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Überschlagen: Grund 100.000 Baukosten 400.000 Lineare Altersminderung 16/80stel 80.000 Aktuell 420.000 wert 16% Abschlag auf den Ausrufepreis finde ich realistisch, dann würde der Neubaupreis dazu passen. |
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Es ist ja nicht einmal privat sondern über einen Makler inseriert. Ich finde, die Preise werden momentan so extrem verzerrt. |
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Bei mir in der Familie meinen einige, man sollte den Winter noch abwarten. im Frühjahr ist wohl die Stunde Null für die Bauwirtschaft - dann dürfts wohl gekracht haben... Aber das ist halt wie so oft im Leben subjektiv - weil man will ja auch mal wohnen und leben... Haben ja selbst in 2019-2023 jetzt alles gemacht - und damit in der Hochpreisphase zum Teil + Corona + Ukraine usw. |
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Meinst du mit der aufgezeigten Rechnung, dass 420.000 aktuell ein legetimer Preis ist, für ein 2007 gebautes FTH FTH [Fertigteilhaus]? |
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Dafür den historisch günstigen Kredit. Darf man nie vergessen, bin diesbezüglich jedenfalls sehr dankbar. |
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Das stimmt, wobei die Zinsen waren schon wenige Jahre davor niedrig (zumindest variabel und man konnte ja lange Zeit bequem auf 0,9 bis 1,x % fix umschulden), bei niedrigeren Baukosten (!). Den Sweetspot treffen sagt sich natürlich hinterher immer leichter. Profitieren könnten jetzt vor allem jene, die das Geld haben und keinen oder nur minimalen Kredit benötigen um sich eine (fertige) Immobilie zu kaufen. |
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Hallo Sonnenallee, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung Einfamilienhäuser |
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Nein, ich meine, dass man sich die Sache genauer anschauen muss. Hier in Salzburg steht gerade ein Haus zu verkaufen, dass vorher unter Insolvenzen bei Edikte war. Also gab's ein Gutachten, 900.000, ich gehe davon aus, dass hier schon locker 10% zu viel angesetzt wurden. Die Gutachter haben eine schwierige Situation, v.a. bei Objekten mit hohen Bodenkosten. Da sie die vergangenen Verkäufe heranziehen müssen. Die meisten Verkäufe liegen da vor der Zinsralley. Die Korrekturfaktoren sind schwer zu bestimmen, da der Markt fast stillsteht. Die letzten Gutachten, die ich vor Monaten gelesen habe, haben noch Verzinsunsfaktoren von weit unter 2% angenommen. Bei über 3% unkomplizierter, risikoarmer Sparverzinsung. Das oben genannte Objekt steht aktuell mit fast einer Mio über Markler und Iserat zum Verkauf, also 10%+ zum Gutachten. Verhandlungsspannen von 20%+, wie sie öfter geäußert werden halte ich bei diesem Objekt für realistisch. Wenn also ihr Neubau-Träger kaum Verhandlungsspielraum lässt, dann ist die gebrauchte Einheit ein State-of-the-Art Angebot, da man sowieso immer mit ordentlichen Abschlag in die Verhandlung geht. Ähnlich bei Neuwagen, der enorme Wertverlust des ersten Jahres schmilzt nämlich ziemlich zusammen, wenn man die Rabatte vom Listenpreis abzieht. Hier ist Dacia (oder die Billigaustos Aygo, etc?) ein guter Indikator, da in diesem Segment keine Rabatte bei Neuwagen gewährt werden. Aber ich bin nur interessierter Laie. PS gehäufte Edikte "Zuschlag mit Überbot" könnten meine These, der zu konservativen Korrekturen der Gutachter bestätigen. Leider gibt es m.W. niemanden der die super Edikte-Daten systematisch aufbereitet. |
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Ich habe jetzt mit dem Makler gesprochen bezügl. dem Elk-Haus für 500K. Er sagte, unter 400 würden sie es nicht verkaufen. Ich habe dann gefragt, wie die auf den Preis kommen. Ja, man schlägt eh ersteinmal 50-60.000 drauf. Dann sei der Grund ca 140€/qm wert. Und momentan steht der Häusermarkt, es kommen keine neuen Häuser aktuell auf den Markt. Nach dem Prinzip Angebot und Nachfrage. Das die Zinsen gestiegen und die Kreditvergaberichtlinien strenger sind würde seiner Meinung nach die Preise nicht nach unten korrigieren. Es gäbe ja auch genug Leute, die bräuchten keinen Kredit aufnehmen. Habe dann gesagt, Leute die keinen Kredit brauchen, kaufen sich aber auch kein ELK haus von 2007 . Aber sehr interresant das Gespräch.
