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Das ist ja kein Geheimnis. Muss euch beim Kauf schon bekannt gewesen sein, sonst wärt ihr ja gar nicht ins Grundbuch gekommen. Was sagt der Kaufvertrag von damals dazu? |
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Zunächst mal würde ich gern das Bundesland wissen. Dann müsste man all diese Angaben und Infos ein bisschen mehr strukturieren. Ich versteh z.B. nicht, dass das bei eurem Kauf alles schon vorhanden war und ihr habt etwas gekauft, das baurechtlich Mängel hatte (keine Fertigstellung). Hättet ihr ja damals wissen müssen, oder hat da keiner in den Bauakt geschaut?? Und jetzt soll der Verkäufer dafür belangt werden, dass ihr das verabsäumt habt?? Wer hat das Dachgeschoß ohne Bewilligung ausgebaut? Der Verkäufer? Dann habt ihr das ja gesehen und gewußt, dass dafür keine Bewilligung vorhanden war. Und wenn ihr selbst ausgebaut habt, dann habt das ihr selbst ohne Bewilligung gemacht. Den Geometer versteh ich nicht ganz: Jetzt waren die Grundstücke jahrzehnte lang so bestehend. Warum muss man da jetzt was machen? Wer sagt das? UND: Grundstücke vereinigen is ok und ja kein Problem. Brauch ich auch keinen Geometer dazu. Aber warum vermessen lassen? Wie kommst auf Nachzahlung für Aufschließungsgebühr?? |
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Hallo Baufraeulein, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Hausverkauf |
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Hi Burgfräulein, wir hatten eine ähnliche Situation. Allerdings waren wir die Käufer. Das Haus war zwar baubewilligt, wurde aber völlig anders gebaut und massiv um und angebaut. Hatte keine Benutzungsbewilligung etc etc. Die Verkäufein (!) musste alles mögliche machen. Grund neu vermessen (3x). Aktuelle Pläne zeichnen lassen , Pläne einreichen, Bauverhandlung, ein Gebäude musste rückgebaut werden (Abrisskosten etc etc). Energieausweis erstellen lassen, Heizungsgutachten, Rauchfangkehrergutachten, Elektrikgutachten. Das sind die Dinge die mir spontan einfallen, was die Verkäuferin alles machen musste BEVOR die Gemeinde einen Verkauf zugelassen hat. (Kein vernünftiger Käufer würde oder dürfte sowas kaufen. Da schaut schon der Anwalt drauf, dass die Unterlagen passen). Ich denke die Verkäuferin hat der ganze Mehraufwand etwa 40k gekostet, bis sie verkaufen durfte. Sie hat das Haus auch nicht selbst gebaut sondern auch schon gekauft. Egal. Du als Besitzer bist verpflichtet, das Haus in seinem bewilligten Zustand zu halten. Bundesland würde whsl helfen. Und Karl10 ist hier der Rechtsexperte, er kann dir bestimmt qualifiziertere Dinge sagen als ich. Ich habe diesen ganzen Prozess nur als potentieller Käufer miterlebt. Liebe Grüße |
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Die Gemeinde wird nicht um Zustimmung für Verkauf gefragt, jeder darf frei handeln bis auf wenige Grundverkehrsbestimmungen. Zustimmung benötigt man nur bei Teilung und Parafizierung, dafür erfordert es Bescheide von der Gemeinde. Aber wenn es nur ein Eigentümer ist, dann geht das der Gemeinde nichts an. Die ganzen Risiken werden halt auf den neuen Eigentümer umgewälzt, der ist der logische Rechtsnachfolger für die Gemeinde. Und es gibt immer noch genügend Immo-Verkäufe wofür Abbruchbescheide bestehen und ganz dreiste Verkäufer weisen nicht darauf hin. D.h. das Verwaltungsrecht trifft voll den Käufer, und zivilrechtlich kann er sein Glück versuchen das zurückzufordern (arglistige Täuschung usw.). Und nicht jede Gemeinde lässt solche Bescheide auch ins Grundbuch als Last/Pflicht eintragen. Konkret weiß ich von einer gerichtlichen Versteigerung, wo Bescheide von Rückbau von Bädern usw. besteht, weil eine große Eigentumswohung unzulässigerweise in mehreren einzelnen Wohnungen ohne Einreichung oder Parafizierung aufgeteilt wurde. Im Bewertungsgutachten des vom Gericht beauftragen SV ist das schön verklausuliert versteckt als anstehende Investionskosten für die Sanierung und Ausstattung der Badezimmer. Bei Nebengebäude, Carports usw. würde ich persönlich auch verkaufen, wenn nicht alles sauber gelöst wurde. Käufer verzichtet auf Anfrechtung und übernimmt sämtliche Risiken. Ist aber nur sinnvoll, wenn es wirklich nicht um den wesentlichen Wohnraum geht usw. Das ganze vertraglich auch nochmals unterzeichnen lassen, gerne auch notariell. Aber als eignen Vertrag, der nicht Teil des öffentlich verbücherten Kaufvertrages ist, der in Kopie mehrere Ämter erreicht. Beim Dachgeschoss würde ich im Expose nur reinschreiben, dass es Räumlichkeiten sind. Man darf imho in Dachgeschossen Bäder und Heizungen einbauen, aber nicht als Wohnraum nutzen ohne Einreichung. Konkret bei Badezimmer gibt es Höchstgerichtsurteile. Daher wurden in früheren Jahrzehnten ausgebaut was nur geht ohne Genehmigung, damals durfte man offiziell nur 50% vom Dachraum ausbauen. Aus politischen Gründen (Wohnungsnot) ist diese Regelung gelockert worden, andere Regelungen wurden verschärft (Fensterflächen, Brandschutz,..). Die Bürgermeister wissen alle, dass viele Dachausbauten schwarz sind und wollen selbst lieber nichts wissen davon. Ich würde nicht bei der Gemeinde schlafende Hunde wecken, sondern von einem Architekt / Baumeister (dessen Hauptjob die Planung ist) prüfen lassen ob das so genehmigungsfähig ist bzw. welche Investiotionen für Adaptierungen notwendig werden. Wenn die letzte Sanierung nach 2007 war, wurde eventuell da schon viel nach aktuellen Bauauflagen geplant. Von den notwendigen Investitionen, um die Sache genehmigungsfähig zu bekommen, würde ich es abhängig machen ob ich es mit der Abwertung im erzielbaren Kaufpreis "nur Räume ohne Wohnnutzung" oder voll anrechenbare Wohnfläche sauber nachgenehmigt verkaufen würde. |
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