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Ich würde mich an deiner Stelle an die beiden Vermittler hier im Forum wenden: speeeedcat und LiConsult. 2,5% bzw. 3% BAG kommt mir eher viel vor, vor allem da beides zu bezahlen wäre. |
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Die Vermittler hier im Forum machens dir für 1,5% und holen dir vielleicht sogar noch bessere Konditionen raus. Ich und Bekannte haben über speeeedcat finanziert und alles reibungslos und vorallem "digital" möglich. Sind nur zur finalen Unterschrift in die Bank-Austria Filiale gefahren. |
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Nochmals danke an alle für die ganzen Antworten. Wir haben nun einige Objekte besichtigt und mussten feststellen, dass jedes Haus das vom Grundriss, Lage etc. passen würde, sehr viel Arbeit im Sinne von renovieren etc. bedeutet. Vom Preis sind wir hier bei den Häusern die wir besichtigt haben + renovierungskosten was mein Installateur und Elektriker geschätzt haben bei dem Preis eines Neubau, da wir preislich ein gutes Grundstück gefunden haben. Wir haben uns deshalb für das Grundstück entschieden, dass bereits aufgeschlossen ist, die Lage vertretbar ist (ruhig, schöne Gegend aber etwas ländlicher). Kindergarten und Schule in der Nähe, was sehr gut ist und vorallem es ist leistbar. Mit einem langfristigen Kredit von 250k kann ich das Grundstück kaufen (Rest kommt von Ersparten). Ich frage hier mal in die Runde, was würdet ihr machen oder was geht überhaupt: 250k für 25 Jahre von der Bank und Rest für das Grundstück hab ich beisammen. Für den Erlös der Wohnung wird das Haus gebaut. Im Besten Fall sind 830k im schlimmsten Fall 750k zur Verfügung. 1. Ein 130 m² Haus mit Keller von etwa 65 - 70m² sollte damit ja realisierbar sein oder was denkt ihr? Da wir ja in der Wohnung leben und die Schwiegereltern sich doch etwas sträuben uns für 1 Jahr zu nehmen, habe ich über eine Zwischenfinanzierung überlegt. 2. Hat wer damit Erfahrung? Ich würde etwa 600k Zwischenfinanzierung beantragen wollen für 2 Jahre Laufzeit + den 25 Jahre Kredit für den Kauf des Grundstückes, damit die Planung und der Bau starten kann. Einzug wäre nächstes Jahr Dezember möglich lt. diversen Baufirmen + einen Baumeister den ich kenne. 3. Diverse Baufirmen hatte ich mal besucht letztes Jahr wegen Preise, aber ich weiß halt nicht was die verschweigen oder ob da noch versteckte kosten kommen. Sagen wir "worst-case" 750k für 130 m² + 70m² Keller inklusive Küche etc. machbar? Habe hier im Forum von 30k für Küche gelesen und 100k Keller. Die Küchengeräte, Elektrik im Haus, Ziegel, Putz, Dach usw. soll schon wenn möglich gehobene Qualität haben, rest wie Böden, Türen usw. (was man austauschen kann, wenn die Kinder größer sind, kann auch von Amazon kommen. Ein Kollege hat für paar hundert Euro seine ganze Wohnung mit Laminat von Amazon selbst verlegt, das würde easy reichen, da ich sehe was mein Nachwuchs mit unserem Parkett so anrichtet. 4. Stimmt die Überlegung etwa so: 130 m² länglichen Haus, da dass Gst. auch länglich ist = etwa 8m x 10-13m ohne Balkon oder großen schnick schnack etwa 4000 Euro pro m² = 520k + 70 m² Keller (100k) + ca. 30k Küche = etwa 650k + Einfahrt, Einfriedung, Carport (100k) = 750k. Weil mehr darf es im worst case nicht kosten, da ich bereits dann 250k zurück zahle und das eh ausreicht an monatlicher Belastung. Mehr würde mir die Bank wahrscheinlich auch nicht geben wegen der 40% Regel. Grüße Massy |
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Hallo Massy, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Haus bauen oder Haus kaufen / Finanzierung, Kosten |
