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Hallo 2FamHaus, im Nachbarthread wurden schon sehr gute Tipps für Grundstücksgröße und der ca.-Hausbaukosten gepostet. Wenn ihr ein 2-Familienhaus bauen wollt, dann werdet ihr euch zumindest zwischen 250m2 und 300 m2 Wonnutzfläche bewegen. Multipliziert mit ca. 4.500 €/Qudaratmeter, ergibt das schon mal über eine Million Baukosten für das Haus. Je nach Ausstattung und Grundstücksbeschaffenheit kann das natürlich auch viel höher ausfallen. Dazu muss erst das Grundstück gekauft werden, wie du schreibst Kostenpunkt dafür im Ländle bei euch im Schnitt um die 1.000 €/Quadratmeter. Plus Nebenkosten, da kommen also nochmals rund 650.000 € dazu. Somit würde ich mindestens 1,7 Mio. Euro für das geplante Bauvorhaben veranschlagen. Die genauen Werte müsst ihr durch Recherche und Angebotseinholung selber evaluieren. Dem gegenüber stehen sehr gute Einkommen. Und die Eigenmittelquote von zumindest 20% könnte in diesem Konstrukt (mit rein fiktiven Werten, Achtung Annahme!) passend sein. Aaaber: da euer Eigenkapital nicht zur Gänze frei verfügbar ist, wird es schwierig. Denn der Verkauf der ETW muss zwischenfinanziert, der alte Kredit abgedeckt werden, ca. 350.000 € abzüglich 140.000 € Kredit (konservativ angesetzter Verkaufspreis, die Liegenschaft wird sicher vorher geschätzt werden, um den Marktpreis zu evaluieren). Diese rund 350.000 € müssen kurzfristig zwischenfinanzierung werden. Die Differenz aus dem Verkauf der Wohnung macht somit rund 200.000 € aus. Abzüglich der in ETF und Cash verfügbaren 250.000 € bleiben bei der Bank rund 1,8 bis 1,9 Mio Euro hängen, die anfänglich aufgestellt werden müssen. Langfristig seid ihr dann irgendwo um die 1,5 bis 1,7 Mio. Kreditvolumen, die in Ö max. 35 Jahre finanziert werden können. Und das geht sich beim besten Willen, trotz super Einkommen, mit der erforderlichen, maximalen 40%igen Schuldendienstquote DSTI, nicht wirklich aus: rechne gerne mal mit 34 Jahren, 1,8 Mio. Euro bei angekommen 3,6% Zinssatz auf 25 Jahre, Anschlusszinssatz 4,4% variabel (Schattenrechnung) auf meiner Hompage, da macht die Rate um die 8.000 € monatlich aus. Bei 1,5 Mio. rund 6.500 €. https://www.finanzierungsvermittlung.at/kreditrechner/ Ausnahmekontingente und Rechenbeispieltrixereien hin- oder her, das ist too much. Banker und Kreditvermittler werden auch vermutlich ganz was anderes erzählen, da werden sich viele den A .... aufreißen, die unbedingt das Geschäft machen wollen. Der Lösung einen großen Schritt näherbringen könnte euch der Verkauf der ETW und die Auszahlung des besehtenden Kredites. Parallel dazu hier im Forum einlesen, planen, planen, planen, planen. Ein Grundstück suchen, dieses mit den vorhandenen Eigenmittel kaufen. Und in einem Jahr dann mit viel Wissen gestärkt das Projekt angehen. Lg, Alex |
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Hallo zweifamhausvlbg, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Zweifamilienhaus finanzielle Möglichkeiten |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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"Leisten" ist das eine Thema - hier spielt sehr stark eure eigene Ausgabengabarung eine Rolle und natürlich die Berücksichtigung der persönlichen Zukunftsplanung (v.a. Tochter + Schwiegersohn inkl. möglicherweise künftiger, temporärer Einkommensreduktion durch Nachwuchs) Betreffend Kreditvergabe spielt die Regulatorik eine große Rolle. Rein unter Berücksichtigung der regulatorischen Voraussetzungen darf eure monatliche Kreditbelastung (somit inkl. des aktuellen Kredites) auf Basis des aktuellen Einkommens nicht mehr als knapp 5.000/ Monat ausmachen. Wenn z.B. der offene Kredit eine Belastung von sagen wir 1.000/Monat ausmacht, dann bleiben 4.000/Monat