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Hallo dan_vie bei eurem Set-up spricht aus meiner Sicht nichts gegen das Anvisieren der aktuellen Bestkonditionen. Ob sich diese dann auch tatsächlich realisieren lassen, wird eine Frage der bankinternen Immobilienbewertung des Kauf-(= Finanzierungs-)objektes sein. Möglicherweise müsst ihr bei den Eigenmitteln etwas "drauflegen". Bei 160k Kaufpreis betragen die Projektkosten in Summe etwa 176k. Die 15k Eigenmittel machen etwa 8,5% aus - wird wie gesagt davon abhängen, wie die Bankbewertung aussieht und ob sich die Bank materiell voll besichern kann. Für die Bankgespräche wird es auch sinnvoll sein, sich mit den zu kalkulierenden Vermietungserträgen vertraut zu machen (beispielsweise durch Marktvergleiche, Immobilienplattformen, etc.). Sicherlich sollte sich die erwartbare monatliche Kreditrate in eurer Haushaltsrechnung auch ohne Vermietung ausgehen - der eigentliche Zweck jedoch ist die Vermietung und diese sollte entsprechend dokumentiert werden. Themen wie Prognoserechnung zur steuerlichen Einkunftsermittlung habt ihr sicher auch im Blick. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Schließe mich dem an, Knackpunkt wird aber das eingebrachte EK sein. Und natürlich die Haushaltstrechnung, da der Bestandskredit ja ratenmäßig als Fixausgabe berücksichtigt werden muss. Das sollte aber kein Thema sein, sofern ihr nicht 4.000 € bei den Lebenserhaltungskosten ansetzt ;). Ob die Wohnungsbewertung volle Besicherung hergibt mit weniger als 10% Eigenmittel, wage ich jedoch zu bezweifeln. Das reicht in Summe gerade für Kauf- und Kreditnebenkosten. Die Benchmark bei den EM liegt hier ab 20-25% (oder mehr), um voll besichert zu sein und somit die Top-Kondition abzugreifen. |
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OK, vorerst mal recht herzlichen Dank an euch beiden für die rasche Analyse. 👍 @LiConsult : Danke für die Info, nein das habe ich tatsächlich noch nicht so im Detail im Blickfeld. Da muss ich mich noch einlesen. @speeeedcat : Danke auch für deine Antwort. Selbstverständlich machen unsere Lebenserhaltungskosten keine 4000€ aus. 😅(Ansonsten wäre das ja alles gar nicht möglich) Wie schon oben erwähnt; danke mal für die ersten Kommentare. Ich werde mir das alles noch im Detail durchdenken. |
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Deine Kinder ziehen ja frühestens in 10 Jahren in die Wohnung. Wäre es da nicht auch eine Überlegung wert, bis dahin das Haus abzubezahlen? Dann könnt ihr immer noch einen Kredit abschließen bzw eine Wohnungkaufen, spart euch aber bis dahin viel Ärger mit vermieten. Wer sagt dir, dass deine Kinder da leben wollen wo du jetzt eine Wohnung kaufst? Noch dazu wenn das nicht in Wien ist? Für mich wäre das einer der Hauptgründe, in dieser Situation alles andere zu machen als in die Zukunft deiner Kinder zu raten oder sie dadurch sogar in eine Richtung zu pushen (wenn auch ungewollt) weil sobald sie alt genug sind werdet ihr dann ja eine Erwartungshaltung haben. Nur meine 2ct dazu...
