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Ich würde so vorgehen. 1) wenn nein dann 2) versuchen runter zu kommen 3) eventuell alternativ Angebot von einer anderen Bank |
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Angebot eins: Aufschlag sehr gut, Gebühren eine Frechheit, vor allem bei dem Kreditbetrag. Schaut stark nach I..... aus. Angebot 2: gebührenseitig sehr gut, Aufschlag hat noch Luft nach oben. Kontoführung fehlt mir noch. Wenn diese bei 30-30 € im Quartal liegt, sollte die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] entweder entfallen, oder die Kontoführung dementsprechend gesenkt werden. Bestbonität vorausgesetzt, würde ich Aufschlag 0,75% auf 3-Me, 1% BAG, wenige Hunderter Schätzgebühr und Abfrage Grundbuch sowie 16,95 € Kontoführung im Quartal beantragen und vermutlich auch genehmigt bekommen. Sollzinssatz derzeit 0,25%. Wie gesagt, vorausgesetzt, LTV und DSTI (Verschudlungsquote) passen. Lg |
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vielen Dank für eure Einschätzung. ich gehe mal davon aus, dass sich in den Verhandlungen noch etwas Spielraum ergibt; Welches Angebot würdet ihr bevorzugen? 1: 0,425% Aufschlag auf den EZB Leitzins & 2% BAG 2: 0,75% Aufschlag auf den 3-ME & 1% BAG > das ist eben die (Spekulations)Frage, an der ich mir den Kopf zerbreche; Lieber auf einen niedrigeren Aufschlag setzen und dafür höhere Einmalkosten in Kauf nehmen (Angebot 1 mit EZB) oder darauf wetten, dass der EURIBOR noch eine gute Zeit im Negativen bleibt und deshalb der höhere Aufschlag von Angebot 2 subtrahiert wird; Wobei ich mir das auf 30 Jahre gesehen eben nicht so recht vorstellen kann ... danke, tom |
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Plus eine österreichische Bank mit einem Filialnetz, das würde ich ebenfalls nicht unter den Tisch kehren. Ich bin also bei Angebot 2. |
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Wie sieht der Gesamtbetrag (also die Summe aus Gesamtkreditbetrag und Gesamtkosten nach Absolvierung der kompletten Kreditlaufzeit) bei beiden Varianten aus? Nachdem ich persönlich (meine Meinung) nicht erwarte, dass die Negativzinsen auch sagen wir in 5 Jahren Bestand haben werden, wäre Angebot 1 mit dem niedrigeren Aufschlag meine Wahl. Bei einer Kreditsumme von EUR 650.000 mit der gewünschten rein variablen Zinsbindung und eine Kreditlaufzeit von 30 Jahren wird es bei einer Zinsanpassung - und sei es nur auf das arithmetische Mittel des 3M EURIBOR der vergangenen 21 Jahre (ca. 1,65%) - egal sein, ob der Aufschlag jetzt 0,425% oder 0,75% ist. Die Dynamik in der Rückzahlung spielt sich dann über den Referenzindikator ab. |
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Hallo, danke für eure Meinungen. Mittlerweile wurde etwas nachverhandelt: 650.000 Kreditsumme, 30 Jahre LZ., variabel verzinst. * Angebot 1 (Bank aus DE): Aufschlag 0,425 % auf den EZB Leitzins (der bei 0 liegt, also effektiv 0,425%) BAG 1,85%, + Notargebühr, Schätzgebühr, Eintragung, keine Kontoführung unbegrenzt Sondertilgungen möglich = Einmalkosten ca. 22.000€ * Angebot 2 (österr. Bank): Aufschlag 1% auf den 3-ME (effektiv derzeit also 0,5%; evtl noch Spielraum Richtung 0,85% Aufschlag) BAG 0, Schätzgebühr, Kontoführung 20€/Q = Einmalkosten ca. 9000€ Interessant finde ich schon die historische Betrachtung: Wenn man sich 3ME/EZB über die letzten 20 Jahre mit den gegebenen Aufschlägen anschaut, kommt bei der Kreditsumme eine Differenz der Gesamtbelastung von gut 50.000€ raus; Natürlich, die Zukunft weiß keiner, aber mit einer gewissen Erwartung an eine "normalisierung" des Zinsmarktes (Euribor nicht ewig negativ) könnte man schon daraus schließen, dass über 30 Jahre ein niedrigerer Aufschlag trotz höherer Einmalkosten Sinn macht (sprich Angebot 1 gewinnt); Wie seht ihr den Wert einer historischen Betrachtung bei der Frage EZB vs. 3-ME? |
