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nur schnell mal überflogen aber was sagt die Bauordnung für dein Grundstück? |
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Was mir gleich ins Auge springt: Wer möchte bitte den gesamten Einkauf, Möbel, alles was man braucht 4 Stockwerke auf einer Außentreppe schleppen die im Winter auch noch vereist und voller Schnee sein kann?! Never ever. Wer soll auf 66m² einziehen? Nur junge Menschen die fit sind aber meist nicht lange an einem Ort? Überdachte Parkplätze? Von welcher Grundstücksbreite/-länge sprechen wir hier? |
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@mycastle: Was speziell meinst du bezüglich der Bauordnung? Ich bin noch im Stadtgebiet Villach. Die haben noch einen eigenen textlichen Bebauungsplan, aber am Ende gilt ja dennoch die Kärntner Bauordnung, oder? Es gibt hier viele Punkte die es zum abklären gibt, aber falls du einen speziellen im Fokus hast kann ich dir evtl. schon Auskunft geben. Für einige Punkte ist es für mich auch nicht ganz klar. Es heißt z.B. das die Geschosshöhe maximal 3,5 Meter betragen darf. Da ich ja nur eingeschossig baue ist für mich die Frage ob dann der Aufbau vom "Dach" als Gründach zur Geschosshöhe dazu zählt? Ich habe das für mich so interpretiert das die Geschosshöhe von der Türschwelle bis zur Deckenoberkante (ohne zusätzlichen Aufbau, Dichtung, Isolierung, usw.) gezählt wird. Auch bin ich offensichtlich nicht in der Lage rauszufinden wo ich in der K-BV den Abstand rauslesen kann. Unter § 7 finde ich die mitteilungspflichtigen Bauvorhaben.  @derLandmann: Ich glaube es ist sehr wichtig das die Außentreppe eben nicht mit Schnee belegt wird. Daher würde ich das "Dach" eben auch so weit raus ziehen. Das es ein paar Treppen bei Hanglage sind wird sich nicht vermeiden lassen. Durch die versetzte Anordnung kann ich nur mehr Wohneinheiten bei gleichem Höhenunterschied realisieren. Dennoch muss bis zum untersten Apartment immer die ganze Treppe "bezwungen" werden. Das entspricht ca. einer Wohnung im dritten Stock. Die Parkflächen müssen wohl oberhalb der Wohneinheiten sein. Man steht also mit den Autos auf der Decke des obersten Apartments. Das kann man also Carport ausführen oder als offene Parkfläche. Es lassen sich aber nur 5 anständige Parkflächen für Autos plus ca. 20m² für Zweiräder realisieren. So lang die Wohneinheiten nicht größer als 80m² sind müsste das zulässig sein. So würde ich das zumindest verstehen.  Ich persönlich wohne mit meiner Frau in einer modernen 59m² Gartenwohnung und bin sehr zufrieden. Ich denke es ist leichter eine kleinere Wohnung zu vermieten als eine sehr große. Das ein Singel auf 100m² Wohnfläche allein lebt ist in meinen Augen nicht mehr zeitgemäß. Das Grundstück ist im oberen Bereich ca. 20 Meter breit und im Mittel ca. 55 Meter lang.  |
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Hallo, bezüglich "Verwertbarkeit" ich dachte anfangs auch dass so Wohneinheiten schwerer zu verwerten sind. Ich hatte so ein Projekt in Wien Pötzleinsdorf, Wien Breitenfurt und Klosterneuburg. Jeweils an der Straße unter dem ersten Block die Garage und der Block hatte sogar noch einen lift und die 3 bis 7 weiteren Blöcke waren nur über unzählige Stufen erreichbar und hatten auch keinen Lift Aber was soll ich sagen... alle Einheiten ohne Probleme zu Vermieten bzw. auch zu Verkaufen ... Hätte ich persönlich nicht geglaubt also seit den Projekten wo ich mir sicher bin es gibt noch mehrere würde ich sagen .... Mach es! Lg |
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Hallo Ampelgelbbremse, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Überlegungen für mehrere kleinere Wohneinheiten Südhang |
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Hmm... Ich würd mich an sowas selber gar nicht rantrauen da es hier doch um einiges "mehr" geht als bei einem EFH. Würde mich hier wirklich einen Profi mit ins Boot holen, der von Anfang an dich begleitet und schon die rechtlichen/baulichen Rahmenbedingungen 100% abklärt. |