über, was bei einem Zinssatz von sagen wir kalkulatorisch 3,6% für 35 Jahre Gesamtkreditlaufzeit einen Kreditbetrag von etwa 950.000 ausmacht. Die Zinsbelastung einer allfällig durchzuführenden Zwischenfinanzierung (so die ETW überhaupt zum Verkauf steht) müsste hier ebenfalls berücksichtigt werden. Gemeinsam nur mit euren liquiden Eigenmitteln i.d.H. von etwa 250.000 kommt man auf ca. 1,2 Mio. für Grundstückskauf + Errichtungskosten. Jetzt kommt es natürlich darauf an, was ihr genau an "Familienresidenz" plant, in welcher Größe, Ausstattung, Lage des Grundstückes, EFH, Doppelhaushälfte, etc.. In Summe und ohne Kenntnis der bau- und immobilienseitigen Details würde ich das Projekt als ein "sportliches" Unterfangen einstufen. |
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Danke für die Antworten! Ich Antworte auf einzelne Passagen und stelle da weitere Fragen. Das kommt uns viel vor. Wir wohnen aktuell in einer 75m² Wohnung und in einer 65m² Wohnung. Wir hätten da eher an max. 100m² pro Wohnung im Zweifamilienhaus gedacht. D.h. 200m² gesamt, inklusive Technik. Das wäre dann laut unserer Rechnung: 200m² * 5.000€/Quadratmeter: 1.000.000€ Das Grundstück muss gerade groß genug sein. Je nach Baunutzungszahl (gestern gelernt was das ist) fällt die Grundstücksgröße aus. Dh. bei einer BNZ von 0,5 müsste das Grundstück bei einer Nettogeschossfläche von 200m² eben 400m² groß sein, bei 0,4 500m² groß sein. D.h. wären wir laut unserer (vielleicht naiven) Rechnung bei 440.000€ - 550.000€. Ich möchte hier nichts schönrechnen. Ich möchte aufzeigen, dass unser Anspruch nicht so hoch ist wie vielleicht sonst üblich? D.h. die ETW verkaufen, Grundstück kaufen und dann zur Miete wohnen? Das wäre der maximale Kreditrahmen ohne oder mit Verkauf der ETW? Das ist aktuell ein Henne / Ei Problem. Wir sollten erstmal "wissen" was wir uns leisten können und dann erst überlegen (laut anderem Thread). Wir "planen" aktuell mit "so klein wie möglich". Wie oben beschrieben max. 100m² pro Wohnung und Grundstück eben so groß wie es sein muss (wegen der Baunutzungszahl). Unsere fiktive Rechnung bisher Grundstückskosten (inkl. Nebenkosten): 440.000€ - 550.000€ Hausbaukosten: 200m² * 5.000€ = 1.000.000€ Gesamtkosten: 1.440.000€ - 1.550.000€ Dem ggü stehen mind. 465.000€ EK (wobei 210.000€ in ETW gebunden). Das entspricht einer EK Quote von ca 30%. Der Kreditbetrage wäre ca zwischen 1.000.000€ - 1.100.000€. Kreditrate bei 3.6% wäre demnach bei 4.200€ - 4.600€. Diese entspricht somit ca 35% - 38% des verfügbaren Haushaltseinkommen (ohne Urlaubs- und Weihnachtsgeld). |
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Vater mit 15 oder wie lässt sich die Altersdifferenz erklären? |
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aus regulatorischer Sicht: ja - ohne Verkauf der ETW aus Sicht eurer persönlichen Finanzen (der sozusagen "tatsächlichen" Leistbarkeit und nicht jener, die die Aufsicht euch zugesteht) weicht der Kreditbetrag dann entsprechend ab - das ist aber für die Kreditvergabe unerheblich. Wobei folgende Unbekannte in der Gleichung noch zu klären ist: Wie hoch ist die aktuelle Kreditbelastung (die von mir angenommenen 1.000/Monat müssen ja nicht stimmen)? Wenn diese geringer (höher) ist, dann geht sich durch die 40% Grenze bei der Schuldendienstquote rein regulatorisch mehr (weniger) aus - bankspezifische Ausnahmekontingente mal "außen vor" gelassen. |
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scnr, mit nachdenken Saitama |
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Ich bin der Stiefvater. Die Kreditrate beträgt 780€. Der Fixzins (2,45%) läuft noch bis Ende 2027. |
