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Wichtig zu beachten ist, dass jenes Eigenkapital, das durch den Verkauf der ETW in das Projekt fließen soll, zum Kaufzeitpunkt möglicherweise noch nicht zur Verfügung steht, sondern erst später. Das bedeutet, dass ihr für´s erste den Kaufpreis inkl. Nebenkosten (ich rechne mal 10%) - somit etwa 700k abzüglich die liquiden Eigenmittel von 60k - in Summe somit 640k finanzieren müsst. Kalkulatorisch ergibt das eine Rate von etwa 2.700, die wiederum nicht mehr als 40% (bzw. je nach Ausnahmekontingent des jeweiligen Institutes 45% oder auch 50%) eures Einkommens ausmachen darf. Das müsste dann etwa 6.800/Monat sein. In dieser Phase kann die Karenz + Bildungskarenz natürlich ein Deal-Breaker sein, da verordnungsgemäß Karenzeinkünfte als nicht nachhaltig betrachtet werden. Rein von Seiten der Haushaltsrechnung (vorausgesetzt eine "normale" Haushaltsgebarung) wird das schon funktionieren, jedoch wird die KIM-V hier eine Sonderlösung erfordern. Nach dem Verkauf der ETW sollte mit einer kalkulatorischen Rate (für 35Y) von etwa 2.000 sowohl regulatorisch als vermutlich auch "im echten Leben" genug Platz bleiben, um die Finanzierung seitens Schuldendienstquote und Leistbarkeit zu bewerkstelligen - von der Beleihungsquote ohnehin, da schon bei vorsichtiger Rechnung etwa 21% Eigenmittel eingesetzt wurden. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ich persönlich würde mich nicht drüber trauen. Ihr habt zwar kein schlechtes Einkommen aber da wäre mir der Kreditbetrag doch zu hoch: 1. Ihr müsst zuerst die Wohnung verkaufen, um ans Kapital zu kommen. 2. Bei dem Gehalt habt ihr "nur" 60 Tsd. Bar zur Verfügung. Anhand deiner Daten, gehe ich davon aus,dass die Wohnung auch entweder voll oder mit geringen Eigenmittel finanziert wurde, da jetzt die Wert nicht über drüber ist. Also was passiert mit gutem Gehalt? 3. Ob ein Pubertierende dann in einem Jahr doch dabei bleibt Lehre zu machen oder ob er/sie doch nicht anders überlegt? Ich würde nicht damit rechnen, dass die Alimente ev. weniger wird. Im Gegenteil, was passiert wenn er/sie Unterhalt verlangt weil er/sie studieren geht? Mir scheint das nicht so easy going. Macht einen realistischen Haushaltsrechnung und schaut euch alle Posten gut an. Und dann werdet ihr eh sehen, wo die Optimierung möglich ist. Viel Erfolg |
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Hallo neulingg, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Finanzierung möglich (Hauskauf in OÖ) |
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Vielen Dank für deine Einschätzung. Bzgl. Finanzierung hätte ich eh gleich noch eine Frage: Das Haus wäre ab Jahreswechsel verfügbar - heißt, wir hätten dementsprechend genug Zeit die ETW zu verkaufen. Wie sieht es hier im Normalfall aus? Geld der Bank wird ja erst fließen, wenn das Haus übergeben wird - bis dorthin wird eine Bankgarantie reichen, oder? Danke auch dir. Dazu ergänzen möchte ich, dass ich bewusst vorsichtig angesetzt habe. EK ist wirklich nur das Geld, das quasi sofort verfügbar herumliegt. Nicht berücksichtigt sind hier noch ca. 40k am Aktiendepot. Wäre halt der Notgroschen, der nicht unbedingt berührt werden soll. Auch bezüglich Wohnung. In unserer Anlage wurde die gleich große Wohnung mit hochwertigerer Ausstattung gerade um 275k verkauft. Ich gehe von 220k Verkehrswert aufgrund einer Schätzung von vor 6 Jahren aus. Bin da lieber etwas zu pessimistisch. Bzgl. Gehalt: Dieses hat sich erst vor einiger Zeit in diese Richtung entwickelt. Die Wohnung wurde erst vor 4 Jahren finanziert. Dementsprechend noch der offene Anteil. Ich könnte natürlich noch etwas mehr EK aus dem Familienumfeld lukrieren - dies ist