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Das Mietrecht in Österreich ist relativ kompliziert und hat für die verschiedensten Immobilien unterschiedliche Bestimmungen. Dies sollte deine Fragen beantworten bzw. dir ermöglichen deine Frage spezifischer zu stellen: https://www.mietervereinigung.at/3887/Indexmiete-Indexrechner |
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Sag uns bitte zuallererst ob die Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt oder nicht. |
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Das weiß ich nicht Falls das hilft: Es handelt sich um ein 1900 gebautes und 1980 von meinen Großeltern auf 2 Wohneinheiten erweitertes Haus mit Garten. Meine Großeltern sind 2010 ausgezogen - seither wird das Haus relativ unverändert als Ganzes an eine Familie mit 5 Kindern vermietet. |
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Sind solche verketteten befristeten Verträge überhaupt zulässig? |
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definitiv. Mietverträge über Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen (Ein- oder Zweifamilienhäuser) ... sind von der Anwendung des MRG zur Gänze ausgenommen. https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/wohnen/3/3/Seite.210213.html Das heißt du hast dort die volle Vertragsfreiheit. Das heißt weiter, dass keine besonderen Bedingungen zu Preisen und Kündigungen bestehen. In diesem konkreten Fall ja. |
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Das bedeutet ich kann die Miete auch ohne Indexbindung jeweils nach Ablauf des Mietvertrages beliebig erhöhen ? oder den mietvertrag auch ohne Angabe von Gründen nicht verlängern ? |
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Einen befristeten Mietvertrag kannst du auch im MRG einfach auslaufen lassen. Dort muss er halt mindestens 3 Jahre laufen. Aufpassen musst du dort, weil nach 2-maligem "Verlängern" automatisch ein unbefristeter Mietvertrag entsteht. Deshalb verlängert man üblicherweise nicht, sondern setzt sich mit einem neuen Vertrag zusammen, der wiederum 3 Jahre gilt. In deinem Fall kannst du, wenn es vertraglich gedeckt ist, jährlich im Rahmen des VPI anpassen, oder auch bei erreichen einer Schwelle sogar unterjährig, wenn ich mich nicht täusche. Hierzu gibt es einen Rechner. https://www.statistik.at/Indexrechner/Controller Wenn dir die Mieter nicht mehr passen, dann lässt du den Vertrag ohne Angabe von Gründen auslaufen und fertig. Oder du präsentierst ihnen (idealerweise einige Zeit vor Erreichen der Kündigungsfrist) einen neuen Vertrag, den sie dann annehmen oder nicht. |
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Ersteres kann ich nicht beantworten aber es gibt sicher einen weg da du den Vertrag auch einfach auslaufen lassen kannst und dann mit höherer Miete neu vermieten. Eventuell musst du die Mieter benachrichtigen, dass du nur zu den neuen Konditionen zur Verlängerung der Befristung bereit bist und ansonsten den Vertrag auslaufen lässt. Unser Haus war an zwei Parteien vermietet, eine davon wollte nicht ausziehen weil sie meinten der unbefristete Vertrag kann nicht gekündigt werden. Kurz vor der Gerichtsverhandlung wegen der Räumungsklage sind sie dann doch ausgezogen. Wir waren ebenfalls außerhalb des MRG weshalb der unbefristete Vertrag rechlicht jederzeit gekündigt werden konnte. |
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Ah das gefällt mir hier - ich hab das Gefühl hier kennt sich jemand richtig gut aus 😁 Vielleicht darf ich noch ein bisschen weiter ausholen um eure Meinung und Sicht der Dinge abzufragen 😌 Es handelt sich um ein Stadthaus mitten im Zentrum von Steyr - 2 Etagen mit jeweils 90m², Keller, Dachboden, Doppelgarage und ca. 900m² Grund. Bausubstanz von 1980, Gasheizung. "Die Mieter" sind eine Familie mit 5 Kindern, ein Sohn mittlerweile ausgezogen. Ich verlangte - aus meiner persönlichen Sicht - extrem günstige 1100,- pro Monat für das Ganze. Letzte Mietpreiserhöhung Anfang 2023 laut Index auf ca. 1250. Vorher jahrelang keine Anpassung. Innerhalb der letzten beiden Jahre habe ich den Mietern einen Aufstellpool (ca. 1 Monatsmiete) und einen Sichtschutz zu den Nachbarn (mit denen sie sich nicht verstehen), ein paar Hunderter, spendiert. Mit den steigenden Gaspreisen sind die Mieter auf mich zugegangen und haben mir ihr (finanzielles) Leid geklagt. Ich hab umgehend einen Heizungstausch (Gas->Luftwärme) inkl. Heizkörper und einen Fenstertausch geplant und mit der Umsetzung begonnen. Investitionssumme ca. 50.000 EUR zu meinen Kosten - keine Mieterhöhung geplant. Alle Bauvorhaben in Q1 2022 fixiert und unterschrieben, Lieferzeit leider derzeit 9-15 Monate