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Wenn er damals legal war, dann kann es auch niemand mehr ändern. Geänderte Gesetze gelten nur für Neubauten. => Bestandsschutz. Wenn es damals nicht legal war, egal was dir jemand (zB Bürgermeister) bestätigt, gesagt oder geschrieben hat, wird es auch nicht mehr legal. Das Baurecht kennt keine Verjährung. Da gab es in OÖ eine Skandalgemeinde mit zig Schwarzbauten, denen der Abbruch droht. Der Nachbar kann gar nichts fordern. Er kann maximal Gesetzesverstöße anzeigen. Wenn aber (siehe oben) damals legal gebaut wurde, kann er gar nichts machen. |
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Was verstehst denn unter "legal"?? Du drückst dich sehr missverständlich aus. Es scheint so, als ob du damit dem "(damaligen) Gesetz entsprechend" meinst? "Legal" bedeutet nämlich: "gesetzlich", "dem Gesetz entsprechend". Darum gehts hier bei dieser Frage von OneRocket nicht. Hier ist viel mehr (ausschließlich) entscheidend, ob der Bau "konsensgemäß" ist - also dem Baubewilligungsbescheid entspricht. Das is was ganz anderes. Der Nachbar kann sehr wohl was fordern. Es geht aber nicht um Gesetzesverstöße, sondern um allfällige Abweichungen von der Baubewilligung. Gibt es Abweichungen von der Baubewilligung und werden durch diese Nachbarrechte berührt (z.B. Belichtung, Brandschutz), dann ist der Nachbar voll dabei... Wo hat OneRocket gesagt, dass es sich um einen Schwarzbau handelt? Das wäre dann ja eine ganz andere Thematik.... |
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Ja entschuldige, der damaligen Bauordnung entsprechend. Ist das dann nicht "legal" zur damaligen Zeit? Das meine ich jedenfalls damit. Ist das alles schon so klar, hätte ich jetzt nicht rausgelesen? Explizit nicht. Ich wollte nur drauf hinweisen, dass für den Fall, dass etwas nicht "der damaligen Bauordnung entsprochen" hätte, es irrelevant ist, wie lange es her ist und ob es jemand per Bescheid "erlaubt" hat. |
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@rabaum Naja, du bist da komplett am falschen Weg: Wenn es ein Schwarzbau sein sollte, dann ist es völlig egal, was zum Zeitpunkt dessen Errichtung gesetzlich gegolten hat und ob der Schwarzbau dieser damaligen Gesetzeslage entsprochen hat oder nicht. Um den Schwarzbau vor einem Abbruch zu retten, muss er JETZT bewilligt werden. Und da zählt nur die heutige Gesetzeslage. Hat der Bau eine Bewilligung, dann zählt nur diese Bewilligung. Was die Gesetzeslage zum Zeitpunkt der Errichtung/Bewilligung war ist egal. Es ist auch egal, ob die Bewilligung der damaligen Gesetzeslage entsprochen hat oder nicht. Es zählt der Bewilligungsbescheid und nicht, was im Gesetz steht. |
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Hmmm ok. Habe dazu jetzt ein wenig recherchiert. Zumindest für OÖ gab es da die Oö. Baurechtsnovelle 2021, weswegen ich meine Aussagen tlw. zurückziehen muss. |
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Wenn dieser nicht dem Gesetz entsprich, scheint man trotzdem Abreißen zu müssen, wie ein Landesverwaltungsgericht in OÖ entschieden hat, da hier Teile auf Grünland gebaut wurde. In der für das im Jahre 1960 gebaute EFH damals geltenden NÖ Bauordnung aus 1883 war nichts über eine generelle Baufluchtlinie mit 3 Metern Abstand von der Grundgrenze weg zu finden, sofern es im Baubescheid / Baubewilligung nicht angeführt wurde. Hier dürfte der Bürgermeister noch "mehr" Entscheidungsspielraum gehabt haben. Die Frage wäre für mich halt, gibt es zu dem Haus auch noch die nötigen Baubewilligten Unterlagen, das halte ich für wichtig, um im Bedarfsfall die damalige Rechtmäßigkeit damit bestätigen zu können. |