aber ehrlich gesagt nicht mein erster Wunsch. Bzgl. Alimente: Meine Tochter hat die mündliche Zusage zur Lehrstelle ab nächstem Sommer. Natürlich kann es da noch zu einem Umdenken kommen, da sie jetzt erst die 9. Schulstufe absolvieren wird - aber ich bin hier mal relativ sicher, dass es so kommt, wie es aktuell geplant ist. Meine (vielleicht sehr simplen) Gedanken sind einfach: 500k Kredit entsprechen bei aktuell bestmöglicher Verzinsung in etwa knapp EUR 2.300,-- (30Y). Selbst mit Alimenten in der Haushaltsrechnung sollte genug übrig bleiben. Soo viel weniger (mit dementsprechend halt weit kürzerer Finanzierungsdauer) kostet uns die Wohnung aktuell auch nicht (gesamt EUR 1.700,--, aber inkl. der Nebengeräusche). Und es ist - um das Geld - ein derart perfekt passendes Haus seit Monaten nicht auf den Markt gekommen (in unserem Such-Umkreis) und ich fürchte, das wird es auch nicht so schnell. Ich fürchte auch, dass die Preise sich nicht nach unten entwickeln - im Gegenteil. Würde ich dieses Haus (2019 erbaut) heute so hinstellen lassen inkl. Grund und Einrichtung wäre ich vermutlich knapp an der Million. |
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gerne Wann die Kaufpreisvaluta auf dem Treuhandkonto zu erliegen hat, könnt ihr euch mit dem Verkäufer ausmachen - hier herrscht komplette Vertragsfreiheit. Eine Bankgarantie ist eine Möglichkeit (die kostet halt ein paar Hunderter" wie bei der Bank Austria bzw. bis zu 1% der Kreditsumme) - oder dem Verkäufer reicht die Finanzierungszusage der Bank auch aus - die ist "gratis". |
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Die Nebenkosten kommen halt beim Haus auch noch dazu und werden wenn man ehrlich kalkuliert sicher höher wie bei der Wohnung sein. |
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Ja, ist natürlich richtig und auch in der eigenen Berechnung berücksichtigt. Gehe ebenfalls davon aus, dass die Nebenkosten etwas höher ausfallen. |
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Eine Bankgarantie wird üblicher Weise BtoC verlangt, so gut wie nie aber bei einem Privatverkauf. Klassiker: der FTH FTH [Fertigteilhaus]-Hersteller. Der muss ja in der Produktion in Vorleistung gehen und stellt so sicher, dass das produzierte Haus je nach Fertigstellungsgrad auch bezahlt werden kann. Die Beträge werden nach Zahlungsplan vom Kreditkonto abgerufen. Des Weiteren verlangt die Bank Austria z.B. keine 1% für die Bankgarantie, sondern pauschal 300 €. ________________________________________________________________________________ Deine Alimentationsverpflichtung tählt voll rein in den DSTI: Nettoeinkommen minus Alimente. Bildungskarenz bzw. Karenz generell kann bei einer Vollzeitbeschäftigung von vor der Karenz zu 50% angesetzt werden. Das schaut dann bei dir nach deinen Angaben in etwa so aus: dein Einkommen abzüglich Alimente: rund 3.950 € das Einkommen deiner Frau (Karenz): rund 2.000 € (Familienbeihilfe wird nicht angesetzt), davon 50%: ca. 1.000 €. Somit liegt euer ansetzbares Einkommen bei roundabout 5.000 €. 40% davon sind laut KIM-V maximal als Kreditrate ansetzbar: also ca. 2.000 €. Das entspräche einem Kreditbetrag von ca. 460.000 € brutto - inkl. Kauf- und Kreditnebenkosten, jedoch ohne Zwischenfinanzierung. Also auch wie im Nebenthread: ETW vorher verkaufen, Verkaufspreis Haus evaluieren und somit die konkreten Beträge auf der Haben und auf der Sollseite kennen. So gibt es keine Überraschungen. Lg |
