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Mit dem guten Einkommen könntest du ja auch ansparen und dann ohne Kredit die nächste Wohnung kaufen. Dauert etwas länger, aber hätte dann einen viel besseren Einkommenseffekt. (Da kein Kredit zu tilgen ist) |
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Hallo InspectorGadget, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Hypothek auf abbezahlte Immo und zweite Wohnung als Investment? |
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Wenn du den Kredit auch auf die 2. Wohnung aufnimmst kannst du die Fremdkapitalzinsen als Aufwand bei der Vermierung steuermindernd geltend machen. |
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Hallo, für die finanzierende Bank ist es wichtig, eine volle Besicherung für das finanzierte Kapital zu erhalten. Die Besicherung kann entweder durch ein oder mehrere Grundbuchskörper dargestellt werden oder aber auch z.B. eine Lebensversicherung mit entsprechendem Rückkaufswert oder ein Wertpapierdepot (unter Berücksichtigung der entsprechenden Belehnwerte) oder auch Spareinlagen, Kontoguthaben, etc. sein. Insofern: Es wird auch bei der zweiten Wohnung davon abhängen, wie hoch deren Belehnwert ist (hängt von der Immobilienbewertung) und ob sich die Bank 100%ig besichern kann - das hängt dann wieder davon ab, wie der LTV (loan to value = Kredithöhe zu besicherungsrelevanten Immobilienwert) ist. Für eine gute Kondition ist (neben der Bonität) der Grad der Besicherung wichtig. Wenn die volle Besicherung mit der zweiten Wohnung alleine auch dargestellt werden kann, dann steht einer entsprechend guten Kondition nichts im Wege. Wenn die zweite Wohnung besicherungstechnisch nicht ausreicht (was bei einer Vollfinanzierung anzunehmen ist), dann wird die Bank auf eine Simultanhypothek (= Besicherung auf 2 oder mehreren Grundbuchskörpern - in deinem Fall: auf die erste Wohnung) bestehen. Bei der Simultanhypothek kann sich der Pfandgläubiger (Bank) - sollte die Forderung uneinbringlich werden - aussuchen, an welcher Liegenschaft sie sich bedient (= diese zum Zwecke der Einbringung der offenen Forderung verwertet) Die Simultanhypothek kostet nicht mehr als eine "einfache" Hypothek, nämlich: 1,2% Gerichtskosten vom Pfandwert der eingetragen wird. Vollfinanzierung wird generell schwierig, da speziell bei reinen Vorsorgewohnungen kundenseitig i.d.R. ein "commitment" verlangt wird (sprich: Nebenkosten sollten jedenfalls vorhanden sein). Noch dazu wird der Belehnwert bei einer Vollfinanzierung vermutlich unter dem Kreditbetrag liegen - Simultanbesicherung wird denke ich unausweichlich sein. lg |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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D Danke fuer das hilfreiche Feedback LiConsult. Soweit ich das jetzt richtig verstehe habe ich also keine Vorteile dadurch 2 Wohnungen mit 50% Kredit zu haben, im Vergleich zu einer abbezahlt und einer vollfinanziert? Das mit Commitment ist ein interessanter Punkt. In dem Fall wuerde ich dann die Nebenkosten selbst tragen und nur den Kaufpreis finanzieren. Im Notfall koennte ich auch noch die Differenz Kaufpreis minus Belehnwert finanzieren falls das Konditionen verbessert. Nun wuerde ich aber gerne meine Kreditnebenkosten moeglichst gering halten. Sind die 1.2% zur Eintragung des Pfandrechts ein Fixbetrag? Kommt der bei jedem Kredit zum Tragen? Waere das auch der Fall wenn man ein Aktiendepot (wie von der erwaehnt) oder Bankguthaben als Sicherheit verwendet? Weisst du auch was da zusaetzlich noch an Nebenkosten auf mich zukommt? Vielen dank und lg |