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500k€, Tochter, Schwiegersohn. Ich würde sagen ein Reihenhaus geht sich aus, Tochter plus Schwiegersohn sollten sich in >1km Entfernung was eigenes suchen, sonst gibt es vielleicht Spannungen und Trennung bevor die Hütte fertig ist. |
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Durch Downsizing beim Haus und bei der Grundstücksgröße schaut das natürlich besser aus. Wenn der Fixzins nur mehr so kurz läuft, wird eine Schattenrechnung angenommen, je nach Bank zwischen rund 4,5 und 5,5%. Ich würde das so machen. Denn die Bank nimmt die Mietkosten nicht als Ausgabe an, da ihr nach Fertigstellung das Haus bezieht und somit die Mietkosten wegfallen. Die bestehen bleibende Kreditrate jedoch sehr wohl, noch dazu höher, als ihr aktuelle Rate bezahlt. |
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Da die Immopreise immer weiter steigen finde ich das nicht intuitiv... Die ETW soll dann ja verkauft werden. Aber erst wenn "alles" unter Dach und Fach ist. Davor klingt das für mich nach Geld "verbrennen" (Miete). Liegt das an der KIM Verordnung, dass Zwischenfinanzierungen so strikt genommen werden? Denn das Vermögen ist ja da, es handelt sich hierbei um eine überschaubare Zeitspanne bis zum Verkauf. Falls es an der KIM V liegt: Fällt die nicht in naher Zukunft? |
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Mir (als nicht-Experte) kommt das sehr knapp vor mit dem Gehalt. Man braucht ja (nach eigener Erfahrung) auch noch einiges an Puffer, zusätzlich zu der ursprünglichen Rechnung. Und wenn da 4 Gehälter beteiligt sind ist ja auch das Ausfallsrisiko höher. Die Vorstellung in einem Zweifamilienhaus mit den Kindern zu leben finde ich sehr schön. Aber das kann sicher auch zu grossen Zerwürfnissen führen. Da würde ich mich auch rechtlich Informieren wollen und auch festlegen wie man die Anteile im Grundbuch und die mögliche Kreditrate aufteilen würde bzw diskutieren wie man im worst-case vorgehen würde. |
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Das machen wir definitiv. Aber erstmal einen Schritt nach dem anderen. Irgendwo müssen wir anfangen, und das ist aktuell die Klärung ob die Finanzierung klappen kann und wie hoch diese sein kann. Mit wieviel €/m² würdest du rechnen mit Puffer? Oben habe ich mit 5.000€ gerechnet, da im Ursprungsthread davon die Rede war. |
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Ich habe eigentlich weniger die Kostenrechnung gemeint (dazu kann ich nichts sagen weil ich woanders gebaut habe und sowas im vorhinein sehr sehr schwierig ist abzuschätzen - vor allem ohne Grundstück). 5k/qm scheinen mir eigentlich schon grosszügig - wir sind da zB drunter (wenn auch nicht sehr viel) und haben glaube ich schon relativ hochwertig gebaut (Start letzen März, Einzug letzten Dezember und Garten ist noch work-in-progress); es wäre noch sehr viel Einsparpotenzial gewesen mit andere Fassade, anderes Heizsystem, Carport statt Garage, andere Küche, Möbel, Fliesen, Einfriedungen, ....da wären wir sicher noch deutlich günstiger davongekommen wenn es hätte sein müssen. Ich würde nur etwas Schiss haben mit der Rate auf 40% des Gehalts zu gehen. Vor allem weil es das Gehalt von 4 Leuten ausmacht; wenn da nur eine(r) ausfällt hat man evtl ein Problem. Andererseits werden die Gehälter ja vielleicht auch noch steigen... Ich persönlich würde mich erstmal auf Grundstücksuche begeben und so viel wie möglich besichtigen. Da lernt man auch viel bzgl Preise und Bebauungsbestimmungen. Mit Baufirmen kann man auch reden, allerdings ist meine Erfahrung, dass die in so unkonkreten Gesprächen extrem utopisch niedrige Preise nennen. Ich wünsche Dir jedenfalls viel Glück! Falls das klappt ist es sicher super. |
