Tipps zur Hausbau-Finanzierung

Auf dieser Seite finden Sie ganz konkrete Tipps zur Baufinanzierung. Mit diesem Wissen ausgestattet wissen Sie worauf es ankommt und es wird Ihnen beim Gespräch mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzberater leichter fallen, die richtigen Fagen zu stellen.

Grundsätzliche Hinweise:

Reden Sie bei allen Finanzierungsformen immer über die Gesamtbelastung in Euro (pro Monat und für die ganze Laufzeit). Gespräche über Zinsen sind nicht aussagekräftig, weil sich die Zinsbasis über die Laufzeit ändert und weil Gebühren und Nebenkosten dazu kommen. Nebenkosten können zB. durch Eintragungsgebühren, Bearbeitungsgebühren, Kontoführung, Devisenkommission, Kreditsteuer, Notarkosten, Restschuldversicherung, Risikolebensversicherung entstehen. Sprechen Sie all diese Punkte konkret an.

Wenn Sie schon über Zinsen sprechen möchten, fragen Sie immer nach dem effektiven Jahreszinssatz (gemäß Verbraucherkreditgesetz §9 Abs 2 Z 7). Der Nominalzinssatz (mit dem gerne geworben wird) beinhaltet viele Kosten nicht und ist als DiskussionsgrundIage ungeeignet.

Nominal(Soll-)Zinssatz: Darunter versteht man den auf den Gesamtkreditbetrag bezogenen Prozentsatz, der sozusagen den Preis des ausgeliehenen Geldes darstellt. Er wird pro Jahr (per anno) angegeben. Das bedeutet, dass man für den jeweils aushaftenden Kreditbetrag pro Jahr den vereinbarten Nominalzinssatz bezahlt.
Beispiel: Euribor 1% + Marge 1,5% = 2,5% Nominalzinssatz

Aber Achtung: Auch der Effektivzinssatz enthält nicht alle Belastungen, die Ihnen entstehen! Enthalten sind Raten inkl. Zinsen, Bearbeitungsgebühr, Beglaubigungsgebühren, Vinkulierung, Kontoführung und sonstige Spesen. Nicht enthalten sind jedoch z.B. Pfandrechtsgebühren, Kreditsteuer oder allfällig notwendige Versicherungen.

Lassen Sie sich am besten die Gesamtbelastung (zu zahlender Gesamtbetrag) über die gesamte Laufzeit ausrechnen. Achten Sie bei variabel verzinsten Darlehen darauf, dass mit einem realistischen Durchschnittszinssatz gerechnet wird. Oft werden von den Banken hier recht niedrige Zinsen angesetzt, die über die gesamte Laufzeit nicht halten.

Fixe oder variable Zinsen?

Diese Frage ist nichts anderes als die Frage nach der individuellen Risikobereitschaft. Die Tendenz geht aktuell (2018) zum Fixzins, da somit das Risiko über einen langen Zeitraum kalkulierbar(er) ist. Oftmals ist auch eine Kombination aus beiden Varianten ein gangbarer Weg, um das Zinsrisiko zu reduzieren. Dabei jedoch zu beachten, dass es sich formal um zwei eigenständige Darlehensverträge handelt, die jeweils für sich Kontoführungsgebühren verursachen.

Finanzierung über Baukonto:

Ein kurzfristiger Finanzierungsbedarf, ein Überbrückungskredit (bis die Eigentumswohnung verkauft ist) oder ein in der Höhe noch unbekannter Finanzierungsbedarf lässt sich durch ein Baukonto (oder einen erhöhten Überziehungsrahmen) am besten lösen. Dabei fallen weniger Gebühren und Nebenkosten an als bei einem Kredit. Die Zinsen werden nur für das tatsächlich entnommene Geld bezahlt, das ist ein erheblicher Vorteil. Empfehlenswert ist diese Variante bei Beträgen bis etwa 70.000,- Euro oder als Überbrückung bis die tatsächliche Darlehenshöhe feststeht. Am einfachsten ist es, wenn Sie direkt mit Ihrer Hausbank einen entsprechend niedrigen Zinssatz vereinbaren. Bestehende Lebensversicherungen können den Zinssatz verringern.

Finanzierung mit Fremdwährungskredit:

Allgemein bekannt: Einen Fremdwährungskredit sollten Sie nur in der Höhe abschließen, bei der Sie auch einen Eurokredit tilgen könnten. Falls sich Währungsdifferenz oder die Zinsen ändern, können Sie dann zumindest in den Eurokredit wechseln. Außerdem sollten Sie alle zusätzlichen Nebenkosten mitkalkulieren, die nur beim Fremdwährungskredit anfallen (2 Konten, Aufschläge, Wechselspesen/Switchkosten, erhöhte Besicherungskosten). Die zusätzlichen Spesen können die Zinsdifferenz recht schnell kompensieren. Seien Sie sich aber auch darüber im KIaren, dass Sie mit einem Fremdwährungskredit immer auch spekulativ tätig sind und dass es immer ein Währungsrisiko gibt, auch wenn es vom Berater heruntergespielt wird.

Finanzierung mit Bausparkredit (Bauspardarlehen):

Die Ansparphase ist im Vergleich zu anderen Sparformen eher unattraktiv. Auch ohne angespartem Kapital kann ein Bauspardarlehen aufgenommen werden, das nötige Kapital wird dann einfach über eine sogenannte Zwischenfinanzierung beschafft (ist für die Bausparkassen ein gängiger Weg). Ein Nachteil ist die fehlende Flexibilität in der Kreditphase. Eine vorzeitige Rückzahlung ist mit erheblichen Kosten verbunden. Auch eine schnellere Rückzahlung mit höheren Raten als vereinbart ist nur in Grenzen möglich. Der Vorteil eines (defacto) mit 6% gedeckelten Höchstzinssatzes ist in Zeiten interessant, wo andere Darlehen nur höher verzinst zu bekommen sind. Leider sind auch die Spesen wie zB. Kontoführung eher hoch. Aufpassen heißt es auch immer bei allen Prozentangaben: Diese werden meist auf die sogenannte "Vertragssumme" bezogen, also auf die Summe aus Darlehen und Eigenmittel.

Hinweis: Infos und Tipps zu endfälligen Krediten finden Sie auf unserer Seite Baufinanzierung

Verhandlungstipps bei Banken:

Ganz konkrete Tipps und Anleitungen zum Verhandeln mit dem Bankberater haben wir für Sie auf der Seite Verhandlungstipps bei Kreditverhandlungen zusammengestellt.