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Du. Zitat "von Haus aus" Das ... Hat nichts mit dem zu tun: Erfahrung gibt es keine mit Hypothekarkrediten in Österreich, und das wird sich zeigen, wie kulant die ING dann ist zb bei Fälligstellungen, Stundungen, Laufzeitverlängerungen, Sicherheitenbewertung, usw... Das geht dann sicher alles ganz easy via Internet und Telefonkonferenz nach Deutschland. |
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Bezüglich die Herangehensweise im Falle einer drohenden Uneinbringlichkeit der Kreditforderung und die damit zusammenhängenden Maßnahmen sind die Details in den Kreditverträgen und den allgemeinen und besonderen Geschäftsbedingungen einer jeden Bank festgehalten - und die sind naturgemäß sehr ähnlich. Das Thema betrifft im übrigen jeden Kreditnehmer bei jedem finanzierenden Institut in Österreich. Hier das Ausmaß der möglichen "Kulanzwilligkeit" pauschal zu erahnen ist meiner Ansicht nach nicht möglich. Ich würde diesbezüglich auch für keine Bank, mit der ich zusammenarbeite (unabhängig jetzt ob ING, Bank Austria, Privatbanken, Hypos, VB, ...) "meine Hand ins Feuer" legen und dieser oder jener eine besondere "Gütigkeit" oder Geduld oder sonst etwas zuschreiben. Natürlich: keine Bank will zwangsweise einen Kredit kündigen, fälligstellen und das Besicherungsobjekt verwerten. Der daraus entstehene potentielle Verlust, der Aufwand in der Betreibung und mögliche Prozesskosten sind für keine Bank ein "must have". Der Lösungsprozeß wird im Interesse aller Beteiligten abgestimmt werden. Jedoch: Wenn sich herausstellt, dass die Forderung nicht mehr bedient werden kann, dann MUSS JEDE Bank die nächsten Schritte einleiten - zum Schutz des Eigenkapitals und auch der Kunden, die in der Bank ihre Spareinlagen, Kontoguthaben und verbrieften Schuldverschreibungen deponiert haben. Hier habe ich auch keinen verklärten Blick. Kreditgeschäft = Risikogeschäft. Für beide Seiten. Dass die Kommunikation bei der ING anders ist als bei Filialbanken ist evident. Anders bedeutet aber nicht "schlechter" - und auch hier: Wenn wir einen Rundruf starten würden, wie oft in den letzten Jahren der eigene Kundenberater und die Filialzugehörigkeit gewechselt hat, dann schockiert uns das Ergebnis mittlerweile wohl auch gar nicht mehr. Und wenn es dann zu "Troubles" bei der Kreditrückführung kommt, und mein vis-á-vis am Schalter mich bei dieser "Gelegenheit" zum ersten mal persönlich kennengelernt hat, dann wird die Verbundenheit durch eine langjährige Kreditbeziehung überschaubar bleiben. Es ist halt auch nicht mehr so wie "früher", dass die Filialen mit viel Kompetenz (und damit meine ich jetzt nicht die fachliche, sondern das Pouvoir) ausgestattet sind. Die laufende Kreditprüfung ist weitestgehend automatisiert und der Ablaufprozess bei sich verschlechtender Bonität ist ebenso straff organisiert. Freilich ist die Kundenberatung die erste Anlaufstelle. Wenn der Kunde aber downgeratet wird und bestimmte Verhältniszahlen eine bestimmte Schwelle überschreiten, ist es nicht mehr der Kundenberater oder Filialleiter, der entscheidet, sondern jemand anderer - das ist die Realität.