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1. Niemand der nicht verkaufen muss bzw. dazu gezwungen ist verkauft jetzt sondern wartet noch 1-2 Jahre ab. 2. Fixzinssätze sind leicht am sinken. Ich persönlich gehe davon aus falls nichts unvorhergesehenes passiert, dass Ende 2024/Anfang 2025 deutlich günstiger finanziert werden kann als jetzt. Spätestens dann wird der ELK-Haus Verkäufer wohl auch seinen Kunden finden bzw. ist ein Licht am Ende des Tunnels absehbar. 3. Die Baupreise sind nicht günstiger. Auch bei mir gingen schon wieder die ersten Preiserhöhungen für 2024 ein... 7% teils. Gilt natürlich nicht für alle, ein paar senken sogar angeblich, aber im Mittel geht nichts runter. Mit gestiegenen Löhnen sogar eher gesamt rauf. |
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Wenn er beim Erstgespräch schon 20% in Aussicht stellt, sind 30% sehr gut möglich. Vielleicht sogar mehr. Danke für das Update! |
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siehe Punkt 1 von meinem Beitrag - für mich sieht das schwer nach Haus loswerden aus, die wollen verkaufen, evtl. gehts auch für 380 oder so weg wenn man etwas verhandelt und die keinen Käufer mehr finden bevor die Zinsen wieder fallen und die Löhne steigen. Andernfalls wäre der Makler nicht mit den 400k hausieren gegangen. NIchts desto trotz kommt es eben schwer darauf an wo das Haus steht und in welchem Zustand es ist. Ich kenne noch Elk Häuser von ca. 1993 da hat alles geknarrt wenn man mal eine Stiege hinauf ging. Im Musterhauspark sollte man auch mal den Vergleich anstellen von Massiv und Elk aktuell ... ja den gibt es und man muss es mögen. Nichts desto trotz sind 400k nicht viel für ein Haus mit Grund in der Nähe der Landeshauptstadt. |
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Genau so hätte ich ihm das auch gesagt ;) Gibt auch Leute, die keinen Makler brauchen :D Klar ist: würden sie viele Anfragen haben, wüssten sie bereits, dass sie runter gehen müssten, damit Kaufinteresse besteht. Und da sie runter gehen würden (20%), müssen sie wohl auch verkaufen, sonst würde man das u.U. wohl nicht tun. |
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Also bei und tut sich nicht viel auf dem Häusermarkt. Von Preissenkungen nix zu merken. Vor allem wenn, wie der Makler erzählte, grundsätzlich ersteinmal 20% auf den gewünschten Verkaufspreis aufgeschlagen wird. Finde ich Preisreduzierungen von 5-10% jetzt eher als Verkaufsstrategie, als ein echtes 'Schnäppchen'. In Anbetracht, dass die Löhne steigen und der Fixzins etwas sinkt, glaube ich nicht das EFH jetzt wirklich günstiger werden. Wenn man ein einigermaßen 'gutes' Haus haben will, sind wir ausserhalb Klagenfurts locker bei 500K. Jetzt ist eigentlich nur zu hoffen, dass unser Häuschen dementsprechend auch mehr wert geworden ist. Bin schon am überlegen, ob wir es kommendes Jahr mal von unserer Maklerin des Vertrauens schätzen lassen. Sind eh sehr vorsichtig mit unserem Wunschverkaufspreis, nicht dass man mit mehr rechnet und dann bekommt man doch (viel) weniger. |
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Kann ich so bestätigen, runter geht da gar nichts - Fixzins am sinken EUR 20y Swap schon runter auf ca. 2,50 - bald gibts vielleicht wieder 3,5% fix 25Jahre und Einkommen steigt bei den meisten deutlich. Wohne auch etwas außerhalb von Klagenfurt, Grund hier ca. 200/m² in guter Lage, dann kommen noch Anschlusskosten dazu. Würde ich jetzt nochmal das selbe darauf bauen wären die Kosten ca. 500k fürs Haus. Für einen normalen Grund und ein Standard Massivhaus ist man schnell mal bei 700k, mit viel Eigenleistung etwas weniger, mit paar Extras gleich deutlich mehr. |
