Finanzierung für Wohnungskauf und Verkauf der alten Wohnung danach

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Finanzierung für Wohnungskauf und Verkauf der alten Wohnung danach

Servus,

wir werden bis Sommer nach Graz übersiedeln, möchten in Graz eine Eigentumswohnung kaufen, unsere jetzige Wohnung danach verkaufen, und wollen uns über Finanzierungslösungen für unsere Situation informieren.

Ich bin 38, angestellt, mein Netto/Monat (auf 12-Monatsbasis) ist 5.466.
Meine Lebensgefährtin ist 38, angestellt, ihr Netto/Monat (auf 12-Monatsbasis) ist 4.400.
2 Kinder, 6J und 1J. Derzeit (maximales) einkommensabhängiges Kindergeld bis Ende April.
Dazu 2x Familienbeihilfe und Familienbonus.

Derzeitige Wohnung: erwarteter Verkaufspreis 450.000, offene Finanzierung bei Bank99 (ex-ING) mit 1,3% fix, Restbetrag 143.000.

Eigenmittel (Bundesschatz etc.): 200.000.

Neue Wohnung (Beispiel): Kaufpreis inkl. Nebenkosten 750.000, sehr gute Lage in Graz.

Ist das in der Reihenfolge (Kauf neue Wohnung vor Verkauf alte Wohnung) finanzierbar?
Besser Zwischenfinanzierung oder ganz normaler Kredit auf die neue Wohnung und vorzeitige Tilgung nach Verkauf?
Konditionen (Wunsch eher ~10J+ fix)? Verhandlungsspielraum bei Gebühren und pönalefreier Sondertilgung?
Bonusfrage: wie ist das mit der Befreiung für die Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr und der Frist für den Nachweis des dringenden Wohnbedürfnisses? Ich lese etwas von 3 Monaten und 5 Jahren und Blick nicht durch, bis wann wir die alte Wohnung verkauft haben müssten.

Vielen Dank!

Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.

Hallo steirerbub,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Finanzierung für Wohnungskauf und Verkauf der alten Wohnung danach

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Nächstes Thema: Wie ist das genau mit doppelter Anfrage bei gleicher Bank?

score 1 · Answer 1 · 2025-01-22T12:03:38Z

Servus,

..
steirerbub schrieb: Derzeit (maximales) einkommensabhängiges Kindergeld bis Ende April.
Dazu 2x Familienbeihilfe und Familienbonus.

gibt es vom Arbeitgeber eine Wiedereinstellungszusage?

..
Ist das in der Reihenfolge (Kauf neue Wohnung vor Verkauf alte Wohnung) finanzierbar?

Das grundsätzliche Thema ist, dass ihr ohne Einsatz von liquiden Eigenmitteln zum Kauf der neuen Wohnung temporär einen Kreditbetrag von 143.000 (bank99) + 750.000 (diese müssen für den Kauf "jetzt" finanziert werden) somit 893.000 finanzieren müsst.
Selbst wenn man nur den Zinsaufwand berücksichtigt (z.B. 4%), sprechen wir von knapp 3 Tsd. im Monat. Die gehen sich mit deinem Gehalt alleine (deswegen die Frage mit der Wiedereinstellungszusage) regulatorisch (KIM-V 40%) nicht aus.

Alternativ natürlich kann beim Einsatz der Bundesschatz-Eigenmittel diese kalkulatorische Belastung deutlich reduziert werden.

..
Besser Zwischenfinanzierung oder ganz normaler Kredit auf die neue Wohnung und vorzeitige Tilgung nach Verkauf?

Ihr müsst die neue Wohnung im Ausmaß von 750.000 ohnehin komplett ausfinanzieren (bestehend aus Eigenmitteln und der Bankfinanzierung). Das vereinbaren einer vorzeitigen Tilgung kann im Fixverzinsungsfall zwar die Pönale sparen, jedoch habt ihr dann den Druck, dass der Verkaufserlös für eure alte Wohnung auch spätestens bis dorthin fließt.