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Stimme dir zu. Nur bei den letzten beiden Absätzen nicht ganz...zumindest aus meinen Erfahrungen heraus mit der RAIKA bei uns: da war die Entscheidungskompetenz für beide unserer Finanzierungen vor Ort und der Berater seit 15 Jahre der selbe. Aber das dürfte wohl in deren Struktur liegen. Trotzdem haben wir jetzt einfach kalkuliert, und für uns das finanziell beste herausgeholt. |
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| Hallo cyberspacer, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Viel Text wie immer, sagt aber nichts darüber aus, wie es im Anlassfall exekutiert wird. Du kannst nur orakeln. Von daher: schau ma mal, wenn' s Brösel gibt . Erinnert mich irgendwie an die 2000er Jahre, die Zeit der Fremdwährungskredite. Da wurde anfangs auch alles ausgeblendet. Konditionell ist es in Ö genauso zu schaffen wie mit der ING. Nur im Brösel-Fall werden individuelle Lösungen aller Voraussicht nach bei einer österreichischen Retail-Bank mit Filialnetz leichter zu handlen sein als mit einer Hotline in Deutschland. Da gibt es in Ö jahrzehnte lange Erfahrung und positive Beispiele zu. Aber ja, ich versteige mich schon wieder. |
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Leider - viel Text - ja. Ich versuche halt immer die Dinge zu erklären und aus der Banksicht zu berichten. Wie gesagt: ich selbst traue mich für kein Institut pauschal vorherzusagen, wie künftig im worst case reagiert wird. Gut, dass du die künftige Vorgehensweise der gesamten Kreditwirtschaft kennst. Ich leider nicht. Orakel? Aktuell kann im besten Fall nur die ING zinskonditionell mit der Bank Austria mithalten - das dafür ohne Bearbeitungsgebühr. |
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Hallo an euch alle, ich brauche auch eure Meinung zu einer womöglichen Umschuldung. Aktuell 2 Kredite bei der Erste Sparkasse: 1 Kredit seit 2015 => variabel mit 1,4% Aufschlag auf den 3M Euribor, abzulösender Betrag ca. 93.000€ (Laufzeit 25 Jahre) 2 Kredit seit 2018 => variabel mit 1,25% Aufschlag auf den 3M Euribor, abzulösender Betrag ca. 223.000€ (Laufzeit 25 Jahre) Beide Kredite laufen auf eine Person (Alter 44) => Bonität ca. 6.000€ Netto Das Haus wurde 2018 gebaut (Graz-Umgebung) und ist nach meiner persöhnlichen Bewertung zwischen 400.000€-450.000€ Wert. Mit welchen all incl. Kosten müsste ich bei einer Umschuldung rechnen? Mit welchen Konditionen könnte ich die neue Verschuldung in Form eines variablen Kredits von ca. 310.000€ abschließen? Anmerkung: durch diverse Sondertilgungen ist geplant den Betrag bis max. 2030 zu begleichen. Vielen Dank für eure Rückmeldungen. lg |
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Hallo Neuling, wenn die Immobewertung in etwa den gleichen Wert "ausspuckt" wären bei der ING etwa 3M EURIBOR +0,80% bis 0,90% möglich. Umschuldungskosten: Neueintragung Pfandrecht 120% von 1,2% (Gerichtsgebühr) von 310.000= 4.464 (wird mitfinanziert) Beglaubigungskosten (Pfandbestellungsurkunde) der ING: 340 (wird mitfinanziert) Grundbucheingabegebühr: 88 (wird mitfinanziert) deine Beglaubigungskosten (Pfandbestellungsurkunde): schätze etwa um die 150 - die musst du beim Notar selbst bezahlen. Frag mal bei Sparkasse nach, was bei ihnen noch möglich ist - vielleicht rühren sie sich ja. lg Thomas |
