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wenn es noch keine Einreich- und Kostenplanung gibt, ist das die einzig machbare Vorgehensweise. Die finanzierende Bank hat sonst auch keine Möglichkeit der Bewertung des zu errichtenden Objektes. rein aus praktischen Gründen: ja, denn: die Bank verlangt (je nach Institut) in unterschiedlichem Ausmaß die Vorlage von Rechnungen. Mit dem Eigenkapital wärst du hier "flexibler". das hängt von der Gesamtkonstellation ab. Freilich wird die grundstücksfinanzierende Bank erstrangig (bzw. hinter einem allfälligen Landesdarlehen zweitrangig) im Grundbuch besichert sein. Eine weitere Bank würde sich dann nur im Rang danach besichern können. Sollte die Konditionenlage der "ersten" Bank für die folgende Hauserrichtung unzufriedenstellend sein, dann bleibt euch jedenfalls die Möglichkeit der Umschuldung inkl. Finanzierung Haus. hängt von eurer Zinserwartung und dem Wohlgefühl kürzerer oder längerer Fixzinsbindung ab - hier gibt es keine Pauschalaussage ist ein sehr schwieriges Unterfangen - für die aktuell kompetitiven Banken schließe ich das auch aus. gute Kondition eines Branchenprimus wäre schon möglich - auch mit Fixzinssätzen für 10Y fix bei 3,4% derzeit - Eigenmitteleinbringung durch Simultanbesicherung auch lt. KIM-V vermutlich nicht zwingend notwendig (hängt natürlich von der Bewertung ab). lt. §3 (4) KIM-V Ich würde den Verwertungsprozess auch bereits früher starten. Keiner weiß wie zäh sich die Verhandlungen dann im Endeffekt gestalten. Klar - 24 Monate ist eine lange Zeit, kann jedoch sehr schnell vorüber gehen, wenn sich die Dinge nicht so wie gewünscht entwickeln. |
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Hallo mkurzmann, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Grundstückskauf & Bau mit bestehendem Eigentum / Kredit |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Viele Fragen ... :) Euer Einkommen ist sehr gut, und eure Aufstellung ist generell sehr gut. Die Voraussetzungen, dass ihr das Grundstück nicht gleich bebauen müsst und erstmal viel Hirnschmalz in die Planung stecken könnt, ohne Zeitdruck(!), ist ein großer Vorteil. Die anbietende Bank Austria hat euch mMn. schon recht gut beraten - und auch deren aktuelle Top-Fixzinssätze für 10 und 25 Jahre angeboten. Auch die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] ist mehr als fair. Die Simultanhypothek spart euch die Eintragungsgebühren der Bank-Pfandurkunde ins Grundbuch. Da ihr kein 1.-Eigentum anschafft, seid ihr nicht von dieser Gebühr befreit. Die Abwicklung mit der Zwischenfinanzierung mittels Bau-Wohnkonto für max. 24 Monate, um den Verkauf eurer DHH abzuwickeln, entspricht durchaus den üblichen Standards. Die Abdeckung des Bau-Wohnkonto' s erfolgt nach dem Verkauf des Hauses. Der Nachteil ist wie gepostet, dass das Haus nicht in diesem Zeitfenster um den ausgerufenen Wunschpreis weggeht. Und natürlich auch, dass man den anschließenden Fixzins nicht weiß. Eine andere Möglichkeit wäre - wenn der genaue Kostenplan steht und es zumindest schon Grundrisspläne gibt - die ZwiFi wegzulassen und gleich den langfristigen Kredit mit dementsprechendem Fixzins abzuschließen. Dazu muss aber auch die Besicherungsfähigkeit gegeben sein. GGf einen Teil simultan auf das DHH eintragen. Und unter Berücksichtigung der 40% DSTI- Quote laut KIM-V, das habt ihr aber ja eh schon geklärt, wie du schreibst. Du kannst den Auszahlungszeitraum auf bis zu 24 Monate auslegen, das geht sich in den allermeisten Fällen beim klassischen Hausneubau aus. Somit werden nur die Zinsen von den entnommenen Beträgen vom Kreditkonto fällig. Der Ratenrückzahlungsbeginn startet mit dem von dir angegebenen Zeitpunkt (und kann bei frühzeitiger Vollausnützung des Kreditbetrages auch bereits früher lanciert werden). Der Vorteil wäre, dass der aktuelle DHH-Kredit weiterlaufen kann und erst beim Verkauf getilgt wird. Der Rest des Verkaufspreises geht in die langfristige Finanzierung und reduziert das Obligo dementsprechend. Diese einmalige SoTi muss aber beantragt und genehmigt werden. Und du keine Doppelbelastung Kredit NEU und Kredit DHH hast. Der Fixzins bekannt ist. Aber ich gebe zu bedenken, dass dieser bei der Variante mit dem Bau-Wohnkonto zukünftig vielleicht niedriger ist. Aber so wie eingangs beschrieben habt ihr die Planung noch nicht mal begonnen. Ich denke, ich würde somit eher