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Hallo dan_vie, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Kauf Wohnung für die Kinder; Mit anschließender Vermietung. |
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@speeeedcat Was wäre wenn man den notwendigen Kreditbetrag aufteilt? Den Großteil mit Vollbesicherung, um die Top-Kondition für den Fixzinssatz abzugreifen und die Differenz (den kleinen Teil) variabel nehmen? Den einzigen Haken den ich sehe wären die doppelten BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] bzw. Kontoführungsgebühren. Ist so eine Konstellation in der Praxis darstellbar? |
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Banken können auch rechnen, wenn es für Bestkonditionen nicht reicht, wird der Teil der darüber hinaus geht deutlich teurer (zunächst für die Bank und in der Folge für den Kunden). Ob man das nun formal aufspaltet (und den deutlich teureren Teil sichtbar macht) oder nicht (und in etwas schlechtere Gesamtkonditiknen packt) wird, abgesehen von eben Nebenkosten, (fast) egal sein. Falls das zusätzliche EK vorhanden ist, hilft nur durchrechnen der marginalen EK-Rendite für den Fehlbetrag bis zu den Bestkonditionen. Die wird im allgemeinen, wenn man von 100% Finanzierung als Startpunkt ausgeht, zunächst recht hoch sein und sich immer weiter den (aktuell sehr niedrigen) FK-Zinsen zu Bestkonditionen annähern. Falls kein zusätzliches EK vorhanden ist, bleibt der Rechenweg fast gleich, nur muss dann selbiges erst erspart werden (mit allen damit verbundenen Implikationen und potentiellen Kosten). |
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@MalcolmX : Naja, prinzipiell wollen wir den Kredit vom Haus sowieso früher abbezahlen. (Das wäre also sowieso parallel.) Ich muss mich noch in die Details bezüglich der Besteuerung von Immobilien einlesen. Zu den Kindern: Ich möchte die Kinder in gar keine Richtung drängen oder puschen. Das ist sowieso klar, dass man aus heutiger Sicht noch nicht einschätzen kann wohin die Reise für die beiden geht. Aber die Wohnung könnens dann entweder verkaufen oder sie bekommen die Mieteinnahmen. -Das wäre die Idee dahinter. Und warum gerade die "nahe gelegene Bundeshauptstadt": Weil meiner Meinung Wien völlig überteuert ist und ich kann mir nicht vorstellen, dass das in Bezug auf einen langfristigen Horizont (> 10 Jahre) es preislich so weitergeht?! (Nur meine Meinung) @sheldon1104 Splitten würde ich den Kredit nicht wollen, aufgrund der bereits genannten BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] usw,... Ich muss ja das "Projekt" nicht auf biegen und brechen umsetzen. Wenn das Eigenkapital zu wenig ist muss ich halt noch etwas "drauflegen". (Werde aber vermutlich nicht das doppelte drauflegen; >25tsd.) Kann mir in naher Zukunft max. 20tsd dafür vorstellen. Sollten dann die Konditionen nicht passen, dann soll es so sein. Dann wird halt nichts gekauft. -> Ganz einfach. Recht herzlich Dank für die Anregungen und die Informationen.😉 |
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Mach für deine Kinder lieber ein ETF Depot in das du monatlich einzahlst. Da haben sie mal mehr davon und sind flexibler. Rendite wird auch besser sein als wenn du eine Wohnung überteuert kaufst... Youtube Input dazu:
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@thez : ETF Depot für die Kinder läuft schon seit längerer Zeit. (Das hab ich in dem ursprüglich angelegten Thread gar nicht erwähnt) Ich wäre jetzt halt schon beim "übernächsten" Standbein,... 🤷 (Danke, das Video kenn ich schon,...) Die Idee dahinter ist ja, dass mir ein "anderer" 2/3 des Kredites in Form einer Miete bezahlt,... |