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Danke Thomas für dein schnelles Feedback. Eine Frage noch: Wenn ich nun von ca.5.000-5.500€ Umschuldungskosten ausgehe und die Konditionen 0,85 + 3M Euribor annehme, kann man eine Aussage treffen ob /ab wann/ sich die Umschuldung rentiert bzw. in welchem Ausmass (Einsparung) wenn man bis 2030 abbezahlen will? p.s ich habe bereits die Woche den Sparkasse Berater angeschrieben und warte noch auf die Antwort. Aber auch wenn sich die Sparkasse "rührt", werden ja die 2% Kosten (6.200€) ,die die Banken für die Umschuldung verrechnen ja fällig, oder? Und diese wären bei der ING nicht dabei. lg |
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Ich hatte ja quasi 3 Fühler ausgestreckt. Nachfrage bei der bisherigen Bank. Da wäre von 1% Aufschlag auf 6M-Euribor Wechsel auf 3M-Euribor maximal gegangen - ohne jegliche Gebüren dafür. Kein Eingriff in den Aufschlag bei bestehenden Verträgen, da die 1% eh schon gut waren. Die ING mit eh bekannt zuerst noch 0,8% und dann sogar noch 0,75% Aufschlag auf 3M-Euribor mit Eintragungsgebür auf 120% usw. Bei der BA wären auch die 0,75% Aufschlag auf 3M-Euribor möglich gewesen, aber da ist dann halt die Bearbeitungsgebühren auch zusätzlich und die Eintragung (auch wenn sie nur 100% anstatt 120% eintragen). Möglich wäre es nur mittels Übernahme des Pfandrechts gewesen, aber das machen sie halt nicht. Daher konnten sie auf Grund der anfallenden Gebühren mit dem ING-Angebot nicht ganz mithalten. |
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Nein, kein Orakel. Das sind nur Langzeiterfahrungen. Und die gibt's ja wohl in der österreichischen Kreditwirtschaft, oder? @Neuling: im Schnitt rund 1,3% vs. 0,75. Das gut halbe Prozent Ersparnis macht im ersten Jahr rund 1.500 Euro aus, abnehmend, da das Obligo weniger wird. Also alles in allem eine Ersparnis, auch bei nur zehn Jahren. |
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Also gehen wir mal von der 25 jährigen Kreditrestlaufzeit aus - wenn man die Kalkulation nämlich nur für eine 10 jährige Laufzeit annimmt, müsste man eine verpflichtende monatliche Rate von etwa 2.700 kalkulieren (du willst ja mittels Sondertilgungen den Kredit auszahlen und nicht mittels so hoher monatlicher Raten). Wenn man beide Kreditvolumina dem jeweiligen Aufschlag zuordnet, dann beträgt dein derzeitiger volumensgewichteter Aufschlag auf den 3M EURIBOR 1,29%. Derzeit ist der 3M EURIBOR bei -0,35%. Somit ergibt sich für deinen derzeitigen Aufschlag ein Sollzinssatz von 0,94% (volumensgewichtet), wenn wir bei der ING 0,85% Aufschlag annehmen, dann dort 0,50%. Unter der Voraussetzung eines nahezu gleichbleibenden EURIBOR ergibt sich folgendes Ergebnis: Die Zinskosten von jetzt bis zum Laufzeitende (25Y) ergeben in der derzeitigen Variante etwa 38.700 EUR - in der neuen Variante EUR 20.227. Der Break Even wäre nach 4 Jahren erreicht - die Zinskosten in der jetzigen Variante betragen nach 4 Jahren etwa EUR 11.000, in der neuen Variante etwa 6.000. Rein zur Information, wie das aussehen würde, wenn man nur 10 Jahre finanziert: An Zinskosten in der jetzigen Variante würden etwa EUR 15.200 anfallen - in der neuen Variante etwa EUR 8.000. Die 2% werden von der Bank Austria im Falle einer Konditionenänderung verrechnet. Das ist so - dafür kann man guter Hoffnung sein, dafür auch einen sehr guten Aufschlag zu bekommen. Es gibt aber auch Banken, die verrechnen gar nichts, sondern verlängern z.B. einfach die Fixzinslaufzeit (wenn man beispielsweise einen 15 jährigen Zinssatz hat und dieser bereits z.B. 10 Jahre läuft, dann wird vom jetzigen Zeitpunkt einfach eine neue Fixzinslaufzeit mit dann wieder 15 Jahren vereinbart). Ist unterschiedlich und auch Verhandlungssache. Bei dir handelt es sich aber um einen variablen Aufschlag. Wäre interessant wie deine Sparkasse das Thema mit Kostenverrechnung bei Konditionenanpassung sieht. Btw: Bei der Umschuldung fällt maximal eine Pönale von 1% an - bei fixverzinsten jedenfalls bzw. bei variabel verzinsten, wenn die Kündigungsfrist (so eine vereinbart ist) von 6 Monaten nicht eingehalten wird. Da musst du in deinem Vertrag schauen. lg |
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Unter der Annahme einer ausreichender Risikotragfähigkeit und der Möglichkeit (und Willen) das Eigenkaptial besser wie zu 3M EURIBOR + 0,75% anzulegen: • Gibt es da aktuell ein Argument über 30% Eigenkapital einzusetzen, auch wenn wesentlich höherers Eigenkapital (+/- 70%) vorhanden wäre? • Ebenso die Laufzeit, hat eine "unnötig" lange formale Laufzeit (z.B. 25 Jahre obwohl je nach EK Einsatz auch +/-10 Jahre ausreichen würden und auch der tatsächlich erwartete Zeitraum ist) irgendeinen Nachteil den ich übersehe? • Die 30% beziehen sich auf die Bewertung durch die ING oder auf den tatsächlichen Kaufpreis (inkl. oder exkl. Nebenkosten?)? • Ein vorhandene Depot (im Kern mit weltweiten Aktien-ETFs) ist für die Konditionen bei der ING unerheblich, richtig? Der Hintergrund der Fragen, bei unbegrenzter Möglichkeit zur Sondertilgung kann ohnehin jederzeit auf sich ändernde Zinsen reagiert werden bzw. jegliche Liquidität die nicht besser angelegt werden kann flexibel dafür genutzt werden. Ich sehe schlicht den Besitz eine selbstbewohnte Immobilie nicht als emotionalen Selbstzweck an, sondern Teil der Asset Allocation und möchte nicht unnötig EK in ein Klumpenrisiko stecken (müssen) sondern möglichst flexibel bleiben. Bisherige Anlagen in RK1 würden da natürlich zu 100% zur (Sonder-)tilgung genutzt werden, RK3 aber weiterhin rentierlicher investiert. |
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Nein - wenn du bewusst den Leverage fahren möchtest und "in der Hinterhand" sowohl das Kapital hast als auch die Kreditfähigkeit gegeben ist, dann gibt es kein Argument dagegen. Der einzige Nachteil einer kürzeren Laufzeit ist halt, dass man die naturgemäß höhere Rate zahlen muss, währenddessen man sich bei der längeren Laufzeit aussuchen kann, ob man sondertilgt oder nicht und dafür die geringere Rate "genießt". Ansonsten ist die kürzere Laufzeit natürlich günstiger, da die Kapitalkosten (=Zinskosten) geringer sind. Die 30% beziehen sich auf die Bewertung exkl. Nebenkosten. korrekt - ist unerheblich. Ist ein professioneller Zugang, da er weitestgehend emotional entkoppelt ist. Ist zwar nicht jedermanns Zugang, macht es für dich aber bedeutend einfacher in der Beurteilung der Gesamtsituation. lg Thomas |
