Umbau wie finanzieren?

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Umbau wie finanzieren?

Hallo! Mein erster Beitrag in diesem Forum (als stiller Mitleser habe ich jedoch schon festgestellt, das einem hier oft sehr gut geholfen wird).

Wir haben ein Haus geerbt, das wir jetzt grundlegend sanieren und umbauen wollen. (War das Sommerhaus der Schwiegeroma, ohne Heizung, schlechte Raumaufteilung, kaum Platz im OG,...)
Geschätzt wurde die Liegenschaft auf 300.000€, wir würden 200.000€ in den Umbau stecken wollen.
Eigenmittel sind 40.000€ vorhanden. Mit einkalkulierter Reserve von 10% besteht also eine Finanzierungslücke von 160-180K €.

Wir waren jetzt bereits bei 3 Banken und haben uns erste Angebote legen lassen, ich bin aber nach wie vor sehr unsicher, was für uns günstig ist:
Laufzeit überall 30 Jahre, Auszahlungssumme (zwecks Vergleichbarkeit) immer mit 160.000 kalkuliert.

1. 15 Jahre fix mit 1,25%, eff. 1,5%, danach 1,5 Aufschlag auf den 3M-Euribor. könnte evtl. noch auf 1,125 verhandelt werden. 20 Jahre fix wären um 1,35 möglich.
2. 15 Jahre fix mit 1,125, danach ebenfalls 1,5 Aufschlag bei der Hausbank. Die haben auch eine Finanzierung über Bauspardarlehen angeboten (kein bestehender Vertrag) mit 30 J Laufzeit, 20 Jahre fix mit 1,5, danach zwischen 1,5-6,5%.
3. Steht noch aus, aber 1,1 fix, Marge vermutlich auch 1,5 nach Fixzinsphase.
Die Raten liegen überall zwischen 535 und 545€

Was mich jetzt ein bisschen schwanken lässt:
• Sind die Angebote zu teuer? Der Kredit wäre zu >100% besichert und laut Haushaltsrechnung bleiben uns über 1500€ über. Eigentlich also gute Voraussetzungen würde man meinen.
• Ist die Fixzinsbindung mit 15 Jahren sinnvoll? In den nächsten 10 Jahren ist wohl nicht mit einem rasanten Anstieg zu rechnen. Also entweder gleich variabel und in den nächsten 15 Jahren mehr zurückzahlen? Oder dann lieber auf Nummer sicher und maximale Fixverzinsung (~25 Jahre). Meine Cousine hat 25 Jahre fix (in ihrem Fall also die gesamte Laufzeit) und einen Sollzins von 1,625%, eff. 2% - wurde schon im Mai 19 abgeschlossen.
• Wie sinnvoll ist die Bausparvariante mit dem Zinscap? Ist die Sicherheit den Preis wert (ich weiß, rein subjektive Sache, aber mich interessieren da vor allem die Meinungen von euch)
• Zu guter Letzt noch die Gretchenfrage: Wie haltet ihr es mit Finanzberatern? Ist das in unserem Fall sinnvoll (hohe Besicherung, gute Haushaltsrechnung, sicherer Arbeitsplatz, Eigenmittel von ~20%)

Ich hoffe auf konstruktive Kritik und Hilfe und sag vorab schon mal danke!

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score 1 · Answer 1 · 2021-01-16T15:27:00Z

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Equity schrieb: Wo gibt es für 15 fix bei 20 gesamt bessere Konditionen (für die ersten 20 Jahre) wie für 15 fix bei 30 gesamt?

Ich würde im Zweifelsfall die längere Laufzeit wählen und wenn alles wie erwartet läuft die Differenz sondertilgen. Ist man auch nach 20 Jahren fertig, hat die selben Kosten aber ist wesentlich flexibler falls sich das Leben (oder die Zinslandschaft) anders entwickelt.

Sry, war schlecht formuliert. Bin davon ausgegangen, wenn ich die Gesamtlaufzeit um 1/3 kürzen kann, weil eh genug Geld übrig bleibt, kann ich auch die Fixzinslaufzeit ohne großes Risiko um 1/3 kürzen. Also auf 10 fix + 10 variabel statt 15 fix + 15 variabel. Wenn ich die fixe Periode gleich lasse ist es natürlich egal.

score 1 · Answer 2 · 2021-01-16T16:04:00Z

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stefano schrieb: Bei 160.000 € sollten auch 20 Jahre gehen. Das wären vllt. 200 € mehr im Monat...

Gehen vermutlich schon, aber ein Anstieg wäre dann schmerzlicher. Auch wenn irgendwann Kinder kommen geht es mit einer niedrigen Rate sicherlich leichter.

