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Die Fläche ist schon als Bauland gewidmet oder wird noch umgewidmet? In letzterem Fall auf jeden Fall abwarten, bis das durch ist. Eventuellen Bauzwang abklären, sonst wird es möglicherweise schwer zu verkaufen. Willst du selber bauen? Als Spekulationsobjekt ist die Fläche ziemlich sicher nicht gedacht. |
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Hallo bauwillig, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: [NÖ] Aufschließungszone |
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naja im Bebauungsplan und Flächenwidmungsplan steht BW-A10, also BaulandWohngebiet Aufschließungszone. Ich will es eigentlich nicht als Spekulationsobjekt, sondern zb in 10 Jahren bauen, aber da man nicht weiß, was in 10 Jahren ist, wäre es natürlich gut, es notfalls wieder gut verkaufen zu können. In der Verordnung zu Flächenwidmungsplan steht, dass es gewisse Bedingungen gibt, damit freigegeben wird. zb Einigung auf einen Teilungsplan (dieser ist derzeit beim Vermessungsamt), Sicherstellung Finanzierung Infrastruktur usw. Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, MUSS dann der Gemeinderat freigeben oder hat man darauf keinen Anspruch? Sofern ich das hier richtig verstehe, ist es jedenfalls steuerlich problematisch wenn noch nicht freigegeben wurde, oder betrifft dies nur Altbestand? https://findok.bmf.gv.at/findok/volltext?execution=e100000s1&segmentId=9e533aa1-5e44-4816-b7fc-761afb0290ab |
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| Hallo bauwillig, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Solange eine Aufschließungszone noch nicht vom Gemeinderat freigegeben wurde, ist es noch kein Bauland. Es könnte theoretisch recht einfach auch zurückgewidmet werden. Der Teilungsplan wurde von der Baubehörde schon bewilligt? Sind alle Bedingungen für die Freigabe erfüllt? Wenn dies eindeutig mit Ja zu beantworten ist, muss der GR die Fläche freigeben (beruht ja auf einer Verordnung des selbigen). Die zeitliche Abfolge ist halt auch ein Rädchen, welches zu berücksichtigen ist. |
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der Teilungsplan wurde am Vermessungsamt eingereicht und die Gemeinde beabsichtigt in wenigen Monaten die Strasse zu bauen. In der Verordnung steht auch der Punkt "Sicherung der Finanzierung der Infrastruktur". Was ist damit genau gemeint, klingt für mich schwammig. Wie wird dann so ein Verkauf üblicherweise abgehandelt? Warten (aber warum wird der Grund dann schon vom Makler angeboten) bis vom Gemeinderat die offizielle Freigabe erteilt wurde oder einen Vertrag abschließen und reinschreiben, dass die Freigabe quasi Vertragsbestandteil ist? |
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Makler verkaufen gerne Grünland als Bauland. Das kann kurz vor der Umwidmung stehen oder der Eigentümer hat schon erfolglos versucht, die Umwidmung einzuklagen, weil er der Meinung ist, dass sie rechtens wäre. Wir hatten beide Fälle bei unserer Grundstückssuche. Wenn ich die Widmung nicht schwarz auf weiß aus offizieller Quelle habe, kaufe ich nicht. So eine Umwidmung geht übrigens meines Wissens nach immer mit einem Bauzwang auf 5 Jahre einher. Eben um Spekulanten abzuschrecken. |
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aber müsste der Bauzwang nicht bereits in der Verordnung als Bedingung für die Freigabe drinnenstehen? Außerdem ist dieses Gebiet ja bereits als "BW - Aufschließungszone" im Bebauungsplan angeführt und nicht als Grünland. |
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Dafür kenne ich mich leider zu wenig aus, sorry 😬 |
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Ich versuche mal ein paar Punkte zu präzisieren: Hat das Vermessungsamt dazu auch den rechtskräftigen Bewilligungsbescheid für die Grundstücksänderungen der Gemeinde bekommen? Ohne dem wird im Grundbuch nix geändert. Müssen die Grundeigentümer eigentlich wissen. Schwammig trifft es ganz gut. Die Antwort kannst du nur von der Gemeinde erhalten, da ja der Gemeinderat damals diese Verordnung erlassen hat. Ja nach Alter der Widmung gibt es dazu einen Erläuterungstext von der Umwidmung... Ich persönlich würde vermutlich erst dann zahlen, wenn die Baulandwidmung fix ist (Beschluss des Gemeinderates), aber grundsätzlich kann man in einen Vertrag fast alles reinschreiben... Zum Bauzwang: Ein Bauzwang hat grundsätzlich mal nichts mit der Widmung zu tun. In NÖ kenne ich den Bauzwang nur als privatrechtliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer. Wenn eine Gemeinde ein Baulandgrundstück verkauft gibt es normalerweise die Regelung des Bauzwanges (Wiederkaufsrecht durch den Verkäufer, wenn der Käufer nicht in einer bestimmten Frist beginnt zu bauen). Nachdem das immer zwischen Verkäufer und Käufer abläuft gibt es dazu verschiedenste Regelungen. |