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@Innuendo: Bevor ich wirklich loslege, bin ich sowieso bei einem richtigen Planer. Ich bin von meinem ersten Anlauf vor ca. 3 Jahren aber noch gezeichnet (da kam natürlich einiges zusammen... falsche Messpunkte im Plan, Straße doch nicht umgewidmet, Straßenbreite nachträglich an die Erfordernisse anpassen, Corona...). Gerade weil das Projekt etwas aufwändiger ist als ein "normales" EFH möchte ich im Vorfeld möglichst viel Input zu meinen Ideen. Und auch wenn ich hier immer wieder Beiträge durchlese, bei denen einiges nicht so funktioniert hat bzw. durch das Forum noch gerade gerichtet wurde sind für mich einige Antworten nicht aus den anderen Beiträgen herauszulesen. Ich hoffe, wenn ich hier ein paar kritische Inputs bekomme, schnell "klüger" zu werden und somit auch im Gespräch mit einem Baumeister oder Planer zurecht zu kommen. Wichtige Punkte sind die rechtlichen Grundlagen und genau da schäme ich mich, wenn ich nicht mal verstehe, wo ich die Infos nachlesen kann. Sowas wie die versetzt oberirdisch nicht zusammenhängend gebauten Baukörper z.B. Falls die Auslegung dahingehend wäre, dass sich die Gebäudehüllen nicht berühren dürfen oder die Decke, der untern Wohneinheit nicht von der oberen Wohneinheit genutzt werden darf, dann wäre die Bebauung am Hang mit mehreren kleinen Apartments bereits komplett neu zu denken. Aber genau dafür dachte ich, mach ich diesen Beitrag :) |
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Mach einen Termin mit dem zuständigen Sachbearbeiter aus: https://villach.at/stadt-service/hausbau/zustaendigkeiten-baupolizei Der kann dir ganz genau erklären, was damit gemeint ist, weil er am Ende für die Bewilligung zuständig ist. Ebenso alles wichtige zur max. Bebauung, usw. Das ist auf jeden Fall schon vor der Einreichplanung sinnvoll, wenn man grob weiß, was erlaubt ist und was nicht. Im konkreten Fall verweist der Bebauungsplan hier auf Abstände gemäß der Kärntner Bauvorschriften: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrK&Gesetzesnummer=10000103 |
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Tausend Dank, genau über solche dumme "Fallen" möchte ich nicht stolpern und dann wie ein Idiot da stehen. Aber wenn man sonst nichts mit den Bauvorschriften zu tun hat, ist´s wirklich unübersichtlich. Falls noch jemand so doof ist wie und die Bauordung mit der Bauvorschrift verwechselt... (sieht ganz ähnlich aus ist aber ganz anders)   Meine zuständige Ansprechpartnerin im Magistrat ist nicht mehr soooo gut auf mich zu sprechen. Ob es daran liegt, dass ich auf die Unstimmigkeiten bei der Vermessung hingewiesen habe, oder dann mein Bauprojekt gestoppt habe und nur noch eine Terrasierung "nachgemeldet" habe, oder evtl. doch weil ich über die unverständliche Verschachtelung der Zuständigkeiten geklagt habe... ich weiß es nicht. Aber natürlich wird auch hier nix ohne "Freigabe" entschieden. |
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In der Zwischenzeit habe ich nach einer freundlichen Anfrage (so wie oben beschrieben) bei meiner zuständigen Magistratsmitarbeiterin ein ebenso freundliche aber kurz gehaltene Antwort bekommen. "Im §5 Abs. 6 des textl. Bebauungsplans ist geregelt, dass bei einer Bebauung in Hanglagen versetzte und oberirdisch zusammengebaute Baukörper in der Geschoßanzahl talseitig zu addieren sind. Versetzte und oberirdisch nicht zusammengebaute Baukörper sind als Einzelgebäude zu werden. Sohin wäre bei Ihrem Entwurf das Gebäude als ein 4-geschoßiger Baukörper zu werten und auf der gegenständlichen Liegenschaft nicht umsetzbar." Um also der Bebauung in Hanglage gerecht zu werden und "nur" 2 "Stockwerke" zu bauen müsste ich die Wohneinheiten trotz mit einem Abstand bauen. Eigentlich dachte ich ist mir das auch ganz klar, wie die Regelung ist, stimmt aber nicht :( Es scheint ganz egal zu sein, ob ich nun in Hanglage baue oder nicht. Die Abstandsfläche ist immer bis zum Fußpunkt der Außenwand gelegten Waagrechten zu bewerten. (Was genau ist denn eigentlich der Fußpunkt