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Hey, grundsätzlich hört sich das nach deinen Schilderungen darstellbar an und sollte der KIM-V entsprechen. Was macht deine Frau denn genau? lg |
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Die Frage ist, wie es mit Kindern und Teilzeit dann aussieht? Das könnt ihr aber quasi nur selber beantworten. Wenn ihr eine Zeit lang nur mit einem Gehalt auskommen könnt... Aber dafür ist das Gehalt dann vielleicht doch knapp in Relation zum Kreditbetrag. Klingt aber jedenfalls so, also ob das Projekt vor dem Kinderkriegen leichter umsetzbar ist rein regulatorisch. Aber unterschätze nicht wie hoch die finanzielle Belastung ist. Wenn ihr dann Hausnummer nur 1000€ Karenz Geld (weil zB gerade ein Vertrag ausläuft) plus das andere Gehalt habt, seid ihr vielleicht nur mehr bei 4k€, bei deutlich über 2000€ Kreditrate? Da solltet ihr pro Jahr Karenz vielleicht nochmal 20k€ auf der Seite haben als Puffer. Einrichtung werdet ihr auch brauchen für das Objekt... Mir kommt es schon sehr "Spitz auf Knopf" finanziert vor. |
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Danke schonmal für eure Rückmeldungen. @speeeedcat: Meine bessere Hälfte arbeitet nach ihrem PhD jetzt in der medizinischen Forschung. Sie wirbt dabei ihre eigenen Projektgelder ein, womit ihre Projekte jeweils 2-3 Jahre im voraus vollständig (inkl. Gehalt) ausfinanziert sind. Gehalt dabei etwa 3k netto. Wird so eine Beschäftigung seitens der Kreditinstitute eher negativ, weil risikoreicher, beurteilt? Und macht das Setup die "Best"konditionen überhaupt möglich? @MalcolmX: Du sprichst einen Punkt an, der auch mich beschäftigt. Vor allem da regularisch alle Grenzen recht weit ausgenutzt scheinen. Je nach Zeitablauf kanns in der Karenz schwierig und eng werden. (20k Notgroschen ist ggf. vorhanden) Wieviel "Puffer" wird hier erfahrungsgemäß eingerechnet? In den 30ern wird sich das Thema wohl den meisten stellen. |
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Nein, das sollte grundsätzlich kein Thema sein. Ich denke, abgesehen von der bereits angesprochenen finanziellen Einschränkung während der Karenzzeit (das Thema haben die meisten Kreditnehmer), dass eine Finanzierung zu topkonditionen machbar sein sollte. lg |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Man merkt eben bei den Kindern auch das es nicht nur die Karenz ist, sondern auch die Zeit danach. Meistens ist man dann gerade frisch im Haus und will auch noch das eine oder andere (z.b. Garten) machen, andererseits arbeitet die Frau meist nach einem Jahr auch "nur" 20 Stunden (und du willst vielleicht auch in Karenz gehen). Also die Einschränkung ist schon längere Zeit gegeben. 2.000€ Kreditrate, da kommen dann noch Versicherungen und höhere Fixkosten fürs Haus gegenüber einer Wohnung dazu - machbar bei euch, aber unterschätzen darf man die Einschränkung nicht. Und als meine Kids kurze Zeit gleichzeitig Windeln brauchten, war das auch brutal, über 100€ im Monat. Also vor allem bewusst machen und abklären ob das für euch beide so passt. In meinem Bekanntenkreis gibts da schon einige wo man finanziell merkt wie es Spitz auf Knopf steht und der Streit ausbricht wenn er den Griller und sie eine neue Handtasche kauft (sorry für die Klischees). Positiver Abschluss: die Einschränkungen sind es wert, Kids sind toll :) |
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| Hallo Blabla, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Grundsätzlich unterliegen Banken i.d.R. nach wie vor der "Illusion", dass ein Angestelltenverhältnis dauerhaft und sicher ist, während eine selbständige Tätigkeit (egal welche) stets von permanenter Unsicherheit geprägt ist. Bei deiner Frau wird die wirtschaftliche Historie eine Rolle spielen. Bei stark schwankendem Einkommen zieht man dazu die letzten 2-Jahre heran. Wichtig wird es sein, dem bankseitigen Gegenüber zu erklären, wie sich das Einkommen zusammensetzt und welche Rahmenbedingungen dafür herrschen. Die Kondition bestimmt sich in allererster Linie dadurch, ob sich die Bank am Kaufobjekt materiell voll besichern kann. Erst dann ist gewährleistet, dass die bankeigene Eigenmittelhinterlegung für den konkreten Kredit auf ein Minimalmaß gesenkt werden kann - und dies äußert sich dann in der Konditionenvergabe. Die Einkommenssituation bzw. das Ergebnis der Bonitätsprüfung kann zwar einen geringfügigen Anteil ausmachen - ist aber für die Kondition an sich nicht der ausschlaggebende Punkt. Nachdem ihr mit euren Eigenmitteln "hart an der Grenze" zu den 20% liegt, wird es davon abhängen, ob die Bank den Kaufpreis bei der internen Ermittlung des Belehnwertes ähnlich sieht. |