Zusätzlich wird das Haus mit PV regelrecht "zugepflastert". Es gibt einen 30 kVA Einspeisepunkt den ich komplett nutzen will, also wirklich alles - Hauptdach, Garage, Gartenhütten. Das "gefällt" ihnen nicht, was sie mir auch lautstark mitgeteilt haben. Außerdem Elektrosmog und blablabla ... Ich hab deshalb auch angekündigt dass sie mit der PV den Eigenbedarf der LWP LWP [Luftwärmepumpe] im Winter reduzieren können - zum - noch nicht definierten - Selbstkostenpreis. Während 2022 war ich mit Freunden mehrmals (sicher 10+ mal) dort um die Bauarbeiten vorzubereiten. PV-Montagen, Grabungsarbeiten für die LWP LWP [Luftwärmepumpe] und PV-Leitungen, Betonieren, deutlich seltener Stemmarbeiten im Keller (Rohdurchbrüche in den Garten) etc. Es gab in der Zeit auch zwei Begehungen am Dachboden (dazu muss man durch beide Wohneinheiten durchs Treppenhaus), einmal vom Statiker und einmal ein Freund und ich um die Bodenbeschaffenheit zu prüfen. Alle Arbeiten waren im Vorfeld angekündigt. Die IM Haus (d.h. von außen zugänglichen Keller und 2x Dachboden) meistens mit mindestens 24 Stunden vorsprung. Die im Garten zumeist wetterabhängig am Vorabend mit "wir kommen morgen weiterarbeiten". Kurz vor dem letzten Wochenende hab ich einen kurzfristigen Termin von einem Dachdecker bekommen der die PV-Eindeckung am Hauptdach machen würde. Die Begehung war am Samtag vormittag geplant - ich hab sie nur ca. 36 Stunden vorher angekündigt - man muss halt aktuell froh sein wenn man überhaupt einen Handwerker bekommt. Daraufhin folgte ein spannender Anruf - kurz gesagt: ich erlebe es nur sehr sehr selten, dass mich jemand am Telefon auf derartig angriffig Art anpöbelt und behandelt. Inhalt des Gespräches: "So geht das sicher nicht mit der Begehung. Es interessiert sie nicht dass ich andauernd im Haus herumlaufe. Das mit der PV am Dach geht sowieso nicht, das war nicht abgesprochen und das wollen sie nicht. Außerdem werden meine Baustellen andauernd größer und größer (wie gesagt: Fenster und LWP LWP [Luftwärmepumpe] eigentlich für sie, PV für mich) und stört sie in ihrer Ruhe und das interessiert sie alles überhaupt nicht." Ich steh jetzt ehrlich gesagt völlig sprachlos wie ein Ochs vor dem Scheunentor und tu mir ein bisschen schwer mit meiner Reaktion. Klar, jegliches Entgegenkommen meinerseits ist damit beendet, alles wird rechtlich auf Punkt und Beistrich sauber und genau abgewickelt. Mietpreisanpassung mache ich ab sofort zum ehestmöglichen Zeitpunkt, aber eben so korrekt wie möglich. Alle Begehungen und Arbeiten, egal ob innen oder außen, werden mit 7 Tagen Vorlauf und der Aufforderung einen Termin vorzuschlagen angekündigt. Und jetzt würde mich ein objektiver Blick von außen interessieren. Muss ich mir das gefallen lassen ? Bin ich in meiner Rolle als Vermieter zu fordernd wenn ich zwar keine Mithilfe, aber doch die Duldung dieser Arbeiten erwarte die großteils ihnen zugute kommen ? Oder reagiere ich über ? |
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Definitiv nicht. Würde ich mir nicht bieten lassen. Nachdem eh außerhalb MRG kannst du sie auch kündigen, sofern es vertraglich erwähnt wurde. Wenn es dazu keine Regelung gibt müsstest du bis zum Ende der Befristung warten. |
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Wow, undankbares Pack. 😆 |
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So einen Vermieter kann man sich nur wünschen, aber je mehr man sich an sowas gewöhnt, desto unverschämter werden die Leute. Da wird wahrscheinlich Neid ne Rolle spielen. Nach der Befristung würd ich die Miete ordentlich erhöhen, kann ja mit den Investitionen begründet werden. |
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Hach wie bekannt mir das vorkommt 😂 kannst du quasi 1:1 auf die Mieter umlegen die bei uns am Ende nicht ausziehen wollten und uns ca. 10 Monate Zeit und einige Anwaltstermine gekostet haben. Miete gut 800€ für 120m2 in super Lage nahe Linz. (Straßenbah zu Fuß erreichbar, trotzdem völlig allein im Grünen) Innen saniert wurde bevor sie eingezogen sind also vor ca. 15 Jahren. Ab Tag 1 ständig nur Ärger, nichts hat gepasst. Es wurden Handwerker gebraucht- gut Handwerker kommen. Die Mieter schicken die Handwerker zu mittag weg weil sie möchten jetzt Ruhe haben. Kannst du nicht erfinden und das ist nur eine von vielen solcher Geschichten. Das Geländer der Terasse haben sie zerschnitten um sich einen zweiten Abgang in den Garten zu basteln, weil für den anderen Abgang muss man ja erst über die ganze Terasse gehen um in den Garten zu kommen. Am Ende haben sie noch schön ausgemalt, aber nicht nur die Wände sondern auch jeder Lichtschalter, alle Türen und teilweise auch die Fenster