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daumenregel, rechne mal mit 1000 eumel pro quadratmeter.
bei deinem projekt vielleicht ein bisschen mehr |
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Unser Elternhaus war zwar älter aber ähnliche Vorraussetzungen.
Die Frage die wir uns stellten war einfach. Will ich den max. Komfort wie ich auch mit einem "normalen" Neubau erreichen? Oder will ich mit minimalem Aufwand den Charakter des Hauses erhalten und da kann der Boden im Bad schon mal kalt sein und im Keller nur Kartoffeln überleben. Wir hatten nur Letzteres dann zur Auswahl. Aus Budgetgründen und auch weil wir vieles selber machen konnten. Paar Sachen die wir angingen: Wie sieht das Fundament aus? Gabs früher oft nicht. Da wurde der Dreck auf der Wiese zusammengekehrt und gemauert. Sperrschicht vom feuchte ziehenden KG zum EG? Kann man nachträglich einbringen mit versch. Lösungen. Putz/Wandoberflächen generell. Muss vlt. einiges abgeschlagen und neu verputzt werden? Heizung? Türschwelle. Allein dies war bei uns schwierig. Der Boden im Vorhaus war tiefer als der Hofbereich. Selbst Hauszuleitungen mussten erneuert werden obwohl innen schon saniert. Am Dachboden ein paar Balken befallen (sieht man am mehligen Staub) die aber auch ersetzt werden konnten ohne Abtragung. Wenn bei eurem Haus im Laufe der Jahre schon saniert wurde dann ist fraglich auch wie? Gibts dazu Unterlagen? Fenstereinbau etc... Viel grobes kommt erst nach freilegen zum Vorschein. Würd von jeder Schätzung lieber noch mind. ein Drittel drauflegen als Sicherheit. Wenn man aber Ersteres will dann ist oft wegschieben und Neubauen einfacher und vlt. sogar billiger. Oder ihr müsst das ganze wirklich konsequent durchziehen. Von Keller ausbuddeln, Trockenlegen, abdichten, Sperrschicht einbringen, komplette Haustechnnik bis rauf zum Dachaufbau. Ein Kompromiss von beiden dann die Königsklasse, aber da brauchst jemanden der das wirklich kann und auch mit alten Materialien sich auskennt und die richtigen Firmen im Ärmel hat+Budget ohne Rahmen :). Da muss die Basis aber schon das wert sein. In jedem Fall einen Fachmann zur Hand nehmen der euch die wichtigsten Sachen mal aufzeigt und in welchem Rahmen ihr euch bewegt. Muss kein Dipl.Ing sein, auf jedenfall jemand mit Erfahrung. Wenn dann noch was vom Budget übrigbleibt ist der Rest nur mehr Luxus. :) |
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Hallo,
Wir haben vor 7 Jahren einen Altbau aus den 50-er Jahren kernsaniert. Was ich dir an Input geben kann: Bei uns war in allen nicht unterkellerten Räumen kein Beton bzw Estrich drin. Unter den Holzdielen war Schlacke und dann Schotter bzw. so ziemlich alles, was als Füllmaterial hergehalten hat (WC-Schüsseln, Fahrräder, usw.) Hieß für uns: alle jene Räume runterbuddeln, ausbetonieren, isolieren und Estrich rein. Unsere Holztramdecke war mit Schilf verkleidet und dann verputzt. Da kann man nix gut montieren (Lampen, Karniesen, etc.) Wir haben daher alle Decken mit Rigips abgehängt und überall Deckenspots montiert. Wir haben ebenfalls die ganze Elektro, Wasser- und Heizungsinstallation neu gemacht. Der gesamte Putz wurde von den Wänden geschlagen und neu gemacht, da einfach zu viele Stellen hohl waren. Meistens hat man beim Altbau mit Niveauunterschieden zwischen den Räumen zu kämpfen. Mein Gott, was wir Mengen an Ausgleichsmasse verarbeitet haben!!! Wir hatten auch keinen einzigen Fenstersturz drin. Sogar die Eingangstür war tragend! Ebenso bei den Innentüren. Wurde alles nachträglich dann gemacht im Zuge des Fenstertauschs. Wir haben ebenfalls eine Wand rausgekommen (war eine tragende), hier wurde ein I-Träger verbaut, der auf der einen Seite an der Außenwand und an der anderen Seite auf einem Stahlsteher 15x15cm aufliegt. Wurde alles mit Rigips verkleidet. So, das war mal das gröbste, fällt mir noch was ein, werd ichs editieren Lg Jacky |
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Was hat das alles in allem gekostet, wenn man fragen darf? |
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Genug! Naja wir haben fast alles selbst gemacht, hat halt auch daher 2 Jahre gedauert bis es fertig war. Angefangen haben wir mit Anfang 20, ohne Bauerfahrung oÄ! Haben uns sehr viel informiert und mein Dad hat auch sehr viel mitgeholfen, da er der Chief am Bau ist |
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Danke an Alle bis jetzt! Nur ums zu präzisieren - die 200k Euro wären nur das Sanierungsbudget ohne Kaufpreis, der ist höher :) |
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....wer viel geld hat und ist recht dumm, kauft a altes haus und baut´s neu um.