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Wenn du deine abbezahlte Wohnung als Sicherheit anbieten kannst plus die neue Wohnung, ist es wurscht, ob du die 2. vollfinanzierst. Vorausgesetzt, beide Wohnungen erreichen den dementsprechenden Belehnwert, den die Bank braucht, um voll besichert zu sein. Sprich, um top konditionieren zu können. Also nein, es ist kein Vorteil, ob der Kredit 50:50 eingetragen ist, der Wert beider Liegenschaften vs. Fremdfinanzierung wird herangezogen. Anstatt der abbezahlten ETW kann man Bankguthaben auch als Sicherheit verpfänden, detto ein Aktiendepot (dieses aber nur zu 50 - 70% des aktuellen Depotstandes, Stichwort Schwankungsbreite). Die 1,2% sind ein Fixbetrag für die Eintragung der HBH ins Grundbuch, Kosten sparen kann man zB bei nur 100% Eintragung und die Nebengebührensicherstellung (meist 20%) mittels hinterlegter EPU EPU [eintragungsfähige Pfandurkunde]. Da muss aber die Bank mit spielen, das machen nicht alle. Zusätzlich zu den Kaufnebenkosten kommt noch hinzu: Eintrag Hypothek Grundbuch (wie oben beschrieben, 1,2% vom einzutragenden Kreditbetrag) BAG (zwischen 1 und 3%, je nach Bank und/oder Vermittler) Schätzgebühr (als Richtwert rund 300,-) Legalisierungsgebühr (als Richtwert rund 150,-) Abfrage KSV und Grundbuch (wenige Euro) Lg |
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Wie o.a. sind die 1,2% die Gerichtsgebühren für die Einverleibung des Pfandrechtes - dieser Prozentsatz ist fix. Eine Ausnahme von den Gerichtsgebühren (und den Beglaubigungskosten) gibt es nur, wenn der Ersterwerb Wohnungen betrifft, die aufgrund landesspezifischer Förderungen gefördert wurden und bestimmte Spezifika aufweist. Bei hypothekarisch besicherten Krediten: Ja Hier fällt keine Gerichtsgebühr an, da der Pfandvertrag nicht intabuliert (im Grundbuch einverleibt) wird. Maximal, dass die Bank hier z.B. 50 EUR verrechnet. Beim Aktiendepot wird es davon abhängen, welche Belehnwerte die darin enthaltenen Positionen haben. In EUR denominierte Staatsanleihen mit gutem Rating haben naturgemäß höhere Belehnwerte als z.B. Einzelaktien. Jede Bank hat ihren eigenen Katalog an Belehnwertgrenzen. Wichtig ist es deshalb zu wissen, dass ein z.B. EUR 100.000 für die Bank besicherungstechnisch nicht EUR 100.000 wert ist. lg |
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Guten Morgen! Vielen Dank an euch beide fuer die hilfreichen Antworten! Das heisst fuer die Kreditnebenkosten sollte man sich die Kreditanbieter genau ansehen? Besonders die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] scheint mir ziemlich variabel mit 1-3%, was bei €200.000 doch eine gute Summe ausmacht. Habt ihr Tipps bei welchen Anbietern die Gebuehren derzeit am niedrigsten sind? Und noch eine Frage zum Aktiendept fuer die Belehnung. Ich hab schon seit einiger Zeit ein Depot, das langfristig angelegt ist und das ich auch bis zur Pension nicht plane zu veraeussern. Daher denke ich mir ich koennte doch auch dieses Depot als Sicherheit verwenden und womoeglich die 1.2% sparen. Die Anage ist in den groessten ETFs (iShares World + Emerging Markets). Wisst ihr da zufaellig wie hoch der Belehnwert waere? lg |
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Bei der ING hast du gar keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] siehe https://www.energiesparhaus.at/forum-ing-wohnkredit-2020-und-mehr/56114 |
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Bei einem reinen Aktienportfolio rechne ich mit etwa 30%. |
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Bei der ING hast du Best Case für 15J fix 1,1% Aufschlag, 120% Eintragung ins Grundbuch und keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr]. Das so natürlich nicht ganz korrekt ist, da die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] im Aufschlag enthalten ist und somit durch die monatliche Rate bezahlt wird. Im Vergleich zur BA hast du im Best Case 1% für 15J fix, 100% Eintragung ins Grundbuch und 1% BAG. Das heißt konkret, dass die reduzierte Eintragungsgebühr von 100% (der Rest auf die 120% - die Nebengebührensicherstellung - wird hinterlegt) in Summe 480,- Ersparnis darstellt. Dazu 200,- pro Jahr aufgrund des 0,1% (von 200.000,- €) besseren Aufschlag, sind also in 15J weitere 3.000,--. Abzüglich der Anfangs-BAG zwischen 2.000 und 3.000 Euro ist die "BAG"-freie ING egalisiert bzw. leichte Vorteile für die BA. Somit relativiert sich der "Vorteil" aus der Werbung. Die Anschlusskondition ist bei beiden so gut wie ident. Solltest du 20J fix machen, macht es die BA ab 1,25%, die ING derzeit ab 1,5% oder 1,6%, mWn. |
