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Hallo Fluen, aktuell sind Banken/Bausparkassen bei der privaten Hypothekarkreditvergabe regulatorisch an die KIM-Verordnung der FMA gebunden, die im Wesentlichen folgende Grenzen festhält: - es darf nicht mehr finanziert werden, als 90% des Beleihungswertes eurer gewünschten Immobilie - die Kreditbelastung (Zinsen + Tilgung) darf nicht mehr als 40% eures Nettoeinkommens exkl. jener Anteile, die über die Kreditlaufzeit nicht dauerhaft zu erzielen sind, ausmachen. Insofern sind Familienbeihilfe, Bonus, etc. hier regulatorisch herauszurechnen. - die Gesamtkreditlaufzeit darf nicht mehr als 35 Jahre ausmachen Diese 3 "Regeln" können durch Ausnahmekontingente je nach Institut "erweitert" werden. Ist euer Grundstück bereits verkauft bzw. liegt das Geld bereits auf dem Treuhandkonto? Wenn nicht, dann müsst ihr diesen Betrag zwischenfinanzieren. Wie hoch ist euer reines Nettogehalt auf 12 Monatsbasis (somit mal 14 durch 12 gerechnet)? |
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Vielen Dank für diese rasche Antwort. Für das Grundstück liegt ein Kaufvertrag vor (seit gestern), den wir diese Woche noch unterschreiben und dann laut Käufer bisher mündlich zugesichert und von uns noch in den Vertrag einzutragen binnen 2 Wochen auf einem Treuhandkonto liegen kann. Also sollte das mit Anfang Jänner soweit sein. Reines Nettogehalt: 3711€ Wenn wir Stunden erhöhen, was von Arbeitgeberseite gewünscht wird, und für uns noch gut vereinbar wäre (aber wenn es nicht notwendig wäre, wären wir froh), kämen wir auf 4025€ |
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gerne, ok - wenn ihr mit dem Verkäufer eures Wunschobjektes derart übereinkommen könntet, dass die Zahlung der Kaufpreisvaluta mit etwas Abstand zu jenem Zeitpunkt erfolgt, zu dem euer Verkaufserlös auf dem Treuhandkonto liegt, dann erspart ihr euch die Zwischenfinanzierung. Wenn wir davon ausgehen, dass finanzierungsseitig 345.000 übrig bleiben, und diese auf 35 Jahre zu finanzieren wären, dann sprechen wir von einer monatlichen Rate von etwa 1.400. Diese darf nicht mehr als 40% eures Nettoeinkommens ausmachen. Bei 3.711 (mal 14 durch 12 gerechnet) kann das schon knapp werden, da für die Berechnung der 40%-Quote kalkulatorisch der Fiktivzinssatz relevant ist. Insofern wären Institute "notwendig", die eine sehr lange Fixzinsperiode anbieten, damit die variabel verzinste Anschlussphase so kurz wie möglich ist (zur Erklärung: die variabel verzinste Phase wird rechnerisch einer "Stressrate" - somit einem deutlichen höheren Zinssatz - unterzogen, wodurch sich im Gegensatz zur Fixzinsperiode eine rein rechnerisch deutlich höhere Rate ergibt und diese bei der Erreichung der 40%-Grenze nicht dienlich ist). Mit Zwischenfinanzierung wird das Projekt deutlich schwieriger zu realisieren, da hier die Zinslast der fehlenden 385.000 (somit nochmal kalkulatorisch etwa 1.300/Monat) zu berücksichtigen sind, wodurch die 40% Grenze deutlich überzogen wird. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Oje es tut mir leid, bei meinem Rechenvorgang mit herausrechnen des Familienbonus habe ich den x14/12 Schritt vergessen, es sind mit unserer jetzigen Anstellung damit 4330€. Unsere Situation ist so, dass wir gerne auf möglichst lange (also 30 oder 35 Jahre) finanzieren wollen, da wir die Kreditrate so gering wie möglich halten müssen/wollen. Wir können in den nächsten 15 Jahren mit einem Erbe rechnen, das uns die vorzeitige Rückzahlung des dann noch offenen Betrags ermöglicht. Wir wären von der Tendenz her eher an einer möglichst langen Fixverzinsung interessiert, da wir eher risikoscheu sind was Geld betrifft. |
