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Um was geht es denn, Blaumann? Beschreib mal ein wenig die Situation. Lg, Alex |
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Kann man auf ein bereits vor Jahren abbezahltes Grundstück, wo die Löschungsurkunde noch nicht eingelöst wurde wieder einen Hypothekarkredit aufnehmen? Quasi bei der Bank Löschungurkunde gegen einen Kredit in der gleichen Höhe von damals machen. Aber ohne Verwendungszweck. Eigentlich das Grundstück nochmals beleihen? Vielen Dank im Voraus |
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Klar.. nur das Pfandrecht kannst nimma hernehmen (aufrechnen) wenn es mal gelöscht ist. |
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Es wurde noch nicht gelöscht. Ich würde bei der gleichen Bank finanzieren, denen die Löschungsurkunde wieder geben. Muss ich der Bank Schritt für Schritt aufzählen was ich mit dem Geld machen will? |
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ahm... naja irgend einen verwendungszweck musst ja haben oder? |
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Das schon, altes Haus abreißen und neu bauen. Aber gemütlich herangehen, viel Eigenleistung und Firmen von Bekannten. Also ohne zur Zeit vorhandenen Voranschlägen |
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dann wird das sicher die bank prüfen. auch, ob die verwendung des alten pfandrechtes noch möglich ist. |
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Danke für die Infos |
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Ich gehe davon aus, dass es sich um eine Höchstbetragshypothek handelt. Die ist im Gegensatz zu einer Darlehenshypothek immer wieder ausnützbar. Natürlich wird die Bank eine neuerliche Bonitätsprüfung durchführen. Solange das Pfandrecht aber nicht grundbücherlich gelöscht ist, kann es diejenige Bank wieder verwenden. |
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Tja, ganz ohne Businessplan wird' s ned gehen. Dein geplanter Hausabbruch und -neubau kann von bis kosten. Die Bank muss es ja auch der internen Revision und bei einer Überprüfung durch die FMA plausibel darstellen können, auf was die Kreditvergabe fußt. Ob sich die Finanzierung bei der gleichen Bank auszahlt, nur um die 1,2% Eintagungsgebühr einer neuer HBH zu sparen, sei mal dahingestellt. Deswegen, Angebot einholen! |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Zur Information in die Runde: zur Zeit 1,5% auf 20Jahre fix möglich bei "nur" normaler Bonität. |
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1,5 % fix auf 20 Jahre Davon sind wir weit entfernt Unsere Eckdaten: Projektkosten: 480.000 Eigenmittel: 175.000 Wohnbauförderung: 55.000 Aufzunehmende Kreditsumme: 250.000 Unsere Bankangebote: 1,625 auf den 3ME Vielleicht liegt der schlechte Aufschlag daran, dass wir im ländlichen Raum bauen, wo der Baugrund fast nichts kostet. Laut Banksoftware kommen wir nur auf eine Besicherung von 50 %. Der Berater sagt aber, kein Problem, in der Gegend ist das immer so. Welche Konditionen sind unter solchen Voraussetzungen erzielbar? Bonität ist sehr gut und die Rate in der Haushaltsrechnung gut darstellbar. |
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darin liegt die Antwort. Wenn in der bankinternen Immobilienbewertung ein Blankoanteil von 50% herauskommt, dann schlägt sich das auf die Kondition entsprechend nieder. Da kann die gute Bonität und Darstellung der Rückzahlungsfähigkeit den erhöhten Aufschlag leider nur bedingt lindern. Nachdem das in der Gegend aber "immer so" ist, wäre interessant, ob die Software schlecht kalibriert ist bzw. wie die Preise für Grundstückstransaktionen in der Gegend in der jüngeren Vergangenheit ausgesehen haben. Gute Konditionen gibt es halt leider weitestgehend nur bei voller Besicherung. |