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1,05% im best case (ab EUR 200.000) keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] (= keine Zahlung vom Kunden an die Bank) - daran hat sich nichts geändert - ausser der Finanzierungsdienstleister verlangt eine. reduziert sich somit auf EUR 1.500 in 15 Jahren siehe oben das ist richtig - ab 1,5% (ab EUR 200.000) |
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Zahlung eines erhöhten Aufschlags, ich vergaß ... und somit egalisiert mit der GB-Eintragung von 100% Manche Vermittler trauen sich durchaus 3% zu nehmen, hab nicht erst einem zugehört bei diversen Weiterbildungsveranstaltungen. Aus der Werbung kennt man ja die ein- oder andere Firma, die auch was verdienen will ;). |
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Weiß nichts von einem erhöhten Aufschlag - ebenso nichts von einem reduzierten Aufschlag. Weiß auch nicht, wie hoch die kalkulatorischen Risiko- Eigenkapital, Vertriebs- und Marketingkosten in diesem Produkt sind und welchen Anteil die am Aufschlag haben. Weiß nur, dass es keinen Geldtransfer vom Kunden an die Bank gibt. 20% Nebengebührensicherstellung bei EUR 200.000 ergibt EUR 40.000. Davon 1,2% Gerichtsgebühren für die Eintragung des Pfandrechtes ergibt einmalig EUR 480 Mehrkosten bei ING. Bank Austria ist aber im konkreten Fall der idealere Partner, da ING nur eigengenutztes Wohneigentum finanziert und für den konkreten Fall nicht in Frage kommt. |
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Gute Diskussionen hier :) Danke an euch beide! Also mal vorweg, nachdem es sich um eine Anlage handelt faellt ja die ING mal (leider) weg. Ich habe mal mit der Ersten gesprochen und die wuerden folgende Konditionen anbieten (das war fuer variabel, fix hab ich noch kein Angebot): - Annahme 20% Eigenkapital vom Gesamtkauspreis - Sollzinssatz 0.99%, Effektiv 1.3% - BAG war 1.5% - KSV €21, Sicherheitenpruefung €150, €62 Eintragegebuehr Grundbuch, 1.2% Gerichtsgebuehr, €12 Gebuehr pro Kreditrate/Quartal (ist das normal?) - 300 Monate Da sind aber noch ein paar Punkte die ich aendern moechte. Laufzeit soll 35 Jahre sein, Eigenpakital wuerde ich gerne auf die Kaufnebenkosten reduzieren (=ca. 10%). Denkt ihr, dass es da bei der BA noch besser geht? |
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Hi, Bank Austria macht nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen 35 Jahre - generell tendieren sie zu max. 30 Jahren. Da müssen bestimmte Verhältniszahlen (LTV, Leistbarkeit, etc.) zusammenpassen - habe das dort auch kürzlich wieder probiert - wird aber streng gehandhabt. Wie lautet die Zinsbindung? Welcher Indikator? Welcher Aufschlag? Da ist wie gesagt die Frage, ob sie mit der Immobewertung zusammenkommen. |
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Die ING bezahlt dem Vermittler 1,5% von der Finanzierungssumme. Die ING überweist diesen Betrag als Provision an den Vermittler auf einmal und holt sich das mit dem Aufschlag, den der Kunde zahlt, rein. Die werden doch nicht 1,5% der Kreditsumme aus der eigenen Tasche bezahlen? So hat es mir zumindest die Kollegenschaft bei diversen Veranstaltungen erklärt und mir ihre Excel gezeigt. Warum sollten die mich anschwindeln? Des Weiteren hat der Vermittler die Möglichkeit, ZUSÄTZLICH ein Honorar zu verlangen, richtig. Das wir dann auch explizit ausgewiesen. Warum macht man über diese Tatsachen so ein Mysterium? Ist doch alles legitim, ich arbeite ja auch nicht umsonst. Dieser "Schmäh", dass der Kunde keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] zahlt, widerstrebt mir, natürlich zahlt das der Kunde, das Ding hat nur ein anders Mascherl. Grundsätzlich muss es für den Kunden unterm Strich passen. Ist der Kunde zufrieden, passt es für die Bank und den Vermittler. Quasi eine win win win Situation. Und so soll es sein. Das kann ich auch nicht sagen, wie die im konkreten Anlassfall konditionieren würden. |
