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Wenn es die Bauklasse zulässt, kann dir alles passieren. Aber das geht in jedem Bundesland. |
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Mit 20x10m und 1/3 bebauter Fläche geht sich aber nicht viel Haus aus? Was die Nachbarn machen, steht sowieso in den Sternen. Wahrscheinlichkeit für Bautätigkeit ist in der Stadt natürlich größer. |
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Mal ins Blaue gerechnet: bei 200m² Grund und 1/3 hast außen zB 6.5*10m, was innen bei 40cm Wandaufbau noch 6.1x9.6m ergibt. Abzüglich Innenwände und Stiegenhaus bist da nutzbar bei unter 50m² pro Wohngeschoss. Steht sich das wirklich dafür? |
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Ich lehne mich mal aus dem Fenster und behaupte, dass du da nicht offen bauen darfst. Die bestehende Bebauung dürfte geschlossen sein und unabhängig von den Textbestimmungen gibt das normalerweise die weitere Bebauung vor. Wir haben im Bebauungsplan W I ogk und haben auch kurz mit dem Gedanken gespielt, seitens der Behörden wurde uns aber relativ deutlich gesagt, dass wir bei bestehendem Altbestand ankuppeln müssen. Du kannst natürlich immer probieren, in Absprache mit MA 19/21/37 via § 69 einzureichen, da brauchst du allerdings viel Leidensfähigkeit. 200 m² mit GB Widmung würde ich für ein EFH Projekt nicht in Betracht ziehen. EDIT: Da steht ja sogar nur g im Plan - was enthalten die Textbestimmungen denn genau? |
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Erstmal vielen vielen Dank für eure Hilfe! @EinHausinWien Zu den besonderen Bestimmungen: Es steht tatsächlich folgender Satz drin, also die offene Bauweise sollte passen (auch laut Makler):   @MalcolmX @baustoff @EinHausinWien Laut FTH FTH [Fertigteilhaus] Anbieter könnte man 1 Doppelhaushälfte hinstellen, das wäre dann eine bebaute Fläche von 72m2, dh um 4m2 müsste man das Haus kleiner machen. Ich hab mir das mal ausgerechnet - eure Schätzung kommt ziemlich gut hin  Sehe ich das richtig, dass die Nachbarn gar nicht das Problem sind, sondern eher die tatsächliche Wohnfläche? Für mich sind die 130m2 Wohnfläche eigentlich schon recht OK, aber ihr habt das sicher mehr und vor allem bessere Erfahrungswerte... |
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Naja - 130m² Wohnfläche sind schon recht ok (abhängig von der Größe der Familie natürlich). Du hast das halt auf 3 Stockwerke verteile - allein das machts schon eher ätzend (vorallem wenn man älter wird). |
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Hmm ich stell mir das schwierig vor. Wenn du offen baust, dann musst du mind 3m (bzw halbe Gebäudehöhe, je nachdem was mehr ist) Abstand halten. Ausserdem musst du normal mindestens 4m Abstand zur Strasse haben (bei mir sogar 5m). Dh selbst wenn du im Norden bis an die Grundgrenze darfst (ist das so?) könnte das Haus nur 6m breit sein und damit innen ca 5,5m. Ich persönlich würde hier eine Gartenwhg o.Ä. bevorzugen. Dinge wie Wohnanlagen/Doppelhäuser können immer passieren. In meiner Gegend in 1140 gibt es das und ist auch tw recht umstritten. Betrifft mich aber nicht direkt - die Grundstücke meiner Nachbarn wären dafür aufgrund der Baufenster nicht geeignet. Um das zu beurteilen müsste man den Flächenwidmungsplan sehen - aus dem Ausschnitt werde ich nicht ganz schlau. Generell denke ich aber nicht, dass das ein Wien-Spezifikum ist. Überall werden Wohnanlagen gebaut. Meine persönliche Meinung ist aber, dass diese Frage nicht die zentrale ist um eine Kaufentscheidung zu treffen: Da das wirklich ein ziemlich ungewöhnliches Grundstück (sehr klein, besondere Bestimmungen, ...) ist würde ich mich als erstes zu 100% versichern, dass man darauf überhaupt ein vernünftiges Haus bauen kann. Das heisst, Kontakt mit der