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Je nach Einkommenshöhe: je knapper die Leistbarkeit, desto eher Fixzins. Variabel zu finanzieren bei knappen Verhältnissen (Höhe des Monatseinkommens, Kinder, Karenz, Verbindlichkeiten, u.ä.) kommt Spekulation gleich. Auch muss der seit August 22 geltenden KIM-V entsprochen werden (max. 40% Verschuldungsquote). Bez. variablen Bauspardarlehen: Bauspardarlehen schlagen auf den 12-ME auf, der tendentiell höher ist als der 3-ME. Das kann durchaus ein Vorteil sein, bei steigender Zinslandschaft, historisch gesehen hat aber immer die kürzestete Zinsbindung die Nase vorn (knappe 90% der Darlehen liegt der 3-ME zugrunde) gehabt. Bausparkassen tun sich aber leichter mir den KIM-V-Ausnahmekontingenten (wenn z.B. die Eigenmitteldecke von 20% zu dünn ist), die Leistbarkeit aber grundsätzlich passt. Aber überlegt euch das gut mit der variablen Fianzierung. Ich habe als Kreditvermittler die letzten drei Jahre bei zig-Fällen vielleicht eine Handvoll variabel finanziert. Dabei musste aber auch klar ein Plan B vorhanden sein, wie die Kunden die Raten bei erhöhter Zinslandschaft bedienen können. Grundsätzlich sind BSP-Darlehen je nach Anwendungsfall aber durchaus interessant, ich habe gerade auch wieder aktuell eines am Laufen. |
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die Frage aller Fragen unterschiedliche Positionen dazu und auch graphisches Anschauungsmaterial findest du hier: https://www.energiesparhaus.at/forum-variabler-kredit-erhoeht-sich-extrem/69620 Ob fix oder variabel bzw. fix wie lange fix oder in welchem Verhältnis zur Gesamtkreditsumme hängt individuell von deinem Wohlgefühl einer sicheren Rate, dem gewünschten spekulativen Element einer variablen Vereinbarung, dem "Risikobudget" (wieviel Zinssatz kann ich mir leisten) und am Ende natürlich der eigenen Zinsmarkterwartung ab (die du ja hast) und damit Inflationserwartung ab. richtig, auf der anderen Seite erkaufst du dir diese Grenze mit einem Aufschlag. Die Differenz zwischen 3M und 12M EURIBOR beträgt aktuell etwa 0,47%, historisch seit 01/1999 (auf Monatsdurchschnittsbasis) knapp 0,26%. In der Regel hat man seitens der variablen Zinsvereinbarung beim Bauspardarlehen das Nachsehen gegenüber einem Bankdarlehen. Lediglich 2,8 Jahre in den vergangenen 22,5 Jahren lag man mit dem 12M EURIBOR günstiger. |
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Danke für eure raschen Antworten. wie knapp die Leistbarkeit bei uns wäre, kann ich schwer abschätzen, weil ich mir erst seit kurzem wirklich Gedanken über Immobilienkauf und Finanzierung mache. Somit kann ich auch schwer sagen wieviel Reserve für steigende Zinsen noch da wären 😉 Wenn man jetzt aber trotz der "relativ" hohen Zinsen zur Risikominimierung ein mit fixen Zinsem abschließt, wäre es dann eventuell möglich (und sinnvoll) bei fallenden Zinsen auf einen niedriger Verzinsten Kredit umzuschulden, oder ist sowas Aufgrund von Pönalen und ähnlichen "Straf"zahlungen allgemein eher nicht sinnvoll? Nochmals zum Thema Bauspardarlehen; wie ich aus euren Antworten lese scheint bei einer fixen Verzinsung das Bauspardarlehen aufgrund der schlechteren Zinsen eher unsinnig zu sein und nur bei einer variablen Variante aufgrund der Zinsbeschränkung Sinn zu machen!? Vielleicht helfen auch ein paar Eckdaten zur geplanten Finanzierung ein bisschen weiter Doppelhaushälfte 135 m2 KP: 569.000 + Nebegeräusche ohne Maklerprovision Eigenkapital ca. 200.000 Nettoeinkommen Haushalt ca. 6.000 (ohne 13.+14. Gehalt) |