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Vielleicht habe ich es noch immer nicht kapiert aber was sind jetzt eure monatlichen (14x) Nettoeinkünfte exkl. Transferleistungen (Familienbonus, Familienbeihilfe, Pendlerpauschale etc.) Also am besten das Brutto eurer beiden Gehaltszettel ohne Angabe von Kindern, Pendlerpauschale etc. in den Brutto-Netto Rechner eingeben und hier posten: https://bruttonetto.finanzrechner.at/ |
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Gut, das passt dann auch. Mit 4.330 seid ihr regulatorisch betrachtet auf der sicheren Seite - wie erwähnt jedoch ohne Zwischenfinanzierung. Ich gehe auch davon aus, dass die künftige Kreditbelastung in eurer persönlichen Haushaltsrechnung ausreichend Platz findet (hier spielen im Gegensatz zur Regulatorik die Transferzahlungen natürlich sehr wohl eine Rolle). Konditionell ist eine 30-, oder 35 jährige Fixzinsperiode derzeit ab etwa 3,20% - 3,30% zu haben - hängt halt vom Institut und den diesbezüglichen Auflagen ab. |
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Genau, das Gehalt sollte stimmen. Danke für den Hinweis mit der Zwischenfinanzierung, sodass wir das bei Verkauf und Kauf in den Verträgen so sichern, dass dies nicht notwendig wird. 30- bzw. 35-jähriger Fixzins-Kredit wäre also am besten. Eine persönliche Einnahmen- Ausgabenrechnung inkl. Transferzahlungen haben wir gemacht und eine Rate von max. 1600€ sollte sich ausgehen, natürlich nicht mehr so easy wie jetzt als Mieter:innen einer kleineren Wohnung, aber realistisch. Vielen Dank für die vielen Inputs! Jetzt bin ich sicherer, dass es sich ausgehen kann. Unser nächster Schritt ist also, entweder eine:n Finanzdienstleister:in zu suchen oder mehrere Banken selbst anschreiben. Gibt es hierzu Erfahrungen oder Empfehlungen? |
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Eine möglichst lange Laufzeit (z.B. 35 Jahre) bietet sich in der Situation natürlich an. Die möglichst lange Fixverzinsung (30-35 Jahre) passt halt nicht ganz um erwarteten Erbe in 15 Jahre das explizit erwähnt wurde. Also entweder spielt es keine Rolle oder man richtet sich bei der Zinsbindung danach. Bei 30 Jahren+ Zinsbindung wird halt das Angebot kleiner wie bei z.B. 35 Jahre Laufzeit mit 15 Jahren Fixzins und "unnötig" lange Zinsbindungen können (aber das hängt von der Bank ab) halt auch überproportional viel Geld kosten. Da muss man sich im Detail ein bisschen nachrechnen, da die Onlinerechner der Banken üblicherweise den aktuellen Zinssatz als Anschlusszinssatz hernehmen und damit die Kosten der längeren Zinsbindung nicht adäquat abbilden. |
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Ohne Zwischenfinanzierung wird das Projekt wohl umsetzbar sein. Vor allem, wenn deine Partnerin eine Zusage mit Angabe Wochenstunden/Nettolohn vom ihrem DG erhält. Die ZwiFi ist somit zu vermeiden, der Grundstückskauf und der daraus resultierende Geldfluss abzwarten. Je nach der zu erwartenden Erbschaft sehe ich das wie Equity, da muss es nicht eine immens lange Fixzinslaufzeit sein. 10J z.B. um die 3%, dann variabel. Im variablen Teil kannst du dann Pönale freie Sondertilgungen machen. Woher kommst du? |
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Ihr seid bereits von einem Finazdienstleister (LiConsult) hier im Forum beraten worden. An den könnt Ihr euch auch diekt wenden. |
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LiConsult/speedcat sind hier im Forum 2 sehr bewährte Ansprechpartner. Da musst imho nicht mehr weitersuchen. |
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Wende dich an LiConsult oder speeeedcat, du bist in guten Händen! 😊👌 |
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