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Naive Nebenfragen von einem interessierten Mitleser: a) warum hat man einen offenen Kredit, wenn (mehr als) genug Cash vorhanden ist den (vorzeitig) zu tilgen? (vielleicht sehr "oldschool" von mir, aber ich würde ohne offenen Kredit entschieden besser schlafen... und kurz raus in den Garten gehen, einmal fest aufstampfen und "Meins" rufen hat was, zumindest für mich) ggf ist das in der Familie "ungleich verteilt"? b) würde dieser "tabula rasa" die weitere Vorgehensweise erleichtern? |
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ja - das ist auch ein Punkt, wenn es darum geht, als Mitkreditnehmer (weil der "eigentliche" Kreditnehmer beispielsweise die Schuldendienstquote gem. KIM-V alleine nicht erfüllen würde) unterstützend zu wirken. Der Nachweis der Leistbarkeit (bzw. wie es im Gesetz heißt der "Prüfung der Kreditwürdigkeit des Verbrauchers") erfolgt mit den o.a. Unterlagen. |
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Vermutlich, weil - der Sparzinssatz über dem Fixzins des Kredites liegt - die ETF einen nochmals deutlicheren Zinsertrag bringen bzw. gebracht haben. Mir persönlich wäre eine schuldendfreie Immobilie auch wichtiger als das Mini-GAP Festgeld-Kredit (bei angenommener Bruttoverzinsung von 3,5% aufs Festeld --> 2,625% netto vs. 2,45% Kreditzinssatz). Und im Hinblick auf den anstehenden Grundstückskauf und zeitnahen Hausbau würde ich persönlich auch das Risiko aus dem ETF rausnehmen. |
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@Benji, weil er wohmöglich mit dem ETF eine Rendite erziehlt und die Zinsen auf den Kredit dabei verschwindend wenig sind. Der gelernte Österreicher will halt Schulden so schnell wie möglich zurückzahlen, was aber zum Beispiel in den letzten 10 Jahren der niedrig Zinzphase ein totaler Mist war und die Kohle wesentlich besser in einem ETF angelegt gewesen wäre. Leider war ich auch so ein Ösi und wollte so schnell wie möglich fertig werden und habe dabei nichts investiert und erst dann 2020 bei Null angefangen. Den Zinseszinseffekt darf man nicht unterschätzen... |
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Taggeld statt Sondertilgung erhöht hier wohl auch die Flexibilität, dadurch ist eine geringere Zwischenfinanzierung notwendig und das könnte hier tatsächlich ein Vorteil sein. Beim ETF (unter der Annahme dass das kein Geldmarkt-ETF ist) ist so schnell wie möglich Risiko rausnehmen sicher richtig, mit gut 250k "Cash" sollte zumindest der Schritt zum Grundstück machbar sein und parallel sollte schnell weiteres EK ansparbar sein. Ob das Gesamtprojekt sinnvoll ist, ist wieder eine andere Frage. Es erscheint mir so als wolle die Elterngeneration (mit ETW, EK und gutem Einkommen) der Kindergeneration (ohne ETW und EK) den sonst unmöglichen Weg zum Eigentum durch eine Zweckgemeinschaft ermöglichen. Das ginge wohl für beide Seiten günstiger mit einer zweiten ETW, egal wie man die Kostenteilung konkret löst. |
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| Hallo Equity, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Das war wie gesagt die Indikation aus dem anderen Thread. Ich selber habe diesbezüglich keine Erfahrungswerte. Vielleicht ist es auch nicht schlecht mal mit dem Maximum zu rechnen, sozusagen mit dem Worst Case bei den Kosten. Könnten wir als Richtlinie mal den Pensionskontorechner anwerfen und ermitteln was in der Pension Netto pro Monat rauskommt? Das werden wir natürlich machen. Aber erstmal muss es einen konkreteren Plan geben. Bis dahin wird keine ETW verkauft, noch werden ETF Anteile verkauft. Möchte hier nicht vorschnell reagieren. Ich versuche das ganze nochmal für mich zusammenzufassen und stelle nochmals Rückfragen. 