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Normalerweise wird eine Zwischenfinanzierung bei einem Zug-um-Zug Geschäft benötigt. Das heißt, eine neue Liegenschaft wird gekauft und die aktuell bewohnte Liegenschaft parallel dazu verkauft. Der Verkaufserlös der alten - in diesem Fall ETW - wird zwischenfinanziert (max. 80% des geschätzten Verkaufpreises). Das ist gängige Praxis, um die in der Verkaufsimmobilie gebundenen Eigenmittel freizuschaufeln. Aufpassen muss man, dass die Zins(Doppel-)Belastung in der Haushaltsrechnung Platz findet. Zwischenfinanzierungen werden immer variabel konditioniert. Der aktuelle Bestcase, alle relevanten Bonitätsparameter vorausgesetzt, liegt bei 1% zuzüglich Indikator, z.B. der 1-Monatseuribor. Achtung: die Bank wird sich aber im Grundbuch der Verkaufsimmobilie eintragen, zusätzlich fallen Schätzgebühren, BAG, usw. an. Ich weiß gerade nicht, warum man das so machen sollte, siehe Absatz oben. Denn wenn es noch keine neue Kaufimmobilie gibt, kann die Altimmobilie ja auch ohne Stress und vor allem ohne ZwiFi veräußert werden - man spart sich die anfallenden Finanzierungsnebenkosten.
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Hallo derdiedas, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Zwischenfinanzierung - Konditionen und welche Bank? |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Danke speedcat. "Achtung: die Bank wird sich aber im Grundbuch der Verkaufsimmobilie eintragen, zusätzlich fallen Schätzgebühren, BAG, usw. an." Heißt also, dass man sich diese Kosten spart, wenn einfach bei der bereits finanzierenden Bank auch die neue Wohnung finanziert wird? "Aufpassen muss man, dass die Zins(Doppel-)Belastung in der Haushaltsrechnung Platz findet." Meinst du hier die 40% vom Netto gemäß KIM-V? Oder geht es hier um eine rein bankinterne Bewertung der Darstellbarkeit? (dachte die bestehende Finanzierung wird für die Finanzierbarkeit der neuen Wohnungn nicht berücksichtigt, da nur vorübergehend?) |
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im Moment ja, da die Zinskurve derzeit invers ist (was bedeutet, dass die kurzfristigen Zinsen höher sind, als die langfristigen Fixzinsen). Für die Zwischenfinanzierung wirst du somit aktuell bei etwa 3,75% liegen, während du im Fixzinsfall (der bei Zwischenfinanzierungen nicht anwendbar ist) auch bereits ab etwa 2,8% finanzieren kannst. da gibt es keine Einschränkung (außer ein konkretes Institut will sich das nicht antun, da das Ertragspotential eingeschränkt erscheint). Allenfalls wird - je nach Finanzierungshöhe und Beleihungsquote bei der "neuen" Immobilie - bei der "alten" Immobilie ein Simultanpfandrecht eingetragen. Sollten allerdings ausreichend zusätzliche Eigenmittel eingebracht werden, ist das jedoch kein Muss. Hier ist in erster Linie gar nicht die Zinskondition (die wirkt bei langfristigen Finanzierungen) entscheidend, sondern (bedingt durch die verhältnismäßig kurze Laufzeit) die laufzeitunabhängigen Kosten (= Gebühren). Ich würde eher die Kosten vergleichen. Ja, den kannst du bankspezifisch auch nachher vereinbaren - auch natürlich mit dem Risiko, dass dieser höher ausfallen kann, als wenn du dich gleich zinsbindest. Jener Betrag, der dann nach Abdeckung der Zwischenfinanzierung übrig bleibt, wird dann der gewünschten Zinsbindung unterworfen. beides - regulatorisch (KIM-V) muss in den 40% die aktuelle Belastung durch die bestehende Pauschalrate (= Zinsen + Tilgung) als auch die Zinsbelastung aus der Zwischenfinanzierung Platz finden. Auch in der Haushaltsrechnung müssen beide Belastungen natürlich Deckung finden. Berücksichtigt werden (wenn auch nur kurzfristig geplant) beide Finanzierungen. die bestehende Hausbank wäre im konkreten Fall mein erster Weg. Wenn sich diese unkompetitiv oder "sperrig" verhält, dann würde ich die Suche ausdehnen. Die Kosten ersparst du dir auch bei der Hausbank nicht: Schätzung, Bearbeitung, Risikobewertung, Bonitätsprüfung, etc., etc., fallen auch dort an. ebenfalls wichtig: damit die Bank eine mögliche Zwischenfinanzierung prüfen kann, braucht sie jedenfalls ein potenzielles Kaufobjekt.
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Vielen Dank euch zwei. Aber ganz ehrlich: mit der 40% KIM-V Bedingung ist das doch schon wieder oftmals komplett unrealistisch? Selbst wenn ich einen fünfstelligen Betrag zusätzlich für die doppelte Zinsbelastung für die Dauer der Zwischenfinanzierung am Konto lasse bleibt man am Papier unfinanzierbar, wenn die 40% Grenze gerissen wird. 😂 Also läuft's auf 1) Umzug in temporäre Wohnung (wohin?!) 2) Verkauf der alten Immo 3) Kauf der neuen Wohnung raus. Oder auf ein Warten bis 1. Juli 2025... |
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gerne, ja - Zwischenfinanzierungen sind unter den Bedingungen ein schwieriges Pflaster. In der ersten Version der KIM-V war es noch schlimmer - da musste bei einer Zwischenfinanzierung sogar eine kalkulatorische Tilgungsrate in den 40% Platz finden. Das wurde in der Zwischenzeit jedoch bereinigt. ein wichtiges Datum - da werden auch Zwischenfinanzierungen wieder einfacher und realitätsnäher. |
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Ja, so traurig sieht es derzeit aus.... Das wäre der einfachste Weg. Könnte auch klappen, nur weiß man noch nicht, wie Zwischenfinanzierungen dann behandelt werden. |
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