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Da brauchts vorher noch einige zusätzliche infos: Is die baubewilligung abgelaufen oder fehlt halt nur die fertigstellungsanzeige? Wie immer: ein Plan sagt mehr als 1000 Worte Steht das Haus an der grundgrenze oder gibts einen bauwich? Gibt's einen Bebauungsplan? Welche widmungsart lt. Flächenwidmungsplan? Warum kannst/darfst du die Dämmung nicht außen machen? |
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Eigentlich sollte derjenige der den Einreichplan zeichnet darüber Bescheid wissen, der sollte ja auch die Entsprechenden Prüfungen abgelegt haben.
Ich nehme an mit Bestandsplan meinst du den alten Einreichplan. in diesem wird das damals geplante fertige Aussenniveau eingezeichnet sein. Das ist nicht zwangsläufig ident mit dem jetzt herrschenden Niveau. Im Leitfaden zum Bezugsniveau der NÖ Baudirektion (http://www.noe.gv.at/noe/Bauen-Neubau/LEITFADEN_Festlegung_des_Bezugsniveaus.pdf) steht: Meiner Meinung nach gilt für dich Pt 3. da es einen bewilligten EP gibt. Man könnte aber auch streiten und sagen es gilt Pt1 da der EP nie Fertiggemeldet wurde, also kein Konsensgemäßer Zustand herrscht und alles rückgebaut werden müsste auf den Zustand von vor 1980. Vielleicht weiß @Karl10 mehr dazu oder korrigiert mich wenn ich falsch liege Übrigens kann nirgends in NÖ das Bezugsniveau 0,00 sein. Damit wärst du auf Adrianiveau. Geht sich vielleicht mit einer Tiefenbohrung aus... (Bezugsniveaus werden eigentlich immer Absolut angegeben) Vorgehensweise: Du (dein Planer) lässt dir vom Vermessungsamt den deinem Grundstück nächstgelegenen Messpunkt mit der Absoluthöhe nennen. Von diesem misst man den Höhenunterschied zum fertigen Fussboden Gebäude. Somit kann man sagen FFOK 0,00 entspriche zB +249,0 üA. Wenn Pt3 gilt: Dann rechnet man die entsprechenden Höhenangaben im alten EP um und kann die Bezugsniveaus für jede Hausseite angeben. Wenn Pt1 gilt: Den Höhenunterschied zwischen Fussboden und dem damaligem Bestandsniveau (das man natürlich nicht mehr weiß) verwenden. Ausgehend von diesen gemessenen Bezugsniveaus kann man dann die weitere Planung durchführen. |
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Also es gab 1980 einen bewilligten EP, aber da das Haus dann tatsächlich nicht dem EP entsprochen hat (zu nah gebaut), gab es keine Fertigstellungsanzeige. Die Gemeinde meint, dass das Haus eigentlich so nicht dort stehen darf und grundsätzlich schon lange abgerissen hätte werden müssen. Also wird unser EP so wie ein neues Haus behandelt. (Auf den Plänen des Voreigentümers steht 0,00 als Bezugsniveau bzw es steht eigentlich nur 0,00 aber was das wohl damals geheißen hat, weiß niemand) |
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Das hast du ja schon eingangs geschrieben - und beantwortet meine Fragen nicht!! Und wenn es nur um die 4 cm geht, dann versteh ich es nicht: du schreibst, dass die 4 cm "abgeschliffen" werden - dann passt es ja und der Mangel ist beseitigt. Warum ist dann trotzdem die Bewilligung weg?? |
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Die Gemeinde hat gemeint, dass der Voreigentümer innerhalb der Verbesserungspflicht die Verbesserung nicht vorgenommen hat und daher der Einreichplan neu eingebracht werden muss. Daher ist die Bewilligung weg. Steht das Haus an der grundgrenze oder gibts einen bauwich? Es gibt einen Bauwich. Das Haus steht 4cm im Bauwich. Gibt's einen Bebauungsplan? Ja gibt es, Bauklasse II Welche widmungsart lt. Flächenwidmungsplan? Bauland, Wohngebiet Warum kannst/darfst du die Dämmung nicht außen machen? Die Außenmauer wurde mit 38cm Ziegel gebaut, um den Bauwich von 3m einzuhalten, möchten wir 4cm abschleifen und dann von innen die Dämmung machen. Um die Dämmung außen zu machen, müssten wir die Mauer ganz abreißen und das wäre viel kostenintensiver. Das Problem ist, dass beim Bauamt uns niemand erklären kann, wie man die Gebäudehöhe nach der neuen gesetzlichen Lage berechnet. §53 NÖ BauO kenne ich schon: (3) Die Gebäudefront wird Die Gebäudefront wird nach unten durch das Bezugsniveau und nach oben durch den Verschnitt mit der Dachhaut (Abb. 1) begrenzt. Das Bezugsniveau ist uns gerade nicht ganz klar. Eine VO von der Gemeinde für das Bezugsniveau gibt es nicht, soweit ich das jetzt eruieren konnte. |
