Hausverkauf und Finanzierung Wohnungskauf: Eure Meinungen?

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Hausverkauf und Finanzierung Wohnungskauf: Eure Meinungen?

Liebe Forumsgemeinde!

super Forum hat mir in den vergangenen Jahre, rund um die energiesparende Sanierung unseres Hauses sehr weitergeholfen.
Jetzt da es um den Haus-Verkauf und Kauf einer Eigentumswohnung in der Stadt Salzburg geht habe ich mich angemeldet und würde gerne eure Meinungen zu unseren Fragestellungen lesen.

Folgende Ausgangssituation:
Wir sind verheiratet mitte 40 und kinderlos.
Wir leben in einem Reihenmittelhaus Baujahr 1957 mit 130 m2 Wohnfläche in der Stadt Salzburg.
Seit 2005 in mehreren Schritten renoviert und modernisiert, seit 8 Jahren nichts mehr gemacht.
In den nächsten Jahren stehen weitere Investitionen an.
Wir leben noch sehr gerne hier und können uns vorstellen weiter ins Haus zu investieren.
Damit hätten wir unsere Wohnsituation für die nächsten 20-30 Jahre nach unseren Wünschen abgesichert.
Unterm Strich ist das Haus für uns zwei aber zu groß, nicht barrierefrei und viel besser für eine junge Familie geeignet.
Wir stehen daher vor der Entscheidung unsere Wohnsituation zu verkleinern und zu vereinfachen.

Auf der Suche nach passenden Alternativen haben wir eine schöne Wohnung gefunden. Der Kaufpreis beträgt 1.000.000,- EUR (inkl. Nebenkosten also 1,1 Mio).
Ich möchte hier bewusst nichts schön rechnen, das ist der unverhandelte Preis.

Unsere Finanzen:
Wir haben in den letzten Monaten, seitdem wir uns mit dem Wohnungskauf beschäftigen fleissig gespart und verfügen heute über 180.000 EUR. Monatlich kommen ca. 4.000 EUR dazu.
Unser monatliches Nettoeinkommen beträgt 6.000 EUR (x14)
Zur Finanzierung wollen wir unser Haus verkaufen und haben bereits mehrere Makler eingeladen. Alle Preismeinungen konsolidiert kommen wir auf einen Preis von 650.000-699.000 EUR.
Das Haus behalten und vermieten kommt für uns nicht in Frage, dafür sind wir beruflich und privat zu sehr eingespannt, wir wollen keine Vermieter sein.

In der Zeit der Immobilien-Marktbeobachtung sehen wir kaum Bewegung, unsere Maklerkontakte bestätigen die Zurückhaltung bei Käufern.

Folgende Fragen drehen sich darum und wir würden uns sehr über eure Erfahrungen, Einschätzungen und Meinungen freuen.

1. Leistbarkeit:
Wie seht ihr unsere Situation, würdet ihr euch bei diesen Rahmenbedingungen über das Vorhaben drübertrauen?
Die Wohnung mit Zwischenfinanzierung (ca. 900.000. EUR) kaufen und dann hoffen, dass beim Hausverkauf ein guter Betrag zur Finanzierung raus kommt, anschließend Rest finanzieren?
Bitte auch gerne um ganz ehrliche Meinungen wie zB - völliger Wahnsinn Wohnung um 1 Mio! Nur keine Zurückhaltung, jeder Kommentar ist wertvoll.

2. Haus schon vorab zum Verkauf inserieren:
Sollen wir unser Haus schon jetzt über ein Makler-Büro zum Verkauf anbieten, auch wenn der Wohnungskauf noch gar nicht angebahnt ist?
Wir sind einfach unsicher, ob wir wirklich den von den Maklern geschätzten Betrag (oder gerne auch mehr 😉) erzielen können. Durch das Inserat erhoffen wir eine bessere
Informationsbasis für unsere Entscheidung. Vielleicht finden wir so ja schon Interessenten, aber gehen wir damit nicht auch schon Verpflichtungen ein?
Wenn die Preisvorstellungen zu sehr abweichen werden wir nicht verkaufen, eher abwarten und Tee trinken, auch wenn uns bewusst ist, dass es nie den "optimalen" Zeitpunkt geben wird.

3. Andere Varianten?
Gibt es noch andere Lösungsalternativen zur Zwischenfinanzierung und Hausverkauf? Haben wir etwas übersehen oder habt ihr in eurem Leben oder euerer Umgebung das anders gelöst?