das Grundstück kaufen und mich in Ruhe der Planung widmen. Den Kreditrahmen habt ihr eh schon grob übermittelt bekommen, damit kann man arbeiten. Bei "nur Grundstückskauf": ob du deine Eigenmittel nun einbringst oder später, ist ebenfalls eine Entscheidung, die du treffen musst. Für den Kredit selbst wird es wohl irrelevant sein, da du zwar jetzt eine höhere BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] zahlst, die dann aber beim Hausbau eben um diesen Betrag reduziert ist. Vergleichangebote einholen kann schon Sinn machen, es wird aktuell nicht wirklich (viel) günstiger sein. Die 25J FIX sind am Markt top. 10J fix gibt es auch schon ab 3,45%. Zu deiner Frage, ob 10 oder 25J Fix: die Markt- und somit Zinseinschätzung kann dir keiner abnehmen, du musst diese Entscheidung treffen. Ob und wie es schlussendlich günstiger war, können wir zu einem späteren Zeitpunkt erörtern 😉. Abschließend: Für mich passt das Gesamtaket der BA halt meist recht gut, wenn der Kunde der Wunschmatrix der BA entspricht (bei euch z.B. die einmalige hohe Sondertilgung). Ansonsten können 10% Pönale freie Sondertilgung per 12-Monatsperiode beantragt werden. Lg |
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Erstmals vielen vielen Dank für eure schnelle und ausführlichen Antworten, ihr habt uns schon sehr weitergeholfen - wirklich top! 😃 Bezüglich Eintragungsgebühr: Hier habe ich die Information, dass es auf die Begründung eines neuen Hauptwohnsitzes ankommt (binnen 3 Monaten ab Fertigstellung) und die Rechte am alten HWS aufgegeben werden müssen. Aber dass ich bisher kein Eigentum haben durfte wäre mir neu... Wenn ihr es verraten könnt/wollt: Bei welchen Banken wären denn die von euch angeführten Konditionen für 10J-Fixzins zu erzielen? Schade, dass es auch aus eurer Erfahrung wohl eher nicht möglich sein wird, den bestehenden Kredit auf das neue Objekt zu übertragen... Würde eigentlich, bei Verkauf der DHH und von der Bank verpflichteten Tilgung des bestehenden Kredits, auch die dort eigentlich vorgesehene Pönale für die vorzeitige Tilgung zu zahlen sein? Schließlich möchte ja die Bank diesen Kredit nicht auf eine andere Sicherheit übertragen und nicht ich selbst vorzeitig tilgen... Wie sind hier eure Erfahrungen? Liebe Grüße |
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"Die erworbene Wohnung oder das Grundstück, auf dem das Eigenheim errichtet werden soll, dient der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses, das durch eine Hauptwohnsitzmeldung nachgewiesen werden soll sowie durch eine Bestätigung, dass die bisherigen Wohnrechte aufgegeben wurden." https://www.bmj.gv.at/themen/Fokusthemen/Befreiung-von-der-Grundbuch-Eintragungsgeb%C3%BChr-bei-Erwerb-von-Wohnraum.html Da es von einigen Instituten nicht gewünscht ist und auch ausdrücklich im Kooperationsvertrag steht, öffentlich deren (Best-)Konditionen zu posten, werden wir - ich denke, ich kann da auch für LiConsult sprechen - baw keine Bank mehr beim Namen nennen. Diese von uns Vermittler bis dato völlig kostenlos zur Verfügung gestellten Informationen verbesserten für viele User und stillen Mitleser somit die eigene Verhandlungsposition zum Drücken für die eigene Hausbank. Bei ernsthaften Absichten gerne aber nach wie vor wie gehabt via Mailkontakt oder per PN an einen von uns beiden (Doppelanfragen sind nicht möglich). b99-Thread ausgenommen. Einschätzungen wird es aber natürlich weiterhin geben im Sinne des Forums. |
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Blöd gsagt: kann nicht die Bank mit den 2 Buchstaben zB Anton sein und die wo ich bin, Berta ... A wie Austria B wie ... Wirtschaft und Arbeit :D Dann hat niemand etwas genannt. Oder eine Vertrauensperson per PN bitten es zu posten :P |
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Das gilt dann insbesondere auch für den Thread: Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2024 (https://www.energiesparhaus.at/forum-aktuelle-aufschlaege-hypothekar-kredite-2024/75851_28?neu#neu) nehme ich an? |
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Wir werden sicherlich weiterhin die Bandbreiten posten, jedoch ohne Namen zu nennen. So kontakarieren wir nicht unsere Kooperationsverträge und der geneigte Interessent kann entscheiden, es selber anzugehen oder auszulagern. Wie ich finde eine nun faire Angelegenheit. |
