Grundstückskauf & Bau mit bestehendem Eigentum / Kredit

Hallo!
Ich bin schon seit Längerem stiller Mitleser im Forum und bitte euch nun um eure Einschätzung zu unserem Vorhaben.
Wir (m 33 und w 34 J, aktuell ohne Kinder) sind Eigentümer einer Doppelhaushälfte, Fertigstellung 2020, (geschätzter aktueller Wert aufgrund von Vergleichsverkäufen in der Umgebung, 400-420.000 €). Aktuell haben wir hierfür einen offenen Kreditbetrag von rund 135.000 €, welcher noch für ca 10 Jahre zu 1 % fixverzinst ist.
Nettoeinkommen pro Monat (ohne Urlaubs- und Weihnachtsgeld) gesamt ca 7.80
Zusätzlich bestehende liquide Eigenmittel ca 80.000 €
Wir haben nun ein Grundstück für den Bau eines Einfamilienhauses in Aussicht. Der Kaufpreis des Grundstücks wird ca 200.000 € betragen.
Wir haben bereits mit der Bank unserer aktuellen Finanzierung gesprochen, die Bank sieht die Finanzierung von Grundstück und Bau (noch ohne genauen Plan oder Kostenschätzung) grundsätzlich als möglich an (maximal mögliche gesamte Kreditsumme bei unserem Einkommen laut Bank wäre 650.000,- €, möchten wir natürlich nicht voll ausschöpfen ;) )
Wir würden aufgrund des bestehenden Eigentums auch nicht unbedingt sofort zu bauen beginnen müssen, sondern würden uns gerne genug Zeit für die Planung nehmen.
Unsere Bank hat uns jetzt folgende Vorgehensweise vorgeschlagen:
1. Finanzierung des Grundstücks zu 100 % über Kredit, dafür Simulatanhypothek mit bestehendem Doppelhaus
Angebotene Konditionen: Bearbeitungsgebühr 0,625 %
Fixzinssatz 10 oder 25 Jahre: 3,55 % in beiden Fällen
Kreditlaufzeit auf 34 Jahre (damit für die folgende zweite Finanzierung genug Platz iSd KIM-VO bleibt) 2. Finanzierung Hausbau davon getrennt, zuerst Abwicklung über Zwischenfinanzierung (max 24 Monate, variabel verzinst, nur Zinszahlung) und nach Hausverkauf und Baufertigstellung Finanzierung des offenen Restbetrages als zusätzliches langfristiges Darlehen
Hier konnten natürlich noch keine genauen Konditionen genannt werden
Dazu meine Fragen:
- Was meint ihr zu dieser Vorgehensweise?
- Ist es sinnvoll die bestehenden liquiden Eigenmittel nicht für den Grundstückskauf zu verwenden sondern für den Hausbau zu lassen (derzeit liegen die Eigenmittel auf einem täglich fälligen Tagesgeldkonto mit 3,55 %, also genau dem gleichen Zinssatz wie die angebotenen Kreditkonditionen)?
- Binde ich mich mit dieser Vorgehensweise nicht an die Bank und bin bei der zweiten langfristigen Finanzierung der Bank ohne große Verhandlungsmöglichkeit ausgeliefert?
- Würdet ihr eher zu 10 oder 25 Jahren Fixzins raten?
- Besteht aus euren Erfahrungen eine Möglichkeit, den bestehenden Fixzinskredit auf das neue Haus zu übertragen, also einen Sicherheitenwechsel durchzuführen (unsere Bankberaterin hat dies im ersten Gespräch eher ausgeschlossen – allerdings ist für mich das aufgrund der Vertragsbestimmungen nicht zwingend so darin angeführt). Wäre ansonsten wirklich schade um den tollen Fixzins…
- Wie schätzt ihr die oa. Konditionen ein, bestehen da noch Verhandlungsmöglichkeiten?

- Ist die Einholung von Vergleichsangeboten sinnvoll? Würde eine andere Bank überhaupt das Grundstück zu 100 % finanzieren mit einer Simultanhypothek oder müssten wir hier die Eigenmittel lt. KIM-VO einbringen?
- Was passiert, sollte der Verkauf der DHH aus irgendwelchen Gründen nicht in der Maximalzeit der Zwischenfinanzierung klappen? Diese darf ja maximal 24 Monate laufen lt. Bank. Wäre es hier vielleicht vorteilhafter, die DHH früher zu verkaufen und dann für eine gewisse Zeit in eine Mietwohnung zu ziehen?
Falls ihr sonst noch Anmerkungen zu unserem Vorhaben habt – bitte gerne :)
Vielen Dank bereits im Voraus für die immer tolle Hilfe in diesem Forum!
Liebe Grüße

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