waren komplett voller Farbe. Wie ihre Gartenhälfte nach 15 jahren und quasi keiner Pflege ausgesehen hat brauch ich eh nicht weiter erklären ich denke das kann man sich vorstellen. Für uns jetzt nicht schlimm weil wir sowieso komplett umbauen und das Haus inzwischen quasi ein Rohbau ist aber wenn man das wieder vermieten möchte kann man sich gratulieren. Leider war mein Schwiegervater die ganze Zeit in dem Glauben, dass sie nicht gekündigt werden können weil aus Unwissen und gutem Willen (mündlich vereinbart war sie bleiben maximal für 5 Jahre) ein unbefristeter Vertrag abgeschlossen wurde. Ich glaube er ärgert sich noch sein restliches Leben das er das 15 Jahre mitgemacht hat obwohl er sie jederzeit hätte kündigen können. |
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Wirf diese Typen raus zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Zustand dokumentieren bei nächster Gelegenheit und dann vor Auszug Übergabe (Rückgabe) abwickeln. Das kommt noch, dass fremdes Pack über das eigene Eigentum verfügt und einen wie den letzten Rotzbuben behandelt. |
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Für einen objektiveren Blick bräuchte man die Ansichten beider Parteien. Es mag zwar offensichtlich für einige hier cool sein dass man eine Partei gleichmal im Chor als undankbares und fremdes "Pack" hinstellt, aber seriös ist das halt nicht.
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Was ist schon objektiv? Wenn du die Gegenseite befragst, kommt sicher heraus, dass der böse Großkapitalist und Vermieter ihnen das Leben zur Hölle macht. Bei der rechtlichen Betrachtung der Fakten interessiert mich das aber alles nicht. Der Vermieter hat im gegenständlichen Fall das Recht, die ihm unliebsam gewordenen Mieter (moralisch gerechtfertigt oder nicht) zum nächstmöglichen Termin aus seinem Eigentum zu verweisen. Wenn im Vertrag vorgesehen womöglich vor Ende der Befristung, sonst erst dann. Wenn mich der TE nach einem Rat fragen würde: Auch mit einer Preisanpassung wird die Situation für dich nicht besser und der Ärger nicht weniger und die Situation nicht weniger verfahren, denke eher, dass es sich noch zuspitzen könnte. Daher von diesen Mietern Abstand nehmen. |
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Ja, deshalb hab ich versucht es möglichst objektiv zu schildern. natürlich gibt es gewisse Einschränkungen wenn da 10-15 Tage im Sommer 2 Leute im Garten herumgraben und bauen, kein thema ... aber nimmt man sowas nicht dankend in Kauf wenn man dafür eine neue, wesentlich günstigere Heizung und im ganzen Haus neue Fenster bekommt ? ohne Mehrkosten ? ich tu mir echt richtig schwer das nachzuvollziehen. Mir war es halt immer ein Anliegen dass es den Mietern gut geht, sie kümmern sich auch gut ums Haus, die Einnahmen sind für mich nicht relevant aber ich erwarte mir dann schon ein gewisses entgegenkommen ... zumindest wäre ich jemand der das aufbringen würde 🤷🏾♀️ |
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Das Problem bei solchen Mietern ist halt noch, dass sie bei Auszug noch allerhand Schaden anrichten können! Und wer zahlt dann die Reparaturen? Erraten, der Vermieter! Gabs gleich in meiner Nähe! Allerdings, wie schon Ildefonso geschrieben hat, müssten beide Seiten gehört werden. Wird schon stimmen was der Vermieter schreibt, aber irgend einen Grund (kann einen Grund haben, was vielleicht gar nichts mit der Vermietung zu tun hat, oder nur aufgehetzt worden von wem) Wäre da nicht eine Mediation hilfreich? |
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Zawos? Vermieter vermietet das Objekt - nach seiner Einschätzung - "extrem günstig". Warum also einen Mieter akzeptieren der das nicht zu schätzen weiß? Scheinbar ist es ja kein Problem die Mieter mehr oder weniger kurzfristig rauszubekommen. Für eine Schnäppchenmiete findet sich immer sofort jemand, da ergibt es für mich keinen Sinn hier noch herumzudoktern. |
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Du weißt halt nicht wer nachkommt. Wennst a Pech hast, dann sind die Nachmieter viel komplizierter in anderen Dingen oder machen ständig Ärger oder zahlen irgendwann die Miete nimmer und ziehen einfach nicht aus. Da hast als Vermieter ordentliche kosten auf denen du sitzen bleibst. Aber mich würde es auch extrem Ärgern, wenn man alles für die Mieter macht und dann so vor den Kopf gestossen wird. |
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ja da bin ich bei dir 🙂 wird jetzt auch so werden im zweifel bleibts einfach leer - besser so als ich ärger mich andauernd darüber dass jemand mein Entgegenkommen auf diese Weise ausnützt 😒 |
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