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Beim Finanzierungskonstrukt können dir andere besser helfen. Ist sie auf einer Universität, ausseruniversitäres Forschungsinstitut oder Forschung in der Prvivatewirtschaft? Durch die 3k netto tippe ich eher auf klassische Universität und jetzt als Postdoc. Befristete Forschungsprojekte (FFG und speziell EU) mögen Karenz nicht sehr gerne, da die Gelder zeitlich verwendet werden und nicht überall die guten Karenzbedingungen wie in Ö gelten. Wenn sie Projektleiter (Antragssteller) ist geht es normal leichter. Sollte sie Studenten für die Arbeit brauchen müssen/sollten diese auch in der Karenzzeit weiter betreut werden. Aus Erfahrung ist die Karenz auf der Uni zweigeteilt, da man mit dem frischen Abschluss nicht den Anschluss verlieren will, da man sich mit dem Postdoc meist die Schritte einleitet auf eine Laufbahnstelle. Wenn ihr ein Haus sucht, dann bleibt euer Mittelpunkt langfristig auch dort und eine Laufbahnstelle ist bei weitem nicht garantiert. Daher auch über den universitären Tellerrand blicken, da die "Projektfalle" auf Dauer sehr belastend ist. Angestellt ist sie am Papier auf der Uni(?). Die Befristung sollten bei Kreditgesprächen unbedingt angegeben werden. |
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Unser Kredit macht im Monat nur 1270€ aus, das ist mit einem Gehalt gut mit gelaufen. Aber sonst wären es ca 20k€ gewesen die wir zur Überbrückung vermutlich auf der Seite haben hätten müssen... |
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Ich würde bei der Überlegung da auch klar zwischen der Leistbarkeit aus Sicht der Bank (und der Regulatorik) und der tatsächlichen Leistbarkeit unterscheiden. Für ersteres ist es sicher sinnvoll das Projekt vor etwaiger/n Karenz(en) auf Schiene zu bringen da die Bank eben der Ist-Zustand interessiert. Für die Leistbarkeit ist es wichtig sich über die Auswirkung einer Karenz auf das Einkommen möglichst exakt im klaren zu sein. Die meisten Erst-Eltern sind da schlicht ziemlich ahnungslos und durch richtige Planung können die staatlichen Transferleistungen etc. durchaus beeinflusst werden. Allein die Frage ab wann und in welchem Umfang eine Kinderbetreuung möglich (und auch gewünscht) ist und was es kostet kann einen Riesenunterschied machen. Das Bundesland spielt da eine gewaltige Rolle (z.B. ist es in Wien relativ problemlos möglich nach 12/14 Monaten einen kostenlosen Kindergartenplatz (und das bei Bedarf auch Ganztags) zu bekommen, direkt über der Landesgrenze in Niederösterreich wird das Angebot für die ganz kleinen tlw. fast Null, die Betreuungszeiten kürzer und/oder die Kosten steigen gewaltig). Davon hängt dann auch wieder die Möglichkeit ab ob ein schneller Wiedereinstieg (und damit wiederum der Bezug vom einkommensabhängigen KBG) überhaupt möglich ist. Da geht es um Unterschiede die die genannten 20k (und erst recht die Kosten für Windeln) deutlich übersteigen. Das kann man aber auch nicht pauschal beantworten, da muss man wirklich die individuelle Situation durchrechnen. Unter Umständen kann damit sogar die billigere Immobilie teurer werden, wenn die Ersparnis durch die Kosten für Kinderbetreuung (und vllt noch 2. Auto etc) mehr als aufgewogen werden. |
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@ hartbau: alles genau erraten 😉 Uni und postdoc. Projektleiterin, aber formale Gehaltsabwicklung über die PMU. Insofern auch seit ca. 3 Jahren regelmäßiges und gleichbleibendes (leicht steigendes) Gehalt @LiConsult. Mein AG bietet unschlagbare Rahmenbedingungen hinsichtlich Kinderbetreuung. Kosten <100 EUR inkl. Anteil für den Sachbezug. Theoretisch 8 bis 17 Uhr. Schwiegereltern sind eifrig und unterstützen gerne. Ich könnte theoretisch Stunden aufstocken (Ü-Pauschale). Hab keine Kernzeiten und 70% remote...insofern flexibel. Ich seh täglich im Team wie gut das bei anderen Jungpapis/mamis funktioniert. Insofern mache ich mir da weniger Gedanken über Betreuung und/oder einen möglichen, schnellen Wiedereinstieg. Die ersten 2 3 Jahre mit dann ggf. 2k p.M. verfügbarem Einkommen "durchzutauchen" seh ich eher als Unsicherheitsfaktor. Wobei aber wie bereits beschrieben wurde in 2 Jahren die dann bestehenden Rahmenbedingungen ein derartiges Finanzierungsprojekt nicht einfacher machen. @LiConsult: zu den 20% EK. Lässt sich abschätzen, ob bei Neubauwohnungen die bankinterne Wertermittlung weiter vom Kaufpreis entfernt ist als bei Bestand? Z.B mehr Puffer aufgrund größerem anfänglichem Wertverlust? |