MA37 aufnehmen. Auf das was die FTH FTH [Fertigteilhaus] Firma sagt würde ich nicht vertrauen (insbesondere gab es immer wieder Novellen der Bauordnung in den letzen Jahren). P.S. was ist denn die erlaubte Gebäudehöhe? Weil du 3 voll nutzbare Stockwerke planst. Das geht sich normal (bei <=7,5m) nicht aus ausser du hast im DG die Dachschräge, was dann aber die nutzbaren qm weiter verringert. Oder du schwindelst dich mit irgendwelchen "Gaupenregeln" oÄ durch, aber genau da ist die Bauordnung strenger geworden. PPS: habs auf Willhaben gefunden. Da ist runderhum wirklich einiges zugepflastert und ich verstehe Deine Sorge etwas besser. Für mich wär das Grundstück nix! Und mit 2k/qm auch zu teuer. |
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Hallo bolosantosi, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Wien - Grundstück kaufen - Was tun die Nachbarn irgendwann? |
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Sorry, aber WTF? 2.000 Euro pro Quadratmeter? |
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Der Preis ist ja utopisch hoch, lass Dir vom Verkäufer die Besonderen BB vorlegen als Bescheid, dann kannst du deine Fragen auch bei der MA 37 stellen, die erläutern dir das gerne |
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In manchen Gegenden ist das durchaus üblich (wobei ich glaube, dass es in den letzten Jahren schwieriger geworden ist zu solchen Preisen zu verkaufen), aber mMn definitiv nicht im vorliegenden Fall. Ich hoffe es ist ok, wenn ich meine unverblümte Meinung schreibe: Ich persönlich würde die Finger davon lassen und gar nicht weiter nachdenken. Viel zu teuer (was den qm Preis betrifft), viel zu klein, rundherum Hochhäuser, komplett unklare baurechtliche Voraussetzungen (Maklern oder FTH FTH [Fertigteilhaus] Anbietern kann man da nicht vertrauen), zu geringe Wohnfläche per Stockwerk (ich weiss auch nicht ob die Innenwände in der Berechnung oben abgezogen wurden, falls nicht wäre es noch weniger) ....Selbst im besten Fall hätte das für mich kein Haus-Feeling. Schöne Gartenwohnungen/Maisonetten/TownHouses/DHH sollte es in der Gegend auch ohne diesen Stress und wahrscheinlich mit grösserem Garten und günstiger geben. |
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Bei gemischten Baugebiet kann dir von den Nachbarn wenn da ein Gewerbe hingebaut wird viel schlimmeres passieren als ein Hochhaus mit Balkonen in den Garten. Wenn du schon in Liesing bist und eher Kleingartenfeeling willst, geh doch nach Perchtoldsdorf rüber, z.B. das: https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/grundstuecke/niederoesterreich/moedling/2380-perchtoldsdorf-313m-grundstueck-bauklasse-i-ii-25-verbaubarkeit-o-k-1520909162/ 1.3km weiter draußen, 50k günstiger, 50% größer und garantiertes Kleingartenfeeling in der Nachbarschaft.. |
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Ich bin da voll beim Philipp. Um 2000 €/m² kannst dich schon in vernünftigen Lagen in Hietzing umsehen, die W I gewidmet sind. Wenn es nicht gerade der 13. oder die nobleren Wienerwaldlagen von 16-19 sind, solltest du bei einem brauchbaren EFH Grund irgendwo im Bereich 1000-1500 €/m² landen. Dieses Inserat zielt meiner Meinung auf einen Bauträger ab, weil die erzielbare Nutzfläche bei geschlossener Bauweise recht hoch ist. Das ist die einzige Möglichkeit, diesen Preis zu rechtfertigen. |
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Vielen lieben Dank für eure Rückmeldungen - die helfen mir wirklich sehr! Aber das heißt: selbst wenn ich das Grundstück um weniger als 1500€ pro m2 kaufe: Finger weg und woanders bauen. Richtig? |
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Ich würde es schon so sehen. Aber ich hab auch generell damit abgeschlossen, in Wien wohnen zu wollen bzw müssen. |