Wir freuen uns auf viele verschiedene Meinungen 😊

Liebe Grüße aus Salzburg!

Hallo Dirm, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.

Hallo AfternoonTea,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Hausverkauf und Finanzierung Wohnungskauf: Eure Meinungen?

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score 1 · Answer 1 · 2024-11-20T21:05:28Z

Hi,
wir haben das ganze gerade in die andere Richtung gemacht bzw. sind mitten drinnen. Allerdings um den halben Preis.

Uns wurde erklärt, dass Zwischenfinanzierungen aktuell kompliziert sind und es deshalb ewig gedauert hat (immer mehrere Wochen bis irgendwieeine Rückmeldungkam). Beim 3. Haus haben wir ein Kaufanbot mit Vorbehalt unterschrieben, da die Bank davor immer zu langsam mit der Zusage war.
Verkäufer bekamen dann auch wieder fast kalte Füße... dann hat die Bank eine Zwischenfinanzierungszusage mit 100 Vorbehalten für 14 Tage erstellt und nach 3 Wochen dann wirklich das finale Angebot...

Sie bewertet das Haus auch nicht mit 650k, sondern deutlich darunter. D.h. du zahlst ordentlich Zinsen bis es wirklich verkauft ist. Aber da gibt es verschiedene Modelle. Haben jetzt ein zweigeteiltes. Konto mit xxxk Überziehungsrahmen auf 2 Jahre, das ist die Zwischenfinanzierung und einen langfristigen Kredit für den Rest. Einfach allen Überschuss vom Verkauf in den langfristigen einzahlen ohne Pönale, dazu lies sich die Bank aber auch nicht bewegen...

Variante 2 muss man halt mögen. Wir fanden es teilweise schon komisch in bewohnten Häusern zu schauen. Makler sagt wir können uns frei umschauen und da liegt die Münzsammlung am Kasten.
Aber ohne Kinder ist das vll leichter, das Haus spontan herzeigbar zu haben.

score 2 · Answer 2 · 2024-11-20T21:14:06Z

Wir haben in einer ähnlichen Situation Variante 2 gewählt. Unsere Eigentumswohnung um einen Preis inseriert, der sicher nicht komplett unrealistisch, aber dennoch ordentlich über fremden und eigenen Schätzungen lag. Ohne Makler.

Wie es dann natürlich kommen muss (eh positiv), wollten die ersten Besichtiger die Wohnung unbedingt haben und waren nach kurzen Gesprächen bereit, den Inseratspreis hinzulegen.

Wir haben dann einen Vorvertrag unterschrieben und die Zahlung als auch die Übergabe auf einen Termin 4 Monate in der Zukunft vereinbart.

Die Bank hat mir aufgrund dieser verbindlichen Kaufzusage die Zwischenfinanzierung, zusätzlich zum benötigten Kredit für den Hauskauf, gewährt. Quasi ein Baukonto mit gleichen Konditionen wie der Kredit, der erst danach zu laufen beginnt, aber bereits parallel auf das Treuhandkonto des Hausverkäufers ausbezahlt wurde.

Die Zwischenfinanzierung war aber deutlich niedriger als der Verkaufspreis der Wohnung, da die Bank dafür ihren Schätzpreis hernimmt.

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score 1 · Answer 3 · 2024-11-20T22:03:15Z

..
neulingg schrieb: die Bank dafür ihren Schätzpreis hernimmt.

Und davon 80%.

Edit: solche Fälle mit hoher Zwischenfinanzierung sind aus der Ferne nicht beurteilbar. Da spielen sehr viele Parameter rein.
Das kann man nur bei vollständiger Vorlage aller einreichrelevanten Unterlagen konkretisieren bzw. seriös einschätzen, ob vor allem die Leistbarkeit darstellbar ist.

score 1 · Answer 4 · 2024-11-21T00:55:01Z

Hier ein paar Gedanken zur Ausgangslage:

Eine junge Familie wird sich euer Haus wohl eher nicht leisten können. Das klingt daher etwas nach Romantisieren / moralischem Aufwerten des Verkaufs. Netter Gedanke, aber mMn eher ein unrealistisches Szenario.
Wollt ihr wirklich mehr Geld für weniger Wohnfläche ausgeben? Was ist wenn einer von euch sich plötzlich ein Hobby zulegt und dann doch unerwartet mehr Platz will/braucht?
Du sagst, euch gefällt das Haus und ihr könntet euch vorstellen, für 20-30 weitere Jahre dort zu Wohnen. Das klingt jetzt nicht gerade nach unmittelbarer Umzugsnotwendigkeit. Eher im Gegenteil. In 20-30 Jahren wollt ihr vermutlich nochmal eine ganz andere Art Wohnung (ggf. betreutes Wohnen in der Nähe etc.
Ist euch vielleicht einfach langweilig und ihr sucht ein neues Projekt? Das ginge ggf. auch in ganz anderen Bereichen und deutlich billiger.
1 Million für eine Immobilie ist schon extrem, aber ich bin mittlerweile auch soweit, dass das nächste Upgrade in der Größenordnung wäre, damit‘s eine klare Verbesserung wäre. Aber ich würde nicht mein ganzes Vermögen dafür einsetzen wollen. Würde/werde ich in nächster Zeit also nicht machen.
Ist das Haus abbezahlt oder ist noch ein Kredit offen? Wenn ja, dann würden am Ende „nur“ 200-300k Kredit übrig bleiben nach dem Verkauf, was eine sehr machbare Summe ist, v.a. bei eurem Einkommen. Aber die Frage ist halt, ob man wirklich sein ganzes Vermögen in der selbst genutzten Immobilie haben möchte...
180k in ETFs angelegt + weiterhin hohe Sparrate wirft schon bald einiges an Erträgen ab. In 5-10 Jahre ggf. in Fixkosten-ersetzender Höhe, sodass ihr ggf. beruflich zurückstecken könntet. Ist der Immobilienwechsel wirklich attraktiver als finanzielle Freiheit / nettes persönliches Sicherheitsnetz?
Wenn ihr wirklich verkaufen wollt: Es gibt auch Käufer, die eine sehr lange Zeit bis zur Übergabe akzeptieren (1 Jahr z.B.), das kann für die Logistik sehr nützlich sein.

score 1 · Answer 5 · 2024-11-21T07:20:54Z

Wir sind in einer ähnlichen Situation (bestehendes Eigentum, nunmehr Bau eines EFH, aktuell noch in der Planungsphase).

Wir werden es wahrscheinlich so machen, dass wir anstatt einer Zwischenfinanzierung unser Eigentum so bald wie möglich verkaufen und in der Zwischenzeit eine Wohnung in der Nähe des Baugrunds mieten werden.

Bedeutet zwar doppeltes Siedeln (und ggf. Einlagern von nicht gebrauchten Möbeln) allerdings sind wir dann unserer Meinung nach flexibler, können leichter auf etwaige Verzögerungen beim Hausbau oder auch beim Verkauf reagieren. Und wir sind näher an der Baustelle.

score 1 · Answer 6 · 2024-11-21T07:37:26Z

Guten Morgen,

herzlichen Dank für eure Inputs. Folgende Aspekte nehmen wir für uns schon einmal mit.

Ablauf:
Der Ablauf aus Hausverkauf, Wohnungskauf, Bewertungen, Zwischenfinanzierung, Grundbuch, Notar, Verträge etc. ist sicher nicht zu unterschätzen und gut zu planen.
Entgegenkommende Käufer, Verkäufer und kompetente Finanzierer sind sicher sehr hilfreich.

Finanzierung:
Selbstverständlich erwarten wir keine seriöse Einschätzung über die Ferne, es geht uns darum zusätzlich zu unserem persönlichen Umfeld Meinungen einzuholen und die hier gesammelten Erfahrungen auszutauschen.
1 Mio EUR ist unglaublich viel Geld, wir haben niemals erwartet in so eine (Luxus-)Situation zu kommen.

Wenn wir über die Modernisierung unseres Hauses nachdenken richten wir natürlich alle Räume gedanklich für unsere Hobbies ein.
Das sind aber alles zusätzliche Flächen und Gegenstände, die sich über die Zeit ansammeln, im schlimmsten Fall sogar wieder Zeit rauben.

Das Haus ist abbezahlt und wir können in den nächsten Jahren unsere Eigenkapitalsituation weiter verbessern und den Markt beobachten - das ist eher die passivere Variante.
Nur wenn wir das Haus zum Verkauf anbieten werden wir erfahren, obs Interessenten gibt.
Das Thema finanzielle Freihet und Sicherheitsnetz bewegt uns sehr, daher beschäftigen wir uns jetzt schon mit dem Thema, vor der Zeit größerer Ausgaben zB für Gesundheit bei gleichzeitig geringerem Einkommen.

Wir wünschen allen hier einen guten Start in den Tag!