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Dass es bei Immobilien einen großen anfänglichen Wertverlust gibt, höre ich zum ersten mal.... ich dachte, das trifft nur auf Autos zu? Meiner Meinung steht und fällt der Wert einer Immobilie mit der Lage, Lage, Lage... Oder Irre ich da? |
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Mein naheliegender Gedanke rührt daher, dass ich bei mir hier Bestandsimmobilien (ca. 10 Jahre) zum Teil 40% günstiger inseriert sehe, als den Neubau um 10k+ je qm 1 Straße weiter. Ich lasse mich gerne eines besseren belehren. Idealerweise gibts dazu eine Einschätzung der Experten.🙂 |
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Nein. Ein Neubau wird grundsätzlich besser bewertet als der Bestand. Vorausgesetzt, die Lage und Ausstattung ist die selbe. |
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Kann man nicht mal ansatzweise beantworten ohne die Immodetails zu kennen. Ist auch schwer zu vergleichen, da selbst bei reinem Vergleichswertverfahren (vor allem in diesen Zeiten) nicht genug Referenztransaktionen stattgefunden haben werden. das liegt aber nicht an einer eigenen Bewertungslogik für Alt- oder Neubau sondern simpel daran, dass Bauträger, die Neubauten verkaufen, ihre hohen Einstandskosten bei Grundstückskauf und Objekterrichtung im Verkaufspreis unterbringen müssen - andernfalls das Projekt eine negative Rendite hat. Bestandsobjekte, die im Eigentum von zumeist privaten (Selbst-)Nutzern sind, haben hier einen naturgemäß größeren Spielraum. Wenn du aber möchtest, kann ich bei jenen Bankentools, die ich auf meinem Rechner habe, die vorhandenen Daten reinklopfen - dann gibt es mal einen Anhaltspunkt. |
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Hallo DanePe, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Finanzierung Einschätzung |
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Dass die Einstandspreise vor 10 Jahren um 40% weniger waren ist für mich nachvollziehbar. Wenn ich mein eigens Haus (gebaut 2019) im Baupreisindex rechne, würde es jetzt 30% mehr kosten, geschuldet der explodierenden Inflation der letzten Jahre. Da die Besitzer der 40% günstigeren Immobilien auch noch 10 Jahre drinnen gelebt haben, gibts da für mich keinen Wertverlust. |
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Richtig, weil ja das Verhältnis günstigere Baukosten - Verwohnung/Abnützung in Kontext zu setzen ist. Jede Bank macht ihre eigene Liegenschaftsbewertung. Datu gibt es entweder Tools für eine reine Desktopschätzung, die der jeweilige Regerent in sein PC-Programm klopft. Oder aber es wird vorab via Desktopbewertung grob und später vor Ort von einer extern beauftragten Firma begutachtet und feingetunt geschätzt. Was meiner Meinung nach der bessere Weg ist, weil da auch dementsprechend die Ausstattung (gehoben, einfach) und die verbauten Komponenten und Materialien besser berücksichtigt werden können. Was sich wiederum positiv (oder negativ) im Gutachten niederschlagen sollte. |
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Das ist doch nicht dein Ernst, dass du bei 6k Einkommen (zu zweit) einen monatlichen Kredit von 3k auf die nächsten 30 Jahre nehmen willst oder? Wenn du 6k netto verdienen würdest, und deine Frau 3k, wär das schon riskant aber da könnte man noch darüber nachdenken, aber so sag ich dir ehrlich ist das einfach schwachsinn. Das Wohnen sollte niemals mehr als ein drittel deines eigenen Einkommens ausmachen, egal ob Wohnung, Haus, was auch immer. Du kannst es dir nicht leisten. Das ist so schon so riskant, und da rede ich gar nicht von Jobverlust = Finanzieller Bankrott, Frau trennt sich dito, Kinder, Veränderung der wirtschaftlichen Situation etc. In eurer Lage wäre es besser weiter zu mieten und zu sparen oder optional altes Haus kaufen und renovieren |