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Ich würd mich hier gern bisschen offtopic einhängen, da hier Alimente erwähnt wurden. Wie sehr kontrollieren die Banken bei der Bonitätsprüfung, ob man die richtige Höhe an Alimenten bezahlt. Zugegebenermaßen kenn man die Umstände des Threaderstellers nicht, aber hier müssten ja bei 650€ bzw. 750€/Monat defentiv einige Abzüge im Spiel sein. Bei 16x 4600€ netto und einen Alter zwischen 10 und 15J kommt man laut Prozentwertmethode auf ca. 1225€/Monat. Ich schreib dies, da ich zukünftig potentiel in einer ähnlichen Situation sein könnte, da ich durch Mehrbetreuung des Kindes und wegen Geschwisterkinder die Alimente reduzieren konnte. Also wäre meine Frage, ob die Banken stur die Angaben aktzeptieren und mit den Bankauzügen gegenchecken, oder ob hier noch mehr Aufwand betrieben wird und ebenso ein Plausibilitätscheck gemäß Prozentwertmethode im Hintergrund läuft. |
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Naja, du musst halt den Alimentationsbescheid als Nachweis beibringen. Was dann "unter der Hand" geht, sollte mWn nicht relevant sein. |
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Zum einen gibt es beispielsweise einen Gerichtsbeschluss in dem die Höhe festgelegt wird - zum anderen die Kontoauszüge, auf denen die entsprechende Überweisung erkennbar ist. Sollte davon abweichende Zahlungen erfolgen, so wird mindestens der vom Gericht festgelegte Betrag (dieser kann auch eingeklagt werden und ist verbindlich) angesetzt - auch bei jenen Banken, die keine Kontoauszüge verlangen (wie z.B. Bank Austria). siehe oben |
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In meinem Fall ist es so, dass die Alimente aufgrund individueller Einigung mit der Kindsmutter in der Höhe ausfallen in welcher sie eben ausfallen. Da die Finanzierung über die Hausbank erfolgen wird, ist dies auch alles klar ersichtlich aufgrund der seit vielen Jahren regelmäßigen Zahlungen und wird auch so anerkannt - selbst wenn bei einem Gerichtsbeschluss natürlich mehr zustehen würde. |
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Danke für die professionelle Rückmeldung. Werde direkt am Montag mit der Bank sprechen die möglichen Rahmenbedingungen abstecken und dann vielleicht in die "Ernsthafte Nachdenkphase" übertreten (aus der aktuellen "Träumphase" :D). LG |
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Bitte gerne🙂. |
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In Ergänzung (da dies im Immogeschäft aktuell öfter vorkommt): rein rechtlich bist du bereits gebunden, wenn du ein Kaufanbot stellst (ohne Finanzierungs- oder sonstigem Vorbehalt) und dieses vom Verkäufer gegengezeichnet (= akzeptiert) wird. Bereits in diesem Stadium bist du verpflichtet, den darauffolgenden Hauptvertrag (= Kaufvertrag) zu unterfertigen und die Vertragsinhalte, die dich betreffen, (= Kaufpreiszahlung + Zahlung der Gebühren + Steuern) zu erfüllen. Eine Garantie ist für das konkrete Geschäft alleine schon aus diesem Grund nicht zweckmäßig. Diese ist im rechtlichen Sinne "abstrakt" (= losgelöst vom Grundgeschäft) und ermächtigt den Garantienehmer (=Käufer) unabhängig vom Grundgeschäft (= Kauf), den Garantiebetrag vom Garantiegeber (= Bank) abzurufen. Insofern (falls es zeitnah zu keinem Kaufanbot oder gar einem Kaufvertrag kommen sollte - es als "vertrauensbildende Maßnahme" für den Verkäufer jedoch dienlich erscheint) wäre eine Finanzierungszusage am einfachsten (und günstigsten). |
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Das seh ich auch so. Bei dem Einkommen versteh ich schon nicht warum bei der nicht mal teuren Eigentumswohnung noch Kredit offen ist. Die Frage von paso ist also mal die wichtigste die man sich stellen sollte. Bei dem Gehalt davor/jetzt wärs doch das kleinste mal bisschen rein zu beißen und im Jahr 40k+ zurückzulegen bis jetzt, anstatt Kreditraten zu zahlen? |
