[NÖ] - Rückwidmung Bauland in Grünland - Schadenersatz

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[NÖ] - Rückwidmung Bauland in Grünland - Schadenersatz

Liebes Forum,

wir haben gerade herausgefunden, dass im Jahr 2004 eine Grundstücksfläche meines Vaters im Ausmaß von ca. 3.500m² von Bauland in Grünland rückgewidmet wurde. Das Grundstück wurde davor erst 2001 von Grünland in Bauland gewidmet. Die entsprechenden Flächenwidmungspläne hat die Gemeinde aus dem Archiv zur Verfügung gestellt.

Mein Vater hat diese Änderung damals nicht mitbekommen, weil er nicht wie gesetzlich vorgesehen schriftlich darüber verständigt wurde. Einen Aushang hat es mit Sicherheit gegeben, sein Wohnsitz war zu diesem Zeitpunkt aber in einem anderen Bundesland. Persönlich hat ihn auch niemand darüber informiert (obwohl der Vizebürgermeister zu dieser Zeit sein Cousin war)

Binnen einer Frist von 5 Jahren ab Widmungsänderung hätte nach meinem Verständnis einen Entschädigungsanspruch stellen können. Dies ist allerdings schon mehr als 20 Jahre her. Mein Vater wurde aber über die Umwidmung nicht wie gesetzlich vorgesehen persönlich informiert und konnte dadurch auch keine Stellungnahme abgeben. Kann er auf Grund der verabsäumten Informationspflicht seitens der Gemeinde daher vielleicht auch jetzt noch einen nachträglichen Entschädigungsanspruch stellen? Kann die 5-Jahresfrist ohne entsprechende Information überhaupt zu laufen beginnen?

Vielen Dank vorab für jeden konstruktiven Beitrag!

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score 1 · Answer 1 · 2025-04-25T16:08:07Z

Er kann glaubhaft machen, dass er 21 Jahre nichts davon wusste? Kein neuer Grundsteuerbescheid mit bspw geringerem Steuersatz ausgestellt worden?

War uU bei der ersten Umwidmung eine Auflage enthalten, dass er binnen 3 Jahren bauen muss, weil sonst rückgewidmet wird?

Ist der Grund in Hochwasserzonen? Dann hast nämlich prinzipiell keinen Schadenersatzsanspruch

Aber mit sowas solltest prinzipiell zum Anwalt

score 1 · Answer 2 · 2025-04-25T17:31:29Z

Ob er das glaubhaft versichern kann, weiß ich nicht. Aber mein Vater ist grundehrlich und er wusste definitiv nichts davon. Er hatte es als "Bauerwartungsland" im Kopf - wusste nicht einmal, dass das 2001 in Bauland gewidmet wurde. Er hat jetzt seinen Cousin angerufen (damals Vizebürgermeister) - der gibt an sich nicht mehr daran erinnern zu können (was ich nicht glaube).

Eine zeitliche Befristung bezüglich der Bebauung gab es soweit ich weiß damals nicht. Er hat wegen der Aufschließungsmöglichkeit damals auch noch zusätzlich einen Streifen für die Zufahrt abtreten müssen (der jetzt der Gemeinde gehört, aber nicht mehr für die Aufschließung benötigt wird).

Das Bauland ist einwandfrei - definitiv keine Gefahrenzone (Bucklige Welt auf einem Hügel)

ziemlich mieses Spiel was die damals da gemacht haben...

müsste nicht die Gemeinde beweisen können, dass sie ihn darüber informiert hat? Gibt es in so einem Fall nicht normalerweise auch soetwas wie einen Unwidmungsbescheid?

score 1 · Answer 3 · 2025-04-25T18:32:27Z

Paragraph 24 Abs 6 NÖ ROG 2014
Die fehlende Verständigung der betroffenen Grundeigentümer und Haushalte hat auf das gesetzmäßige Zustandekommen des örtlichen Raumordnungsprogrammes keinen Einfluss.

score 1 · Answer 4 · 2025-04-25T19:05:45Z

..
freiraum schrieb: wusste nicht einmal, dass das 2001 in Bauland gewidmet wurde

..
freiraum schrieb: hat wegen der Aufschließungsmöglichkeit damals auch noch zusätzlich einen Streifen für die Zufahrt abtreten müssen

Das wirkt irgendwie widersprüchlich. Er hat also aus seiner Sicht grundlos etwas abgetreten?

score 1 · Answer 5 · 2025-04-25T19:35:49Z

Hab nochmal in die damals gültige Fassung des ROG ROG [Raumordnungsgesetz/Raumplanungsgesetz] reingeschaut, der Paragraph mit der Verständigung ist unverändert.

Auch die Bestimmung zur Verjährung des Entschädigungsanspruches war damals bereits so enthalten. Weiters wäre wohl ohnehin kein Entschädigungsanspruch entstanden, weil nur folgendes entschädigt wird:

§ 24 Abs 2 NÖ ROG 1976:
a)

die Aufwendungen, die der Grundeigentümer oder mit seiner Zustimmung ein Dritter im Vertrauen auf die Bebaubarkeit der Grundfläche für deren Baureifmachung getätigt hat,

b)

die Minderung jenes Wertes der Grundfläche, der einem vorangegangenen Erwerbsvorgang (Kauf, Tausch, Erbteilung u. dgl...) konkret zugrunde gelegt worden war, soweit dieser den ortsüblichen Wert zum Zeitpunkt des Erwerbsvorganges nicht überstiegen hat und

c)

entrichtete Aufschließungs- bzw. Ergänzungsabgabe einschließlich allfälliger Vorauszahlungen.

ad a)
Wenn dein Vater nichts von der Baulandwidmung wusste, wird er wohl keinen Aufwand zur Vorbereitung zur Bebauung gehabt haben.
ad b)
Das Grundstück hat ihm auch vor der Baulandwidmung gehört, er hat also keinen Baulandpreis dafür bezahlt.
ad c)
Wenn das Grundstück nicht zum Bauplatz erklärt wurde, wurde auch keine Aufschließungsabgabe entrichtet.