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sehr gerne das "Budget" für steigende Zinsen ist das eine Thema, die Regulatorik (i.e. die staatlichen Vorgaben für die Schuldendienstquote inkl. Ausnahmekontingent) das andere. Die entsprechende Verordung sieht vor, dass die Kreditraten für Immobilienfinanzierungen 40% des gesamten Nettoeinkommens (mit Ausnahmekontingent maximal 50%) nicht überschreiten dürfen. "relativ" trifft es ganz gut - frühere Generationen (und damit meine ich vor 2008) hätten sich über z.B. 3,75% oder 3,80% für 25Y fix mehr als gefreut. ist freilich möglich. Die ökonomische Sinnhaftigkeit des Umschuldungsunterfangens wird vom dann herrschenden Zinsgefüge, dem Restkreditbetrag und der Restkreditlaufzeit abhängen. Umschuldungskosten je nach Bank unterschiedlich zwischen etwa 2% und 4%. Fixzinssätze bei Bausparkassen liegen aktuell etwa 1/8% bis 1/4% über den derzeit besten Bankangeboten. Gemeinsam mit dem "hohen" 12M EURIBOR in der Anschlussphase zahlt sich ein Vergleich mit Bankangeboten jedenfalls aus. Bei der rein variablen Variante bist du wie oben erwähnt derzeit automatisch etwa ein halbes Prozent teurer als in der Bankvariante mit dem 3M EURIBOR als Anpassungsindikator. sollte von der Beleihungsquote sowie auch von der Schuldendienstquote gut funktionieren. Benchmarks: 7Y fix 3,75%, 10Y fix: 3,85%, 20Y fix 3,80%, 25Y fix 3,75%. variabel (bzw. Anschlusskondition): 3M EURIBOR + 1% |
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Ja, das hilft, top Voraussetzungen 😀! Bei diesen würde ich Richtung Bankdarlehen gehen, da gibt es aktuell (noch) bestens ab 3,75% für 25 Jahre FIX. Die Inflation sowie steigende Reallohnabschlüsse helfen fest mit, die Ratenbelastung vs. Haushaltseinkommen stetig zu verkleinern. Denn die Rate bleibt auf die Festzinsdauer gleich. Eine weitere Variante wäre, falls du an nicht allzulange Zinshochs glaubst, nur 5J zu fixieren, ebenfalls bestens ab 3,75%. Anschluss variabel danach: ab 1% auf den 3-ME. Die Bank wird bei einer Auflösung der Fixzinsvereinbarung vermutlich eine Pönale verlangen. Ob und wie hoch, wissen wir hier nicht - Zukunftsmusik. Ob es sich auszahlt, ist nur eine einfache Rechnung, die im Anlassfall angestellt werden soll: Zinsersparnis vs. Pönale. Ansonsten kann ich dir nur den Tipp geben, dich hier fleißig einzulesen, querzulesen und bei Fragen, fragen. 😊 Gerne auch privat mittels PN oder direkt über meine Homepage. Die Kontaktdaten sind unter meinem Profil hinterlegt. Lg, Alex |
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Das musst du aber als erstes abschätzen wie deine Leistbarkeit ausschaut, sonst brauchst du über den Rest gar nicht nachdenken ;) Der Kosten/Nutzen-Vergleich beim Umschulden hängt von vielen Faktoren ab. Umschulden kann sich aber gut auszahlen - ich habe mir ~23.000 Euro erspart weil ich von einem höheren auf einen niedrigeren Fixzinssatz umschulden konnte vor 2 Jahren weil die Bank mich als Kunden behalten wollte. Generell bin ich schon bei dir - das Inflationsziel ist immer noch bei 2% und da sind 4-5%-Zinsen eher zu hoch. Aber wie schnell und ob es runter geht ist immer noch Glaskugelschauerei. Ich kann dieses Gejammer "ach jetzt hatte ich ein paar Jahre fix und habe Geld verloren gegenüber variabel" nicht ganz nachvollziehen. Ein Fixzinssatz ist eben eine Versicherung gegen hohe Zinsen die Geld kostet und neben Sicherheit auch Planbarkeit bietet. Es beschwert sich ja auch niemand über das "verlorene" Geld bei der Haushaltsversicherung weil es leider nicht gebrannt hat... |