ein altes sprichwort welches durchaus seine berechtigung hat. allerdings wer macht nicht manchmal gerne dumme sachen. eine besondere wohnlage, ein haus mit charakter und geschichte, die besondere verschwenderische bauform... viele gründe um mehr geld in die hand zu nehmen als für eine vergleichbare neue wohnfläche. es muss aber nicht immer mehr kosten. gerade beim kaufen von alten häusern gibt es möglichkeiten geld auch wieder einzusparen. frühzeitig einziehen, hat man geld über baut man weiter, man muss nicht alles neu kaufen, ein neu geschliffener parkett kann auch schön sein,.....
ob die veranschlagte summe reicht.....das ist unmöglich zu beantworten, auch wenn das viel geld ist. kein haus ist mit dem nächsten vergleichbar. deine bedenken mit der zwischendecke, sollten die tram kaputt sein (das kann nur der profi vorort erkennen) kann man sie auch tauschen. kostet aber ist machbar. die decke von unten öffnen und die entsprechenden tram stück für stück tauschen. danach die decke wieder verschließen. hab ich mal machen lassen, hat sich aber leider wirtschaftlich nicht ausgezahlt (--> abriss zwei jahre später). wichtig dabei ist ein holzbauunternehmen welches ahnung davon hat. selbermachen geht immer, man braucht aber für solche sachen viele freunde. drei vorteile sollte man bei so einem vorhaben unbedingt nutzen: zeit, simplizität und selber. damit kann man sehr viel geld sparen. so wie jacky1905 schreibt, zwei jahre vergehen wie nichts. man muss sich viele handwerksarbeiten aneignen. wenn einem das spaß macht, ein tolles projekt. damals gab es ziegel, putz, holz, stahl, keramik und glas. sachen die ganz gut zusammenpassen. da sind die zusammenhänge nicht so schwer zu lernen. will man das nicht, kostet es halt mehr und man braucht verlässliche firmen die auch gewerkübergreifend denken. eines ist jedoch ziemlich sicher. sollte das haus keinen bombenschaden haben der schlecht repariert wurde oder ist nachträglich etwas falsch an oder eingebaut worden, so kann man recht sicher sein, dass die bausubstanz sehr gut ist. damals haben nur leute bauen lassen, die sich das auch leisten konnten. da wurde sehr massiv und bodenständig gebaut. immerhin steht das ding ja schon über hundert jahre. ein problem hat man bei so einem spaß immer: man kann kaum abschätzen was alles auf einen zukommt. auf die sachen die du bisher weißt kannst du dich verlassen, das ist sicher alles hin. aber ob die halbe wand zusammenfällt wenn man eine leitung einstemmen will, ob im parkett schon der wurm drinnen ist, ob der schimmel im holz ist,...... alle baustellen kennt man bei einem alten haus erst,......wenn man fertig ist. |
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Hallo kurt78, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Haussanierung Bj 1900 - Erfahrungen? |
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Altbau saniereni - Was meinst du mit die Decke schwimmt? Bei einer Holzbalkendecke lassen sich Dielen ohne große Zerstörungen hochnehmen und die Deckenbalken beurteilen.