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Bitte Vorsicht mit solchen aller Wahrscheinlichkeit nach falschen Informationen!! Die Entscheidungen der Landesverwaltungserichte sind öffentlich - also sag uns mal die Geschäftszahl dieser Entscheidung und dann können wir gemeinsam den genauen Sachverhalt nachlesen und was da wirklich konkret drinnen steht. Oder woher hast denn diese Information? Aus einem Artikel in einem "Bezirksblatt"?? Richtig! Das ist die aller erste und entscheidende Frage hier. Und die hat uns @OneRocket bisher nicht beantwortet! Noch einmal: auf eine "damalige Rechtmäßigkeit" (was immer du damit auch meinst) kommt es nicht an! |
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Ich rate hier zu äußerster Vorsicht! Wir hatten einen sehr ähnlich gelagerten Fall, der trotz aller Genehmigungen und Benützungsbewilligungen zu einem Abbruchbescheid für das gesamte Haus geführt hat! Wir waren Verkäufer des Hauses (ebenfalls NÖ, 60er Jahre Bau). Der Käufer wollte umbauen und hat Pläne eingereicht und die Gemeinde hat gesagt, dass das Haus nicht der Bauordnung entspricht und Teile (ein in den 70ern errichteter und genehmigter Zubau) abgerissen werden müssen. Bei einer Vermessung stellte sich heraus, das ein Eck des Hauses nur 2,87 m von der Grundgrenze entfernt war (statt der geforderten 3 m) und hat deshalb per Bescheid den Abriss des gesamten Hauses verfügt. Wegen 13 cm!!! Trotz anwaltlicher Unterstützung und Gerichtsverfahren hatten wir keine Chance und mussten dem Käufer letztlich einen ordentlichen Teil des Kaufpreises zurückzahlen. Weitere Infos gerne per PN. |
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@Barista Bitte hört auf, mit derart unvollständigen und irreführenden Angaben irgendwelche nicht nachvollziehbare Schlussfolgerungen zu schildern. Die Frage ist: welcher Abstand des Zubaues war lt. Einreichplan bzw. Baubewilligung bewilligt?? 3m Abstand von der Grundgrenze oder irgendwas anderes?? Wenn 3m bewilligt waren und tatsächlich mit 2,87 m gebaut wurde, dann ist das eine nicht bewilligte Abweichung, die dann später nicht bewilligungsfähig war. Daher die Folge: Abbruchbescheid Wurde der Zubau allerdings mit 2,87 m mit Bescheid bewilligt und auch genau so errichtet, dann kann es dafür keinen Abbruchauftrag geben! Landesverwaltungsgericht??? Wenn ja, dann her mit der Geschäftszahl! PS: Bei juristischen Entscheidungen insbesondere im Instanzenzug muss man immer sehr genau lesen. Es geht hier oft um Details im Sachverhalt, die dann juristisch große Auswirkungen haben können, die für einen Laien oft nicht juristisch korrekt zugeordnet oder interpretiert werden (können). Daher nochmal: Vorsicht mit solchen Infos und Schilderungen. Man darf nicht nur das Ergebniss sehen und schildern (Abbruchbescheid), sondern muss zu allerserst den korrekten und vor allem den "maßgeblichen" Sachverhalt vollsständig und richtig wiedergeben....... schau ich mir gerne an.... Und noch was zur allgemeinen Info: Wenn 3,00m Abstand eingereicht sind und 3,00m bewilligt wurden und 3,00m das gesetzliche Mindestmaß sind, dann ist ALLES, was weniger als 3,00m ist 1. eine bewilligungspflichtige Abweichung von der Baubewilligung und 2. nicht bewilligungsfähig Es gibt hier KEINE gesetzlichen Toleranzen!!! |