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Ich verstehe natürlich, dass ihr nichts konkretes sagen könnt, schließlich geht es ja auch um eurer Geschäft :) Vielen Dank dennoch, dass ihr überhaupt eure Erfahrungen/Meinungen und die Möglichkeiten mit uns teilt, ich denke davon profitieren alle :) Auch hier ist für mich nicht ableitbar, dass nur um den Ersterwerb von Eigentum begünstigt ist... Nur dass eine HWS-Meldung erfolgen muss und die bisherigen Wohnrechte aufgegeben werden. Dieser Punkt wäre noch offen, wie sehen hier eure Erfahrungen aus? Vielen Dank für eure wertvolle Unterstützung! Liebe Grüße |
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Es geht schließlich um unsere Kooperationsvereinbarungen. Wirklich Konkretes kann man erst im Zuge der Einreichung sagen. gerne, davon bin ich auch überzeugt - ist ja auch der eigentliche Sinn dieses Forums. Für die Gebührenbefreiung ist wie oben beschrieben an die Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses und damit an die Hauptwohnsitzbegründung geknüpft - unabhängig davon, ob man vorher im Eigentum gelebt hat oder nicht. Für die konkreten Fristen ist §25b (2) des Gebührengesetzes relevant, in dem es heißt: "Die Nachweise nach Abs. 1 sind entweder gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag, wenn die Wohnstätte bereits bezogen wurde, ansonsten innerhalb von drei Monaten ab Übergabe (im Fall des Erwerbs einer bezugsfertigen Wohnstätte) oder Fertigstellung der Wohnstätte (im Fall einer erst zu errichtenden oder zu sanierenden Wohnstätte), längstens aber innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung beim Grundbuchgericht einzureichen." Wenn man eine verpflichtende Tilgung vereinbart, dann handelt es sich um eine planmäßige und somit um keine Sondertilgung. Die Pönale wird für gesetzlich vordefinierte Sondertilgungen verrechnet, die außerhalb des vorgeschriebenen Tilgungsplans stattfinden. Abgesehen davon: Für den konkreten Zweck gibt es Zwischenfinanzierungen, die innerhalb max. 24 Monaten abgedeckt werden müssen. Diese werden i.d.R. variabel finanziert vergeben, sodass selbst bei einer Abdeckung vor den 24 Monaten keine Pönale verrechnet wird. lg |
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Die finanzierende Bank ist mWn. rechtlich nicht verpflichtet, beim Verkauf des Hauses und der darauf folgenden Abdeckung des Kredites auf die Pönalzahlung zu verzichten. Wenn sie die neue Liegenschaft wieder finanziert, wird sie vermutlich aber davon Abstand nehmen. F: Kunde/in besitzt Eigentumswohnung und kauft dann mit dem/der Partner/in eine neue Wohnung. Ist das Gebührenbefreit? A: Sofern der Kauf-/Kreditvertrag ab dem 01.04.2024 geschlossen wurde, das Grundbuchsgesuch nach dem 30.06.2024 übermittelt wird und das dringende Wohnbedürfnis nachgewiesen wird, wird es eine Gebührenbefreiung geben. Dringendes Wohnbedürfnis: Der Kunde muss dann den neuen Hauptwohnsicht und die Aufgabe der bisherigen Eigentumswohnung nachweisen – Verkauf oder Vermietung. Nach dieser Definition sollte es also bei einem Hauskauf ebenso passen. |
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Vielen Dank für eure Einschätzung und wertvollen Beiträge! Jetzt geht es mal bei uns an die finale Preisverhandlung mit dem Verkäufer :) |
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Bitte ebenfalls gerne - und viel Glück ;) |
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gerne, viel Erfolg bei den Verhandlungen! |
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So, kurzes Update von mir: Wir haben nun mehrere Vergleichsangebote eingeholt, allerdings ist auch die BA mit den Zinsen runter (3,15 % auf 10 Jahre, oder 3,30 % auf 25 Jahre, anschließend 3M Euribor + 1%, BAG 0,625 %, pönalfreie Tilgung 30.000€/Jahr) und ist damit aktuell bei uns weiterhin der Bestbieter. Wir werden uns wohl für die längere Fixzinsbindung entscheiden, da es bei unserem aktuellen Kreditbetrag nur 15 € pro Monat mehr sind. Sollten die Zinsen stark sinken hat uns die BA die Möglichkeit eines Repricings angeboten - allerdings verbunden mit Gebühren. Müsste man sich halt ausrechnen, ab welchem Zinssatz sich das auszahlt... Auch könnte durch die höhere pönalfreie Tilgung im Rahmen des Hausverkaufs der bestehenden DHH beim zweiten folgenden Kredit dieser Betrag zu einem etwaigen günstigen Zinssatz dazugenommen werden. Bezüglich etwaigem Verzicht auf die Pönale für den bestehenden Kredit beim Verkauf der bestehenden DHH konnte/wollte die BA aktuell nichts verbindliches sagen - nur dass man uns dann bei der BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] für den zweiten folgenden Kredit für den Hausbau entgegenkommen würde (was auch immer das heißt...). Somit passt für uns das Gesamtpaket der BA sehr gut... |