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| Hallo Massy, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Die kommt auch bei der Zwischenfinazierung zur Anwendung. Wenn du also schon 250K hast und noch zusätzlich 600K variabel vorfinanzieren willst, muss du dir die Kreditrate für 850K leisten können, sprich ein außergewöhnlich gutes Einkommen haben. |
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Ja das sagte mir auch einer von Infinia. Habe dort einen Kontakt bekommen, der meinte 2 Jahre Zwischenfinanzierung von 600k mit 1% Zinsen wären kein Problem, wenn ich auch zusätzlich einen Kredit über 25 Jahre von 250k bei der gleichen Bank nehme für 3,5 - 3,7 % Zinsen fix. Aber die Bearbeitungsgebühren sind doch recht hoch für das Ganze. Wenn ich halt rechne, dass ich sowieso die 250k für das Grundstück benötige, dann könnte ich mit einer Zwischenfinanzierung schonmal starten. Wenn die Wohnung verkauft ist, dann ist die Belastung weg. Wenn wir erst starten wenn die Wohnung verkauft ist, müssen wir wohl in eine Mietwohnung für die Bauzeit und alles Zwischenlagern, da ist dann die Frage was günstiger ist. |
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Mit 3% BAG für den Vermittler🤪 Rechne mit rund 4,75% Zinsen für die Zwischenfinanzierung. Bei 600K sind das gute 2.300 € Zinsbelastung im Monat. |
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Also wenn ich rechne 600k Zwischenfinanzierung was er gesagt hat mit 1% Zinsen und 2,5% BAG = 15k sind das wenn ich z.b. 1 Jahr brauche (Verkauf der Wohnung) im Monat 500 Euro Zinsen und 15k die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] kosten. Da wär ich dann nach 1 Jahr bei 1750 Euro im "Monat" also Gesamtkosten 21.000. Blöd wäre natürlich der Verkauf im 1-4 Monat, weil da dann verhältnismäßig sehr viel BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] gezahlt hätte. Das andere wäre die sichere Methode mit zuerst Wohnung verkaufen, aber Mietkosten wären dann auch sicher 1500+ im Monat und die kosten für 2x Umzug + anmelden, abmelden usw. Hier spricht aber auch etwas die Zeit eine Rolle, unser Nachwuchs gehört demnächst mal im Kindergarten angemeldet. Aber das sollte wohl das kleinste Problem sein. Was natürlich auch die große Frage ist, der Kreditzuschuss den es ja irgendwie geben sollte mit 1,5% würde mich interessieren ob der irgendwann mal auch in Salzburg kommt, denn in OÖ gibt es den bereits oder? Vorallem wenn man jetzt den Kredit nimmt, ob der dann angepasst wird. Denn die 1,5% bis 200k sind schon sehr gut finde ich. Wenn ich jetzt die 250k für 25 Jahre mit 3,5% rechnen würde, wären das ca. 1250 Euro im Monat + 500 für die Zwischenfinanzierung also 1750 oder bin ich da falsch. |
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Du bekommst sicher keine Zwischenfinanzierung für 1%, auch nicht mit 2,5% BAG. Es sind wohl 1% Aufschlag auf den 3M oder 12M Euribor gemeint und eben wie von Speeedcat geschrieben zumindest 2300 Zinsen pro Monat für die Zwischenfinanzierung. Gesamt also gute 3500 pro Monat oder etwa 9k netto pro Monat Einkommen um unter 40% zu bleiben. |
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Ich habe jetzt explizit noch einmal nachgefragt und habe auch einen Termin vor Ort nächste Woche. Es ist 1% Zinsen auf die Zwischenfinanzierung mit der Voraussetzung das bei der gleichen Bank auch ein langfristiger Kredit genommen wird. Also in meinem Beispiel wären das was ich telefonisch mal erfragt habe: 600k für 1% Zinsen für 2 Jahre Zwischenfinanzierung + 2,5 % BAG ist eine monatliche Belastung von 500 Euro + die 15k BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] und zusätzlich einen Kredit über 300k über 35 Jahre mit etwa 1250 Euro monatlich und 3 % BAG = 9k. Lt. telefonischer Auskunft will diese Bank langfristige Kredite abschließen und nimmt dafür die Zwischenfinanzierung in kauf. Wie gesagt Termin vor Ort nächste Woche.