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"Früher" war es ja nicht unüblich (bekomme ich erzählt) einen variablen Kredit mit einem Zinscap abzusichern. Gibts das noch? Wäre das eine Alternative? Ich habe die letzten 10 Jahre vor dem Zinsanstieg auf der einen Seite gehört: Irgendwann müssen sie wieder steigen (und sie sind von einem Rekordtief zum nächsten) und wie sie dann wieder gestiegen sind war das in einem Tempo wo alle nur geschaut habe. Conclusio: Vorhersagen sind sehr unsicher, vorallem wenn sie die Zukunft betreffen :) Immer gut fährt man über die Leistbarkeit: Wenn du ein bisserl weiter bist und die monatliche Belastung bei den aktuellen 4% bekannt ist einfach ein Check was passiert wenn es auf 6 oder 7% raufgeht. Ein Problem? Dann verzichte besser auf variabel. Nicht erfreulich aber "es ist ja nur Geld", dann kannst du es riskieren und wenn die 6% überschritten sind noch immer überlegen ob ud auf fix umsteigst. Natürlich zu einem anderen (aber für euch leistbaren) Zinsssatz. |
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Sollte die Inflation mittelfristig auf das EZB-Ziel von 2% zurückgehen, muss man immer noch den individuellen Aufschlag addieren. Bei angenommenen 1,25% auf den 3-ME wäre das ein Sollzinssatz von 3,25%. Ein Fixzinssatz von 25 (!) Jahren ist aktuell ab 3,75% bestens zu haben. Das ergibt eine Zinsdifferenz von 0,5%.... Dazu volle Planbarkeit, denn die Rate wird für diesen (sehr langen) Zeitraum nicht erhöht und bleibt konstant. |
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meines Wissens beim Sparkassensektor bzw. ERSTE-Bank oder auch Volksbanken nachdem die Zinskurve flach bzw. am langen Ende invers ist, und die Volatilität (= Standardabweichung) der laufzeitabhängigen Zinsen aktuell eher tief ist, sollten da "annehmbare" Prämien für eine Zinsabsicherung zusammenkommen. Mühsam in diesem Zusammenhang ist jedoch die Kombination aus Kredit- und Wertpapiergeschäft (der Cap wird mit einer Zinsoption dargestellt, die wiederum besonderer Aufklärung bedarf). Wer neben Fixzinsvereinbarungen einfache Lösungen zur Zinssicherung mit dem Potential künftig vielleicht irgendwann wieder sinkender Zinsen sucht, findet diese in Zinskorridorvarianten. Dabei wird der Kredit mit dem aktuellen 3M EURIBOR + Aufschlag verzinst, jedoch nur bis zu einer Obergrenze und "nach unten" bis zu einer Untergrenze. |
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Zinscap's wurden vor Jahren meines Wissens nach von der ERSTEN vertrieben. Meist waren diese jedoch recht teuer, vor allem, je länger die Absicherung war. Grundsätzlich ein hochriskantes Spekulationsgeschäft, das ich nie wirklich vertreiben oder gar aktiv angeboten habe. |
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ja, stimmt - bei "normaler" Zinskurve sind die Cap-Preise entsprechend "teuer". Da jedoch zum einen die "Vola" tief ist und zum anderen die längeren Laufzeiten zum Teil deutlich "günstiger" sind als die kürzeren, sollten die Optionspreise im Vergleich zur "Normalität" deutlich tiefer sein. Das Problem ist, dass es sich beratungsseitig um eine aufwändige Konstruktion handelt, die der Berater kundengerecht auch erstmal rüberbringen muss. Das Verlustrisiko bei der Option selbst ist (da man "long geht") auf die Prämie beschränkt. |
