Pfandtausch bei Immobilienwechsel möglich?

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Pfandtausch bei Immobilienwechsel möglich?

Liebe Mitglieder,

als fleißiger Mitleser konnte ich bereits viel von den spannenden Diskussionen lernen und hätte nun auch eine Frage, bei der ich um eure Einschätzung bitte.

Meine Familie und ich haben vor 2 Jahren eine Wohnung bezogen, für die wir beim gelben Giebelkreuz einen Kredit mit 30 Jahre Laufzeit (davon 20 Jahre fix mit 1,4% p.a.) laufen haben.

Von Anfang an war geplant, dass wir neben der Kreditrückzahlung uns monatlich etwas ansparen und zudem die Wertentsteigerung unserer Stadtwohnung für uns arbeiten lassen, sodass wir - wenn alles nach Plan läuft - diese Wohnung in 5-10 Jahren verkaufen und ein Haus im Speckgürtel erwerben können. Nun hat sich unsere Lage etwas geändert, sodass wir diesen Schritt sobald wie möglich gehen möchten.

Was mir jedoch nicht klar ist (und wofür ich auch über die Suchfunktion im Forum keine Antwort finden konnte), ist die Frage, inwiefern es möglich ist, den laufenden Kredit beim Verkauf der aktuellen und gleichzeitigen Kauf einer neuen Immobilie weiterlaufen zu lassen. Kann der aktuelle Kreditvertrag bestehen bleiben und es wird die neue Immobilie als Besicherung eingetragen oder muss der Vertrag gekündigt und ein neuer Kredit abgeschlossen werden, weil die ursprünglich finanzierte Immobilie wegfällt? Letzteres würde ja auch bedeuten, dass wir für die Rückzahlung des aktuellen Kredites die 1% Pönale zu zahlen und aufgrund der aktuellen Entwicklung beim neuen Kredit neben den Nebenkosten auch mit schlechteren Konditionen zu rechnen hätten, oder? Aus diesem Grund wäre es natürlich wünschenswert, wenn der bestehende Betrag bestehen bleibt.

Als Laie habe ich einerseits die These, dass die Bank uns den Betrag ja bereits ausgezahlt hat, wir monatlich ohne Unterbrechung zurückzahlen und sie ja "nur" eine Sicherheit braucht, deren Verkehrswert natürlich über dem Auszahlungsbetrag liegen muss. Andererseits habe ich auch gelesen, dass eine Hypothekarkredit immer nur für die Immobilie bestehen kann, für die er ursprünglich abgeschlossen wurde. Was ist hier richtig?

Ich freue mich auf eure Antworten und danke euch schon im Vorhinein für eure Hilfe!

Liebe Grüße
Dominik

Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.

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score 1 · Answer 1 · 2022-05-16T15:05:48Z

Unabhängig jetzt mal davon, ob der offene Kreditbetrag exakt jenem Betrag entspricht, der dann auch für die Hausfinanzierung benötigt wird:

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hingkugo schrieb: ann der aktuelle Kreditvertrag bestehen bleiben und es wird die neue Immobilie als Besicherung eingetragen oder muss der Vertrag gekündigt und ein neuer Kredit abgeschlossen werden, weil die ursprünglich finanzierte Immobilie wegfällt?

zweiteres ist korrekt - der Wohnungskredit hatte als Finanzierungszweck den Erwerb der ETW. Wenn diese verkauft wird, fällt dieser Finanzierungszweck weg, der offene Kreditsaldo wird abgedeckt und Raiffeisen gibt die Sicherheit (weil dinglich) frei.

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hingkugo schrieb: Letzteres würde ja auch bedeuten, dass wir für die Rückzahlung des aktuellen Kredites die 1% Pönale zu zahlen und aufgrund der aktuellen Entwicklung beim neuen Kredit neben den Nebenkosten auch mit schlechteren Konditionen zu rechnen hätten, oder?

So ist es.
1,4% gibt es für 20 Jahre nicht (mehr).