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plus 12.000 € Zinsen für die Zwifi ergibt in 2 Jahren 36.000 € BAG + Zinsen. Die Bank kalkuliert natürlich, dass die Wohnung schnell weggeht. Je schneller, desto mehr Gewinn. Wenn es Richtung 2 Jahre geht, wird der Gewinn geringer ausfallen. Das Konstrukt schaut aber natürlich auf den 1. Blick gut aus. Welche Bank bzw. Vermittler macht das so? |
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Alles andere als + VR-Bank wäre eine Überraschung |
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Ich vermute auch, dass es sich um eine grenznahme D-Bank (VR-Bank) handelt und um keine österreichische. |
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Infinia hab den Kontakt von meinem Makler bekommen. Hatte auch nen Termin bei der Volksbank und Raiffeisenbank, beide meinten sofort nimm das an, denn diese Konditionen sind bei denen niemals drin. Also die Raiffeisenbank meinte was von 4,9% für eine Zwischenfinanzierung. Welche Bank sagt mir der Vermittler nicht, wie gesagt nächste Woche Termin vor Ort. Kaufanbot für Gst. ist unterschrieben, also das wird es und da geht mal 150k Eigenkapital + Finanzierung von 250k rein. Den Wohnungserlös von besten Fall 850k schlimmster Fall 780k geht ins Haus. Die große Frage ist halt nun: Der "deal" wäre eine 300k Finanzierung mit 35 Jahren (300k hat mal der Vermittler genommen) mit 3,65% und der 600k Zwischenfinanzierung für 1% für 2 Jahre. Rechnerisch wäre es ja: 600k ZF = 500 im Monat mit 1% + 15k BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] = 21k im ersten und 27k Gesamtkosten auf 2 Jahre oder? Wenn ich also länger als 9 Monate brauche die Wohnung zu verkaufen bin ich gegenüber der Raiffeisenbank mit ihren 4,9% ZF Zinsen im "plus" oder? Rechnung wäre doch: 600k -> 4,9% = 2450 pro Monat Rate × 9 Monate = 22.050 und 15k + 500 × 9 = 19.500. Die 300k über 35 Jahre werde ich wohl so nehmen egal ob ich eine Zwischenfinanzierung mache oder nicht, denn man kann doch den Kredit auch jederzeit mit vorlaufzeit komplett zurückzahlen und wenn nicht, dann mit maximal 1% pönale oder? Da ich ja sowieso irgendwann Zugriff auf mehr Geld habe (Anlage, Wohnung Mutter, Gold kann ich irgendwann alles auf einmal tilgen). Die 300k würden etwa 1250 im Monat kosten, das geht sich auch locker aus, mit Zwischenfinanzierung von dann 1750 würde es anfangs etwas enger werden aber machbar. Nur das riesige Risiko ist halt, wenn aufgrund der Marktlage es nicht möglich sein sollte die Wohnung nun in 2 Jahren zu verkaufen, ja dann wirds fies werden für mich und das wäre ein großes Problem für mich und meine Familie, wir könnten dann zwar in das gebaute Haus, aber dann frisst mich nach einem weiteren Jahr die Immobilien Ertragssteuer weil ich dort keinen Hauptwohnsitz mehr habe seit über 1 Jahr. |
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Du hast aktuell dort seit einem Jahr keinen Hauptwohnsitz oder meinst Du ein Jahr nach Umzug? Die 5 aus 10 Regel kennst Du? |
