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Es gibt Ausnahmen! Wir haben eine solche für den Unterbau beauftragt. Weiß man aber leider nicht im Vorhinein. Vielleicht wollen sich die Unternehmer (und die, die es noch werden wollen) zusammentun? 😉 |
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Hallo hausbauen2025, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Hausbauprojekt - wie angehen? |
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Kann ich so nicht bestätigen. Wir haben ein frei geplantes Haus mit einem mittelständischen Bauunternehmen aus der Region als GU errichten lassen und all unsere Wünsche wurden ohne Probleme umgesetzt. Zwei große Gewerke haben wir selbst vergeben, auch hier gab es keinerlei Komplikationen. Ursprünglich hatten wir aber mit einem bekannten Anbieter von Fertighäusern aus Betonelementen geplant, der sich als maximal unflexibel erwiesen hat. Der war unerwartet teuer und wollte nichts anfassen, was mit Ortbeton zu hatte. Aber immerhin, seine Grillpartys waren gut. 😉 |
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Ursprünglich wollte ich einen Generalunternehmer, hab dann aber gemerkt, dass wir uns den nicht leisten können und habe dann das Glück gehabt, einen erfahrenen Baumeister zu kriegen, der sich unglaublich viel Zeit für mich genommen hat. Ist auch am Wochenende vorbeigekommen um die Arbeiten die wir selbst gemacht haben zu begutachten und ich durfte ihn zu allen anderen Gewerken um seine Meinung fragen und wenn mal ein schwieriges Gespräch zB mit dem Fenster-Unternehmen anstand war er mit dabei... Kurzum es geht glaub ich darum, dass du jemanden findest dem du vertrauen kannst und der auch die zeitliche Reserve hat für dich da zu sein. Das kann natürlich auch eine echte Baufaufsicht für 30T€ sein. Ich habe dann dank diesem Forum mein Herz für Gebäudetechnik entdeckt und mich bei bei Heizung, Sanitär so eingelesen, dass ich ein sehr komplizierter Kunde wurde. Hat aber auch dazu geführt, dass alle meine Angebote gehalten haben und ich alles was ich im Vorfeld besprochen hatte mir auch schriftlich geben lassen habe. Einzige größere Preis-änderungen hatte ich als meine Frau 5 vor 12 doch noch alle Armaturen in Schwarz genommen hat :) Natürlich gab es auch auf meiner Baustelle Themen die zu klären waren, aber es waren keine groben Schnitzer dabei, da ich während der Rohbauphase einen super Polier hier hatte, der mir täglich 30 Fotos geschickt hatte und auch Fotos von den anderen Gewerken, wenn er meinte ich soll mir das mal ansehen. Ich hab dann teilweise sogar den Bagger und das Dixi-Klo selbst gemietet und nicht den vom Baumeister genommen um überall wo es nicht sein musste Geld zu sparen. Bei manchen Gewerken hat mich richtig der Ehrgeiz gepackt - zB wollte ich eine Tiefenbohrung und alle lokalen Installateure mit denen ich gesprochen hatte (7 Firmen) haben mit einem Unternehmen zusammengearbeitet - am Ende hab ich ein lokales Unternehmen gefunden, dass 10.000 Euro günstiger war und es hat auch alles gepasst - die waren sogar 3 Monate schneller fertig und ich konnte Estrich schon mit Wärmepumpe ausheizen... |
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Vielen Dank für die vielen Antworten. Das verschafft auf jeden Fall schon einmal einen besseren Einblick in die Sache. Liege ich richtig in der Annahme, dass es tendenziell am naheliegendsten ist, den Plan von der Firma zeichnen zu lassen, die den Bau dann auch ausführt? Ich verstehe, dass ein reiner Planzeichner sich auf das Planen spezialisiert hat, jedoch bringt ein innovativ geplanter Plan wenig, wenn dieser später nur schwer realisierbar ist. Mit einer Baufirma, mit der ich bereits in Kontakt war, habe ich erfahren, dass sie ausschließlich Erdarbeiten, Rohbau, Estrich und Verputzen übernimmt. Wer ist dann eigentlich der Bauleiter, wenn sich die Arbeiten aus vielen verschiedenen Unternehmen zusammensetzen? Ist es der, der den Rohbau erstellt? Der Bauleiter übernimmt doch auch die Fertigstellungsanzeige, oder? |