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Vielen Dank für die prompte Antwort! Das war mir soweit schon klar. Die Frage war, ob ich irgendwelche Kosten übersehen habe die die (formal) längere Laufzeit mitbringt, wenn man nicht vor hat diese auszunutzen, sondern nur die Flexibilität erhöhen möchte. Mir fällt sonst als Argument für eine vertragliche kürzere Laufzeit nur bewusstes Zwangssparen ein, für Leute, die ansonsten mehr verkonsumieren würden. So scheint für mich eine lange vertragliche Laufzeit, unabhängig von der tatsächlich geplanten Rückzahlungsgeschwindigkeit, eindeutig vorteilhaft, da man eben ohne Kosten Flexibilität gewinnt. In einem Marktumfeld wie vor 10 Jahren wäre ich nicht auf die Idee gekommen zu hebeln, aber bei den derzeitigen Immobilienpreisen und -zinsen wäre es schlicht fahrlässig es nicht zumindest durchzurechnen. Immerhin käme ein Lombardkredit bei meinem Broker auf 4,9%, da sind Zinsen im 0,x% Bereich natürlich verlockend. |
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Bis auf die Kontogebühren (EUR 3/ Monat), die laufzeitabhängig verrechnet werden, sind alle anderen Kostenelemente, wie die Kosten der Besicherung (Gerichtsgebühr Pfandrecht) oder die Eingabegebühr oder die Beglaubigungskosten alle gleich - unabhängig ob lange oder kurze Laufzeit. korrekt auch richtig |
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Hallo Thomas, hochinteressantes Forum, gratuliere zu deiner(m) Geduld, Wissen und Bereitschaft, prompt und kompetent zu reagieren, auch wie in meinem Fall via PN. Ich bin einer jener, der auf ING W-PLUS aus Altersgründen nicht umschulden kann (auch dann nicht, wenn man der jüngeren besseren Hälfte den Vortritt ließe, LOL!), obwohl ING bestimmt viel lukrativer wäre als mein dzt. Hypokredit (RB, 1,875%), der aber erst dann aus sein wird, wenn ich 87 bin (7 Jahre drüber). Mache mir nicht die Illusion, dass ING allenfalls Ausnahmen macht, die halten strikte ihre Statuten ein. Recherchierte anderswo und stellte fest, dass Bausparkassen ein Limit von 95(!!) Jahren zu Kreditende haben - da nun aber diese grundsätzlich aus Gesetzesgründen höhere Zinskosten haben, frage ich mich, ob es Angebote normaler Banken gibt, die dieses Limit nicht haben, jedoch konkurrenzfähig (sprich halbwegs günstig") verzinsen. Weiß nicht, ob du auch außerhalb von ING vermittelst, würde dich diesfalls um deine Hinweise bitten. Und ja, ganz so empfindlich höher bieten ja auch Bausparkassen (derzeit zumindest) nicht an - jedenfalls aber noch unter meiner aktuellen RB-Kondition. Hatte auch schon den (absurden) Gedanken, dort selbst um eine Reduktion vorstellig zu werden. Why not? Danke für deine Info! |
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Wenn ich auch darf ;) die Hypo Voralberg bietet einen Generationenkredit an, Laufzeit b.a.w., entfällig, Finanzierungsbetrag maximal 200.000 €: https://www.hypovbg.at/fileadmin/Hypovbg/Content/Privatkunden/Finanzierung_Hypo-Lebenszeit-Kredit_Hypo-Vorarlberg.pdf |
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Aufpassen, dies gilt nur für den variablen Teil. Eventuell ist eine 6-monatige Kündigungsfrist vertraglich fixiert, die eine Vorfälligkeitsentschädigung iHv. 1% vor Ablauf derselben bedingt. Bei Fixzinsvarianten sind 10.000 € jährlich limitiert, alles darüber bedingt eine 1%ige Pönalzahlung. Bei der BA zB kann es auch durchaus sein, dass weniger als 30% Eigenmittel eingesetzt werden müssen, je nach Lage und Ausstattung der Immobilie, bei identem Bestaufschlag. Des Weitern wird dort auch das Aktien/ETF-Depot zu einem gewissen Teil ansetzbar sein. |