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Schön langsam wird es ernst 😬 Da die in einem vorhergehenden Post genannte Immobilie leider vor unserem Besichtigungstermin plötzlich verkauft wurde mussten wir uns auf die Suche nach Alternativen machen. Hierbei sind wir auf drei Wohnungen gestoßen die jede 499.000 Euro kosten und uns auch alle gefallen. Wir sind also ziemlich sicher eine der drei Wohnungen zu kaufen. Und jetzt stellt sich für mich die Frage: "Wie gehts weiter?" Da ich (wie wahrscheinlich viele andere auch) erstmals eine Immobilie kaufen will fehlt mir etwas der Plan wie ich die nächsten Schritte am besten angehe. Da ich ja kein Kaufangebot ohne Finanzierungszusage habe sollte ich mich wohl zuerst genau darum kümmern. Was muss ich dafür alles bei einer Bank oder einem Finanzierungsberater vorlegen? Und muss ich dafür schon wissen welche Wohnung ich genau nehme, oder reichts es, wenn ich mal nur den Kaufpreis weiss und erst nach einer erfolgten Finanzierungszusage für eine der drei Wohnungen entscheide? Danke schon einmal für eure Hilfe! |
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Hallo misti5000, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Bauspardarlehen vs Immokredit |
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Ich gehe davon aus, dass sich die Wohnungen alle im selben "größeren" Wohnungsobjekt befinden - ist das so? Befinden sich diese vor/in/nach der Fertigstellung? Wird nach BTVG abgewickelt? Sollten sich die Wohnungen in einem Objekt befinden, werden die Bewertungsunterschiede nicht derart auseinanderweichen. Hier würde es ausreichen, sich bei der Einreichung auf eine konkrete Wohnung zu fokussieren und wenn es konkret wird dann allenfalls das Objekt tauschen. Ansonsten werden zur Beurteilung der Bonität/Rückzahlungsfähigkeit die persönlichen Daten/Selbstauskunft, Einkommensdaten (bei Selbständigen ESt.-Erklärungen idealerweise der vergangenen 3 Jahre, Status Finanzamt und SV bzw. bei Unselbständigen die letzten 3 Gehaltsnachweise), Kontoauszüge, Ausweiskopie, Haushaltsrechnung, etc, notwendig sein. Hängt natürlich auch von den höchstpersönlichen Umständen ab, ob zusätzliche sachbezogene Dokumente für die Beurteilung erforderlich sind. Absolut richtig - eine Kaufanbot mit Finanzierungsvorbehalt ist für den Verkäufer "nicht das Papier wert" auf dem es steht. Bei einem Kaufanbot ohne Finanzierungsbehalt sollte im Interesse des Käufers die Finanzierung bereits gesichert sein. |
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Um auf deine Frage explizit einzugehen: für die Einreichung muss es schon die konkrete Wohnung sein, weil diese nach den Grundrissplänen bewertet wird. Des Weiteren sind folgende Dinge/Unterlagen erforderlich: bei unselbstständig Erwerbstätigen, je Kreditnehmer:
Und noch die bankspezifischen Unterlagen wie Selbstauskunft, Haushaltsrechnung und Finanzierungsplan sowie Datenschutzerklärung und bei der BA eine Checkliste mit Fragen zur Ausstattung und Lage. Lg, Alex |
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Ja es sind 3 Wohnungen in einem Wohnungseigentumsprojekt. Fertigstellung war im Juli 23. Bauträger ist die ARE. das heißt ich geh mit einer konkreten wohnung zur Anfrage und sollte es dann doch eine der beiden anderen werden müsste man das ganze spiel von vorne anfangen, oder wird dann nur die "neue" Wohnung neu bewertet? Meine Daten würden ja gleich bleiben... Und dann noch eine Frage zum Thema selbst zur Bank oder Finanzierungsberater; Welche kosten kommen auf mich zu wenn ich zu einem Berater gehe? Hypothetische Annahme: Ich schaffe das gleiche Angebot direkt mit einer Bank auszuhandeln, wie ein Berater... Würde der Gesamtkreditsumme durch ein Honorar höher, als wenn ich die gleichen Konditionen alleine aushandel und wenn ja um wieviel ca.? Oder ist es für Laien sowieso unwahrscheinlich, etwas besseres als ein unabhängiger Finanzierungsberater rauszuholen? 😉 Ehrlich gesagt kann ich mir für mich selbst nicht vorstellen unzählige Banken abzuklappern und dann wirklich einen Objektiven überblick zu schaffen um die ganzen Angebote wirklich auch richtig miteinander vergleichen zu können. Dafür bin ich dann doch zu sehr Laie 😂 |