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Ich gebe nur zu bedenken: Umgekehrt wird ein reiner Planzeichner auch keine Innovation in den Grundriss bringen. Vielleicht spart ein guter Planer 5 m² ohne Komforteinbußen ein - dann hat er sich schon abgezahlt. 😉 Meine größte Schwierigkeit war einen guten Planer zu finden, aber das ist eine andere Geschichte. |
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Wir hatten Glück mit dem Planer. Er war damals fast 70 Jahre alt und hatte viel Erfahrung (no na in diesem Alter). Unser Plan war sein letztes Projekt. Gezeichnet wurde mit Bleistift auf Papier. Digitalisiert wurde der Plan dann durch die Baufirma, für die er tätig war, jedoch nicht mit dieser gebaut. Kosten damals 3k. Er hatte für den Rohbau (all in) 100k veranschlagt. Bezahlt haben wir ca. 94k. Sprach für seine Erfahrung damals. |
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Naheliegend ja, ob es klug ist eher fraglich. Verhandlungstechnisch gesehen ist es am besten du lässt dir von einem Planer das Haus nach deinen Wünschen zeichnen, kannst damit dann bei mehreren Baumeistern anklopfen und um ein Angebot bitten. Wichtig ist, je nach Lage und Risikobereitschaft, auch schon vor Angebotseinholung ein Bodengutachten. In weiterer Folge wird der Ausführungsplan auch vom selben Planer, jedoch in Kooperation mit der Baufirma, oder direkt von der Baufirma gezeichnet. Die Umsetzbarkeit sollte bereits im Entwurfsplan berücksichtigt sein, und sollte auch ein Planer können. Wichtig ist, dass Ihr vorab auch ein Budget definiert. Damit kann er gleich mal div. Erschwernisse=Zusatzkosten ausschließen zB Ober- Unterzüge, zusätzliche Stb Säulen etc.,.. |
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Da vor kurzem nach 6 monatiger Errichtungsphase unser Bauprojekt (Bungalow in Massivbauweise, Fertighausanbieter bis Stufe belagsfertig) fertiggestellt wurde und ich vor 3 Jahren auch noch ganz wenig Ahnung vom Hausbau hatte, erlaube ich mir einige Kurzantworten basierend auf meinen Erfahrungen zu Deinen Fragen: "Ich möchte im Oktober 2025 mit dem Bau eines Einfamilienhauses in Ziegelmassivbauweise starten (Erdarbeiten, Erstellung der Fundamentplatte). Da ich überhaupt nicht aus der Baubranche komme, weiß ich leider nicht, wie ich das am besten angehen soll. Bzw. dachte ich, es zu wissen, wurde jedoch etwas verunsichert:" Da geht es Dir so ähnlich wie es mir vor drei Jahren gegangen ist. Eine Illusion möchte ich Dir vorweg nehmen. Durch (auch exzessives) Lesen in diesem sehr umfassenden Bauforum alleine wirst Du innerhalb vertretbarer Zeit kein Hausbauexperte, da in diesem Forum durchaus auch kontroverse Empfehlungen gegeben werden, denen man folgen kann oder auch nicht, manche klüger sind und manche auch sehr persönlich gefärbt sind. Vor und Nachteile von Selbstvergaben: Der Vorteil mag schon eine Preisersparnis sein. Die wird man aber nur realiseren, wenn man genug Expertise hat, um von mehreren Angeboten den Bestbieter auswählen zu können. Das Risiko bei mangelnder Expertise ist, dass man auf Billiglösungen reinfällt, oder bei der Realisierung merkt, das Entscheidendes vergessen wurde, das dan den Preisvorteil zu nichte macht. Im schlimmsten Fall wird man von einem Schlitzohr richtig gehend über den Tisch gezogen. Die Mär von 10 - 15 % Preisaufschlag aller Gewerke bei einem Baumeister möchte ich hinterfragen. Ein Baumeister, der am ziemlich engen, stark umkämpften und in Flaute befindlichen Baumarkt bestehen will, muss zwar natürlich gewinnbringend arbeiten, ist aber genauso im Preiskampf mit der Konkurrenz und kann nicht einfach nach persönlichem Gutdünken Preisaufschläge vornehmen. Die Mär, dass Generalunternehmer schlechtere Qualität anbieten und grundsätzlich teurer sind, kann ich aus meinen Erfahrungen nicht bestätigen. Auch Generalunternehmer unterliegen dem Konkurrenzdruck und namhafte Firmen können sich einfach nicht leisten, schlechte Qualität zu verbauen - die Mundpropaganda (auch in diesem Forum) ist eine entscheidende Form der Werbung im Fertighausbau. Architekten entwickeln dann ihre