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Stehe genau vor den selben Problem , solltest du was wissen Gib mir bescheid . |
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Es reicht wenn einer das macht. Es müssen nicht alle am Vertrag stehen und eben auch nicht vermieten. |
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Für eine 100%ige Antwort müsste man Steuerberater sein - was ich nicht bin. Meine Antwort daher nur unter Vorbehalt. Meine Erfahrung betrifft Grundstüksverpachtung und nicht Wohnungsvermietung - vom Prinzip dürfte da aber nicht allzuviel Unterschied sein. 1. Frage: seid ihr bereits Einkommensteuerpflichtig oder macht ihr bisher nur Arbeitnehmerveranlagung? Wenn bisher noch keine Einkommensteuer erklärt wurde, dann müsst ihr euch (jeder für sich) zur Einkommensteuer anmelden (sogenannter "Erklärungswechsel" - geht theoretisch im Finanzonline) Die Eigentümergemeinschaft braucht ebenfalls eine Steuernummer (muss man auch extra anmelden). Diese Eigentümergemeinschaft macht dann eine gemeinsame Erklärung über die Einkünfte aus der Vermietung. Daraus ergibt sich ein Gesamtsaldo und es muss da auch die Verteilung der Einkünfte auf die Vermieter angegeben werden. Sodann übernimmt jeder der beiden Vermieter/Einkommensteuerpflichtigen diesen auf ihn entfallenden (Teil)Betrag in seine persönliche Einkommensteuererklärung. Soweit die generelle Vorgangsweise. Zur konkreten Frage: Wird nicht anders gehen. Wie soll denn das funktionieren, dass du nur deinen (ideellen) anteil an der Wohnung vermietest? Bzw. kannst du ja nicht das Eigentum deiner Frau ganz einfach vermieten. Die Regel wird wohl so sein. Ihr seid zivilrechtlich (ideelle) Hälfteeigentümer und somit muss man grundsätzlich mal davon ausgehen, dass jeder seinen Anteil (in diesem Fall jeweils 50%) vermietet. Eine von der Eigentumsquote abweichende Aufteilung der Einkünfte ist rechtlich anscheinend nicht genrell ausgeschlossen. Dabei dürfte es sich aber um spezielle Sonderfälle handeln und es scheint darüber spezielle Verträge (Gesellschaftsverträge) zu brauchen. Da kenn ich mich dann nicht mehr aus. Ich vermute aber, dass das für euren Fall (ganz simples zivilrechtliches Hälftemiteigentum) nicht in Frage kommt. Aber wie gesagt: das weiß ein Steuerberater...... |
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Zu spät gelesen: Das heißt: ein Hälfteeigentümer kann ganz einfach die Hälfte des anderen nur unter seinem eigenen Namen (mit)vermieten? Und beim anderen Miteigentümer entsteht dann keine Einkommensteuerpflicht? Bei unserer Grundstücksverpachtung ging das jedenfalls nicht! |
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Wir haben das sowohl bei einer Wohnung als auch bei Grundstücken so gelöst - mit Notar und Steuerberater abgeklärt und seit Jahren auch mit dem Finanzamt kein Problem. |
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Das wird wieder mal so laufen bis es vor Gericht landet. Solange für eine Wohnung irgendwas abgeführt wird, hakt die Finanz nicht genauer nach. Solange der Mieter einen Mietvertrag hat, wird auch hier nicht viel passieren. Außer es fühlt sich jemand benachteiligt und will plötzlich streiten Ein Freund besitzt mit seiner Schwester gemeinsam eine Eigentumswohnung und sie vermieten diese. Sie haben das genau so gelöst, wie Karl10 das schildert. Dies scheint mir das korrekte Vorgehen zu sein. |
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Das müsste ja, rein rechtlich gesehen, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sein oder? |