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Genau so, dann wird die andere Wohnung bewertet. Also kein nennenswerter Aufwand mehr. Ich halt' s da wie unsere Solarbuddies und schreibe keine Preise (mehr) öffentlich ins Forum. Das ist eine individuelle Vereinbarung, kommt u.a. auf die Kredithöhe und Komplexität des Falles an. Wenn (bei Selbstanfrage) keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] (inkl. Vermittlungsprovision) fließt, wird diese oft über Umwege kompensiert, meist durch eine höhere Kontoführungsgebühr. Try it! Nur dann kannst du es validieren 😉. Wenn du selber anfragst, ist bei jedem Institut eine weitere Anfrage durch einen Vermittler gesperrt. Das ist meist der Punkt. Ich kann mein Auto zum Beispiel auch nicht selber reparieren und lass' das in der Werkstatt meines Vertrauens machen😀. Der Vermittler kennt den Markt und weiß, wo und welche Bank(en) er mit den Kundvoraussetzungen und -Angaben anfragt. |
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ok, also eh wie gedacht ... ... dann ist es so wie ich geschrieben habe: Da gibt es am Beratermarkt unterschiedliche Modelle. Ich handhabe das i.d.R. so, dass ich im Erfolgsfall (= Abschluss Kreditvertrag) von der Bank einen Anteil der Bearbeitungsgebühr erhalte (bei jenen Banken, die auch eine solche verrechnen). Somit gibt es für den Kreditnehmer keinen kostenmäßigen Nachteil. Es gibt aber auch Marktbegleiter, die über die Bearbeitungsgebühr hinaus eine Provision verrechnen. Hier ist es wichtig, im Vorhinein zu klären, welche Bank kundenseitig angefragt wird. Nichts ist einem guten Verhandlungsergebnis abträglicher, als wenn ein und dieselbe Anfrage (möglicherweise sogar mit unterschiedlichem Zahlenmaterial) bei derselben Bank landen. Wichtig wie oben beschrieben: Sollte eine Anfrage bei einer konkreten Bank erfasst sein, gibt es dort keine Möglichkeit der vermittlerseitigen Intervention mehr. Nein, ist es nicht - mit Rückenwind und wenn man zur richtigen Zeit bei der richtigen Ansprechperson ist, kann das schon klappen. Der professionelle Finanzierungsdienstleister hat halt den Vorteil, dass er laufend in Kontakt mit seinen Kooperationspartnerbanken ist, die "schnellen Kanäle" bespielen kann und kreditvergabeseitig und konditionell auf der Höhe der Zeit ist (sein sollte). |
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Hi liconsult und speedy: Ist zwar etwas off-topic und rein hypothetisch, würde mich aber interessieren: Warum kann eigentlich kein Kreditvermittler mehr intervenieren, sobald man selbst bei einer Bank angefragt hat? Welchem Interesse dient diese "Sperre"? Ist sie gar gesetzlich verordnet und gibt es die Möglichkeit nach einer gewissen verstrichen Zeit erneut über einen Vermittler anzufragen? Vielen Dank schon mal im Voraus:) |