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Ich nehme an, dass die Gemeinde die Änderungen bewilligt hat, wissen tue ich es Stand jetzt nicht. Im Teilungsplan ist auch eine neue Straße eingezeichnet, die eben von der Gemeinde errichtet werden soll. Wenn die Gemeinde diese Zone dann offiziell freigibt, ist sie dann verpflichtet die Straße zu bauen oder könnten die Grundstücke theor. zwar dann bebaubar sein, aber ohne Straße auskommen müssen? |
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Mit der Parzellierung der Aufschließungszone werden auch die Verkehrsflächen festgelegt. Diese werden "normalerweise" dann im Flächenwidmungsplan als Vö (öffentliche Verkehrsfläche [weiße Fläche]) gewidmet. Dann ist für die Ausgestaltung die Gemeinde zuständig. Es hängt davon ab, was du unter "Straße" verstehst. In erster Linie muss die Gemeinde (wenn Vö) das Kanal- und Wassernetz bereitstellen. Zusätzlich sollen die Zufahrtsmöglichkeiten staubfrei sein. Ist die Gemeinde verpflichtet in "Vö" eine asphaltierte Straße zu errichten: NEIN Ist die Gemeinde verpflichtet in "Vö" eine staubfreie Zufahrt zu errichten: JA |
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Danke für die Info! auf dem eingereichten Plan beim Vermessungsamt ist eine Straße eingezeichnet, es muss also noch das Vermessungsamt zustimmen und dann muss die Gemeinde noch den Bebauungsplan und Flächenwidmungsplan diese Straße auch so einzeichnen und beschließen. Wie lange dauert sowas mindestens? Davor hat man quasi keine Rechtssicherheit, oder? |
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Wenn ich dazu ein wenig konkretisieren darf... siehe NÖ Bauordnung:  Alles was PeterT1 gesagt hat stimmt - aber nicht sofort zum Zeitpunkt der Widmung der Straße... nicht dass hier falsche Hoffnungen geweckt werden |
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Vereinfacht erklärt: Das Vermessungsamt führt die Neuaufteilung der Grundstücke auf Basis des Teilungsplanes durch. Dadurch entstehen die Grundstücke im Grundbuch. Die neuen Grundstücke im Kataster sind dann die Basis für den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan. Erst wenn der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan rechtskräftig ist, hat man rechtssicherheit. Dieses Verfahren dauert heutzutage recht lange (neues Verfahren 1 Jahr). Grundsätzlich kann man da bei der Gemeinde ja nachfragen, was dort geplant ist. Als Bauinteressent sollte man passende Informationen dann rascher erhalten. |
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Bei einer bereits als Aufschließungszone gewidmeten Fläche verhält sich das allerdings anders, es wird hier kein Verfahren zur Änderung des Flächenwidmungsplanes benötigt. Auch wenn innerhalb der Aufschließungszone bisher keine öffentliche Verkehrsfläche gewidmet ist, kann diese im Zuge der Freigabe entsprechend dem Teilungsplan eingetragen werden, ohne Änderungsverfahren (§ 16 Abs 4 NÖ ROG 2014). Die Aufschließungszone kann bei Erfüllung der Freigabebedingungen durch einen einfachen Gemeinderatsbeschluss freigegeben werden. Wie lange das dauert, hängt also in erster Linie von der Gemeinde ab. |
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Für die Öffnung der Aufschließungszone und der Festlegung der Verkehrsfläche hat nala123 recht. Dabei geht es aber rein um die Freigabe im Flächenwidmungsplan. Nachdem scheinbar auch ein Bebauungsplan erstellt wird, ist für den Bebauungsplan ein normales Verfahren notwendig und nachdem der Bebauungsplan auf dem Flächenwidmungplan aufbaut, muss somit die Änderung im Flächenwidmungsplan zuvor korrekt dargestellt werden. Diese Verfahren können länger dauern als gedacht. Aber eine Gemeinde hat grundsätzlich ein Interesse, dass Bauinteressenten die notwendigen Informationen so rasch wie möglich erhalten, damit die entsprechenden Planungen durchgeführt werden können. |
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Bebauungsplan gibts an sich schon für die bestehenden Grundstücke. Durch das Verfahren ändern sich eigentlich nur die Grundgrenzen und die Straße kommt dazu. |
