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Servus, gibt es vom Arbeitgeber eine Wiedereinstellungszusage? Das grundsätzliche Thema ist, dass ihr ohne Einsatz von liquiden Eigenmitteln zum Kauf der neuen Wohnung temporär einen Kreditbetrag von 143.000 (bank99) + 750.000 (diese müssen für den Kauf "jetzt" finanziert werden) somit 893.000 finanzieren müsst. Selbst wenn man nur den Zinsaufwand berücksichtigt (z.B. 4%), sprechen wir von knapp 3 Tsd. im Monat. Die gehen sich mit deinem Gehalt alleine (deswegen die Frage mit der Wiedereinstellungszusage) regulatorisch (KIM-V 40%) nicht aus. Alternativ natürlich kann beim Einsatz der Bundesschatz-Eigenmittel diese kalkulatorische Belastung deutlich reduziert werden. Ihr müsst die neue Wohnung im Ausmaß von 750.000 ohnehin komplett ausfinanzieren (bestehend aus Eigenmitteln und der Bankfinanzierung). Das vereinbaren einer vorzeitigen Tilgung kann im Fixverzinsungsfall zwar die Pönale sparen, jedoch habt ihr dann den Druck, dass der Verkaufserlös für eure alte Wohnung auch spätestens bis dorthin fließt. je nach Bank höchst unterschiedlich. Konditionen zwischen 10Y und 30Y fix alles irgendwo zwischen 3,15% und etwa 3,35%. Pönalefreie Sondertilgungsmöglichkeit von den gesetzlichen 10.000 p.a. bis zum gänzlichen Entfall ebenso alles möglich. Auszug aus der GGG (Gerichtsgebührengesetz)-Richtlinie: "Die fünfjährige Frist ist ab folgenden Zeitpunkten an zu rechnen: o ab dem Einlangen des Grundbuchsantrags, mit dem die begünstigte Eintragung begehrt wurde, bei Gericht, wenn zu diesem Zeitpunkt die Wohnstätte schon bezogen war; o ab dem Bezug der Wohnung innerhalb von drei Monaten nach Übergabe der bezugsfertigen Wohnstätte; o ab dem Bezug der Wohnung innerhalb von drei Monaten nach Fertigstellung einer erst errichteten oder sanierten Wohnstätte." |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Danke für die Antwort! Ja. Die liquiden Eigenmittel wollen wir für den Kauf der Wohnung voll einsetzen. Wir könnten auch jederzeit (bereits vor Verkauf) den Kredit bei der bank99 vorzeitig tilgen. Wir haben v.a. deshalb bisher nicht vorzeitig getilgt, weil wir hier weniger Zinsen zahlen als beim Bundesschatz kriegen. Bedeutet das dass wir effektiv 5 Jahre Zeit haben um die Wohnung zu verkaufen, nicht nur 3 Monate? |
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Hallo steirerbub, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Finanzierung für Wohnungskauf und Verkauf der alten Wohnung danach |
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Dann wären es nur mehr 57k Eigenmittel und das wird zumindest bis Ende der KIM-Verordnung dann zumindest sehr schwierig. |
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Wenn es schon ein konretes Wunschobjekt gibt: müsstet ihr in Summe 450K (dein Schätzwert der ETW) für den Verkauf dieser vorfinanzieren, davon würde der offene Kredit, rund 150K) abgedeckt werden. Das würde mittels Bau-Wohnkonto initiiert werden. Die Laufzeit laut KIM-V darf dabei aber maximal 24 Monate betragen. Das heißt, in dieser Timeline ist die ETW zu verkaufen. Zusätzlich schlägt der Kauf der ETW mit rund 550K zu Buche (750K abzüglich eurer Eigenmittel iHv. 200K. Ist der Kaufpreis bereits inklusive Kaufnebenkosten?), die langfristig finanziert werden sollen. Die Bank ist somit kurz- und langfristig mit 1 Mio. Euro in Vorleistung. Nach Verkauf der ETW - da sollten laut deiner Annahme nach Abdeckung des darauf laufenden ING-Kredites rund 300K übrigbleiben - wird das Bau- Wohnkonto geschlossen und der Verkaufserlös fließt in den langfristigen Kredit, der dann noch mit rund 250K zu bedienen ist. Das Bau-Wohnkonto sollte um 1% zuzüglich 1-ME zu haben sein. Achtung aber, es fallen Gebühren an! Richtig zusammengefasst? Zumindest habe ich es so verstanden. Das Problem wird die kurzfristigen Finanzierung mit 1 Mio. Euro sein. Wenn deine Frau aber eine Einstellungszusage mit Angabe Wochenstunden und Höhe Nettogehalt (die angegebenen 4,4K) in der Tasche hat, könnte das aus der Ferne betrachtet aber passen. Und wichtig: alles staatlichen Transferleistungen weglassen, das setzt die Bank nicht an (Familienbonus, Familienbeihilfe), weil nicht pfändbar. Als langfristigen Fixzins kannst du 25J fix ab 3,35% annehmen. Pönale freie Sondertilgung in Höhe von 10% des Kreditobligos per 12-Monatsperiode kann beantragt werden (und sollten auch bewilligt werden). Die Gebührenbefreiung sollte bis 1. Juli 2026 und bis zu max. 500.000 € möglich sein, der Rest wird mit 1,44% eingetragen. https://www.bmj.gv.at/themen/Fokusthemen/Befreiung-von-der-Grundbuch-Eintragungsgeb%C3%BChr-bei-Erwerb-von-Wohnraum.html