Stärken, wenn man ein besonders Wohnobjekt realisieren will und ein dementsprechendes Budget zur Verfügung hat. Wir haben ein individuell geplantes Haus mit unserem Fertighausanbieter realisiert, das kein Normgrundriss ist, das auf unsere Bedürfnisse und auf unser Grundstück maßgeschneidert wurde. Eigenvergabe braucht neben Expertise auch Zeit und Management-Kenntnisse, wenn diese fehlen kann ein Bauzeitplan schnell kippen und zu kostspieligen Verzögerungen führen. Ich empfehle Dir relativ früh einen Tagesausflug in die Blaue Lagune (Musterhauspark Wien) umd Dich mal auf Dein Vorhaben einzustimmen. Als Ziel dieses Ausfluges sollte sich eine grobe Vorstellung über Art der Bauweise der Gebäudehülle, Keller ja/nein, Größe (Wohnnutzfläche) Anzahl von Zimmern, Bädern, Terrasse, Garage, Dachform, Art der Heizung ergeben, die am besten in einer reiflich überlegten "Bleistiftskizze" Deines Traumhauses mündet. Mit dieser Bleistiftskizze kannst Du - wenn Du Dir Planungsvergabe und Selbstvergabe der Einzelgewerke nicht zutraust - zu 2 - maximal 4 namhafte Generalunternehmer aus Österreich gehen, und Dir ein unverbindliches Vergleichsangebot legen lässt. Wenn der GU weiß, das ein Vergleichsangebot gefordert ist, wird er nicht in Versuchung kommen, Dich abzuzocken, da er ja verkaufen will - auf einem derzeit hart umkämpften Markt. Das Bewerten von Vergleichsangeboten gelingt natürlich auch nicht ganz ohne Fachkenntnisse, wir haben damals eine Matrix der drei Angebote erstellt, bei allen Anbietern nachverhandelt und dann unseren Bestbieter ausgewählt Es wurde eine Firma aus der Region und wir kannten einige Gewerke aus (positiver) Mundpropaganda. Fazit: Mit grundlegendem Bauwissen und Verhandlungsgeschick kannst Du mindestens ein gleich gutes Ergebnis erzielen als beim Versuch des Selbstmanagementes ohne Detailwissen in den Teilgewerken. Und ja, ein Generalunternehmer kann mit seinen Subunternehmen ganz anders reden als Du, da die Subunternehmer ja in Geschäftsbeziehung und auch in Abhängigkeit zum GU stehen und "im Geschäft" bleiben wollen.. Und ein Goodie haben gute Generalunternehmer auch: Du bekommst einen kompetenten Bauleiter zur Verfügung gestellt, der genügend Fachexpertise hat, Dein Bauvorhaben vom Anfang bis zur Fertigstellung begleitet, Deine Wünsche (auch Änderungswünsche) entgegennimmt um den Subunternehmen genauf auf die Finger zu schaut und Qualitätssicherung betreibt. PS: Wir haben im Bezirk Krems in Niederösterreich gebaut und sind sehr zufrieden mit dem Ergebnis.. |
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Diese Aussage halte ich für problematisch, da sie verallgemeinert und schlichtweg nicht stimmt. "Mindestens gleich gutes Ergebnis" - worauf bezogen? Management des Baus braucht zwar ein Wissen was wie zu tun ist, jedoch kein Detailwissen - dafür hat man grundsätzlich die Gewerke; wenn man diesen nicht traut, dann ist das eine andere Sache und nein, nur weil einen GU hast, heißt das noch lange nicht, dass Fachexpertise zum Einsatz kommt... Da stimme ich zu 100% zu. Habe es genau so gemacht, mir das Zeug dort angesehen und dann selbst gebaut |
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Der GU kann nicht billiger sein. Das geht sich nicht aus. Der muss seinen Overhead, seine Arbeit, sein Personal, das ja on top kommt, bezahlen und dementsprechend verlangen. GU ist teurer oder wenn gleich teuer halt irgendwo gespart, Ausführung, Qualitätsstufe etc. Das ist schlichte Mathematik. Wo das aber stimmt ist bei Leuten die keine Ahnung haben, nichts selbst machen wollen oder können und daher in der Einzelvergabe heillos überfordert sind und da jedesmal über den Tisch gezogen werden. Bei mir in der Gegend wird immer noch von 2/3 traditionell gebaut. Also man hilft bei ein paar Freunden, Verwandten und Vereinskollegen am Bau mit. Bevor man das eigene Haus baut, hat man bereits mehrere mitaufgestellt. Rohbau, Installation, Elektro, Abdichtung, Dämmung, Dach, ... je nach persönlichem Umfeld hat man bis zum eigenen Haus vieles schon mal selbst gemacht. Die Firmen hier