konditionen auszuhandeln? *was passiert wenn ihr (aus welchem Grund auch immer) das Angebot der Bank nicht annehmen wollt (zB weil inakzeptable zusätzliche Sicherheiten gefordert werden oder 3% Fixzins angeboten werden)? Hat der Makler dann "seine Pflicht getan", ihr seid die Provision los und könnt von vorne anfangen?
Ich würde mich auf so etwas niemals einlassen. Wenn dann würde ich in einem derartigen Fall auf Stundenbasis bezahlen - und da kann ich mir ehrlichgesagt nicht vorstellen, dass auch nur 10% der genannten Provision anfallen werden um "irgendeine" Zusage zu vermitteln....
mich hat das mit der Zahlung auch sehr verunsichert. Deswegen haben wir noch abgewartet, da wir das Haus sowieso bekommen.
.. JuliaSp schrieb: Und vorallem auch, weil Dinge gesagt wurden die uns garnicht passen (doppelte Kontoführung, Pönalzahlungen).
Die Skepsis bei der Provisionsvereinbarung ist verständlich, aber diese beiden Punkte sind absolut Standard in eurer Konstellation. Im Detail natürlich auch abhängig von der jeweiligen Bank und tlw. verhandelbar. Im Vergleich zu Zinssatz (und BAG BAG [Bearbeitungsgebühr]/Kosten für den Vermittler) in der Regel aber absolute Nebenaspekte.
.. JuliaSp schrieb: Unterschrieben ist noch nichts. Ich habe mich nicht wohl dabei gefühlt, dass ich dann alles annehmen "muss" was ich am Ende bekomme. Vermutlich ändert sich an einem finalen Angebot nichts mehr, aber ich räume mir schon gerne das Recht ein selbst darüber zu entscheiden ob ich das will oder nicht.
Wir haben nun ein Angebot von der Hausbank des Vaters bekommen, ihm wars wichtig. Fix 20 Jahre 1,4%
Variabel 0,8%
Laufzeit 30 Jahre Bearbeitungsgebühr 0,75% vom KP (3000€) Kontoführung €45 p.a. Sondertilgungen jederzeit möglich Einmalkosten iHv €5.090 (GB Eintragung, Liegenschaftschätzgebühr, GB Eingabegebühr)
Finde ich grundsätzlich gut. Denkt ihr ist ein Fixzins von 1,3% oder 1,2% bei einer anderen Bank realistisch? Denn dann nehm ich das Angebot & spar mir ein paar Tausender.
Grundsätzlich in Ordnung für eine de facto Vollfinanzierung. Der variable Aufschlag nach Fixzins (oder auch von Start weg, wenn alles variabel gewünscht ist) ist ziemlich sicher nicht 0,8%. Da wurden schon -0,5% derzeit negativer Euribor abgezogen. Also Aufschlag vermutlich 1,25 variabel. Nur der Ordnung halber😊
In Anbetracht des wahrscheinlichen Blankoanteils (= nicht besicherter Finanzierungsteil) ist das Angebot zinsseitig in Ordnung - sowohl fix wie auch die variable Anschlusskondition.
.. JuliaSp schrieb: Denkt ihr ist ein Fixzins von 1,3% oder 1,2% bei einer anderen Bank realistisch?
1,2% glaube ich nicht. 1,3% meiner Einschätzung nach auch nur dann, wenn dafür im Gegenzug die variable Anschlusskondition und/oder andere Kostenelemente teurer würden.
.. JuliaSp schrieb: Denn dann nehm ich das Angebot & spar mir ein paar Tausender.
Ja - würde ich nach den beschriebenen Eckdaten auch dazu raten. In der jetzigen Situation ist das ein herzeigbares Ergebnis, das meiner Ansicht nach nicht merkbar unterboten werden kann.