https://www.justiz.gv.at/service/gebuehren-und-einbringungsrecht/ggg-richtlinie-25a-temporaere-befreiung.e12.de.html Wenn es noch kein konkretes Wunschobjekt gibt, ist die günstigste Variante, die alte Wohnung zu verkaufen, Kredit abdecken und in Ruhe ein neues Objekt suchen. Dann fällt auch die 24-Monatefrist für die Zwischenfinanzierung weg. Man müsste bei dieser Variante halt in der Zwischenzeit zur Miete (oder bei den Eltern) kostengünstig unterkommen. Man könnte auch die neue Wohnung abzüglich der Eigenmittel kaufen und in Ruhe die alte ETW verkaufen. Von der Verschuldungsquote sollte es mit eurem Einkommen passen. LG |
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gute Frage (auf die ich keine eindeutige Antwort kenne). Bei einer neu zu errichtenden Wohneinheit werden die 3 Monate in vielen Fällen nicht ausreichen - deswegen die 5-jährige Frist. Die Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses wird ja durch die Hauptwohnsitzerklärung dokumentiert. Wenn ihr eure fertiggestellte Wohnung bezieht, dort Hauptwohnsitz begründet (und gleichzeitig den Hauptwohnsitz in der alten Wohnung aufgebt), wird es meiner persönlichen Einschätzung nach schwer zu argumentieren sein, wieso 5 Jahre bis zum Verkauf in Anspruch genommen werden sollen. Die Hauptwohnsitzmeldung ist meiner Wahrnehmung nach auch nur ein Indiz. Wenn die alte Wohnung "in der Nähe" der neuen Wohnung ist (und "länger" im Eigentum verbleibt), wird man bei einer allfälligen Prüfung vielleicht auch nachweisen müssen, dass diese nicht dennoch zuätzlich als Wohnraum genutzt wurde. |
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Herzlichen Dank für die Antwort! Hm. Du scheinst zu sagen: wir brauchen 450k + 550k = 1 Mio. von der Bank. Aber tatsächlich müssen wir ja nur die 550k neu finanzieren, und davon können wir wiederum ca. 300K (Verkaufspreis der alten Wohnung abzgl. Restschuld des alten Kredits) nach Wohnungsverkauf tilgen, bleiben langfristig 250k, wie du richtig sagst. Aber die Million verstehe ich nicht. Das war unser Plan A, aber "leider" ist uns jetzt ein Wunschobjekt ins Auge gesprungen. ;) Du meinst hier ohne Zwischenfinanzierung, richtig? Zum laufenden Kredit noch eine evtl. relevante Information: derzeitige Rate ist nur 660,-/Monat. Wieder bezogen auf die Variante ohne Zwischenfinanzierung: Hältst du es für realistisch, dass man zB die 300K (aus dem Wohnungsverkauf) als Sondertilgung innerhalb 1-2J pönalefrei vereinbart? |
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Vielen Dank für die nochmalige Antwort! Das ist der eine notwendige Nachweis, der zweite (um den ich mir mehr Sorgen mache) ist der Nachweis der Aufgabe der bisherigen Wohnrechte, und dazu muss ich erstmal die alte Wohnung verkaufen. ("Der Nachweis der Aufgabe der bisherigen Wohnrechte ist entweder durch eine Bestätigung des bisherigen Quartiergebers zu erbringen, oder durch den Nachweis, dass die bisherige Eigentumswohnung verkauft, vermietet oder sonst übertragen (etwa verschenkt) wurde.") Ich werde ggf. dazu einen Anwalt oder Steuerberater fragen und werde berichten. |
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Gern doch😊. Mit dem Zusatz, dass wenn es bereits ein Objekt der Begierde gibt. Dann könnte man Zug um Zug die alte Wohnung zum Verkauf ausschreiben, den Verkauferlös (vom bankintern geschätzten Wert max 80%, das sind 360.000 € vom geposteten Wert ausgehend) und den laufenden Kredit ablösen - mittels Zwischenfinanzierung, die jedoch nur 24 Monate max. laufen darf. Und die neue Wohnung abzüglich 200K Eigenmittel kaufen. Quasi Zug um Zug, das sollte dann auch mit der Gebührenbefreiung Eintragung Pfandrecht klappen. Somit wären 360.000 € (80% vom Schätzwert 450.000 €, deine Annahme) Vorfinanzierung Verkaufserlös ETW alt (und Ablösung Altkredit) plus 550.000 € Neukauf (Eigenmittel bereits abgezogen) kurzfristig nötig, also keine Million😊. Das ist meist so. Dann könnte man es mit der ZwiFi machen ODER neue Wohnung abzüglich Eigenmittel kaufen und die alte Wohnung mit Kredit parallel laufen lassen, inserieren und ohne Stress verkaufen. Müsste man bei der Einreichung deponieren, ich schätze mal 50:50. Das würde ich zwingend empfehlen, um keine bösen Überrasschungen zu erleben. |
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gerne ja - das wird der Punkt sein sicher eine gute Idee bzw. Kundige, die Sichtweise des konkreten Grundbuchsgerichtes (Bezirksgericht bzw. Magistrat) "kennen". |
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