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Vorerst eine Anmerkung, die aber nicht persönlich gemeint ist: Man kauft kein Objekt, von dem lt. obiger Info die Gemeinde sagt, "das es grundsätzlich schon lange abgerissen hätte werden müssen". Und wenn man es kauft, dann muss man (VOHER!!) entsprechende Infos und Wissen haben, wie man mit dieser Situation umgeht (du hast es offensichtlich nicht ). Das ist tatsächlich dein Wissensstand: "die Gemeinde hat GEMEINT"?!! (wer ist eigentlich "die Gemeinde"?). Du hast nicht in den Bauakt Einsicht genommen und genau recherchiert, was da jetzt wirklich gelaufen ist und welcher rechtliche Status da jetzt zutrifft? Du verlässt dich auf "die Gemeinde hat gemeint" und gleichzeitig beklagst du dich, dass die Gemeinde punkto Beratung sehr schlecht sei?! Was ist eine "Verbesserungspflicht"? was genau ist da für ein Verfahren gelaufen? Hats einen Verbesserungsauftrag gem. § 13 AVG gegeben und was genau stand da drin? Hats dann irgendeinen Bescheid mit einem baupolizeilichen Auftrag gegeben?... usw. Es gibt hier jede Menge Fragen, die zu klären wären. Ich bin nämlich nicht sicher, ob die Baubewilligung für dieses Gebeäude tatsächlich weg ist (die 4 cm sind jedenfalls kein Grund dafür). Das gilt es jetzt mal defintiv abzuklären!! Das Bezugsniveau kommt dann (wenn überhaupt) erst viel später.... Und welche Bebauungsweise?? wäre nur dann so, wenn das Gebäude tatsächlich zur Gänze als Schwarzbau (also ohne Bewilligung) anzusehen wäre (wovon ich aber mit den derzeitigen Infos nicht überzeugt bin). Daher ist auch zu diesem Punkt zunächst abzuklären, was mit dem Bau als solches ist und dann reden wir über die Dämmung.... Ich denke, dass es hier um viel geht. Und da kann man nicht daruf aufbauen, was eine Gemeinde "MEINT", sondern da muss die Situation von Grunde auf rechtlich fundiert analysiert werden. Und daraus ergibt sich dann auch eine Reihenfolge der zu behandelnden Themen. Bezugsniveau und Dämmung stehen für mich in dieser Liste nicht obenauf..... |
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1. Also wir haben das Haus mit dem Bewusstsein gekauft, dass es uU abgerissen werden muss. Denn der Kaufpreis war dementsprechend seeehr sehr in Ordnung! Zurzeit versuchen wir abzuklären, ob es abgerissen werden muss oder ob man auch mit einem EP, als wäre es ein Neubau, eine Bewilligung bekommen könnte. 2. Ich bin mehrmals zur Gemeinde gegangen und habe Besprechungstermine gehabt mit dem zuständigen Bauamt. Sie müssen mich doch richtig über den rechtlichen Standpunkt des Einreichplans aufklären? Eine andere Anlaufstelle habe ich doch nicht, außer der Gemeinde? Hab ich da Recht auf Akteneinsicht in das alte Bewilligungsverfahren? Beim Bauamt wurde mir gesagt, dass ich einen neuen Einreichplan brauche, weil das Haus niemals fertiggestellt worden ist und die Frist zur Fertigstellung bereits verfristet ist. Dazu die nö BauO § 24 1) Das Recht aus einer Baubewilligung (§ 23 Abs. 1) erlischt, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht - binnen 2 Jahren ab der Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Behörde nach § 2 begonnen oder - binnen 5 Jahren ab ihrem Beginn fertiggestellt wurde Ich würde mal sagen, dass das auf das Haus, dessen Bau 1980 (!) bewilligt wurde und bis dato nicht fertiggestellt wurde, zutrifft. |
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Hallo hatey, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: [Gelöst] Bezugsniveau |
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Geht jetzt nur kurz - Details später. Aber: wie "unfertig" ist denn das Haus?? |
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Also von außen siehts fertig aus, weil Fassade usw gemacht wurde, innen ist aber noch alles im Rohbau-Zustand. |
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Schlimm, schlimmm..... du bist ahnungslos und die Gemeinde offensichtlich auch (oder nützt sie deine Unwissenheit??) .....das führt direkt in die Katastrophe - wenn´s da nicht das Forum gäbe Wenn es so ist, wie du beschrieben hast, dann ist die Baubewilligung noch aufrecht!!! Also warum eine neue beantragen? Dann höchstens für einen Umbau, weil du was ändern möchtest. Hauptsache billig war´s - und was jetzt, wenn das mit dem Abbruch tatsächlich gestimmt hätte? Und was, wenn sie es ganz einfach nicht wissen?? Mit rechtlich falschen Aussagen von Gemeinden in Baurechtsfragen kannst ganze Bücher füllen.... Na, was sonst? Ist ja DEIN Eigentum und "DEIN" Baukt!!!!!!!!!!!!! Ich kanns noch immer nicht fassen, dass man eine Liegenschaft kauft und den Baukt nie gesehen hat!! Wenigstens der Verkäufer hätte dir seine Unterlagen geben müssen - (fast) alles was im Bauakt ist, müsste auch er einmal bekommen haben. |