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Ich versuche es anders zu Formulieren. So wie es aussieht, steht in der NÖ Bauordnung von 1883, diese war 1960 noch gültig nichts von einer (mindest) Baufluchtlinie von 3 Metern. Also gehe ich als Laie (kein Jurist) davon aus, sollte es eine Baubewilligung geben, worin die ganzen "technischen Daten zum EFH" festgehalten und bewilligt wurden, so ist es nach damaliger Bauordnung rechtens und ein Gericht würde heute hier nicht einfach so einen Beschluss fassen können, indem das Haus plötzlich illegal, schwarz oder was auch immer errichtet wurde und daher abgerissen werden müsse, nur da in der aktuell gültigen Bauordnung die Baufluchtlinie mindest 3 Meter zu betragen habe.... |
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@Karl10 Hier der Text des ÖO Landesverwaltunggerichtes Bauten im Grünland in Enzenkirchen: Landesverwaltungsgericht Oberösterreich weist Beschwerde gegen baupolizeilichen Abbruch ab. Der Bürgermeister der Gemeinde Enzenkirchen erteilte für näher umschriebene konsenslos errichtete bauliche Anlagen (Wohnhaus, Garage, Garagenzubau, Abstellraum, Poolhaus, Poolanlage, Mauer) einen unbedingten baupolizeilichen Beseitigungsauftrag auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücken und untersagte deren Benützung, zumal diese – entgegen einer vorliegenden Baubewilligung – zumindest zum Teil im Grünland errichtet wurden. Gegen diese Bescheide erhoben die Eigentümer in der Folge Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht. Das Landesverwaltungsgericht kam auf Basis der mit der Beschwerde vorgelegten Verfahrensunterlagen sowie der mündlichen Verhandlung zum Ergebnis, dass die Beschwerde abzuweisen war. Bei den verfahrensgegenständlichen baulichen Anlagen handelt es sich unzweifelhaft um bauliche Anlagen im Sinne der Bestimmungen der Oö. Bauordnung. Das Wohnhaus mit Doppelgarage wurde gegenüber dem der Baubewilligung zugrunde liegenden Einreichplan jedenfalls teilweise auf einem als Grünland ausgewiesenen Grundstück errichtet. Soweit von den Eigentümern eingewendet wurde, es bedürfe einer genauen Ermittlung der Lage der baulichen Anlagen sowie deren Abstände zu den jeweiligen Grundstücks- bzw. Widmungsgrenzen, wird von diesen übersehen, dass die Lage dieser beiden Gebäude derart verändert wurde, dass sich diese nunmehr unzweifelhaft (auch) im Grünland befinden. Schon deshalb kommt es auf die Einhaltung von etwaigen Abstandsvorschriften nicht mehr an, sondern liegt vielmehr in rechtlicher Hinsicht gegenüber der Bewilligung ein „aliud“ (= anderes Projekt) vor. Weiters sind auch ein Garagenzubau, ein Abstellraum, ein Poolhaus sowie ein Teil der Poolanlage und ein Teil der Mauer im Grünland errichtet worden. Bei einer einheitlichen baulichen Anlage hat grundsätzlich der gesamte Bau Gegenstand eines baupolizeilichen Auftrags zu sein, sodass ein Beseitigungsauftrag für konsenslos errichtete Bauten nicht nur jene Teile der baulichen Anlage betreffen kann, die mit den Bestimmungen des Flächenwidmungsplanes nicht übereinstimmen. Auch an sich bewilligungs- und anzeigefreie bauliche Anlagen, wie etwa die gegenständliche Mauer mit Glaselementen entlang der Poolanlage, müssen den raumordnungsrechtlichen Bestimmungen entsprechen; nachdem diese Mauer jedoch eine teilbare bauliche Anlage darstellt, sind nur die im Grünland errichteten Teile zu beseitigen. Der höchstgerichtlichen Rechtsprechung folgend ist die Möglichkeit, nachträglich eine Baubewilligung zu beantragen dann nicht einzuräumen, wenn nach der maßgeblichen Rechtslage eine Baubewilligung nicht erteilt werden kann. Da die verfahrensgegenständlichen baulichen Anlagen im Ergebnis konsenslos im Grünland errichtet wurden, hat die belangte Behörde zu Recht einen unbedingten Beseitigungsauftrag erlassen sowie die Benützung der Anlagen untersagt. Die Frist zur Beseitigung der Bauwerke wurde auf 12 Monate neu festgesetzt. Der genaue Wortlaut der Entscheidung kann im