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Gratuliere, klingt nach einer guten Lösung für euch 😀 Ist bei der BA eine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] von 0,625 % bei einem neuen Kredit realistisch? |
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Wie sooft geschrieben, und wie sooft bei den eigenen Fällen gesehen: das Gesamtpaket ist sehr stimmig bei der BA. Ich hätte auch die längere Fixzinslaufzeit genommen, der monetäre Unterschied zu 10J ist ja wirklich marginal. Abschließen und 25J nicht mehr nachdenken (müssen). Gratuliere. |
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Wir hatten bei unserem ersten Kredit für den Kauf der DHH nur eine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] bei der BA von 0,5 %, da waren wir Kredit-Neukunden. Nunmehr hat die BA gemeint, dass das unterste Limit die 0,625 % seien. Zuerst wollten sie bei uns aber auch mehr, ich habe da halt mit der niedrigeren BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] beim ersten Kredit argumentiert und dann sind sie gleich runter... Wie es aktuell bei einem neuen Kredit aussieht kann ich leider nicht beurteilen. |
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Hi, ich und meine Frau haben einen sehr schönen und billigen Baugrund bei uns in Salzburg gefunden und würden darauf gerne nächstes Jahr bauen. Wie sieht's den bei euch aus wartet ihr noch wegen der Sinkenden Zinsen oder baut ihr im Frühjahr dann gleich? Zu uns Ich 33 unbefristet 2700€ Netto Frau 30 2000€ kursgeld bis April 2025 500€ Geringfügig beschäftigt unser Kind 1Jahr Baugrund kostet 255.000 davon haben wir: 115.000€ Sparkonto 8000€ Wiener städtische Lebensversicherung 50.000€ Wertpapiere bis 02. 2026 gebunden 3000€ Sparbuch = 80.000 Fremdkapital Gezahlt werden muss das Grundstück ca. Im Jänner/Februar. Am liebsten wäre mir eine Rate von ca. 900€ dass wäre laut Ende 2025 würden wir dann darauf Bauen mit ca 550.000€ für das Haus. wo wir eine Zwischenfinanzierung brauchen würden. In der Zwischenzeit würden wir unser Reihenhaus 570.000€ wert verkaufen und mit den das Baukonto schließen. wie seht ihr das oder was würdet ihr anders machen? |
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| Hallo Oesifootball, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Ist gleich Kreditbetrag? Dazu der Wunsch Das geht sich mit einer 10jährigen Fixzinsvariante (aktuell bestens ab 3,15% erhältlich), aus. Die Rate liegt bei rund 800 € monatlich. Das ist mir zu ungenau: das Sabattical geht bis April 2025? Danach geht sie wieder geringfügig arbeiten, um 500 € monatlich? Oder geht sie aktuell neben dem Sabattical einer geringfügigen Beschäftigung nach? Somit 2.000 € plus 500 €? .) Ihr wollt somit den Grundstückskauf langfristig (10 Jahre?) finanzieren? .) Den Hausbau starten, bis zum Einzug in die neuen Wohnsituation und den Verkauf des aktuellen Reihenhauses zwischenfinanzieren? In der Zwischenfinanzierungsphase muss die Zinsrate laut KIM-V darstellbar sein, sofern es diese im Juni 2025 (da wird neu evaluiert) überhaupt noch gibt. Lg |
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Die 80.000€ sind der Kreditbetrag der uns für den Baugrund noch fehlt. Fix würde wie du's sagst mit ca 8 Jahren bei 900€ monatlich ausgehen und die Zinsen sinken denk ich nochmal bis Jänner/Februar wo wir das Geld brauchen. meine Frau bekommt momentan 2000€ kursgeld und geht nebenbei Geringfügig arbeiten also zusammen 2500€ netto monatlich bis April 2025. danach fällt das Kursgeld leider weg jedoch Arbeit die dann mehr Stunden ca 1100€ müssten möglich sein monatlich. 2026 ca Wollen wir dann bauen. Für die Baukosten bis das Haus verkauft ist wo wir in der zwischen Zeit natürlich wohnen hat mir meine Hausbank einen Zinssatz von 1% zugesichert. Also haben wir mit der KIM-V keine Probleme und alle steht sich aus. Meien Bank sagte mir auch die KIM-V wird neu aufgesetzt jedoch abgeschwächt weil sie jede Menge Kredite verhindert. |
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