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Du scheinst einen sehr schlechten Zinssatz zu bekommen, wenn 545k bei dir EUR 3k/mtl. sind. |
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Es sind im konkreten Fall wohl je nach gewünschter Laufzeit 2300 (35 Jahre) bis 2700 (25 Jahre) Kredirate bei 7200 (12x) Nettoeinkommen (bei den unterstellten 30 Jahren ist man genau in der Mitte). Macht 32%-37% Kreditrate vom Nettoeinkommen (bei 30 Jahren 35%), halt an der Schmerzgrenze aber nicht zwingend darüber. Ich würde im konkreten Fall vermuten, dass das Einkommen in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist (von pre-doc zu post-doc ist es z.B. beim FWF ein Sprung von 47k zu 84k brutto) und vermutlich der Lebenstil/Ausgaben noch nicht entsprechend mitgestiegen sind und gleichzeitig mittelfristig beim Gehalt noch Luft nach oben ist. 3k netto als post-doc (die absehbar zu 4k werden) sind damit nicht direkt vergleichbar mit 3k netto für den Facharbeiter nach 20 Dienstjahren, entsprechenden Gewohnheiten und kaum mehr absehbaren Einkommenszuwächsen, auch wenn beide Mitte 30 sind. Die Situation (gutes, aber nicht übermäßiges Einkommen mit absehbar steigender Tendenz, relativ lange Ausbildung und dadurch mäßig Eigenkapital, Kinderwunsch) trifft viele, langfristig hat man vermutlich keine finanziellen Sorgen aber kurzfristig ist es bei den aktuellen Immobilienpreisen trotzdem extrem schwierig, ins besondere wie man über den Zeitraum der Familiengründung drüber kommt. |
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@Tream Ich habe nicht die Absicht, aktuell ein Kreditgeschäft zu Konditionen einzugehen, die bei unseren Parametern 3k p.M erfordern (~5,5% Eff?!). Ich habe im Umkehrschluss auch nicht die Ilusion, den genannten Betrag (unter planbaren Umständen) in ~22 Jahren zu 3k p.M. zu tilgen. @ Equity bzgl der angepassten Lebensführung: Die ist meiner Einschätzung nach für die Gehälter "normal" und angemessen, wuchs allerdings doch etwas mit. Wir sind keine Sparfüchse, aber auch bei weitem keine Prasser. Zahlen aktuell 1600 EUR Miete (warm) und können monatlich ca 1000-1500 EUR zur Seite legen... durchaus noch mit Potential, mit 1 Urlaub weniger etc... und auch ein zweite Auto werden wir nicht nachkaufen, sobald eines den Geist aufgibt. Herzlichen Dank für alle wertvollen Rückmeldungen! Die Einschäzungen hinsichtlich Wertermittlung und -entwicklung kann ich jetzt auch besser nachvollziehen. Für die konkrete Vorgehensweise und Umsetzung möchte ich sobalds konkret wird gerne auf die Expertise der Experten hier im Forum zurückgreifen (@speeeedcat und @LiConsult). Dabei wäre gleich noch die anschließende Frage: Wann ist ein sinnvoller Punkt, den Finanzierungsprozess zu starten? Relativ kurz vor Legung eines Anbots? Oder schon davor, ohne sichere Festlegung auf ein Objekt und unsicherem Zeithorizont, um Konditionen ggf. zu sichern? LG |
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Wenn du vorhast, ein verbindliches Kaufanbot zu legen, dann wäre die Sicherung der Finanzierung davor ratsam. Freilich kannst du aber auch ein Kaufanbot mit Finanzierungsvorbehalt legen. Der Nachteil dabei ist jedoch, dass dieses für den Verkäufer nicht den gleichen Wert hat, wie ein Anbot ohne Vorbehalt. Wenn also zeitgleich ein anderer Interessent ein verbindliches Anbot ohne Vorbehalte abgibt, wird sich der Verkäufer bei ähnlichem Preis klarerweise für dieses entscheiden. Du bekommst von einer Bank nur dann einen Finanzierungsvorschlag und in weiterer Folge eine Finanzierungszusage, wenn du ein konkretes Objekt im Auge hast. Dieses muss ja von der Bank bewertet und die Beleihungsquote ermittelt werden. Natürlich kann man mal mit einem Objekt beginnen - und wenn es mit diesem konkreten Objekt nichts wird, dann ein anderes Objekt heranziehen. Sollte der Objekttausch in Zeitnähe zur absolvierten Risikoprüfung der Bank erfolgen, ist das kein Problem und führt zu einer nur marginalen Zeitverzögerung. Sollte der Zeitabstand zur ursprünglichen Bonitäts- und Objektprüfung jedoch zu groß werden (z.B. ab 1-2 Monate), dann muss man die aktualisierten Unterlagen hinsichtlich Einkommen, etc. nachliefern. lg |
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