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Wenn es nur um den FK-Hebel geht, warum nicht einfach den bestehenden Kredit nützen und statt sondertilgen anlegen? Wenn es Immobilien sein sollen, kannst ja immer noch in einen REIT investieren. Hast ein besseres Risiko-Rendite-Verhältnis wie bei der einzelnen Immobilie, viel geringere Einstiegskosten, höhere Flexibilität (eine Wohnung kann man ja nicht teilverkaufen) und vor allem keinen Vermietungsaufwand. Den evt. steuerlichen Vorteil (der aber scheinbar ohnehin nicht im Vordergrund steht) der Anlegerwohnung müsste man auch erst gut durchrechnen. |
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Rechne es dir mal realistisch durch... Wenn es so einfach wäre würde es jeder machen Vermutlich schaffst du es gerade mal die Kreditrate mit der Miete zu decken. Von Miete musst du allerdings noch Rückstellungen bilden und mit deinem Einkommenssteuersatz bei 4000€ netto sind das 50% versteuern. Wie du also darauf kommst hier 2/3 von jemanden anders bezahlt zu bekommen ist fraglich. Beispiel: 150.000€ Wohnung mit 40m² (mehr bekommst du um den Preis auch in Graz z.B. nicht). Nebenkosten von 15.000€ durch EK. Finanzierende Summe 150.000€ zu 1% fix auf 25 Jahre macht 580€ Kreditrate. Dafür kannst du vielleicht 500€ Miete verlangen. Macht bei deinem Einkommen 250€ netto. Davon noch Rückstellungen, Leerstand einrechnen etc. Das heißt du zahlst 2/3 und der Mieter 1/4 und nicht umgekehrt... |
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Beim Rechenbeispiel fehlt die Abschreibung (187,50 pro Monat) und Werbungskosten (u.a. Zinsen), die effektive Steuerbelastung wäre wohl deutlich geringer (übern Daumen um die 100 Euro). Aber trotzdem lohnt es sich nicht, ins besondere wenn die eigene Arbeitszeit einen Wert haben soll. |
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Ich würde mir das wirklich zweimal überlegen. Leg das doch so an dass es halbwegs liquide ist und lass deine Kinder mit 18 dann selber entscheiden in welche Richtung es gehen soll. Preise hin oder her, Ausbildungsmöglichkeiten sind in Wien nunmal besser als St. Pölten oder Eisenstadt, falls das die nahegelegenen Landeshaupstädte sein sollen. Graz wäre vielleicht ein bisschen eine andere Situation.
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@Equity : REIT kenn ich nicht, muss ich mir mal durchlesen. -Danke dafür. Im Prinzip "verwende" ich ja den derzeitigen Kredit sowieso schon; Möchte halt über alle möglichen Standbeine streuen/verteilen. -Bei meinen derzeit 0,5% Zinsen die ich für den "alten" Kredit bezahle ist es halt wirklich fraglich wieviel man in die Sondertilgung steckt. Außerdem ist fast die komplette Summe auf einer "anderen Seite" gedeckt. (Sollte die Zinslast doch steigen) Wobei das ja nicht das eigentliche Thema ist,... @thez : Naja, prinzipiell müsste ich selbst natürlich noch Excel anwerfen und alle Details eintragen. -Aber wer sagt, dass ich im Grundbuch stehen muss,....?! (Was auch nicht geplant ist) Naja, das sehe ich nicht so, dass das "jeder" so machen könnte. Weil nicht jeder die Bestkonditionen oder nahe Bestkonditionen bekommt. (Alter, Eigenkapital,....) -Deshalb könnte es sich rechnen,... Aber ihr habt alle recht, ich werde mich noch näher und intensiver mit der Materie auseinandersetzen. Deshalb hab ich ja den thread eröffnet. @MalcolmX : Ja, das wären die nahe gelegenen Hauptstädte. Wobei wir ein Verwandtschaftliches Verhältnis dort hin haben,.... (Was ich nocht nicht erwähnt habe) Nochmals vielen Dank für die ganzen Anregungen. |
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Du weißt doch noch gar nicht, wo die Kinder hinwollen werden. Lieber (mittels ETF) sparen/investieren und die Wohnung erst kaufen, wenn/falls sie dann tatsächlich gebraucht wird. |