Dein Fachmann sollte Erfahrung mit der Begutachtung und Sanierung von alten Gebäuden haben und möglichst handwerklich orientiert sein. Architekten/Bau Ing, die primär mit Neubauten zu tun haben helfen leider gar nicht weiter und neigen dazu, spezielle Altbauprobleme nicht zu erkennen und im Zweifelsfall zuviel zu erneuern, was den Hauscharakter ruiniert und die Kosten enorm in die Höhe treibt, was dann die Leistbarkeit von sinnvollen Arbeiten unmöglich machen kann. Wenn bisher möglichst wenig saniert wurde, bzw nur die Substanz bewahrt wurde wäre es am besten, da weniger Baupfusch möglich ist und weniger Substanz zerstört wurde. Alte Gebäude wurden meist sehr einheitlich mit überschaubaren Materialien gebaut. Schwieriger ist es zu entscheiden, was ggf verändert werden sollte, wie dies am kostengünstigsten zu verwirklichen ist bei geringem Eingriff in die Substanz. Bei Deckenbalken müssen Risikofaktoren für Schädigungsmöglichkeiten erkannt werden (undichte Wasser- und evt Heizungsinstallationen, in Außenwände einbindende Deckenbalken, deren Balkenköpfe durch Mauerfeuchtigkeit oder Kondensat geschädigt sein können etc. Kehlen und Grate am Dach auf evt Undichtigkeiten hin untersuchen, ebenso die darunter verbauten Hölzer. Dämmöglichkeiten der Außenwände und schadensfreie Einbauvarianten für Fenster, um Kondensat und Schimmel zu verhindern. Wie lassen sich Elektro-, Wasser-, Abluft- und Heizungsinstallationen am günstigsten verlegen? Können evt vorhandene Schornsteinzüge verwendet werden und wie können ggf Schornsteinsanierungen am besten vorgenommen werden? Welche Farben und Putze sollten verwendet werden, um Schimmel zu verhindern? Wie können ggf Dachräume ausgebaut und gedämmt werden und die Luftdichtigkeit hergestellt werden, um Tauwasser und Holzschäden zu vermeiden? Ich habe bisher fast ausschließlich in Altbauten gewohnt- das älteste war von BJ 1570- und habe selber einen großen Altbau von 1910, den ich komplett saniert habe (neben zahlreichen anderen Altbauten). Altbauten haben doch ein anderes Flair und Qualitäten gegenüber den meisten Neubauten. Möglichst nicht versuchen, überall Neubaustandard zu erreichen- das zerstört zuviel vom Charakter des Hauses und ruiniert das Börserl. Zuerst ggf Dämmmöglichkeiten überprüfen, dann sich den daraus ergebenden Heizwärmebedarf ermitteln inkl den jeweiligen Heizflächen je Raum und das passende, korrekt ausgelegte Heizsystem und Kesselleistung. Wo befindet sich das Gebäude? Du kannst mir gerne Bilder,Pläne etc mailen, dann läßt sich zu konkreten Fragen etwas mehr beitragen. Andreas Teich |
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Danke für den weiteren Input. Der Dipl.-Ing. der mitwar, ist Spezialist für Althausanierungen und ein guter Freund. Leider haben wir sehr viele neue Dinge erfahren bei dem Begehungstermin mit ihm... einzig: Decke (Tram) scheint ok zu sein)
Ein riesiger Setzungsriss geht vom Dach bis zum unteren Fensterstock - bis zu 2 cm dick in der Wand (nachdem nur 2mm Außenputz sind ist die Wand gerissen und nicht nur der Verputz). Vermutlich deswegen, weil der Nachbargrund eine Strasse bekommen hat und dafür ausgegraben wurde vor ca. 30 Jahren und nun senkt sich das Haus bzw. im Laufe der Zeit hat es sich gesenkt und jetzt ist eben der große Riss da. Nur: Uns ist der Riss in dieser Dimension bis zur Mitte vom unteren Fensterstock beim ersten Termin vor 2 Wochen nicht aufgefallen, obwohl wir uns das Haus von Außen sehr gut angesehen haben.. das ist mehr als Verdächtig. Es ist weder der Vorbau noch der Dachausbau genehmigt. Zw.Vorbau und Hausmauer rinnt es hinein, die Außenwand ist komplett durchnässt. Der Vorbau müsste abgerissen werden und die Außenwand trockengelegt werden. Vom Keller zieht die Feuchte ins Wohnzimmer, unter den Heizungen lösen sich die Tapeten - d.h. man müsste das ganze Fundament freilegen und abdichten (rundherum ums Haus). Die Dachdämmung wurde im Pfusch gemacht und ist schwarz verschimmelt (Dach dennoch gut, also Holz und Ziegel), Dampfbremse wurde falsch montiert - das Dach ist hinterlüftet aber es wurde die Dampfsperre so verlegt, dass die Verdunstung durch Körper, Kochen, Duschen etc. nicht weg kann und daher Wasserflecken an den Decken vom Kondensat... Das kommt alles noch zur vorherigen Liste dazu, wobei das gravierendste der Riss in der Hausaussenmauer ist. Das müsste sich ein Statiker ansehen weil wenn das Haus sich auf Grund der Abtragung am Nebengrund senkt, dann wirds komplett uninteressant. Nachbar belangen geht auch nicht, weil das ist 30 Jahre her und wie gesagt alle Zubauten am Haus sind nicht genehmigt... |
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