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ebenfalls IANAL (aber ich hab jahrelang Software für Hausverwalter programmiert): eine "Eigentümergemeinschaft" ist was ganz anderes... geregelt im WEG (WohnungsEigentumsGesetz) und sowas ist immer (fast) notwendig wenn Wohnungseigentum "parifiziert" ist, also ein Objekt (Haus) mehreren Eigentümern gehört (zb Erdgeschoß gehört A, OG gehört B). Notwendig weil gewisse Sachen (Abgaben) nur auf das Objekt gehen (zB Grundsteuer, gewisse betriebskosten, Versicherungen) und die dann im Nachgang aufgeteilt werden. Nachdem es hier um eine Eigentumswohnung geht, gibt es mit ziemlicher Sicherheit bereits eine Eigentümergemeinschaft und auch eine Hausverwaltung. Mit der Vermietung hat das aber meiner Meinung nach wenig zu tun, das sollte auch so funktionieren. |
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| Hallo Benji, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Fruchtgenuss heißt das Stichwort hier. Einfach so machen ohne schriftliche Verträge und Publizität geht nicht und wird zur Steuerpflicht beim anderen führen. Hier ist einiges zu beachten. Unbedingt zum Steuerberater bzw. Notar/Rechtsanwalt. Sowohl die Verträge sind hier wichtig als auch wie es aufgesetzt wird. |
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Mit der "Eigentümergemeinschaft" gem. WEG hat die Frage von @klaus3000 nichts zu tun. Beim ihm gehts nur um die Frage, wie 2 Personen, die zivilrechtlich je zur Hälfte als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch stehen, ihre Steuer bei einer Vermietung erklären. Ich war da mit dem Begriff ein wenig schlampig. Die beiden Eigentümer bilden mit richtiger steuerlicher Bezeichnung eine "Personengemeinschaft/Vermietungsgemeinschaft". Und diese Gemeinschaft muss als zivilrechtlicher Eigentümer nur von der parifizierten Wohnung bei Vermietung eine Steuernummer anmelden und eine "Erklärung der Einkünfte von Personengesellschaften/-gemeinschaften" abgeben. Mit einer GesbR hat das auch nichts zu tun. Ich denke auch, dass das so ist. |
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Danke für die Erklärungen. Also ich fasse zusammen: Ich und meine Frau bilden eine Personengemeinschaft. Dazu gibt es das Formular E6. Dort vermute ich ist als Rechtsform "Miteigentumsgemeinschaft" auszuwählen. Aber ob wir dort unter 4a oder 4b fallen verstehe ich nicht. Wenn ich mir die jeweiligen Beilagen ansehe dürfte es aber wohl 4a) mit Beilage E6b sein. Zur Anmeldung der Personengemeinschaft ist vermutlich Verf16 zu verwenden. Das schaffe ich vielleicht sogar ohne Steuerberater. [E6] https://formulare.bmf.gv.at/service/formulare/inter-Steuern/pdfs/2021/E6.pdf |
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Und übe mal die Absetzung für Abnutzung, Afa, zu berechnen, dann kommen die nächsten Fragen, ich rate Dir :Steuerberater 😀 |
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Wieso braucht man immer gleich einen Steuerberater? Ist das dann so wie bei professionellen Handwerkern, dass die sich immer perfekt auskennen und es 100%ig besser machen als wir selbst? Dann würde es dieses Forum hier nicht benötigen. Ich traue mir das selbst auch zu. 70% des Anschaffungspreis (in meinem Fall), dann 1,5% davon als Werbungskosten. Sicherlich, ich würde mir Zeit und Denken ersparen. btw: Laut telefonischer Auskunft beim Finanzamt ist es auch möglich, dass nur einer der 2 Eigentümer die Mieteinnahmen versteuert. |
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70% ergeben sich wodurch? Wie geht man mit den Ausgaben für die diversen Gemeinschaftsanlagen udgl. bei der AfA um? Unterscheidung Herstellungs- und Erhaltungsaufwand? |
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Eine Eigentumswohnung hat einen abschreibbaren Wohnungsanteil und einen nicht abschreibbaren Grundstücksanteil. Nachzulesen in der Grundanteilverordnung https://rdb.manz.at/document/ris.n.NOR40180728 Am Beispiel Linz (>100.000 EW) und Haus mit >10 Wohnungen scheidet man 30% nicht abschreibbar aus. |