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Konditionen (Wunsch eher ~10J+ fix)? Verhandlungsspielraum bei Gebühren und pönalefreier Sondertilgung?

je nach Bank höchst unterschiedlich. Konditionen zwischen 10Y und 30Y fix alles irgendwo zwischen 3,15% und etwa 3,35%. Pönalefreie Sondertilgungsmöglichkeit von den gesetzlichen 10.000 p.a. bis zum gänzlichen Entfall ebenso alles möglich.

..
Bonusfrage: wie ist das mit der Befreiung für die Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr und der Frist für den Nachweis des dringenden Wohnbedürfnisses? Ich lese etwas von 3 Monaten und 5 Jahren und Blick nicht durch, bis wann wir die alte Wohnung verkauft haben müssten.

Auszug aus der GGG (Gerichtsgebührengesetz)-Richtlinie:

"Die fünfjährige Frist ist ab folgenden Zeitpunkten an zu rechnen:

o ab dem Einlangen des Grundbuchsantrags, mit dem die begünstigte Eintragung begehrt wurde, bei Gericht, wenn zu diesem Zeitpunkt die Wohnstätte schon bezogen war;
o ab dem Bezug der Wohnung innerhalb von drei Monaten nach Übergabe der bezugsfertigen Wohnstätte;
o ab dem Bezug der Wohnung innerhalb von drei Monaten nach Fertigstellung einer erst errichteten oder sanierten Wohnstätte."

score 1 · Answer 2 · 2025-01-22T14:22:51Z

Danke für die Antwort!

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gibt es vom Arbeitgeber eine Wiedereinstellungszusage?

Ja.

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Das grundsätzliche Thema ist, dass ihr ohne Einsatz von liquiden Eigenmitteln zum Kauf der neuen Wohnung temporär einen Kreditbetrag von 143.000 (bank99) + 750.000 (diese müssen für den Kauf "jetzt" finanziert werden) somit 893.000 finanzieren müsst.
Selbst wenn man nur den Zinsaufwand berücksichtigt (z.B. 4%), sprechen wir von knapp 3 Tsd. im Monat. Die gehen sich mit deinem Gehalt alleine (deswegen die Frage mit der Wiedereinstellungszusage) regulatorisch (KIM-V 40%) nicht aus.

Alternativ natürlich kann beim Einsatz der Bundesschatz-Eigenmittel diese kalkulatorische Belastung deutlich reduziert werden.

Die liquiden Eigenmittel wollen wir für den Kauf der Wohnung voll einsetzen.

Wir könnten auch jederzeit (bereits vor Verkauf) den Kredit bei der bank99 vorzeitig tilgen. Wir haben v.a. deshalb bisher nicht vorzeitig getilgt, weil wir hier weniger Zinsen zahlen als beim Bundesschatz kriegen.

..
"Die fünfjährige Frist ist ab folgenden Zeitpunkten an zu rechnen:

o ab dem Einlangen des Grundbuchsantrags, mit dem die begünstigte Eintragung begehrt wurde, bei Gericht, wenn zu diesem Zeitpunkt die Wohnstätte schon bezogen war;
o ab dem Bezug der Wohnung innerhalb von drei Monaten nach Übergabe der bezugsfertigen Wohnstätte;
o ab dem Bezug der Wohnung innerhalb von drei Monaten nach Fertigstellung einer erst errichteten oder sanierten Wohnstätte."

Bedeutet das dass wir effektiv 5 Jahre Zeit haben um die Wohnung zu verkaufen, nicht nur 3 Monate?

score 1 · Answer 3 · 2025-01-22T18:54:41Z

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steirerbub schrieb:

Wir könnten auch jederzeit (bereits vor Verkauf) den Kredit bei der bank99 vorzeitig tilgen. Wir haben v.a. deshalb bisher nicht vorzeitig getilgt, weil wir hier weniger Zinsen zahlen als beim Bundesschatz kriegen

Dann wären es nur mehr 57k Eigenmittel und das wird zumindest bis Ende der KIM-Verordnung dann zumindest sehr schwierig.