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Gut, dann gilt das was nala123 geschrieben hat. Es hängt somit nur vom Gemeinderatsbeschluss ab. Dabei wird die Aufschließungszone freigegeben (wenn die Bedingungen erfüllt sind) und die beschlossene Verordnung wird dann an der Amtstafel kundgemacht. Ab dann ist eigentlich "alles" geklärt. Um somit deine Eingangsfragen zu beantworten: Wenn es bedenken gibt, dass der Gemeinderat die Fläche nicht freigibt, könnte man das bei einem Kaufvertrag beachten. Erst gültig, wenn es die Freigabe durch den Gemeinderat gibt, ab dann kann eigentlich nichts mehr passieren. Fertige Aufschließung bzw. Straßenbau: je nach Siedlung kann das schon etwas mehr (viel) Zeit in anspruch nehmen. Fakt ist, die Gemeinde ist verpflichtet die Infrastruktur herzustellen. Es ist nur oft die zeitliche Abfolge das Problem. Vor einem Baubeginn eines Hauses sollte zumindest der Kanalanschluss vorhanden sein (wegen der Höhe im Erdreich). Es wird wohl das Grundstück schon mit einem "Baulandpreis" verkauft? Somit wird bei einem späteren Verkauf die steuerwirksame Differenz überschaubar sein (Immobilienertragssteuer). Das hat aber nichts mit der Widmung an sich zu tun. Es erfolgt ja nur eine "Freigabe" der Aufschließungszone. |
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aber da ja das künftige Grundstück in seinen Grenzen / Teilungsplan noch nicht vom Vermessungsamt bestätigt wurde, wie stellt man da zb ein Anbot? Sprich das Grundstück steht so ja noch gar nicht im Grundbuch, wie sicherstellen, das keine Belastungen usw. vorhanden, wie das Grundstück im Anbot bezeichnen mangels Grundbucheintrag usw.? Wird mit Bewilligung des Vermessungsamts das neu entstandene Grundstück sofort auch ins Grundbuch eingetragen? Es wurde hier geschrieben, dass der Bebauungsplan an die neuen Grenzen angepasst werden muss, ist dies auch der Fall, wenn das Gebiet bereits als Aufschließungszone im Bebauungsplan mit bestimmten Bebauungsvorschriften (Höhe usw.) erfasst ist, sich nun aber die Grenzen ändern? |
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Ein Angebot kann sich ja auf die geplanten Grundstücke mit dessen Grundstücksnummern beziehen. Vertraglich abschließen sollte man das (meiner Meinung nach) erst wenn die Grundstücke im Grundbuch stehen. Für diese Rechtsgeschäfte gibt es ja die Notare, welche (je nach Auftrag) darauf schauen, dass das Geld erst fließt, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch steht. Vielleicht wäre ein Beratungstermin sinnvoll? Die Änderungen am Vermessungsamt werden von amtswegen automatisch auch am Grundbuch durchgeführt. Zu jedem Grundstück im Kataster gibt es ein Gutsbestandsblatt im Grundbuch. Ich habe es selbst nicht gesehen, aber es wurde geschrieben, dass für die betreffende Fläche der Aufschließungszone schon Festlegungen im Bebauungsplan verordnet sind. Die geänderten Grundgrenzen müssen dann nicht in einem eigenen Verfahren angepasst werden. Dies erfolgt oftmals zu einem späteren Zeitpunkt, ändert aber eh nichts an der Rechtswirkung des Bebauungsplanes. Bremst dich und die Baubehörde als nicht bei einem allfälligen Bauprojekt. Details müsste man sich konkret ansehen. |
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Aber welchen Sinn hat ein verbindliches Angebot, wenn man mit dem Vertrag abwarten möchte, ob nachher eh alles so im Grundbuch steht? Ein verbindliches Angebot verpflichtet ja zum Vertragsabschluß. Die Gemeinde baut dort eine Straße und meint, man sollte bereits Strom und Wasser zuleiten, auch wenn man erst in ein paar Jahren baut, weil die Gemeinde dann nicht das OK gibt, die Straße aufzureißen. Ist das so möglich? |
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Bitte lass dich bei einem Notar beraten. Es hat einfach mit der zeitlichen Abfolge zu tun. Großteils sind Gemeinden für Kanal und Wasser selbst zuständig. Dazu kommen noch Strom und Telefon/Glasfaser. Ich würde mal meinen, dass das in jeder Gemeinde etwas anders abläuft. Aber grundsätzlich versucht man bei Leitungen in der Erde die Arbeiten abzustimmen, damit nicht mehrmals Künetten gegraben werden müssen. Diese Abstimmung erfolgt oftmals durch die Gemeinden (um spätere Aufgrabungen zu minimieren). Genauere Informationen sollte man dann tatsächlich von der Gemeinde erhalten. |
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