Internet unter den Geschäftszahlen (LVwG-153194, 153195, 153318 und 153319) abgerufen werden. Hinweis: Im vorliegenden Zusammenhang sind unter den Geschäftszahlen LVwG- 153351 und 153352 noch weitere Verfahren beim Landesverwaltungsgericht anhängig. Mag. Markus Kitzberger Vizepräsident Rückfragenhinweis: Medienstelle Mag. Stefan Herdega +43 664 60072 – 89933 medienstelle@lvwg-ooe.gv.at Hinweise: Dieses Dokument wurde amtssigniert. Informationen zur Prüfung der elektronischen Signatur und des Ausdrucks finden Sie unter: www.lvwg-ooe.gv.at/DasGericht_Amtssignatur. Informationen zum Datenschutz |
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Ich will diesen Thread nicht kapern sondern wie geschrieben (aus eigener Erfahrung) zur größter Vorsicht raten. Auch wenn es (für Laien) so aussieht, als ob alles passen würde, kann es böse Überraschungen geben. Es gab genehmigte Baupläne und Benützungsbewilligungen. Auf Grund dessen waren wir der Annahme, dass alles seine Ordnung und Richtigkeit hat. Dass das Haus 13 cm in den Bauwich hineinragte wurde eigentlich nur durch Zufall entdeckt. Wir hätten nie damit gerechnet, dass das ausreicht (es war nur ein sehr kleines Eck, weil das Haus nicht parallel zur Grundgrenze stand) einen Abbruchbescheid für ein ganzes Haus zu erteilen (man hätte das Eck durchaus sanieren können). |
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Vielen Dank für die bisherigen Inputs und Ausführungen! Ich versuche, den Sachverhalt nächste Woche mit der Baubehörde abzuklären und gebe euch dann Bescheid, was die meinen, was Sache ist. Jedenfalls ist mir nach euren Ausführungen mehr denn je bewusst, dass das eine äußerst heikle Angelegenheit ist, die vor einem eventuellen Kauf genau abgeklärt gehört. Ich bin diesbezüglich aus eigener Erfahrung sensibilisiert. Wir haben 2015 in der Straße, in der das uns zum Kauf angebotene Haus steht, einen Altbestand aus den 60er Jahren gekauft. Wir hatten vor, darauf aufzubauen. Im Laufe der Gespräche mit der Baubehörde stellte diese fest, dass der Altbestand (Bungalow) 40cm zu nahe an der Grundgrenze stand. Laut damaligem Baubescheid waren 3m vorgeschrieben, der tatsächliche Abstand betrug nur 2,6m. Wir hätten auf dem Altbestand aufstocken dürfen, hätten jedoch den Abstand auf mind. 3m (bzw. halbe Gebäudehöhe) korrigieren müssen. Wir haben den Altbestand daher abgerissen und neu gebaut. (Unsere Nachbarn links und rechts, auch 60er Jahre Bauten, haben alle auf ca. 2m zur Grundgrenze gebaut…) |
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Hallo OneRocket, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Abstand zur Grundgrenze, 60er Jahre Haus, NÖ |
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@takeiteasy In dem von dir zitierten Urteil steht doch unmissverständlich, dass das Gebäude nicht wie eingereicht und bewilligt errichtet wurde. |
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Ich hab nur die Entscheidung hier rein gesetzt von der ich glaube das @Barista gesprochen habe dürfte. Und für @Karl10 der diesen Text auch gerne lesen wollte. |
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Das ist ein anderer Fall, unserer war in NÖ. Ein Fehler, dem wir damals aufgesessen sind: In der damals gültigen NÖ Bauordnung war u.a. geregelt, dass sich der Gemeindevorsteher unter Beziehung eines unparteiischen Sachverständigen bei einem Lokalaugenschein von der genauen Einhaltung des Bauplanes von der ordnungsmäßigen Ausführung des Baus überzeugen musste und auf Grundlage dieses Lokalaugenscheins die Benützungsbewilligung erteilt. Nachdem es eine Benützungsbewilligung gab, waren wir der Annahme, dass alles aus Sicht der Gemeinde (=Baubehörde I. Instanz) alles in Ordnung war. Ich will das hier nicht weiter ausbreiten (hat mich schon zu viele graue Haare und Nerven gekostet). Ich bleibe allerdings bei meinem Rat zur Vorsicht und genaue Prüfung des Sachverhalts (idealerweise durch eine sachkundige Person). |
