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Hallo Hans, die Gedanken sind gut und zum größten Teil so umsetzbar. Allerdings bieten die meisten Großbanken nur einen tilgungsfreien Zeitraum von einem Jahr. Zu beachten ist aus meiner Sicht bei deinem Wunsch auch der Finanzierungsplan: Meist werden Finanzierungen nur dann positiv entschieden, wenn zu Einreichungsbeginn bereits das Konzept fertig steht. Einem Risk Manager könnte der Gedanken, dass du sozusagen mit den Ersparnissen der kommenden zwei Jahre die Fertigstellung realisieren möchtest, nicht so gut gefallen, da in der Praxis der heutige Stand bewertet wird. Ich denke hier musst du gut argumentieren um das Projekt so realisieren zu können. Übrigens gelten bei den meisten Banken die Kreditbewilligungen für zwei Monate - du kannst also vom Zeitpunkt der Genehmigung, wo die Kondition vereinbart wurde - die Unterschrift noch zwei Monate raus ziehen wenn du das Geld noch nicht brauchst. Ich wünsch dir viel Erfolg bei deinem Projekt. Lg Robert |
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| Hallo RobertPfandler, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Haben wir auch so ungefähr gemacht. Kredit haben wir im Frühjahr fixiert, gestartet ein halbes Jahr später bei Baubeginn. Tilgungsbeginn ein weiteres Jahr später. Zeit bis Einzug ca. 14 Monate. |
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Das Konzept muss stehen, korrekt, also inkl. Einrichtungsplanung, keine Bank will ein halbbezugsfertiges Haus. Ich kann bei meinen Partnerbanken bis zu 2 Jahre tilgungsfrei vereinbaren. Bitte bedenke: sofort noch Zuzählung (also nach Kreditvertragsunterschrift) beginnt die Fixzinsphase zu laufen! Bei 2 Jahren tilgungsfrei verschenkst du somit 2 Jahre, für die du teuer Zinsen bezahlst. Vielleicht wäre hier ein gangbarer Weg ein Splittung. Zwar meist 2x Kontoführungsgebühr, da zwei eigenständige Darlehen, aber so würdest du Zinsen vom teureren Fixzinskredit sparen. (Differenz vermutlich >1% jährlich. genehmigte Kreditangebote haben in der Regel eine Gültgkeit von 2 Wochen. Klar kann man diese wieder verlängern, wenn aber in der Zwischenzeit die SWAP-Sätze anziehen, muss neu gepriced werden. Lg, Alex |
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Das Finanzierungskonzept steht soweit. Da haben wir auch alles miteingerechnet und fast alle Positionen sind mit Angeboten hinterlegt. Auch Möbel haben wir großzügig miteingerechnet. Es dürfte eigentlich nichts mehr fehlen. 2 Jahre tilgungsfrei wären natürlich spitze Heißt dass, man zahlt in diesen 2 Jahren nur die zinsen für das entnommene Kapital? Oder gibt es auch bereitstellungszinsen für das nicht entnommene Geldl? Ja, dass die Fixzinsphase gleich nach unterschriftsbeginn zu laufen beginnt hab ich gelesen. Meine tendenz zu fixzins deshalb, weil ich gerne auf der sicheren seite bin und weiß mit welcher rate ich rechnen kann Wie würde das bei einer Splittung aussehen? Würde man beide Kredite zeitgleich abschließen? Zuerst den variablen ausschöpfen um weniger zinsen zu zahlen und den fixen während der tilgungsfreien Zeit unangetastet lassen? Danke übrigens für eure antworten |
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Ad 1: korrekt, kein Bereitstellungsentgelt (zumindest nicht bei mir) ad 2: habe derzeit zB 20 Jahre Fixzins unter 2% bei Top-Bonität am Tisch. Da würden 2 Jahre noch weniger ins Gewicht fallen. ad 3: ja, zeitgleich. Und ja, den variablen zuerst ausschöpfen. Den könnte man auch mit einer kürzeren Laufzeit machen, falls es die Leistbarkeit hergibt. Gerne |
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das wird Verhandlungssache sein. Es gibt Banken, die eine Bereitstellungsprovision auch bei Verbrauchern verlangen und jene, die dies nicht tun. Da kann aber jedenfalls eine zufriedenstellende Lösung für dich gefunden werden. Ansonsten gilt: Zinsen werden vom zugezählten Kapital verrechnet. Hier bitte aufpassen. Viele Banken verlangen im Falle einer Fixverzinsung, dass das Kapital entweder in einer oder in maximal x-Tranchen bis zum zum tt.mm.jjjj abgerufen wird. Hintergrund hierfür ist die Hintergrundkalkulation der Bank (Treasury, Hedging). Das bedeutet konkret: Jetzt einen Fixzinssatz zu vereinbaren und das Kapital, dass dem Fixzinssatz gewidmet ist, erst viel später abzurufen, wird schwierig. Beim variablen Teil stellt das kein großes Thema dar - beim fixen Teil kann es zu Komplikationen kommen. |