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Weiß ich. Wir wissen aber nicht, welcher Sachverhalt bei Klaus zutrifft und ob daher die 70% bei ihm passen. |
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Da er die 70% "in seinem Fall" erwähnt hat, unterstelle ich mal, dass er sich darüber schon informiert hat. |
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Genau. Wien mit mehr als 10 Wohnungen -> 70%. Ausgaben für die diversen Gemeinschaftsanlagen habe ich ja keine - die werden über die Betriebskosten abgerechnet, welche ich 1:1 durchrechne. Erhaltungsaufwand habe ich noch keinen. Wenn ich mal sanieren muss (und es nicht selbst mache), kann man das natürlich geltend machen. In https://formulare.bmf.gv.at/service/formulare/inter-Steuern/pdfd/2021/E6-Erl.pdf ab Seite 23 ist das m. Meinung nach sehr gut beschrieben. (bzw wenn man alleine vermietet ist die Beschreibung in Formular E1b) |
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Ich weiß nicht was ich zu deinen Aussagen schreiben soll. Im Anfangspost schreibst du von Verschiebung der Einkünfte zu deiner Frau und jetzt auf einmal von einer Personengesellschaft. Was denn nun? Welche Personengesellschaft denn? Hast du dir das Formular E6 überhaupt durchgelesen, worum es da geht? Als Unternehmer, der du bzw. ihr anscheinend sein wollt, gibt es keine Nachsicht seitens des Finanzamts und du büßt Fehler die du machst selbst. Wenn du der Meinung bist, dass du es genauso gut wie ein StB (studiert min. 3 Jahre, min. 3 Jahre Berufsanwärter und dann die heftige StB Prüfung) machen kannst, dann viel Glück. So trivial ist das Thema nämlich nicht und ich bin vom Fach und müsste auch einiges an Zeit investieren um das optimal durchzuplanen. Das Energiesparhaus Forum wimmelt aber nur so von Steuerexperten und dir wird sicher auch die komplizierteste Frage beantwortet 😉 Reparaturrücklage wird keine über BK verrechnet? Falls doch, willst du die gesetzeswidrig weiterverrechnen? Wie wird die denn ertrags- und umsatzsteuerlich behandelt? Sorry dass ich das so direkt schreibe, aber ich habe den Eindruck, du überschätzt dich. Investier das Geld in eine ordentliche Beratung und lass dir das Ganze durcharbeiten, erklären und im ersten Jahr machen. Das hier investierte Geld sparst du dir durch eine optimale Steuerstrategie jedenfalls. |
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Das kam von daher, dass hier geschriebn wurde, dass ich eine Personengemeinschaft machen muss. Aber laut Auskunft vom Finanzministerium ist das nicht notwendig. Danke für den Hinweis. Meine Wohnung ist ein Neubau. Wenn ich das richtig herausgelesen habe, müsste ich die Reparaturrücklage im Mietvertrag explizit bei den Betriebskosten erwähnen, dann dürfte ich sie weiterverrechnen. Da die Mieteinkünfte unter 30000EUR/Jahr bleiben, muss ich ja keine Ust abführen, also so wie ich es zahle einfach durchreichen. Das passt schon. Mit plausiblen Argumenten lass ich mich gerne überzeugen. Ich mag nur nicht generelle "Geh zum Berater" Aussagen. Ich wurde auch schon oft schlecht beraten - und so wie es in jeder Branche (Handwerker, Ärzte, Verkäufer ...) Gute und Schlechte gibt, mutmaße ich, dass es bei Steuerberatern auch so ist. |
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Meines Wissens nicht. Die Reparaturrücklage ist vom Vermieter zu zahlen. Bessere und Schlechtere hat man leider in jeder Branche, wobei das Niveau beim StB wohl schon recht hoch ist. Die Thematik ist komplex, wenn du es optimal steuerschonend machen willst. Ohne Fachwissen wird das allein kaum zu schaffen sein, deswegen mein Vorschlag mit dem StB. |
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