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gut, dann bleiben grob 4.200 für die "gesamthafte" Kreditrate zur Verfügung, was statt nun etwa 1 Mio. ermöglichen könnte - mit EK von 250.000 kommt man dann etwa auf 1,25 Mio., was aber immer noch weniger als die avisierten In der KIM-V ist geregelt, dass auch die Zinskosten für die Zwischenfinanzierung in der Schuldendienstquote (40%) Platz finden muss. Pro 100.000 Finanzierungsbetrag und bei 3,6% Zinshöhe müssen also 3.600 p.a. bzw. 300 pro Monat zusätzlich Deckung finden, wenn es darum geht, die Kreditraten und die Zinsen zu berücksichtigen. Nein - die Verordnung hat eine Gültigkeit bis Juni 2025 und so wie es derzeit aussieht, gibt es eine realistische Chance, dass diese verlängert wird. |
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Mein Tipp wäre, jetzt einmal auf Grundstücksuche zu gehen (im Ländle meines Wissens eine ohnehin sehr schwierige Aufgabe) und dann zu schauen, was die Zinsentwicklung bringt. So wie vor 5 Jahren alle der Meinung waren, die Zinsen könnten nicht mehr steigen, kann es auch in den kommenden zwei Jahren ganz schnell umschlagen. Derzeit ist die Leistbarkeit ohnehin maximal grenzwertig, das kann in einem bis zwei Jahren dann schon anders ausschauen; vor allem könnte sich dann auf der Preisseite etwas tun, wenn die Zinsen weiter hoch bleiben. Was mich allerdings schreckt, ist das Volumen von (mindestens) 1,5 Mio, reine Baukosten 5.000/m2 ist eine echte Ansage. |
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Ja die 5k/qm finde ich wie gesagt auch etwas grosszügig angesetzt. Das geht sicher auch günstiger, vor allem wenn man bereit ist ein paar kleinere Kompromisse zu machen. |
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Gibts bei den Ausgaben noch wo versteckte Kosten/Lebensstil? Weil bei einem Netto Einkommen der Eltern von 7800 € Netto ohne Weihnachtsgeld und Urlaubsgeld, sollten doch 40.000€ im Jahr locker zum Wegzahlen sein, und kein Kredit vorhanden 🧐 |
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Tjo, so in etwa würde ich das auch angehen, steht ja auch weiter oben: zuerst Grundstück, dann viel Zeit in Planung investieren, nichts überhudeln. Das kostet am meisten Geld. Die Wohnung kannst du dann zeitnah inserieren, wenn ihr soweit seid, das meinte ich. Vermutlich werden die Immopreise teurer werden, aber mit einer kurzfristigen Mietwohnung bist du maximal flexibel und der Klotz der Zwischenfinanzierung hängt euch nicht mehr am Bein. Den logistischen Ablauf müsst ihr freilich selber definieren. Im Prinzip kann du bei eurem Vorhaben mit roundabout 1 Mio. Finanzierungssumme langfristig kalkulieren. |
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Mich würde ja interessieren wie die Bank das sieht mit der Laufzeit des Kredits und der Pension der Kreditnehmer?? Mutter 49 Jahre, vlt noch 15 Jahre Berufstätig Ist das in dem Fall egal wenn der Kredit auf 35J oder meinetwegen 30J läuft?? |
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Ja, das ist definitiv auch ein Thema, gut beobachtet. Da die Kreditlaufzeit in das gesetzliche Pensionsantrittsalter reicht, muss die Leistbarkeit in der Pension ebenfalls gegeben sein. Somit muss auch der Pensionskontobescheid der Mutter geprüft werden. |
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Naive Nebenfragen von einem interessierten Mitleser: a) warum hat man einen offenen Kredit, wenn (mehr als) genug Cash vorhanden ist den (vorzeitig) zu tilgen? (vielleicht sehr "oldschool" von mir, aber ich würde ohne offenen Kredit entschieden besser schlafen... und kurz raus in den Garten gehen, einmal fest aufstampfen und "Meins" rufen hat was, zumindest für mich) ggf ist das in der Familie "ungleich verteilt"? b) würde dieser "tabula rasa" die weitere Vorgehensweise erleichtern? |
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