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Naja gut, das kann man natürlich so sehen. Dennoch ist es so wie es ist. Könnte dazu jetzt auch ein paar Details schreiben, aber tut eigentlich nichts zur Sache. Nur grob: Hätte in der Vergangenheit sicher mehr zur Seite legen können, wie gesagt hat sich mein Gehalt in den letzten 3 Jahren aber durch berufliche Veränderung und Aufstiege erst in diese Richtung entwickelt. Es klingt vielleicht unglaubwürdig, aber bis 2022 habe ich nicht die Hälfte verdient wie seit Anfang 2024. Deshalb ist die Situation eben so wie sie ist und meine Frage bezieht sich auf die aktuelle Ist-Situation und nicht, was andere vielleicht mehr bisher schon gespart haben hätten können. Da ich mittlerweile 40 bin (Partnerin 30) möchte ich jetzt - mit besserem Gehalt - ungern noch 3 Jahre Geld zur Seite legen und dann womöglich wieder ein ganz anderes Marktszenario vorfinden. Der Umzug in ein Haus soll in den kommenden 12 Monaten definitiv erfolgen - die Option jetzt ist unverhofft gekommen und führte mich eben zur Eingangsfrage. |
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Auch wenn es vielleicht jetzt etwas OT OT [Off Topic] ist, aber hier ist ja allerhand Wissen und Marktkenntnis vorhanden. Was meint ihr: Wie stark ist der Preis einer Immobilie (Abwicklung über Makler) verhandelbar? Ist natürlich sehr individuell und die Frage deshalb oberflächlich, aber ich möchte ungern ein Angebot abgeben, das a) unverschämt wirkt, aber schon gar nicht eines, das b) vielleicht zu hoch ist. Vielleicht gibts da irgendwelche groben Eckdaten, an denen ich mich orientieren kann? |
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@neulingg Mit einem Bekannten mit Ahnung oder einem Sachverständigen die Immobilie besichtigen. Wahrscheinlich habt ihr ohnehin schon auf den diversen Immobilienportalen nachgeschaut, was es in der Gegend gibt. Da bekommt man wenn man ab und an mal reinschaut ein ganz gutes Gefühl dafür und sieht, was sich verkauft und welche Anzeigen ewig aufscheinen. Setz dich mit deiner Partnerin hin und besprecht welchen Preis euch die Immobilie wert ist. Vorab noch mit ein bis zwei Banken abklären, welcher Kreditbetrag bei euch beiden maximal möglich ist. Wir wollten eigentlich ein Haus kaufen und nicht neu bauen. Für das einzige Haus, das wir damals passend und von der Substanz in Ordnung gefunden haben, haben wir ein fixes Angebot abgegeben. Das Haus ist damals etwas teurer an jemand anderen gegangen. Es war für uns aber okay, weil wir uns vorab genau überlegt hatten, was wir noch reinstecken müssten etc. und dabei ist dann die Summe X rausgekommen, die wir ohne Vorbehalt geboten haben. Wenn man sich vorher genau bespricht, dann hat man nicht das Gefühl, dass einem das Haus wegen Summe X durch die Lappen gegangen ist. Unverschämt war unser Gebot damals ebenfalls nicht, einfach die Summe, die es uns wert war und die für uns leistbar war mit dem ca. Einberechnen der Kosten, die noch auf uns zukommen bis wir darin wohnen können. Vergiß nicht, dass Finanzierungen für viele nicht so einfach zu bekommen sind und dass Leute, die genügend Geld auf der Seite haben, meist andere Anforderungen stellen. Sprich nur weil jemand den Betrag X für eine Immobilie will, heißt noch lange nicht, dass er diesen bekommt. Über das gesamte letzte Jahr wurde ein Haus (das ich beim Vorbeifahren ansprechend fand) mit knappen 1,3 Mio. € privat angeboten. Jetzt ist es mit weniger als 900.000,- von einem Makler im Internet zu finden. Wahrscheinlich in der Annahme, dass sich die Angebote hochschaukeln. Mir wäre es die 900.000,- nicht wert obwohl es mir an sich gefällt (aber die Lage wäre in dem Fall ein KO-Kriterium, außerdem nicht hochwertig genug was die Ausstattung betrifft für