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Vielen Dank für die Antworten, die mich zurück in die Volksschulzeiten, mit meiner Horror-Lehrerin zurückversetzt haben..... Hauptsache billig wars... Ja, nicht jeder kann sich ein Grundstück seiner Träume leisten. Für uns war das eine Möglichkeit, die wir ergriffen haben und wir haben auch alle Möglichkeiten zuvor kalkuliert und danach unsere Entscheidung gefällt. Der Preis war in Ordnung, da ich in der Gemeinde, zu dem Preis nicht mal die Hälfte des Grundstücks kaufen hätte können. Ein Abriss wäre immer noch günstiger, als ein leeres Grundstück zu kaufen. Also danke für die Verurteilung und für die extrem verachtende Art. |
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Da du dich von dieser Meinung der abgelaufenen Baubewilligung nicht abbringen hast lassen, hab ich jetzt vielleicht ein bisschen überzeichnet - tut leid und war keinesfalls persönlich gemeint. Aber du bist auf meine mehrmaligen Hinweise, dass die Baubewilligung wahrscheinlich noch aufrecht ist und dass man keinen neuen Einreichplan und kein neues Bauansuchen braucht, nicht wirklich eingegangen, oder? Wie soll man dich davon abbringen? |
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Nein, du hast recht, ich werde zur Gemeinde gehen und Akteneinsicht beantragen. Du hast mir sicherlich weitergeholfen, werde mich damit auseinandersetzen. |
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Vor dem Gang zur Gemeinde noch folgende Info: "fertiggestellt" im Sinne des § 24 bedeutet nicht bezugsfertig und benützbar! "Fertiggestellt" nach § 24 (und somit entscheidend für die Einhaltung der Frist) bedeutet, dass das Gebäude nach außen abgeschlossen ist (alle Außenwände vorhanden, Außenfenster und Außentüren, sowie Dachstuhl und Dacheindeckung) und dass alle konstruktiv/tragenden Elemente vorhanden sind. Es kommt dabei nicht auf Fassade, nicht auf Zwischenwände, Estrich, div. Installationen usw. an! d.h. "fertig" zur Erfüllung der Fertigstellungsfrist ist nicht gleichzusetzen mit benützbar und vorhandene Fertigstellungsanzeige. Ein Gebäude kann insoferne die Baubewilligung behalten und gleichzeitig aber noch nicht benützbar sein und das unbefristet über Jahre. Und auch das formale Fehlen einer Fertigstellungsanzeige (oder früher: Kollaudierung) hat nichts mit dem Fristablauf gem. §24 zu tun. Viele Gemeinden wissen das leider nicht und interpretieren anders. Weiters: wenn das Gebäude noch eine aufrechte Baubewilligung hat (was ich nach bisherigen Infos strak annehme), dann darfst du außen eine Wärmedämmung bis max. 20 cm anbringen, auch wenn diese in den BAuwich ragt! Daher brauchts keine Innendämmung, welche ja höchstens als Notlösung einzustufen ist. Somit bleibt die nach wie vor unbeantwortete Frage: gibt es irgendwelche andere - bisher nicht erwähnte - Punkte, die zur Folge haben könnten, dass für das bestehende Objekt keine Baubewilligung gilt??? Und noch was: woher kommen die 4 cm?? Wurde das behördlich überprüft und festgestellt? Und welche Schritte hat die Baubehörde daraufhin konkret gesetzt? Irgendwelche Bescheide? Mit welchem genauen Inhalt? Wie klar ist eigentlich die maßgebliche Grundgrenze (Grenzkataster?)? |
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Irgendwelche anderen Punkte gibt es laut unserem Wissensstand nicht! Ja das Grundstück und die Lage des Hauses wurde von einem Ziviltechniker vermessen. Einen Bescheid haben wir bis dato nicht erhalten, habe bei der Gemeinde schon mehrmals gefragt, wann so ein Bescheid erlassen werden wird (weil die Leitern des Bauamts mich darüber informiert hatte, dass das Haus eigentlich abgerissen werden müsste und wir sicherlich ein Bescheid bekommen werden) Das Haus wurde uns vom Erben des Voreigentümers verkauft. Der hat auch keinen Bescheid bekommen über einen Abriss. Und der Voreigentümer hatte auch noch keinen Bescheid bekommen. Es ist echt zum wahnsinnig werden. |
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Gibt es eine Legaldefinition zur "Fertigstellung". Habe in der nö Bauordnung nichts dazu gefunden? |
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Na dann gibts auch keinerlei "Verpflichtung" Sei froh, dass sie keinen (warum auch immer) erlassen haben.... Warum wahnsinnig werden? Kein Bescheid ist in diesem Fall ja nichts Schlechtes! Den § 24 hast oben ja schon wörtlich zitiert. Mehr steht da in der Bauordnung auch nicht. Aber es gibt eine Reihe von Verwaltungserichtshoferkenntnissen, wie der § 24 zu verstehen ist - eben so, wie ich das oben beschrieben habe. |
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