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Ja, dann darst du aber hier nicht mit so Halbwahrheiten beginnen und letztlich falsche Schlussfolgerungen suggerieren. Es war ein Abstand von 3,00 m genehmigt. Tatsächlich wurde auf 2,87 gebaut und das war NICHT genehmigt. Also darfst nicht sagen "trotz Genehmigung". Und: eine Benützungsbewilligung konnte niemals eine fehlende Baubewilligung (die man für 2,87 gebraucht hätte) ersetzen. Ja, ich vermute, dass man das technisch hinbekommen hätte können. Und: das wär dann wahrscheinlich auch rechtlich/verfahrenstechnisch möglich gewesen, womit auch der Abbruch hinfällig gewesen wäre. Rein rechtlich/verfahrenstechnisch ist sowas jedenfalls möglich. Wie das rechtlich geht, kann man im Detail natürlich nur sagen, wenn man den genauen Sachverhalt kennt. Wie groß der technische Aufwand gewesen wäre, braucht natürlich auch nähere Kenntnis der Gegebenheiten. Und: Hats da vielleicht noch andere technische/rechtliche Probleme gegeben, die zu diesem Ergebnis beigtragen haben??? Und das war ein Anwalt, der regelmäßig im NÖ Bauverfahren/NÖ Baurecht tätig ist und über entsprechende einschlägige Erfahrung verfügt?? Hab da meine Zweifel. Aber wie gesagt, da müsste man die Details kennen. Schick doch mal die Geschäftszahl von dem von dir erwähnten "Gerichtsverfahren"! |
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Soweit ich das sehe gilt doch für NÖ folgendes: entscheidend ist einmal der Baubescheid, denn wenn dieser gegen das Gesetz verstößt, aber bereits rechtskräftig ist, kann dieser nicht mehr zum Nachteil ausgelegt werden. Ich glaub eine 1-Jahresfrist ab Baubeginn oder so gibts noch, oder? Aber die ist ja schon verstrichen im obigen Fall. Somit wäre zu prüfen: 1) entspricht der Bau dem Bescheid, wenn ja sollte alles gut sein. 2) falls er teilweise nicht entspricht zb zu wenig Abstand, aber der Bau an sich genehmigt wurde (also kein Zubau ganz ohne Genehmigung oder gar der ursprüngliche Bau ganz ohne Genehmigung), dann bietet die NÖ-Bauordnung eine Antragsmöglichkeit nach 30 Jahren, sofern die Behörde nicht selbst auf das Problem draufgekommen ist. Dazu müsste aber ein Profi prüfen, ob diese Bestimmung anwendbar ist im jeweiligen Fall oder nicht. Soweit ich verstanden habe, gibt es da Graubereiche... Dazu §70(6): Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen. Weiters ist § 35 Abs. 2 Z 2 auf jene Gebäude nicht anzuwenden, in denen aufgrund des § 71 der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930, oder des § 108a der Bauordnung für NÖ, LGBl. Nr. 36/1883, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt wurden. Bei der Erlassung eines Feststellungsbescheides gelten die Voraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß. Dieser Absatz tritt mit 31. Dezember 2024 außer Kraft. |