der Außenwand)  Im Falle der Skizze wäre es also egal wie hoch das gelbe Gebäude gegenüber dem Urniveau wäre? Der rechnerische Abstand wäre 3,5 x 0,6 = 2,1 [m]? Das heißt auch hier hätte ich die 3 Meter Mindestabstand einzuhalten? Ich beziehen mich hier auf die Auszüge aus dem KBV. §5 (2)Absatz: Ergibt sich aus Abs. 1 eine Tiefe der Abstandsfläche von weniger als 3,00 m, so ist als Tiefe der Abstandsfläche 3,00 m anzunehmen. §7 (1)Absatz: Oberirdische Gebäude sind so anzuordnen, daß die Abstandsflächen gegenüberliegender Außenwände einander nicht überdecken. Als gegenüberliegende Außenwände gelten solche, deren Flächen zueinander parallel verlaufen oder die einen kleineren Winkel als 90 Grad einschließen. Soweit es sich um die Abstandsflächen innerhalb desselben Baugrundstückes handelt, darf eine Abstandsfläche bis zu ihrer halben Tiefe die andere überdecken. Somit sind mal mindesten 3 Meter in horizontaler Ausrichtung zwischen den beiden Baukörpern einzuplanen? Oder doch nur 1,5m weil es ja nur die halbe Tiefe am selben Baugrundstück ist? Hat jemand eine Idee wie man hier evtl. dennoch z.B. als Doppelhaushälfte (Halboffene Bebauung durch Grundstückstrennung) die Möglichkeit erhalten könnte ohne Abstand zueinander zu bauen? |
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Also generell zu deinem Projekt: finde ich eine interessante Idee und Anordnung - aber wir leben nun mal in 2023. Praktisch gesehen ist das soweit auf deinen Bildern ersichtlich energetisch ein absoluter Wahnsinn da du im Endeffekt 4 sehr kleine Objekte mit viel Außenfläche, Anschlüssen, Dachflächen usw. hast. Tut mir leid das so zu direkt zu sagen, aber auch wenn es noch so schön ist oder gut in den Hang passt gehört sowas meiner Meinung nach verboten, egal ob Kärnten, Tirol oder Wien. Würde man 1 Haus mit mehreren Wohneinheiten in den Hang bauen, wäre das deutlich effizienter, ebenso wird weniger Fläche verbaut und die Parkplätze sofern es welche gibt/geben sollte wären auch noch irgendwo in einer Tiefgarage unterzubringen um weniger Fläche zu verschwenden. Die ewige Treppe könnte man sich auch sparen. Meiner Meinung nach solltest du das von Grund auf überdenken ob es in die Zeit passt. |
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@derbauer: Danke für den Input. Natürlich hast du vollkommen Recht was das Verhältnis von Außenfläche zu Wohnfläche anbelangt. Dennoch möchte ich deiner kritischen Meinung entgegenhalten, dass keine der "Dachflächen" ungenutzt bleiben sondern vielmehr als Gartenfläche (auch wenn nur Rasen, Hochbeet usw.) keine versiegelte Fläche im klassischen Sinn ist. Die solaren Erträge bei dieser Anordnung im Winter hoch und im Sommer minimal sein werden, was energetisch viel ausmachen wird. Bei anständiger Planung würde es nahzeu keine Wärmebrücke geben (weder zum Dachvorsprung, noch zur Treppe). Insgesamt finde ich sind viele sinnvolle Doppelverwendungen durch diese Bebauung möglich und da ich für die Zufahrt am Grundstück nur die nördliche, oberhalb gelegene Straße nutzten kann, ist eine Tiefgarage alles andere als einfach umzusetzen. Energetisch betrachtet halte ich das Projekt für durchaus zeitgemäß und was die Flächenversiegelung anbelangt sieht man aus der Draufsicht auch ganz schön das eigentlich nur die Parkflächen "verloren" sind 😍.  |
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Es gibt theoretisch noch einen Weg über eine Ausnahmeregelung: §5, (3): Eine Erhöhung der im Absatz (1) festgelegten Geschoßanzahl ist zulässig, wenn die Ortsbildpflegekommission diese Erhöhung aus öffentlichen Interessen, insbesondere aus städtebaulicher Sicht, positiv beurteilt. Dazu müsste man der OK vorher die Pläne schicken und die stimmen dann darüber in einer der nächste Sitzungen ab. Wenn man da das Okay bekommt, kann man die Geschosszahl entsprechend überschreiten. Ob die OK das Projekt wirklich aus Städtebausicht positiv beurteilt ist natürlich alles andere als gewiss, aber da könntest mal "vorfühlen".
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