sind darauf eingestellt. Die stellen von nur Material mit einem Polier beim Rohbau bis zur fix fertigen Hütte jede Zwischenstufe hin. Jeder kennt direkt oder über Bekannte Personal der Firmen. Am Land läufts halt immer noch vielfach so. Anders könnte sich auch fast niemand die Häuser leisten. Nachteil, die Bauten brauchen bis sie wirklich fertig sind meist Jahre. Eigentlich alle Freunde sind in Baustellen eingezogen. Und da war alles dabei inkl zB Einzug ohne Küche und ohne Innentüren, einzelne Räume noch keine Böden verlegt ... bei Einzug nur der Stock mit Bad und Schlafzimmer fertig ... Standard bei den 50er Ziegeln wurde irgendwie erst nach Jahren den Außenputz machen und die Einfahrt erst irgendwann. Holzhäuser außen fertig, innen nicht alles. Also von bis. Hausbau ist sehr individuell. GU oder nicht GU ist in meinen Augen in erster Linie gar keine Frage vom Preis, sondern vom eigenen Wissen, Wollen und persönlichem Umfeld. |
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Wir haben einen Architekten in der Familie und der hat uns einen ersten Entwurf gemacht auf Basis unserer Vorgespräche, der Möglichkeiten, des Budgets (seinerzeit) und der Wünsche. Darauf hat dann der GU, mit dem wir gebaut haben (ein größerer), aufgesetzt und sein Schema-F drübergestülpt, was im Großen und Ganzen auch gepasst hat. Wünsche wurden auch dort gehört, wobei man sagen muss, dass das die Hochphase für die Baubranche war und auch wenn der Gesamtpreis nicht gehalten hat (3% Teuerung 2022/2023 auf den 2021er Hauspreis), so wurde zwar das was wir angesprochen haben, erörtert, aber eigene Ideen, an die du evtl. gar nicht denkst (Split Klima, Deckenkühlung) blieben außen vor OBWOHL es das ja gibt. Ausgesehen hat das dann so, dass du je nach Leistungsstufe (Ausbau, Belags- oder Schlüsselfertig) dann mit den einzelnen Gewerken direkt bemusterst - dh. der Elektriker / Installateur / Bodenleger (bei Schlüsselfertig) geht mit euch alles durch - den Rest (Fenster, Türen, Fliesen, Farben) macht der GU. So bekam ich auch die Aufpreise direkt von den Gewerken. Vorteil: kein GU Aufschlag unmittelbar Nachteil: du kommst nicht aus, denn machen muss es natürlich der. Ein Gewerk herauszulösen bringt nichts - der Minderpreis ist lächerlich, der GU arbeitet in der ersten Baustufe mit Überzahlung (dh. die Positionen laut Zahlungsschlüssel vom Rohbau bis Innenausbau sind definitiv "teurer" als der Rest - außer ihr findet einen Elektriker, der Material + Arbeit für ein ganzes Haus für 7000 EUR macht ;) ). Zusätze kosten entsprechend, wobei es sich im Rahmen hält (vor allem im Hinblick darauf, dass damals die Preise einzelner Gewerke brutal angezogen haben und man ja kaum Handwerker bekommen hat - die des GU kamen aber, weil sie mussten - ein großer Vorteil!). Mit dem Elektriker wurden somit Dinge wie KNX, LAN, Netzwerkverteiler, zusätzliche Lichtauslässe, Steckdosen, Sonderwünsche (Pumpenanschluss) erledigt und abgerechnet. Der macht sie aber dann mit und faktisch fällt das dann alles in die 3-jährige (!) Gewährleistung des GU. Da der gleichzeitig Baumeister war, bestätigt der ja auch alles (+ Unternehmerbescheinigungen der Subs). Besonders bei der Innenausstattung hat man dann versucht, Kasse zu machen. Uns war das aber egal (Böden, Fliesen, Innentüren - bis auf CPL) und da reichte der Standard gut aus. Rückblickend kann man sagen, wenn die Preise "normal" sind und nicht fluktuieren wie zu Zeiten von Corona / Ukraine / Teuerung, man mit Einzelvergabe sicherlich einiges sparen kann und / oder die bessere Qualität des Materials bekommt. Bauherrenmithilfe oder dergleichen ist auch eine Frage der individuellen Situation. Als Unternehmer ist meine Zeit in der Firma besser investiert und teurer, außerdem konnte ich aus 300 km Entfernung schwer IMMER da sein (habs aber versucht - man steigt halt auch um 4 Uhr ins Auto um um 7 Uhr da zu sein). Fotodokumentation auf jeden Fall so viel wie nur möglich. Ich habe zig Videos, in denen ich bei jedem Bauabschnitt komplett durchs ganze Haus gehe und jeden Winkel aufgenommen