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Equity schrieb: Ich würde im Zweifelsfall die längere Laufzeit wählen und wenn alles wie erwartet läuft die Differenz sondertilgen.

Genau das ist auch unser Plan. Je nachdem, ob wir uns jetzt für die "günstigere" variable Variante oder den "sicheren", möglichst langen Fixzins entscheiden - in zweiterem Fall würde ich die Überschüsse eher möglichst werterhaltend anlegen und nach Ablauf der Fixzinsbindung einen möglichst großen Teil der Restschuld auszahlen.

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speeeedcat schrieb: Das Sanierungskonzept steht, es gibt bereits genehmigte Einreichpläne, eine Baubewilligung? Eine konkrete Kostenplanung mit aussagekräftigen Kostenvoranschlägen?
Förderungseinreichung mit Zusagen?

Das Konzept steht, eingereicht ist, die Antwort ist hoffentlich in zwei Wochen da.
Kostenvoranschläge (fast) alle vorhanden, nur der Elektriker ist noch nicht entschieden.
Förderzusagen gibt es noch keine, aber einen vom Energieberater komplett vorbereiteten Antrag, laut dem es ganz gut ausschaut. Wir bauen in NÖ und sollten wenn alles passt um die 30.000 vom Land bekommen (10k gleich, 20k über 10 Jahre als Zuschuss) + 6000 vom Bund über den Sanierungsscheck.

score 1 · Answer 3 · 2021-01-25T20:49:00Z

So, ich schiebe den Beitrag Mal wieder nach oben.

Wir haben jetzt auch von der dritten Bank ein Angebot bekommen, die Konditionen sind scheinbar immer noch nicht die besten. Zusammenfassung:

1)Sparkasse (weil ein Bekannter dort ist, war unser allererstes Kreditgespräch überhaupt): 1,25 fix auf 15 Jahre, dann 1,5% auf 3M-Euribor. Kontoführung 50p.a.
2) Raiffeisen (weil meine Hausbank): 1,125 fix auf 15 Jahre, dann 1,5% auf 3M-Euribor. Kontoführung 60 p.a.
3) Hypo Nö: 1,15% fix auf 15 Jahre, danach 0,75 auf den 6M-Euribor. Kontoführung happige 180 p.a.

So ganz glücklich bin ich mit keinem der Angebote.
Daher würde ich jetzt gerne mit einem Vermittler finanzieren. Es gibt zwei Herren, die dafür in Frage kommen. Jetzt stehe ich vor der Qual der Wahl.
Speedcat oder Liconsult? Nachdem die Angebote wohl nicht mehr besser werden ("mit der Marge können wir nicht runter, unter 1% machen wir Verluste, wir müssen uns teuer refinanzieren,..."), Würde ich auf jeden Fall über einen der beiden finanzieren, wenn das Angebot günstiger ist. Ist es so, dass ihr ohnehin bei den gleichen Banken anfragen würdet? Oder hat jeder von euch seine "eigenen" Banken, bei denen er anfragt bzw gute Konditionen ausverhandeln kann?
Ich möchte jetzt nicht gierig wirken, aber bei einer so großen finanziellen Entscheidung auch die besten Konditionen für mich rausholen.
Ich möchte aber auch nicht, dass jetzt einer von beiden einen Haufen Arbeit hat und dann mit leeren Händen dasteht.
Muss ich mich im Vorhinein entscheiden oder kann ich auch ohne schlechtes Gewissen bei beiden anfragen? Wie gesagt, nachdem die Konditionen nicht die besten sind und auch nicht mehr besser werden, würde ich auf jeden Fall über einen der beiden abschließen wenn die Konditionen besser sind als die bisherigen Angebote. Zur Hausbank werde ich damit nicht laufen, da ich mit der ohnehin schon länger nicht zufrieden bin.

score 1 · Answer 4 · 2021-01-26T04:43:00Z

Ich glaube da kannst du dich gut vorher für einen der beiden entscheiden, denn das wäre sonst für einen der beiden ein grosser Aufwand für "nix".

Schreib demjenigen doch das bisherige Ergebnis und du wirst dann sicher kompetent beraten :)

score 1 · Answer 5 · 2021-01-26T12:40:00Z

Also soviel ich weiß ist Alex aka. Speedcat eher der Bank-Austria und BAWAG Experte und Thomas aka. Li-Consult eher der ING Experte.

Würde hier bei der Renovierung eines alten Gebäudes eher auf Alex zugehen. ING hat sehr strenge "interne Richtlinien" damit du überhaupt Geld bekommst dort.

Ich muss sagen das Hypo-NÖ Angebot finde ich jetzt nicht so schlecht... Könnte man annehmen.

LG