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wird wohl die Kontoführung sein im Quartal? 30J LZ maximmal, keine Chance bei diesen Gegebenheiten. Ob es besser geht, kann man nur nach der erfolgten Einreichung und Prüfung aller relevanter Daten sagen. Mit den genannten Einmalgebühren lag ich ja gar nicht so schlecht ;). |
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Welches Mysterium? Alle Kosten, die vom Kunden zu bezahlen sind, werden transparent dargestellt - im ESIS und im Kreditvertrag - im Übrigen wie bei jeder anderen Bank auch. Gratis arbeitet auch niemand - weder der Dienstleister (bekommt in jedem Fall 1,5%) noch die Bank (die erhält den Zinsertrag). Welcher Schmäh? Wenn wir nur konkret BA und ING vergleichen: beide haben aktuell mehr oder weniger ein ähnliches Konditionengefüge (wenn auch mit sehr unterschiedlichen Zugängen zum Thema Bonität, Eigenmittel, Immobewertung, Kundensegment, etc. wo manchmal die BA und oftmals auch die ING sehr "eigen" ist - ohne das zu bewerten). Bei der einen Bank zahlt der Kunde ausgewiesen eine Bearbeitungsgebühr (ist natürlich OK und selbstverständlich erhält der Dienstleister verdienter Weise seinen Anteil), bei der anderen Bank ausgewiesen keine Bearbeitungsgebühr (ist natürlich auch OK). Wenn wir bei diesen konkreten Banken bleiben, bei denen der Aufschlag ähnlich ist: Im Aufschlag (= Marge) sind sämtliche Kosten (im Wesentlichen Liquiditäts- und Risikokosten) und natürlich auch der für die Bank übrigbleibende "Netto-Zinsertrag" enthalten. Jedoch bleibt es dabei: die eine Bank erhält vom Kunden kein Entgelt (Bearbeitungsgebühr) - die andere schon. Und damit kommen wir zum entscheidenden Punkt: Ja - die ING zahlt den Dienstleister aus der eigenen Tasche. Die Vergütung schmälert ihren Netto-Zinsertrag. Woher sollen 1,5% den sonst kommen? Selbst wenn der Dienstleister sich entscheidet, eine Bearbeitungsgebühr zu verrechnen, dann würde er diese alleine für sich vergütet bekommen - die Bank sieht davon keinen Cent. Natürlich kann man argumentieren, dass Teile des Zinsaufschlages (ob EURIBOR oder SWAP) für den Vermittler aufgewendet werden (und in Wahrheit ist das auch so, denn aus welchem Titel heraus soll dieser sonst "finanziert" werden). Der Unterschied ist: bei beiden Banken ist der Aufschlag ähnlich, nur: eine Bank vereinnahmt den Netto-Zinsertrag komplett für sich (und verlangt Bearbeitungsgebühr) und die andere Bank zahlt von ihrem Netto-Zinsertrag den Dienstleister (weil der Kunde keine Bearbeitungsgebühr bezahlt). Und es ist nachweislich nicht so, dass man sich bei der ING alternativ geringere Aufschläge quasi aussuchen könnte (um einer Vermittlervergütung zu entgehen) - die Kondition gestalten sich rein nach der Kredithöhe und dem Ausleihungsgrad. Und da stimme ich vollkommen überein, denn eines ist klar: der Aufwand für Beratung, Unterlageneinholung, Verhandlung und generell die gesamte Begleitung steigt - und wird Kraft intensiver werdender regulatorischer Vorgaben und möglicherweises künftig noch restriktiverer Kreditvergabepolitik weiter steigen. Keine Ahnung - habe kein EXCEL, das mir zeigt, wie die ING ihre Einstandspreise kalkuliert.
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Lass mas gut sein, das führt zu nix. Du hast deine Meinung, ich meine, das ist ok für mich. |
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Wie lange "streitet" uhr beiden eigentlich noch zu diesem Thema? Langsam is des ziemlich mühsam tbh. |
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So, jetzt habe ich gerade die aktualisierten Konditionen von der Bank bekommen und wollte die Experten hier nochmal kurz nach Feedback fragen. Beide Varianten jeweils auf 30 Jahre, €200K Kreditvolumen, NK eigenfinanziert, mit Besicherung aus einer anderen Wohnung. Variante 1 - Fix 15 Jahre, dann variabel 1.3% auf 15 Jahre, dann 1.1% ueber dem Euribor €2000 BAG BAG [Bearbeitungsgebühr], €21 KSV, €250 Sicherheitspruefung Variante 2 - Fix 5 Jahre, dann variabel 1.1% auf 5 Jahre, dann 1.1% ueber dem Euribor €2000 BAG BAG [Bearbeitungsgebühr], €21 KSV, €250 Sicherheitspruefung Bei beiden Varianten wird beim Anschlusszins der Negativzins weitergereicht. Vielen Dank und lg |
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