Kaufnebenkosten bei sofortigem Weiterverkauf

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Kaufnebenkosten bei sofortigem Weiterverkauf

Liebe Community,

ich hoffe die Immo Experten hier können mir mit einer Frage weiterhelfen.

Ein Bekannter zieht aus einer Mirtkaufwohnung aus, die er bis jetzt gemietet hat. Er könnte die Wohnung aktuell um 260.000€ kaufen. Macht für ihn aber keinen Sinn, da er mit seiner Freundin zusammenzieht.
Nun wird er die Wohnung (aktuell in Miete), an die gemeinnützige Wohnbaugesellschaft zurückgeben. Diese möchte die Wohnung nun verkaufen und hat sie öffentlich am freien Markt um 295.000€ inseriert.
Der Preis ist laut Wohnbaugesellschaft fix.

Jetzt gibt es bei mir in der Familie jemanden, der großes Interesse an der Wohnung hat. Man könnte ganz normal die 295.000€ bieten und die Wohnung kaufen. Nachdem wir aber den Mieter gut kennen, fragen wir uns, ob man es Sinn macht, dass er die Wohnung um 260.000€ kauft und sofort weiterverkauft an uns (um z.B. 270.000). Damit würde er 10.000€ bekommen und wir uns beim Kaufpreis was sparen.
Übersehe ich hier etwas? Oder macht das wegen den Nebenkosten keinen Sinn?

danke!

Hallo InspectorGadget,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Kaufnebenkosten bei sofortigem Weiterverkauf

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score 2 · Answer 1 · 2024-05-03T11:45:15Z

Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Vertragserrichtung) hast du immer, selbst wenn du die Immobilie nur kurz hältst und ohne Gewinn weiterverkaufst.

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score 1 · Answer 2 · 2024-05-03T12:02:02Z

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InspectorGadget schrieb: Übersehe ich hier etwas?

ja, nämlich die Bestimmungen des 2019 novellierten WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz), wonach die gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft ein 15 jähriges Vorkaufsrecht hat. Wenn man innerhalb dieser Spekulationsfrist weiterverkauft, dann muss man nachzahlen.

Was das bedeutet, hat die AK sehr gut in einem Beispiel zusammengefasst:

Der/die Mieter:in kauft 19 Jahre nach Erstbezug seine Wohnung um € 170.000. Er hat bei Bezug einen Finanzierungsbeitrag bezahlt, der jetzt noch € 50.000 wert ist, er übernimmt einen Kredit der mit € 80.000 offen ist, also zahlt er € 40.000 bar. Im Vertrag wird vereinbart, dass der Verkehrswert der Wohnung jetzt € 206.000 beträgt, der/die Mieter:in die Wohnung also um € 36.000 unter dem Verkehrswert kaufen kann. Wenn der/die Käufer:in/ehemalige/r Mieter:in binnen 15 Jahren weiterverkauft (egal zu welchem Preis), muss er/sie der Genossenschaft noch € 36.000 nachbezahlen.

Nachdem sich die Wohnbaugenossenschaft auch nicht zu einem außerbücherlichen Eigentumserwerb überreden lassen wird, fallen hierfür auch die üblichen Nebengebühren an.

score 1 · Answer 3 · 2024-05-03T14:02:47Z

Nix da mit 10k Gewinn nach ner Woche - die kann er dann direkt an die Genossenschaft abführen. Wäre ja noch das beste, wenn man mit (vom Steuerzahler) geförderten Wohnungen easy money machen könnte.

score 1 · Answer 4 · 2024-05-03T19:51:02Z

Wie immer - top antworten und Wissen in diesem Forum!
danke!

score 1 · Answer 5 · 2024-05-05T08:14:53Z

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abc123abc123 schrieb: Wäre ja noch das beste, wenn man mit (vom Steuerzahler) geförderten Wohnungen easy money machen könnte.

Wieso macht man hier auf Steuerzahlerkosten Gewinn? Der Mieter mit Miet-Kaufoption bezahlt immer zumindest die kompletten Baukosten der Wohnung. Der einzige, der mit der neuen Regelung noch mehr Gewinn macht, ist die Genossenschaft. Was macht diese mit dem Gewinn, sie baut vermehrt frei finanzierte Eigentumswohnungen und verkauft diese dann dem Marktpreis entsprechend teuer.