1. Gebundenes EK in einer Immobilie zählt nicht als EK, weil gebunden in einer Immobilie. 2. Weil (1), muss ein Umzug in eine Mietwohnung stattfinden, das kostet Provision sowie 1 Jahr + 3 Monate Miete. Aber dadurch gilt das EK als frei. 3. Es gibt Ausnahmekontigente bei den Banken die das Problem (1) umgehen. Das möchte ich mit den lokalen Banken klären. Fragen: a) Wenn gebundenes EK in einer Immobilie nicht zählt, wie verhält sich dann nach dem Grundstückskauf? Sagen wir als Beispiel, das Grundstück wäre 100.000€ Wert, kein offener Kredit. Die 100.000€ EK stehen dann nicht zur Verfügung beim Hausbau, weil gebunden in einer Immobilie (Grundstück)? b) Anstatt weiterhin die ETW sonderzutilgen, sollte das Geld lieber zur Seite gelegt werden, korrekt? (weil gebundenes EK in einer Immobilie) |
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1 Jahr muss man mindestens die Mietwohnung zahlen. Man muss nur rechtzeitig kündigen. |
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1. Gebundenes EK in z.B. einer Wohnung, einem Haus, zählt natürlich genauso viel wie freies EK am Bankkonto. Das Thema ist jedoch, dass das gebundene EK bis zum Verkauf mittels Zwischenfinanzierung vorfinanziert werden muss. Und diese Vorfinanzierung generiert eine Zinsrate, die jede Bank als bestehende Verbindlichkeit mit rund 5% ansetzen muss. Das wiederum schmälert die Verschuldungsquote DSTI, die besagt, dass das Verhältnis der Nettoeinkommen vs. Verbindlichkeiten max. 40% ausmachen darf. Beim frei verfügbaren EK fällt das weg. 2. Die Vorfinanzierung kostet Zinsen, dieses Geld ist ebenso "weg". Nur fällt eben bei der Mietwohnung keine Zinsrate an. 3. Das solltest du tun. a) doch, es zählt natürlich zum EK, denn das Grundstück wird den Gesamtprojektkosten zugezählt. b) Nein, das ist nicht zwingend erforderlich, siehe unter Punkt 1. |
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ja - bzw. einfach über FinanzOnline selbst erstellen Im Sinne der KIM-V kann es zur Berechnung des Belehnwertes angesetzt werden, wenn jene Bank, die das Haus finanzieren soll, sich hypothekarisch besichern kann. Im konkreten Fall würde das über eine Simultanhypothek auf die ETW im zweiten Rang erfolgen. Nachdem das in der ETW gebundene Eigenkapital jedoch aktuell noch nicht in den Hausbau fließen kann, muss dieses zwischenfinanziert werden. Die daraus entstehende Zinslast muss in der Schuldendienstquote Deckung finden. Als Eigenkapital werden stets jene (leicht zu liquidierenden Mittel gewertet, die in das Projekt fließen). ... nur dann, wenn die frei werdenden Mittel aus einem Verkauf der ETW (der nicht gewünscht ist) in das Hausprojekt fließen. richtig, die Ausnahmekontingentregelung wird (aktuell noch) bankspezifisch ermittelt - ist bei jeder Bank anders im Rahmen der KIM-V. Der Grundstückswert ergibt gemeinsam mit dem Wert des zu errichtenden EFH einen Belehnwert. Wenn das Grundstück mit EK erworben wurde, dann ist nur mehr das EFH zu finanzieren. Beträgt die Errichtung beispielsweise 400k, so ergibt sich für die Bank - einfach formuliert - ein Belehnwert von 500k. Die 100k entsprechen dann 20% Eigenmitteln und die 400k würden einem Belehnwert von 80% entsprechen. ja - dann muss weniger Finanzierung in Anspruch genommen werden. |
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doch, der Verkauf der ETW ist grundsätzlich schon gewünscht. Aber im Idealfall erst nach dem Umzug in das Haus. Danke LiConsult! |
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... und deshalb werden diese gebundenen Eigenmittel vorfinanziert und die Zinsrate dafür muss berücksichtigt werden. Bitte gerne. |
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