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Naja, das ist in der Branche Usus, eine gesetzliche Vorordnung dazu gibt es nicht. Einerseits wird der Kooperationspartner, der einen Fall eingereicht hat bzw. der Finanzierungsspezialist der jeweiligen Bank, geschützt: Beim Vermittler geht es um die Provision, die in der BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] steckt, und direkt von der Bank ausbezahlt wird. Durch diese bestreitet der VM sein Einkommen. Beim Filialbanker geht es um den Deckungsbeitrag durch die durch einen Direktabschluss erzielte BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] (bzw. anstellen derer eine erhöhte Kontoführungs- und/oder Gestionsgebühr). Die Filiale muss einen gewissen DB erwirtschaften, um profitabel zu sein, da gibt es ganz klare Zielvereinbarungen aus den jeweiligen Zentralen. Unter anderem zählen dazu auch Versicherungsabschlüsse, Bausparverträge, Wertpapiergeschäft, usw. Anderseits wird natürlich auch eine Kunden-Doppelanlage und dadurch eine Mehrbelastung der Ressourcen (Sachbearbeiter) vermieden. Lg |
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Folgendes solltest du in dem Zusammenhang wissen: 1. Es gilt der erste, weil sonst die Streiterei mit dem Vermittler und der Filiale um die Provision perfekt ist ;) Mit dem Zeitablauf müsste man im Vorfeld mit dem Vermittler klären, ob er nach zB 4 Monaten auf seine Provision verzichtet (schriftlich) 2. Ob du selbst verhandelst oder jemanden beauftragst, ist wie am Bau oft so: Jeder kostet ;) Ich denke, du kannst ein ähnliches Ergebnis erreichen, wichtig ist der Punkt Bearbeitungsgebühr: Bei vorzeitiger Rückzahlung oder laufzeitverkürzenden Sondertilgungen wird wie folgt anteilig zurückerstattet: Bankkredit direkt bei Bank: JA Bauspardarlehen egal bei wem: NEIN Bankkredit bei Vermittler: NEIN Speziell wenn man jetzt fix nimmt, mit dem Gedanken bei niedrigeren Zinsen umzuschulden / neu zu verhandeln kann es hier um viel Geld gehen. Keinesfalls würde ich hier Vereinbarungen für die Zukunft mit dem Vermittler treffen (z.B. er verzichtet bei Umschuldung auf die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] - wer weiß ob es den da noch gibt). Du könntest auch mit dem Vermittler die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] verhandeln, bei 500k halte ich 10k für nicht angebracht. Man kann alles verhandeln... ich habe z.B. für meinen Kaufvertrag vom Haus 0,6%+UST gezahlt inkl. Treuhandschaft (ohne Bank). Es gibt auch Banken, die verrechnen meines Wissens keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] und es läuft im Hintergrund eine Provisionszahlung, hier KÖNNTE es egal sein, wie du einreichst, das weiß ich aber nicht sicher. |
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Die mit der Finanzierungsbeurteilung beauftragte Bank hat einen Ansprechpartner - den Kreditnehmer direkt oder eben den professionellen Finanzierungsdienstleister = Vermittler. Wenn z.B. 3 Dienstleister und der Kunde direkt anfragen, dann ist das per se kontraproduktiv, da dies die Kommunikation massiv erschwert und die Ergebniserzielung nicht verbessert. Gesetzlich ist da gar diesbezüglich überhaupt nichts verordnet. Aus der Sicht der Bank gesprochen ist es jedoch bedeutend einfacher, mit einer "Partei" zu verhandeln und nicht x- Ansprechpartner für denselben Kreditfall zu haben. Es gibt auch solche, die beispielsweise bei derselben Bank in unterschiedliche Filialen gehen und versuchen hier wechselseitig ein besseres Ergebnis zu erzielen. Auch hier ist das einer erfolgreichen Ergebniserzielung deutlich abträglich. Wenn sich das Objekt ändert und damit auch die Finanzierungsanfrage an sich, spricht nichts gegen eine erneute Anfrage durch den Vermittler. |
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