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St. Pölten wäre vermutlich keine schlechte Wahl. Aufgrund der Westbahn-Anbindung bist in knapp einer halben Stunde in Wien-Westbahnhof. Die Preise sind noch relativ günstig, es wird hier eine Menge gebaut und investiert. Also ich denke, hier werden die Wohnungen noch schön an Wert gewinnen. Anderer Input: warum vermieten und sich mit allerlei möglichem Unbill runterärgern? Einfach als Vorsorge-Wohnung kaufen und gut ist' s. Die paar Hunderter Kreditrate sollten mit eurem Einkommen ja locker leistbar sein. Fall du wirklich nicht mehr EK investieren willst, kann man den Blanko-Teil mittels Ergänzungsdarlehen abbilden. Das hat zwar nur 10J Laufzeit, aber die gleiche Kondition wie die langfrist-Finanzierung. An Gebühren fällt außer der BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] analog der langfrist-Finanzierung, nichts an. Möglich sind hier eine 10J Fixzinslaufzeit oder Variante "alles variabel". Für die langfrist-Finanzierung wie es gefällt, man kann querbeet mischen. Die Kondition ist bei einem Kredit mit Ergänzungsdarlehen meist um ein Achtel Prozent schlechter, muss individuell vom Risk geprüft werden - eh klar. Wegen der BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] oder Grundbucheintragung ist es vollkommen wurscht, ob 1 oder 2 Kredite, da das Verhältnis ja gleich bleibt. Lg |
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Die Summe und Eigenkapital kann schnell mal einer aufbringen... Die Antwort warums nicht jeder macht ist, dass es nur wenige Immobilien gibt wo ein "Investment" sich wirklich auszahlt. Und wenn dann sinds nicht die Neubauwohnungen sondern die "schirchen alten Löcher"... Bei Neubau wird eine anständige Rendite schwierig daher lieber in ETFs investieren wenns um die "Kinder" geht. |
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Alternativ kann man natürlich auch in einen globalen Immobilien ETF wie den IE00B1FZS350 investieren, der wiederum in börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs investiert. Ich persönliche würde es nicht machen, da mit der eigenen Immobilie für meinen Geschmack der Immobilienanteil am Portfolio ohnehin schon übergewichtet ist. Aber wenn man Immobilien als Anlageklasse zu klassichen Aktien-ETFs beimischen (bzw, eigentlich übergewichten, denn beigemischt hat man sie eben über die üblichen Aktien-ETFs ohnehin schon) will, dann würde ich eben über einen REIT oder einen Immobilien-ETF gehen und keine einzelne Immobilie. |
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@speeeedcat Danke für die Rückmeldung. D.h. theoretisch kann man mit so einem Konstrukt auch ohne EK bei einer Vollfinanzierung bzw. >100%-Finanzierung sehr gute Konditionen / Top-Konditionen ausfassen? Natürlich nimmt man so die etwas schlechtere Kondition für das Ergänzungsdarlehen in Kauf. Das könnte man m.E. auch optimieren in dem man das Ergänzungsdarlehen mit einem variablen Zinssatz nimmt (Risiko hält sich in Grenzen, da die Höhe des Ergänzungsdarlehens wesentlich geringer ist). Sry, falls es schon zu sehr off-topic ist. |
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ED geht bis max. 75.000 €. Die Eigenmittel sollen zumindest die Kauf- und Kreditnebenkosten decken. |
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Danke nochmals an alle für die vielen Rückmeldungen und die durchaus berechtigten Einwände. Wie bereits kommuniziert werde ich mir das in nächster Zeit noch detailliert durch den Kopf gehen lassen,... Eine weitere Frage noch: Ist zwar auch "off-topic" aber vielleicht lässt sich das einfach beantworten. In meinem alten Kreditvertrag (von Ende 2011, Anfang 2012) steht kein Passus, falls die Kreditzinsen unter 0 fallen, dass diese bei 0 festgenagelt sind. (Mein Aufschlag ist 1% auf den 1 Monats Euribor) Gib es da eine gesetzliche Regelung, welche festschreibt das bei 0 Schluss ist? (Lt. meinem Vertrag kann es ohne Zinsdeckel nach oben als auch nach unten gehen) Gilt dabei die gesetzliche Regelung, dass bei 0 Schluss ist obwohl ich es nicht im Vertrag stehen habe? Danke |
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