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Zu den konkreten Fragen von @OneRocket Ja! Aber wie jetzt schon mehrfach gesagt: nur, wenn das Bauwerk tatsächlich so gebaut wurde wie bewilligt (und da kanns auch um wenige cm gehen). Was genau verstehst unter "baulicher Veränderung"?? Da muss man jedenfalls unterscheiden zwischen "Abänderung" und "Zubau" (Zubau ist auch eine Erweiterung nach oben, also z.B. Aufstockung auf das bestehende Mauerwerk). Diese Frage wird rein rechtlich unterschiedlich diskutiert und ist meiner Meinung hier nicht eindeutig beantwortbar. - Eine Version ist, dass du am bestehenden Gebäude weder abändern noch zubauen darfst, da es den heutigen Bebauungsrichtlinien nicht entspricht, weil bei JEDER Bewilligung generell die Übereinstimmung mit der zulässigen Bebauungsweise zu prüfen ist (was hier dann ja nicht passt). Das Gebäude darf also so bestehen bleiben wie bewilligt, man darf es (bewilligungsfrei) "sanieren/renovieren/instandsetzen", aber nicht baulich abändern oder zubauen. - Die zweite Version sagt, dass eine bauliche Abänderung im Bestand zwar nicht zulässig ist (mit dem Argument von Version 1), aber ein Zubau dann möglich ist, wenn er in der Situierung den heutigen Regeln entspricht - also z.B. offene Bebauung mit 3m Mindestabstand zur Grundgrenze bzw. halbe Gebäudehöhe. - Die dritte Version erlaubt beides - Abänderung im Bestand UND Zubau unter Einhaltung heutiger Bebauungsregeln. Begründung: Abänderung erfolgt nur im Bestand ohne dessen Lage und äußere Begrenzung zu ändern. Zubau erfüllt die heutigen Bebauungsregeln und ist für sich betrachtet somit ok. Ich spare mir hier jetzt die einzelnen Versionen zu kommentieren (meine aber, dass nur die Version 1 rechtlich korrekt wäre). Weiß aber nicht, welche Version deine Baubehörde/Bausachverständiger bevorzugt. Jetzt bin ich übergenau: "Können" tut er alles (er kann dich also auch bloß sekkieren und dir Zeit stehlen)! Die Frage ist, ob es letztlich auch Erfolg hat. In kurzen Worten: ein Nachbar ist letztlich immer dann chancenlos, wenn beim Bauwerk rechtlich alles in Ordnung ist. Das ist jedenfalls immer dann der Fall, wenn alles eine rechtskräftige, im Detail möglichst nachvollziehbare Baubewilligung hat (wann, welche Gesetze und Regelungen gegolten haben, is wurscht - siehe meine Beiträge oben). Und wie gesagt: bei gewissen Fragen können da einige cm eine entscheidende Rolle spielen - also bitte genau sein (und die wichtigen Maße nachmessen!!). Bin schon gespannt, wie kompetent die da sind. |
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@Karl10 Du kennst dich im Baurecht offensichtlich sehr gut aus und stellst dieses Wissen hier zur Verfügung. Das finde ich sehr bewunderns- und lobenswert und hat sicher vielen hier im Forum bereits sehr geholfen. Leider kannte ich dieses Forum noch nicht zum Zeitpunkt, als unser Fall aktuell war. Vielleicht wäre es damals auch anders ausgegangen. Das soll hier aber nicht Thema sein. Ich wollte @OneRocket nur zur Vorsicht raten: Und in weiterer Folge kurz erklären, weshalb ich das mache: Dass es eine Baugenehmigung gab und eine Benützungsbewilligung ist keine Halbwahrheit sondern eine Tatsache. Dass es zu einem Abbruchbescheid kam ist ebenfalls eine Tatsache und keine falsche Schlussfolgerung. Ich habe übrigens nirgends behauptet, dass ein Abstand von 2,87 m zur Grundgrenze genehmigt war. Nochmals: Meine Intention war zur Vorsicht zu raten, weil es - auch wenn es für Laien so aussieht, dass formal alles passt - trotzdem zu Problemen kommen kann. Mein Angebot für weitere Informationen per PN war an @OneRocket gerichtet, da ich in einem öffntlich zugänglichen Forum keine Details wie Namen oder betroffene Gemeinde nennen möchte. |
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Aber nicht für das tatsächlich bestehende Gebäude (mit 2,87 m Abstand) - und somit ist diese Aussage nicht wahr (genaugenommen nichtmal halbwahr) Aber du hast geschrieben "trotz Baubewilligung". Und für das tatsächlich bestehende Gebäude (mit 2,87 m Abstand) hats keine Baubewilligung gegeben - ist also nicht wahr. |
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