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So ist es @derbauer Unterschätzt das Drumherum nicht: Anschlusskosten (Strom, Wasser, Kanal): 15000 EUR (das sind NUR die Abgaben!) Anschluss Herstellen (Polokalrohre, Entwässerung, Kanalanschluss, Strom, RDS Durchführungen) - ggf. mit Versickerungsanlage, Mauern, Aushub (bei mir ca. 1000 m3) und allem: 80.000+ Also einen guten 100er kann man IMMER zum Haus dazu rechnen und von den ganzen Extras, die ich eh nicht hab, wie Pool oder luxuriöse Terrassenüberdachung usw. ganz zu schweigen. Wir haben einen 2021er Preis und mit wenigen Zusätzen aber vielen Erfordernissen (Keller, Braune Wanne usw.) reden wir da von 550k+ (weil du willst Möbel, du brauchst Lampen, Küche...). Am Ende ist man sicher bei 600k+ und das wird heute gut 100k mehr sein, wie derbauer schreibt. |
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Bauen kommt für uns nicht in Frage. Zu stressig, zu teuer. Hatten mal daran gedacht, als in einer kleinen Stadt hinter St. Veit günstige Gründe von der Gemeinde verkauft wurden. Aber das war uns dann doch zu heiß, als alles teurer wurde zu Coronazeiten. Eine schöne Bestandsimmobilie passt uns schon. Aber danke, für eure Erfahrungen! |
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In den Regionen in denen ich schaue, habe ich sowas in den Edikte-Gutachten bisher noch nicht gelesen. In einem ganz aktuellem steht: "Durch die nach wie vor hohe Inflation und die erheblich gestiegenen Kreditzinsen ist die Marktnachfrage erheblich eingeschränkt. Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich zudem im Gewerbegebiet. Der ermittelte Rechenwert ist daher mit einen Abschlag von 10 % anzupassen, um den aktuellen Marktverhältnissen zu entsprechen." Wobei der Bodenwert (fast 40%) der Immo schon vorher zw 10-15% angepasst (Vergleichswerte 2021, 2022 und 2023) wurde und dann der Gesamtwert noch einmal um 10%. Spannend allemal die Verzinsungen haben sich in den Gutachten lange nicht bewegt und dann wenig. Ob jetzt, mit 1,5 Jahren Bewegung in die Gutachten kommt? Ich werde berichten. |
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Das Problem ist, aus meinem subjektiven Empfinden heraus, dass die Preise verzerrt sind. Der Makler/Verkäufer haut einfach mal xProzent (wie ich gehört habe bis 20%) drauf. Also irgendwelche 'Phantasie'preise werden da aufgerufen. Von was werden dann die 10% abgezogen? Beispiel ELK Haus für 500k. Im Grunde wäre für mich die VB bei 400k. Kann mir schon vorstellen, dass die Gutachter bei Zwangsversteigerungen eine ehrlichere und transparentere Preisfindung zeigen. |
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Wenn das Haus inkl. allem ist, okay. Aber sonst... ich hab allein jetzt 100k für Erdarbeiten, Anschlussarbeiten, Aushub, Mauern und Co bezahlt. Das hat 0 mit dem Haus zu tun. Heißt: fertiges Grundstück / Objekt vs. "nur Haus" ... Die können eh alle raufhauen was sie wollen, dann schlürfens bei ihrem nöchsten Maklermeeting nur mehr Leitungswasser alle zam. Das Problem ist eher, dass wenn weniger gebaut wird aber der Wohnbedarf trotzdem da ist, diese surrealen Preise gezahlt werden... und die Zinsen scheinen sich ja auch zumindest zu stabilisieren... mit 3,x% (bei entsprechendem Lohnausgleich dann vielleicht für manche wieder greifbarer). |
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Und den nächsten hat es erwischt: https://www.kleinezeitung.at/steiermark/weiz/17940707/koeberl-bau-in-markt-hartmannsdorf-ist-insolvent Im Moment ist wohl ein Hausbauprojekt ähnlich wie ins Casino gehen, man kann sich überhaupt nicht sicher sein ob es nicht selbst die besten und bekanntesten FTH FTH [Fertigteilhaus] Anbieter demnächst erwischt... |
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Ich dachte immer, das sei ein direkter Konkurrent meines GU, aber der war ja klein... Es wird wohl nicht der letzte Betrieb gewesen sein. |
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