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JA! Selbst wenn du es für die Hälfte kriegen würdest: was tust dann damit? Das Grundstück ist ja viel zu klein (normal ist in Wien die Mindestgrösse 500qm für W I) und ein richtiges Haus mit Garten kann man dort sowieso nicht bauen (dazu die Unsicherheit was mit den Nachbargrundstücken passiert). Was du im besten Fall am Ende hättest wäre ein TownHouse/DHH/Gartenwohnung. Und das gibts auch fertig (ohne den ganzen Stress bzw Ungewissheit) und günstiger. Bewirbt der Makler das Grundstück ernsthaft für den Bau eines freistehenden EFHs? Wie schon erwähnt ist das für Bauträger, die einen 500qm Plattenbau draufstellen und dann verkaufen. |
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Passt, vielen lieben Dank - damit ist das Thema für mich erledigt. Ich wünsche euch alles Gute und empfehle jedem, der sucht, die Seite - man ließt sich! |
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Milchmädchenrechnung: Bei 200m2 um 2k = 400k Grundkosten mit deiner Bebauung von 130m2 WNFL ergibt das 3k/m2/WNFL - legst du dann noch 3,5k Baukosten (inkl. Zinsen) drauf und einem Bauträgergewinn von 10% sind das rd. 7,1k/m2 was du dort für eine Wohnung blechen müsstest. |
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Ja eh, soviel (und tw viel mehr) kosten die Wohnungen ja auch in Wien :) Ausserdem kann ich die Rechnung nicht ganz nachvollziehen, da man ja bis zu 500qm WNFL erzielen kann (angeblich, lt Inserat wenn man gekuppelte Bauweise wählt): bei 400k Grundkosten und 500qm WNFL bist bei 800EUR/qm und dann noch 3,5k Baukosten (halte ich jedoch für unrealistisch weil man ja auch noch Tiefgarage etc dazurechnen muss), dann bist bei 4,3k. Da wäre theoretisch schon ein Gewinn drinnen. |
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Ja richtig, aber nicht überall in Wien kosten die Wohnungen >7k. Da ändern sich die Preise teilweise mit jeder Seitenstraße, aber in den nicht luxuriösen Randbezirken sind wir glaube ich schon noch unter 7k. Die Rechnung bezieht sich eher jetzt auf den konkreten Fall - d.h. wäre es ihm das in dieser Lage Wert zu zahlen (mit zu berücksichtigen wäre auch noch, dass es sich um ein eigenes Haus handelt und keine Wohnunge ist). Bei 500m2 rechnet sich das schon wesentlich anders. Richtig mit TG bzw. Ersatzzahlungen für Parkplätze sind die 3,5k wahrscheinlich eher sportlich. Aber das könnte sich für einen Bauträger durchaus rechnen.. |
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Deine Sorge ist nicht unbegründet: Bekannte lebten bis vor kurzem ruhig und friedlich auf einem 2000m2 Grundstück in der Vorstadt. Jetzt schauen plötzlich 10 Reihenhäuser in den Garten. Da ist nix mehr mit Nacktbaden im Schwimmbecken. Oder die Gegend ändert sich komplett, durch Verdichtung der Besiedelung ... Eine logische Konsequenz: Je teurer der Grund, desto mehr Menschen müssen darauf leben. Kaum einer alleine kann die Preise selbst stemmen. Ausnahme: absolute Toplagen, die aber so brillieren müssen, dass jemand auch bereit ist einen hohen Preis zu bezahlen (Mikrolage). Eine nicht-so-ganz-ideale Grundstücksausrichtung (Nordhang, ...), oder eine stark befahrene Straße, ... entwerten das Grundstück unter Umständen wieder völlig. |
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Das verlockende an dem 200m2 Grundstück ist der Preis, der selbst bei 2.000 EUR/m2 leistbar erscheint, da es sonst eher ab 600.000 EUR aufwärts beginnt in guten Wiener Gegenden, schon alleine weil es sonst kaum so kleine Grundstücke gibt. Je nachdem wie es rundum aussieht, könnte man sich hier vielleicht ein nettes Townhouse bauen, aber natürlich nicht in offener Bauweise. Für Gartenliebhaber ist so etwas natürlich nichts. |
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