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Ich hab mir jetzt zwar nicht alles durchgelesen, würde aber sofern irgendwo eine Mietwohnung verfügbar ist in diese einziehen, danach die eigene Wohnung verkaufen und dann mit dem Hausbau beginnen. Wenn du vieles am Haus machen lässt, kannst du mit deutlich unter einem Jahr Bauzeit rechnen. Die Mietkosten könntest du vermutlich fast mit den Zinsen bedienen, und du weißt definitiv wieviel Geld du für den Hausbau zur Verfügung hast. Obendrein sparst du dir die Kosten für die Zwischenfinanzierung. Gutes Gelingen |
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So eine ZF wäre mir persönlich viel zu teuer und auch riskant. Mein Arbeitskollege hat seine Wohnung Anfang des Jahres unter der Bedingung verkauft, dass er da drin für eine gewisse (Maximal?)Zeit auf Miete drinnen bleiben darf. Fand ich super, da keine ZF notwendig. |
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Also der Makler von dem ich das Grundstück gekauft habe meinte ich muss hier aufpassen mit meiner Wohnung und Hausbau. Ich wohne seit Ewigkeiten in der Wohnung, damals gehörte die meiner Mutter und sie hat sie dann an mir überschrieben als ich umgebaut habe (renoviert). Die Maklerin meinte ich muss wegen der Immobilien Ertragssteuer aufpassen, wenn ich meinen Hauptwohnsitz hier aufgebe weil ich entweder zu den Schwiegerleltern ziehe und die Wohnung wegen des Kredits vermiete oder das Haus fertig ist und ich umziehe, dann gibt es nach 12 Monaten den Stichtag und dann tritt diese Steuer in kraft. Momentan zahle ich bei verkauf ja nur sie Maklerprovision. Miete kostet bei uns in Salzburg enorm, meine Wohnung zu vermieten und wo anders Miete zahlen würde da nicht viel bringen leider. Das wäre der Traum, garantieren kann mir das halt keiner, im doch Besten Fall kauft wer, ich zieh in die nähe des Hauses in eine Wohnung (hätte da schon was gesehen) und kann den Hausbau beobachten. Je früher desto besser. Die Möbel kurz wo zwischenlagern. Andere Frage, wenn ich Einreichplanung usw. machen lasse aber noch nicht direkt zu bauen beginne, kann ich mich bei der Adresse dann schonmal als Zweitwohnsitz eintragen lassen. Müsste den Nachwuchs halt irgendwo im Kindergarten mal anmelden, der is zwar erst 16 Monate aber mit Hausbau usw. wäre das natürlich blöd wenn er dann keinen Platz mehr in dem 5 Minuten Fußweg entfernten Kindergarten bekommt. Ich melde ihn halt auch nicht bei meiner aktuellen Adresse an, weil würde ja keinen Sinn ergeben, wenn wir hier dann wegziehen. |
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Die 12 Monate sind nur dann relevant, wenn die 5 aus 10 Regelung nicht zutrifft (https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/Seite.2420007.html). Bei Dir sollte die jedoch ohnehin zutreffen, d.h. Du hast nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes deutlich länger (bis zu 5 Jahre) Zeit bevor Du ImmoEst-pflichtig wirst. |
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Also ich hab das so gemacht, dass ich meine Kinder in der neuen Adresse angemeldet habe noch bevor wir zu bauen begonnen haben (wegen Kiga und Schule). Ob man es darf weiss ich nicht aber es hat jedenfalls keine Probleme gegeben. Hab auch vorher mit Kiga und Schule geredet. |
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Klingt super, werde da dann direkt nachfragen gehen wenn die Ferien vorbei sind. Wieder was gelernt, ja die Regelung trifft bei uns zu. |
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