den Preis). Genau das könnte auch bei dem Haus, das ihr wollt für andere Interessenten der Fall sein bzw. irgendwas das für die anderen Kaufinteressenten den Preis drückt. Und wenn es jemandem mehr wert ist, auch okay. Ihr kanntet quasi euer Maximum. Im Endeffekt sind wir glücklich obwohl wir das Haus damals nicht bekommen haben. Wenn es bei uns eine Hauruck-Aktion ohne genaues Nachdenken gewesen wäre, dann kann ich mir vorstellen, dass wir uns geärgert hätten. Also entweder wenn wir dann quasi zu viel ausgegeben hätten oder wenn wir es nicht bekommen hätten und es eigentlich ein Schnäppchen gewesen wäre ... |
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Der Makler ist auf Grund der prozentualen Provision daran interessiert möglichst viel herrauszuschlagen ... Meiner Meinung nach muss man grade bei Maklern, die Besichtigungen gleich nacheinander oder nebenher anlegen (oder Openhouse-Veranstaltungen machen) aufpassen, nicht das Gefühl zu bekommen, dass das Objekt begehrt ist und sich hochschaukeln zu lassen. Gerade ein zusätzlicher Blick von jemandem mit Erfahrung lohnt vorab. Die meisten Makler bei uns in der Umgebung zeichnen sich leider nicht durch Fachkenntnisse und Einsatz aus. Da wird einem öfter mal ein falsches Heizsystem vorgegaukelt/nicht besser gewusst oder der Makler weiß kaum etwas zu den Objekten. Wohlgemerkt nicht alle Makler, gibt auch hier durchaus seriöse. |
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Problem Vorfinanzierung gelöst Verkauf ETW gelöst😊 https://www.energiesparhaus.at/forum-wohnungsverkauf-mehrere-interessenten-wie-jetzt-korrekt-vorgehen/80169_2&neu#neu Wie geht' s jetzt weiter bei euch? |
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Cool, dass du nachfragst. Dass im Eingangsposting erwähnte Haus wurde dann doch deutlich teurer (allerdings haben wir damals auch mit 60k weniger EK gerechnet). Wir haben ein Angebot gelegt, sind aber mittlerweile froh, dass es abgelaufen ist. Der Verkäufer spielt ein sehr riskantes Spiel, mittlerweile finde ich es auch unfair, wie er mit Unwahrheiten 2 Bieter (inkl. uns) hochtreiben will. Einen (den anderen - den wir sogar persönlich kennen, haben wir letztens zufällig erfahren ...) sogar mit der falschen Info, dass es 3 Mitbewerber gäbe. Warum ich das weiß? Weil ich offiziell über den Makler den Kontakt hergestellt habe, der auf meinen Anruf sehr überrascht reagierte, da der Makler dem Besitzer unser Angebot nahegelegt hat anzunehmen, da es das einzige Angebot sei und der Preis OK gehe. Naja, jetzt habe ich mich mit dem anderen Bieter kurzgeschlossen, wir haben uns ausgetauscht und aufgrund der Infos, die ich von ihm erhalten habe, ist uns die Sache einfach nicht mehr sympathisch. Wäre nicht der präferierte Ort gewesen + die Vorgehensweise des Verkäufers = Desinteresse. Auch der andere Bieter hat den Verkäufer informiert, dass sein letztes Angebot nicht mehr verlängert wird. Mal schauen, denke der wirds dennoch kaufen. Jetzt haben wir aktuell 2 Optionen. Option 1) Eine 2 Jahre alte DHH, welche wirklich sehr schön und modern ist und noch dazu im Heimatort. Davon haben wir durch Zufall erfahren und sind mit dem Makler bereits in Kontakt, obwohl es noch nicht inseriert wurde. Würde gut passen, aber mal den Preis abwarten. Oder ein großes EFH eines Bekannten, welches nicht fertig gestellt wird, da er beruflich weit weggezogen ist. Aber fast too much für uns. Dann gibts doch noch eine Option. Wenn alle Stricke reißen und wir bis Jänner wirklich nix haben, dann gehts vorübergehend in den 1. Stock meines Elternhauses - denn im Jänner übergeben wir spätestens unsere Wohnung. :D Es bleibt spannend haha |
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