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Das Problem an der Überlegung ist schlicht, wenn man mit einem positiven Euribor rechnet, ist man dann schnell in einem Bereich in dem ein Fixzins beide Varianten schlägt und sich die Frage stellt, warum man überhaupt komplett flexibel finanzieren will? Je nach Zinsbindung mit der man vergleicht ist man spätestens ab Leitzinsen von 0,5% mit Fixzinsen im Vorteil. Angebot 2 ist natürlich besser in einer Situation wie z.B. 2015 (Leitzins 0,05%, Euribor im selben Bereich bzw. nur marginal darunter), also mehr oder weniger eine Spekulation auf Nullzinsen (im Gegensatz zu Negativzinsen bei Angebot 1 und Positivzinsen bei Fixzinsen). Aus meiner Sicht würde ich zunächst schauen, was bei Angebot 2 noch möglich ist (0,85% sind schon wesentlich kompetitiver wie 1,0%) und was bei Fixzinsen möglich wäre und erst dann alle (zumindest) 3 Varianten vergleichen. Das Ergebnis des Vergleichs hängt für mich dann, neben den Konditionen, auch stark davon ab welche Zinsänderungsrisiko überhaupt tragbar ist und auch wie man auf eine geänderte Zinslandschaft reagieren könnte (konkret, wäre eine komplette vorzeitige Sondertilgung überhaupt möglich bzw. ab wann realistisch?) |
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Wieso nicht die Bank mit dem Bestaufschlag variabel nehmen? Ihc würde hier ziemlich sicher bei Aufchlag 0,75%, somit 0.25% Sollzinsatz landen. Oder wie Equity schreibt, 15J Fixzins bei 0,875%, Aufschlag danach wieder 0,75% auf 3-ME. BAG 1%, 100% GB, paar Hunderter sonstige Gebühren. Aber ich hab' s eh weiter oben beschrieben. |
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ja, das ist wie oben beschrieben auch mein Zugang, wenn man an ein dauerhaft niedriges Niveau bei den Kurzfristzinsen glaubt. Freilich - auch die Bank Austria Konditionen von im besten Fall 0,25% variablem Sollzinssatz sind im Rahmen des Erreichbaren, jedoch: Das Thema ist, was ist mit "Normalisierung" des Zinsmarktes gemeint? Ist damit gemeint, dass eine Zinsdifferenz zwischen z.B. 10Y SWAP und 3M EURIBOR 2,6% beträgt wie im Juni 1999 oder 1,8% wie im Juni 2013 oder sich an den Durchschnittswert der vergangenen 21 Jahre von 1,28% annähert? Aktuell beträgt die Differenz 0,47%. Oder ist damit gemeint, dass sich die Zinskurve auf die Werte vergangener Jahre parallel nach oben verschiebt und sowohl die kurz- wie auch die langfristigen Zinsen allesamt 1,5-2% höher sind? Wie gesagt - die wahre Dynamik spielt sich bei einer rein variablen Verzinsung für EUR 650.000 und 30 Jahren Kreditlaufzeit nicht beim Aufschlag (und da ist es in der Gesamtschau weitestgehend unerheblich ob 1/4% auf oder ab) sondern beim Indikator ab - wie auch immer dieser heißt und berechnet wird (die Errechnung der Geldmarktzinssätze sollen sich künftig ja ändern). Nach 5 Jahren Kreditlaufzeit sind bei 0,50% Sollzinssatz und einer Rate von etwa 1.940 noch 548k offen. Sollte der EURIBOR dann sagen wir um "unglaubliche 0,5%" auf 0% und der Sollzinssatz somit auf etwa 1% steigen, beträgt die Rate dann schon 2.065. Der durchschnittliche 3M EURIBOR der letzten 21 Jahre liegt wie oben beschrieben bei etwa 1,65% - macht inklusive Aufschlag 0,75% einen Sollzinssatz von 2,4% bzw. bei 1% Aufschlag 2,65% - da tut sich dann schon etwas in der Rate. Somit gut zusammengefasst: |
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vielen Dank für eure tollen Einschätzungen. Mittlerweile sind die finalen Angebote am Tisch: * Angebot 1 (Bank aus DE): Aufschlag 0,425 % auf den EZB Leitzins (der bei 0 liegt, also effektiv 0,425%) BAG 1,75%, + Notargebühr, Schätzgebühr, Eintragung, keine Kontoführung unbegrenzt Sondertilgungen möglich = Einmalkosten ca. 22.000€ * Angebot 2 (österr. Bank): Aufschlag 0,95% auf den 3-ME (effektiv derzeit also 0,5%) BAG 0, Schätzgebühr, Kontoführung 20€/Q = Einmalkosten ca. 9000€ (+Konto auf 30J = 2.400€) > Alternativ (oder für Splitting) FIXZINS auf 15J: 1,2%, danach 0,95% auf 3-ME vom best case auf dem österreichischem Markt sind wir also doch noch etwas entfernt; aber schon richtig, wenn das gesamte merklich Zinsniveau steigt ist +/- 0,2% dann auch schon egal, der Referenzzinssatz ist dann viel mehr spielentscheidend. EZB oder 3-ME, das ist die Frage! Jetzt heißt es eine Entscheidung treffen ... |
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