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Also würde man wirklich nur die zinsen für das entnommene geld zahlen? Klingt gut Das war nämlich ein bisschen mein Bedenken, dass ein Bereitstellungsentgelt bzw. Bereitstellungszinsen den Vorteil einer längeren tilgungsfreien zeit relativieren könnte. Den Zinssatz würd ich gleich nehmen. Ich hoffe den gibt es ende diesen Jahres auch noch Vorher denke ich, wird es nicht viel sinn machen einen kredit abzuschließen oder? Weil ich ja damit wertvolle tilgungsfreie zeit verschenke wenn ich das geld ohnehin erst in einem jahr brauche. Was die Bonität betrifft, da tue ich mir noch ein bisschen schwer, wie eine Bank die einschätzen würde. Wir führen die letzten Jahre sehr genau buch über unsere Ein- und Ausgaben, und können selbst gut abschätzen welche rate für uns leistbar wäre und wie sich unsere finanzielle situation entwickelt, aber ob wir bei einer top bonität oder durchschnittlichen bonität landen, das kann ich sehr schwer einschätzen. Angenommen die Bank stuft die Bonität als mittelmäßig ein; mit wie viel Auschlag gegenüber den top-konditionen kann man rechnen? Die verlangen eine Bereitstellungsprovision für das bereits entnommene + nicht entnommene Geld, also immer vom Gesamtbetrag? Das würde ja bedeuten man zahlt für das entnommene Geld Bereitstellung + Zinsen Mit mehreren Tranchen kann ich mir das noch gut vorstellen, aber bei einer Tranche (sprich der gesamte Kreditbetrag muss abgerufen werden) geht ja der Vorteil der tilgungsfreien zeit flöten. Mein Ansatz war der: Ich hab mir in unserer kostenkalkulation sehr genau angeschaut wann welche kosten anfallen. Gehen wir von einer Bauzeit von zwei Jahren aus. Im ersten Jahr brauche ich verhältnismäßig wenig Kreditgeld (Eigenkapital steht noch zur verfügung, Wohnbauförferung wird nach dem Rohbau ausbezahlt). Im zweiten Jahr steigert sich das dann. Eine hohe summe für Küche, Möbel und Außenbereich fällt erst ziemlich zu ende der bauzeit an bzw. erst wenn wir schon im Haus wohnen. Deshalb denke ich, dass eine Finanzierung, mit 2 Jahren tilgungsfrei (und keine Bereitstellungszinsen) in diesem Fall optimal wäre. Die Krux ist dann wahrscheinlich wie flexibel die Bank, die das bietet, mit der Abrufbarkeit der Kredittranchen ist. Wenn ich die auch noch innerhalb der ersten zwei jahre beliebig, je nach bedarf, abrufen könnte, das wäre doch perfekt Ist so etwas möglich, oder eher schon wunschdenken? |
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Die Bonität mit Eigengrundstück und deiner Eigenmittelsituation ist schon mal sehr gut. Die Kreditrate muss in der Haushaltsrechnung darstellbar, sprich leistbar sein. Ob es den Zinssatz in einem Jahr noch gibt, weiß ich natürlich nicht, besser vorher den Sack zumachen. Und nein, keine Bereitstellung, nur Zinsen vom entnommenen Kapital. Ich hab auch kein Thema mit der tranchenweise Auszahlung beim Fixzins. Aufpassen muss man, wenn es über Treuhänder geht. Dann wird der Betrag, der im TH-Vertrag steht, auf das TH-Konto überwiesen. Dann wird der Gesamtbetrag verzinst, weil ja die Bank bereits überwiesen hat. Da ist mitunter eine Bankgarantie besser, weil billiger. Alles klar? |
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das ist eher bei einem kauf der fall. bei einem kauf einer neu errichten eigentumswohnung durch einen bauträger kommt es immer in tranchen zur auszahlung. aber bei einem privaten bau schaltet man ja nicht einen treuhänder dazwischen. das macht ja keinen sinn sondern kostet nurgeld |
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korrekt, ich wollt' s trotzdem mal da reinschreiben |
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zu viel info kann oftmals verwirren. *G* |