So als Beispiel aus der Zeit, als wir 2006 eine Mietkauf-Genossenschaftswohnung bezogen hatten. Wir wollten sie eigentlich kaufen, aber kurz vor Ablauf des 10 Jahres haben sie (Politik) den Vertrag zu unserem Nachteil abgeändert und statt einer Normalpreisigen Wohnung wäre es ein überteuerter Kauf geworden. Die Genossenschaft hatte in den 10 Jahren bis zur Kaufoption alleine mit der Miete (exkl. Betriebskosten) knapp 70% des Baupreises eingenommen. Bei der Kaufoption wurde von dieser Miete kein Cent berücksichtigt. Hätten wir die Wohnung nach den neuen rechtliche. Regeln gekauft, hätten wir mehr bezahlt als für eine neue frei finanzierte Wohnung mit gleicher Größe.

Und das beste an dem ganzen war, dass die Genossenschaft keine 5% Eigenkapital für diese Bauten benötigt hatte, 25% kamen von den Mietern als Genossenschaftsanteil und der Rest wurde über Kredite von Banken und aus dem Wohnbauförderungsfonds finanziert.

score 1 · Answer 6 · 2024-05-05T13:05:37Z

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Takeiteasy schrieb:

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abc123abc123 schrieb: Wäre ja noch das beste, wenn man mit (vom Steuerzahler) geförderten Wohnungen easy money machen könnte.
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Wieso macht man hier auf Steuerzahlerkosten Gewinn? Der Mieter mit Miet-Kaufoption bezahlt immer zumindest die kompletten Baukosten der Wohnung. Der einzige, der mit der neuen Regelung noch mehr Gewinn macht, ist die Genossenschaft. Was macht diese mit dem Gewinn, sie baut vermehrt frei finanzierte Eigentumswohnungen und verkauft diese dann dem Marktpreis entsprechend teuer.

So als Beispiel aus der Zeit, als wir 2006 eine Mietkauf-Genossenschaftswohnung bezogen hatten. Wir wollten sie eigentlich kaufen, aber kurz vor Ablauf des 10 Jahres haben sie (Politik) den Vertrag zu unserem Nachteil abgeändert und statt einer Normalpreisigen Wohnung wäre es ein überteuerter Kauf geworden. Die Genossenschaft hatte in den 10 Jahren bis zur Kaufoption alleine mit der Miete (exkl. Betriebskosten) knapp 70% des Baupreises eingenommen. Bei der Kaufoption wurde von dieser Miete kein Cent berücksichtigt. Hätten wir die Wohnung nach den neuen rechtliche. Regeln gekauft, hätten wir mehr bezahlt als für eine neue frei finanzierte Wohnung mit gleicher Größe.

Und das beste an dem ganzen war, dass die Genossenschaft keine 5% Eigenkapital für diese Bauten benötigt hatte, 25% kamen von den Mietern als Genossenschaftsanteil und der Rest wurde über Kredite von Banken und aus dem Wohnbauförderungsfonds finanziert.

In der Regel werden solche Wohnungen unter Marktwert an die Mieter verkauft, das ist ein Verlust für den Steuerzahler.

score 2 · Answer 7 · 2024-05-05T16:40:38Z

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abc123abc123 schrieb: In der Regel werden solche Wohnungen unter Marktwert an die Mieter verkauft, das ist ein Verlust für den Steuerzahler.

Also mal angenommen, die Wohnung hatte Errichtungskosten inkl. aller Nebenkosten von 80.000 €. Ich bezahle nun 10 Jahre Miete, diese macht in diesen 10 Jahren exkl. Betriebskosten um die 45.000 € aus. Jetzt bekomme ich ein Kaufoffert in Höhe der Errichtungskosten von 80.000 €, wo hat hier der Steuerzahler jetzt einen Verlust? Sämtliche Errichtungskosten sind mehr als nur gedeckt.

Oder soll eine Genossenschaft mit einem privaten Immobilienunternehmen gleichgesetzt werden, wenn es um den Verkaufserlös der Wohnungen geht? Denn dann sollte die Genossenschaft keinerlei Zuschüsse und Förderungen aus den Steuertöpfen bekommen. Nur kann es sich dann noch kaum jemand leisten eine Wohnung mit Mietkaufoption zu kaufen.

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