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Danke für den Tipp! Fürchte aber, dass dies mehrfach unpassend ist für mich: max. 200K Finanzierungssumme, mein Kredit haftet mit 224K aus derzeit, auch dürfen nur 40% des Belehnwerts finanziert werden, aktueller Wert ca. 250K, Wohnimmobilie sollte im Einzugsgebiet der HYPO Vorarlberg sein (bin Obersteirer), und sie nehmen nur Leute bis 65; und schließlich fragt es sich (auch wenn nach all dem Erwähnten schon unerheblich), ob ein (wenn auch Beamten-)pensionsit ein "unbefristeter Dienstnehmer" ist. |
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freilich - ich verstehe dieses Forum als open minded stimmt. Hypo Vorarlberg ist einer meiner langjährigen Kooperationspartner, der aber für den gegenständlichen Fall aus mehreren Gründen nicht in Frage kommt. Kann man dem Post natürlich nicht entnehmen. nicht bei der ING. Da ist der variable Teil ohne Kündigungsfrist ausgestattet. richtig - aber auch da ist es am Ende des Tages eine Frage der Bewertung. Vielen Dank! Feedback freut mich sehr! Unter den "normalen" Banken (zumindest unter jenen mit denen ich zusammenarbeite) sehe ich keine Chance. Als "Alternativinstitut" wird wohl oder übel nur die eine oder andere Bausparkasse übrig bleiben, wobei die im Einzelfall aktuell eher mit langristigen Fixzinssätzen (z.B. Wüstenrot mit 20Y fix 1,60% oder start:bausparkasse mit 20Y fix zwischen 1,45% und 1,60% bzw. 30Y fix 1,75%) Kunden ansprechen. Die start:bausparkasse hat meines Wissens sogar ein Höchstalter von 95 Jahren. Wenn du wie aktuell variabel bleiben möchtest, dann gibt es bei den Bausparkassen lediglich den 12 Monats EURIBOR als Indikator (der aktuell etwa 1/4% teurer ist als der 3M EURIBOR) - der Aufschlag spielt sich bei etwa 1,6% ab. Das ist nicht absurd, sondern sollte ohnehin immer der erste Weg sein, bevor man sich "zu neuen Ufern" aufmacht. |
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Danke. Betr. EURIBOR 12M: Probiere gerade alle verfügbaren BSK-Onlinerechner durch. Bei RB, wo leider nur minimal 20 Jahre LZ eingegeben werden können, steht dazu u. a. Folgendes: INFOS ZUR BERECHNUNG: ... Der Sollzinssatz beträgt 1,25% p.a. fix bis 30.06.2035. Danach ist der Sollzinssatz variabel und orientiert sich am 12-Monats-EURIBOR zuzüglich 1,5 Prozentpunkte. Es gibt keine Zinssatzobergrenze. In dieser Berechnung wurde für die gesamte Zeit nach der Fixzinsperiode ein Sollzinssatz von 1,25% p.a. angenommen. Die Bilanz dieser Variante einer Umschuldung gefällt mir ganz gut: Eine um € 200 niedrigere Monatsrate (mein Hauptmotiv), verursacht durch statt 17 dann 20 Jahre LZ und ein in allen Phasen niedrigerer Zinssatz (wenngleich ich befürchte, dass jede Zinserhöhung den 12M EURIBOR kräftiger steigen ließe?!). Die Gesamtkosten würden zwar um ca. 4K höher sein als im aktuellen restlichen RB-Kredit (da die RB-BAG von 3% zu Buche schlägt). Gesamtkostenreduzierend, so meine Hoffnung: die Pfandrechteintragungsgebühr wird wohl entfallen, da der umzuschuldende Kredit quasi aus dem Haus (RB) kommt. Möglicherweise nur ein fommer Wunsch ... Unterm Strich: ziemlich durchwachsen ... Licht: (zwar nur) leicht reduzierter, aber langfristig fixierter Zinssatz (statt aktuell nur variabel ohne jede Bindung), effektiv moderatere Rate. Schatten: 3% BAG sind heftig (glaubte anderswo bei RB-Bausparen schon nur 2% gelesen zu haben), unbekannte laufende Kontokosten etc. Jedenfalls werde ich weiter recherchieren, und würde ich ein vergleichbares Angebot finden, wäre dieses eher meine Wahl, da es auch den (geheimen) Wunsch gibt, RB irgendwie hinter mir zu lassen ... . |
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