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Danke, vieles ist mir jetzt klarer Zur Bankgrantie hätte ich noch eine frage. Die ist quasi eine schriftliche Bestätigung der Bank, dass sie mir Geld zur Verfügung stellt, oder? Verlangen das viele firmen? Wenn ja muss dann für jede firma eine eigene bestätigung ausgestellt werden? Wir bauen nämlich nicht mit GU sondern vergeben die gewerke einzeln? Und mit welchen nebenkosten kann man rechnen für eine bankgarantie? Um auf die fragestellung im thread-titel zurückzukommen: Wann wäre der beste zeitpunkt um den kredit abzuwickeln? Ich denke ende dieses jahres, dann wissen wir schon mit wem wir welche gewerke machen und die projektkalkulation ist noch genauer. Und der zeitraum bis ich die erste tranche abrufe ist nicht solange. |
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Nicht ganz richtig. Die Garantie ist abstrakt, bedeutet: losgelöst vom Grundgeschäft. Die Bank verpflichtet sich mit der Garantie gegenüber dem Garantienehmer auf Anforderung Geld auszuzahlen. Die Bank prüft dabei NICHT, ob die Zahlung zu Recht angefordert wird oder nicht. In der Regel Fertigteilhausfirmen. Bei Einzelgewerksvergabe ist das eher selten - maximal, dass die wirklich großen Kostenblöcke (Baumeisterarbeiten) abgesichert werden wollen. Ja. Bankgarantie kostet i.d.R. 1% von der Garantiesumme. Viele Banken haben aber (vor allem im Fertigteilhausbereich) Sonderkonditionen, die zu weitaus geringeren Haftungsprovisionen führen. richtig. |
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Danke Gut zu wissen, dann kann ich ja diesbezüglich nachfragen wenn wir die gewerke fixieren. Ich denke aber wir haben glück und kommen ohne bankgarantie durch. Die großte summe ist der Baumeister, aber der hat das glück, dass wir den rohbau noch von den eigenmitteln zahlen können. Wie funktioniert eigentlich das abrufen der kreditranchen? Genügt da ein anruf bei der bank? Oder muss man Rechnungen vorlegen? Ich frag deshalb, weil ich wäre auch gerne während der bauphase "flüssig", um zb. einen skonto nutzen zu können. |
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telefonisch wie auch per Mail, Banker gibt die Summe frei oder überweist direkt den Rechnungsbetrag. |
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Hört sich eigentlich ganz unkompliziert an |
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Ich muss dazu sagen, das Eigengrundstück ist nicht sehr viel wert, da wir in einer ländlichen Gegend (quasi in der Pampa) bauen, Kaufpreis war 10k. Hab jetzt in einem anderen Thread gelesen, dass die Bank das Projekt in solchen fällen schlecht bewertet. Da wird es wohl schwierig gute Konditionen zu bekommen oder? Wie ist das mit der Besicherung und dem Blankoanteil? Heißt dass, wenn ich z.b 350k fremdfinanziere und die Bank schätzt den Wert des Hauses genau auf 350k, dann hab ich 100 % Besicherung und keinen Blankoanteil? |
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Jep |
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Bezieht sich das "jep" auch auf die möglicherweise schlechten konditionen? Ich hoffe nicht ... Ich weiß, man wird das jetzt nicht so pauschal sagen können, aber mich würde eure einschätzung interessieren wie eine bank das bewerten könnte. War mir der tatsache bis jetzt nicht so bewusst, dass es betreffend der finanzierung doch so ein erheblicher nachteil ist wenn man in der pampa baut Da wirds wohl schwierig 100 % besicherung zu erreichen, könnt ich mir vorstellen. |
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Ich denke, dass sich das jep auf die 100% Besicherung bezieht. |
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Das war wsl in meinem? Mein Partner meinte gestern: "ich bau ja nicht da wos der Bank gefällt sondern da wos mir gefällt." Leida kann es dir passieren, dass die Bank das gesamte Projekt dann wsl schlechter bewertet Korregiert mich wenn ich falsch liege. Wird von der Schätzung der Bank nicht nochmal 20% weggerechnet also zb 350k Schätzwert, aber Belehnwert (oder wie das genau heißt?) ist nur 280k? |
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