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hingkugo schrieb: Als Laie habe ich einerseits die These, dass die Bank uns den Betrag ja bereits ausgezahlt hat, wir monatlich ohne Unterbrechung zurückzahlen und sie ja "nur" eine Sicherheit braucht, deren Verkehrswert natürlich über dem Auszahlungsbetrag liegen muss. Andererseits habe ich auch gelesen, dass eine Hypothekarkredit immer nur für die Immobilie bestehen kann, für die er ursprünglich abgeschlossen wurde. Was ist hier richtig?

zweiteres. Der Finanzierungszweck hat sich geändert - daher wird eine neue Finanzierung notwendig.

btw: die Sicherheit sollte für die Bank nicht nur den Auszahlungsbetrag decken, sondern idealerweise mindestens dem Gesamtkreditbetrag (= Auszahlungsbetrag + Kreditnebenkosten) entsprechen.

lg

score 1 · Answer 2 · 2022-05-16T15:41:45Z

Auch von meiner Seite:
nein, nicht möglich. Wie richtig erklärt wurde fällt der ursrächliche Kreditzweck weg, der Kauf der ETW.
Den Neukredit wirst du also in Kauf nehmen müssen, auch die Pönalzahlung.

score 1 · Answer 3 · 2022-05-16T16:28:17Z

Antworten finde ich interessant...

Wir haben bei der bawag den Kredit vom Wohnungskauf mitgenommen zum Haus und quasi nur die Sicherheit ausgewechselt! Ohne Kündigung und Rückzahlung des ursprünglichen Kredites. Für den Wechsel der Sicherheit sind ein paat Hunderter geflosst.

score 1 · Answer 4 · 2022-05-16T16:34:12Z

Oha, gratuliere! Wieder was gelernt. Wann war das? Kann ich mir derzeit eigentlich nicht vorstellen.

score 1 · Answer 5 · 2022-05-16T16:52:53Z

Hallo,

vielen Dank für die raschen Antworten. Das passt somit auch zu dem, dass ich von "keinesfalls möglich" bis zu "kein Problem, kostet nur eine Bearbeitungsgebühr" schon alles gehört bzw. gelesen habe.

Ich denke mal, dass es am besten wäre, unsere Planungen einfach mal unserer Betreuerin zu kommunizieren, oder? Ich kann euch gerne am Laufenden halten, was die aktuell dazu sagt.

score 1 · Answer 6 · 2022-05-16T17:44:30Z

2017 war das bei uns. Variabel verzinster Kredit.

score 1 · Answer 7 · 2022-05-17T07:22:43Z

Mit der Bank mal reden ist immer eine top Idee :)

score 1 · Answer 8 · 2022-05-17T10:00:58Z

Habe bereits die Rückmeldung der Bank erhalten: Ein Tausch der Sicherheit ist kein Problem, sofern die neue Immobilie über einen entsprechenden Wert verfügt.

score 1 · Answer 9 · 2022-05-17T14:06:42Z

Da kann man nur gratulieren - bei (lokalen) Raiffeisenbanken scheint nichts ausgeschlossen.

Habe auch schon u.a. miterlebt, wie eine (damals) lokale Volksbank sich an der Häfte eines Mindestanteils grundbücherlich besichern wollte oder eine lokale Sparkasse eine Immobilienkaufabwicklung ohne treuhändige Abwicklung durchgeführt hat (und nachher einzelwertberichtigen musste). Bis zur nächsten Revisions- oder Bankprüfung werden die Grenzen offenbar "ausgelotet".

Hatte heute (auch betreffend den geschilderten Fall) einen Rundruf bei ein paar meiner Kooperationspartnerbanken - Grundtenor: ein wesentlicher Vertragsbestandteil (nämlich der Finanzierungszweck) ändert sich. Daher gibt es keine Möglichkeit der o.a. Vorgehensweise.

score 1 · Answer 10 · 2022-05-17T14:52:06Z

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hingkugo schrieb: Habe bereits die Rückmeldung der Bank erhalten: Ein Tausch der Sicherheit ist kein Problem, sofern die neue Immobilie über einen entsprechenden Wert verfügt.

Das wird halt als Argument verkauft werden, diese einmalige Kostenersparnis. Diese wird aller Voraussicht nach aber vermutlich mit höheren Zinsen x-fach wieder reingespült.

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LiConsult schrieb: Hatte heute (auch betreffend den geschilderten Fall) einen Rundruf bei ein paar meiner Kooperationspartnerbanken - Grundtenor: ein wesentlicher Vertragsbestandteil (nämlich der Finanzierungszweck) ändert sich. Daher gibt es keine Möglichkeit der o.a. Vorgehensweise.

Das kann ich bestätigen, ich habe diesbezüglich ebenso nachgefragt.

score 1 · Answer 11 · 2022-05-18T06:15:56Z

Mich verwundert es, dass es banken gibt, die das nicht machen. Hatte ich schon öfter. Wenn der wert passt und sich die pararmeter nicht ändern (kreditbetrag wird nicht höher, laufzeit nicht länger) ist das rechtlich kein problem. Lg