habe. Grund: Man bekommt nicht immer oder nur auf Nachfrage (wie zB. bei der Fußbodenheizung bei mir) die Details. Nur der Elektriker hat mir einen Plan geschickt wo was verläuft (das sah man ja auch), der Installateur NICHT (da müssen mir die Fotos reichen und der Polierplan). Auch gab es am Ende keine oder nur oberflächliche Info darüber, WAS was ist zB. wie heißen die Innentüren, welcher Hersteller / Marke / Farbe der Fassade, Innenputz usw. Wenn man das selbst vergibt weiß man das. Der GU sagt sich: Ich stelle alles hin (und so ist es auch) und der Kunde braucht eh nur das Resultat sehen. Ich halte das für grob nachteilig, denn in 10/15/25 Jahren wird auch mal was saniert ;) Heute würde ich eines machen: a) noch genauer planen b) einen Bausachverständigen von Anfang an hinzuziehen (keine falschen Vorurteile, es geht um EUER Haus). Bedenke auch: einiges ist nur teuer oder gar nicht mehr gescheit nachrüstbar. Lieber das Pool oder was anderes, das es nicht sofort braucht, weglassen und dafür die Haustechnik und elementare Dinge, gleich miterledigen. Man wird immer was finden, wenn man drin steht dann, was man hätte anders machen können ODER was man vergessen hat. zB. PoE LAN für die Kamera, aber nicht für die Türklingel -> damn Musste dann mit einem 230V auf 24V Konverter und WLAN gelöst werden (Türklingel fixverdrahtet seitens GU vs. ich will aber meine Reolink haben). Niemand denkt für dich im Detail mit - es ist EUER Haus und ihr lebt darin (gilt auch fürs Forum, wo natürlich einige sehr sehr genau bis ins Detail gehen). Mich haben mittlerweile mehrere Paare besucht und viele Leute per PN zu meinem GU ausgefragt bzw. auch mit diesem gebaut (einer war quasi 1 Monat voraus, war lustig sich da abzusprechen). Nicht alle Baufirmen sind "böse" und "typisch Baufirma" aber Fehler können passieren und man muss auch schauen, was der GU macht und was seine Erfüllungsgehilfen (und bei mir war es so, dass die GU eigenen Leute eigentlich sehr gut gearbeitet haben im Großen und Ganzen, aber manche Subs - einer davon war fleißig und hat sogar sauber gearbeitet, es gab ihn aber erst 2 Jahre laut Firmenbuch - machen halt "Fehler" und dann ist es gut, das vorher anzusprechen, statt es unter dem Estrich / Innenputz / Bodenbelag verschwinden zu lassen. Wenn GU, dann am besten mit einem fix fertigen Plan kommen, wenn ihr alles individuell gestaltet haben wollt. Wenn euch ein 0815 Grundriss passt oder das Grundstück da auch einfach gehalten ist, dann kann man auch "von der Stange" wählen und tut sich entsprechend leichter. Preislich war es wie gesagt etwas verzerrt, da heutige Häuser von Haus aus teurer sind, aufgrund der allgemeinen Entwicklung der vergangenen 3-4 Jahre. Auf jeden Fall so oft es geht vor Ort sein und zeigen, dass man sich interessiert und die Arbeit wertschätzt (es sind letztendlich alle Menschen).
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Es gibt sicher keine allgemeingültige Antwort- Wer das Glück hat, eine fachkundige Person zu kennen, die Planung, Bau und Überwachung begleitet ist sicher am besten bedient. und es gibt sicher auch Generalunternehmer, die solide und preiswert arbeiten. Wenn diese mit einem Pool von Betrieben zusammenarbeiten, könnten diese die bei ständiger Zusammenarbeit gesparten Aufwendungen an den GU weitergeben, sodass die Endpreise des GU ähnlich hoch sein könnten wie bei Einzelvergabe. Da das alles nicht gewährleistet werden kann und Fachleute immer schwieriger zu bekommen sind würde ich fehlerresistentere Bauweisen vorziehen- zB sich in Foren einen grundsätzlichen Überblick über verschiedene Bauweisen mit jeweiligen Vor- und Nachteilen verschaffen. Die sind natürlich regional unterschiedlich und hängen auch von den regional anbietenden Betrieben ab. Es wäre sicher möglich, durch den hier vorhandenen Sachverstand eine Art Musterhäuser zu kreieren, die verschiedene Kriterien erfüllen könnten, also entweder besonders günstig, besonders energiesparend, ökologisch, selbstbaugeeignet etc sind. |
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