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vielleicht liegt der grund auch darin, dass euer angebot von der r..ka kommt? |
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Das ist nicht der grund, wir haben zwei Angebote von verschiedenen banken, die angebote sind beinahe ident |
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Nördliches Waldviertel, nehm ich an? Wie hoch ist der Grundpreis? 480K hört sich für mich nach einer durschnittlichen Hütte an, nix extravagantes. Das sollte auch für eine sich nicht in Toplage befindliche Immo im Anlassfall (worst case Bank) verwertbar sein. Durch die gute EM-Situation sollte das variable Angebot durchaus besser sein, auch wenn die vorrangig einzutragende WBF die Besicherung der Bank verschlechtert. Also rein aus der Hüfte geschossen, ohne Bewertung usw. denke ich, dass das doch um einiges besser gehen sollte. Ich vermute ebenfalls R... und SP... als ortsansässige Banken. |
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Ja bingo! Grundpreis haben wir 10 €/m2 bezahlt Gut für uns, da billiger baugrund. Aber anscheinend für die finanzierung ein nachteil Ja es ist ein durchscnittliches haus, nichts außergewöhnliches |
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Da ist halt die Frage mit welchem Belehnwertabschlag die angefragten Banken bei einem 10 €/m2 Grundstück kalkulieren. Mit der Wohnbauförderung gibt es zusätzlich dann noch eine Vorlast. Verwertbarkeit ist da halt so ein Thema. |
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Bei knapp 500K Projektkosten sollten 250K bis 300K Belehnwert drin sein. |
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Bei einer der angefragten Banken war der Schätzwert laut Software 230.000 x 75 % Belehnwertabschlag. Abzüglich WBF ergab sich ein Belehnwert für die Bank von ca. 120.000. |
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Aloha in die Expertenrunde, mir schwirrt weil ich nach wie vor etwas mitlese etwas im Kopf das ich gerne mal anfragen wollte: Klingt jetzt blöd und ich finde die Gedanken eigentlich verrückt, weil ich noch nichtmal tilgen angefangen habe. Aber wie schnell rechnet sich eine Umschuldung eines Kredits, also wieviel billiger muss die Kondition sein? Habe letztes Jahr im März 1,875% auf 15J fix, danach 1,125% bei der BA unterschrieben mit dem Gedanken: Unter der abgezielten Inflationsrate der EU steigt man da garantiert mal nicht schlecht aus. Gesamt unterschrieben für 300k€ wovon ich dank Disziplin im Projekt nur etwa 260-270k€ brauchen werde. Jetzt lese ich variable Zinssätze von 0,75% auf den 3M Euribor bzw. 1,5% auf 20J. Meine billige Kopfrechnung heißt: 1,875% Zinsen bei 260k€ = 4.875€/a Bei 1,5% wären es "nurmehr" 3.900€ bzw. variabel aktuell nur angenommen 0,5% = 1300€. Würde mir also je nach Modell 900€ bzw. bis 3500€ p.a. sparen im ersten Jahr. Dank Tilgung vielleicht etwas weniger in 2 Jahren usw. Aber angenommen ich nehme die ersten 5 Jahre voll an spart man sich 4500€ bzw. 17500€ Zinsen wenn man was machen würde. Da könnte sich doch eine Umschuldung trotzdem schon rechnen, obwohl man noch nichtmal tilgt. (Das beginnt im Oktober) Aktuell habe ich 180k€ ausgenutzt vom Kredit, mit Ende September dann wohl die 260k€. Was meinen die Experten? Macht es Sinn was zu machen? Wie macht man das? Über einen Finanzierer oder einfach mal bei der BA nachfragen? Die werden ja auch nicht heiß darauf sein jetzt ihre Marge herzugeben, aber vielleicht machen die es mit Mitbewerbsangeboten? (Habe übrigens 1% Pönale für Sondertilgung, aber eine Pönalfreie 30k€ Sondertilgung habe ich mir reinverhandelt. Aktuell also 150k€ zum Sondertilgen wo 1% Pönale anfallen müsste, also 1.500€ weitere Kosten) P.S: Dank Eigenkapitalquote und Einkommen würde ich mal behaupten wir haben eine Top-Bonität |
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